【正文】 占本區(qū)域消費(fèi)群的百分比 消費(fèi)行為特點(diǎn) C、應(yīng)同時(shí)考慮的及影響本地消費(fèi)群行為的重要變量 ① 年齡 ② 性別 ③ 收入水平 ④ 文化水平 ⑤ 接受時(shí)尚信息程度 ⑥ 家庭的滿巢信息程度 D、區(qū)域（商圈）消費(fèi)力分析 E、區(qū)域消費(fèi)力分 析及結(jié)論 五、競爭商圈研究分析 競爭商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研分析 包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、幅射范圍、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。如何在第一時(shí)間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。 目標(biāo)客戶對(duì)商業(yè)的需求分析 包括對(duì)各種類型商家的特點(diǎn)的分析；對(duì)各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求；各種不同商家對(duì)商場配套要求等的分析。 三、目標(biāo)客戶的研究分析 目標(biāo)客戶經(jīng)營范 圍分析 找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。 假設(shè)某年某商圈的商場每平方米平均營業(yè)額 10996 元，顧客為 350 萬人，全年人平均購買 5000元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為 110 萬平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)： （ 350 5000） 247。 測量商 圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為： IRS＝（ C RE） 247。 Ⅳ、 商圈輻射范圍： 包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競爭項(xiàng)目等 新設(shè)商業(yè)項(xiàng)目確定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅匿N售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測本項(xiàng)目將來可以分享的市場份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。 Ⅱ、 項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況： 包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等 Ⅲ、 人流研究： 人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時(shí)間，每次消費(fèi)金額、對(duì)不同類別的需 求（吃、喝、玩、樂）等。 第六步： 分析競爭對(duì)手與市場其他情況。 第四步： 確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來源。 第二步： 確定調(diào)查的內(nèi)容，包括平均購買數(shù)量、顧 客集中程度等。其輻射范圍已從過去的絕對(duì)地理距離變?yōu)闀r(shí)間距離，即商圈開始步入以交通時(shí)間來計(jì)量商圈輻射范圍的時(shí)代。 對(duì)于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購物頻率高；而輻射半徑過大的商圈，一般要得到市場對(duì)客戶的吸引力難度較大。 徒步圈走路可忍受的范圍或距離。 第二種分類： 此種商圈按照顧客來店所需的時(shí)間來計(jì)算區(qū)分。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密度較小，并不是商圈的主要組成部分，次級(jí)商圈和邊緣 商圈的顧客密度大。次級(jí)商圈顧客占 15%―― 25% Ⅲ、 邊緣商圈 邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域，顧客最少密度亦最小，除核心商圈和次級(jí)商圈之外，其余為邊緣商圈的顧客。 Ⅰ、 核心商圈 核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布密度存在著一定的差異，這說是“商圈效應(yīng)” ⑴ 商圈分類 商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店的時(shí)間來界定。 信念啟的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。 ⑦未來 3－ 5 年城市發(fā)展方向及項(xiàng)目區(qū)域地位預(yù)測 項(xiàng)目所在商圈及競爭商圈分析 商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 ② 區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析 供求走勢、價(jià)格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業(yè)態(tài)功能走勢、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析 ③ 區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析 ④ 區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析 各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求、不同商家對(duì)商場配套的要求。 項(xiàng)目所在城市商業(yè)環(huán)境分析 包括本市國民生 產(chǎn)總值、 GDP 狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人口及人口增長率等對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費(fèi)特征等的分析。 【 調(diào)研分析 執(zhí)行 】 一、商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 人口因素分析 經(jīng)濟(jì)水平、全國 GDP 狀況分析 政策法規(guī) 市政規(guī)劃和建設(shè) 社會(huì)環(huán)境及文化分析 交通狀況 二、商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場總體分析 通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問卷調(diào)查。 使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。 ② 間接調(diào)查 通過報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場分析等材料，當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析，去偽存真。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研可采用以下四種方式： ① 直接調(diào)查 直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請(qǐng)教，以較快的速度獲利所需的市場信息。 工作二：項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定 項(xiàng)目整體開發(fā)報(bào)告是 在縝密的市場調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對(duì)發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)計(jì)劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計(jì)劃地執(zhí)行。 主要內(nèi)容： 項(xiàng)目定向市場調(diào)查研究工作 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作 項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報(bào)告 工作目的： 深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)球產(chǎn)，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)； 以未來界定現(xiàn)在的宏策劃模式，賦予項(xiàng)目獨(dú)一無二、個(gè)性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力； 細(xì)化項(xiàng)目的市場 定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì) 通過專業(yè)運(yùn)作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實(shí)際需求，界定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)市場研究成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的橋頭堡 工作任務(wù)： 通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，和項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn)分析， 捕捉贏利的機(jī)會(huì)。 FIP 就是這樣一支在商業(yè)地產(chǎn)有著極其專業(yè)研究及豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的操作團(tuán)隊(duì)，為發(fā)展商提供國際先進(jìn)的商業(yè)服務(wù)。 此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開如，比住宅開發(fā)過程中具有更重析作用。 然 而，相對(duì)于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的操作絕對(duì)不是簡單的直銷，它對(duì)投資商的要求更在于資金、人才及經(jīng)驗(yàn)。 精華版商業(yè)地產(chǎn) 頂級(jí)策劃 模式 FIP 宏策劃模式 5F 商業(yè)項(xiàng)目前期策劃 商業(yè)項(xiàng)目前期策劃 一 、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 市場依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 市場總體形象 規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì) 建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) 二 、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 三 、經(jīng)濟(jì)分析 指標(biāo)預(yù)算 分析評(píng)估 四 、市場調(diào)研分析 宏觀市場分析 區(qū)域市場分析 客戶分析 消費(fèi)者分析 競爭對(duì)手分析 SWOT 分析 未來商業(yè)預(yù)測分析 五 、定位分析 戰(zhàn)略性總體定位 商業(yè)定位 FIP 宏策劃第一步 商業(yè)項(xiàng)目市場研究分析 一 、客戶分析 經(jīng)營范圍分析 投資動(dòng)向分析 經(jīng)營狀況分析 客戶需求分析 二 、消費(fèi)者分析 消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究 消費(fèi)水平研究 三 、宏觀市場分析 行業(yè)環(huán)境 城市規(guī)劃 政策法規(guī) 宏觀環(huán)境 四 、區(qū)域市場分析 本市商業(yè)環(huán)境 區(qū)域商業(yè)環(huán)境 商圈分析（城市發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍） 五、競爭對(duì)手分析 競爭對(duì)手情況 競爭項(xiàng)目情況 六、未來商業(yè)預(yù)測分析 略 七、 SWOT 分析 熱，像火一般的熱。中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷市場洗牌的陣痛后，投資者紛紛撤換贏利軌道，從住宅的直銷模式快速轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的“傳銷”經(jīng)營，并在極短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)界的跨越，從商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期直接制造了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)高潮期，我們不禁驚訝，中國商業(yè)地產(chǎn)大盤時(shí)代已經(jīng)來臨。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)第三性，重視專業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，及對(duì)待投資招商的謹(jǐn)慎。大型綜合商業(yè)中產(chǎn)評(píng)估、資源整合、主力店招商以及介入最后管理實(shí)施，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān)重要，這些系統(tǒng)性的工作必須請(qǐng)專業(yè)公司協(xié)助完成。 一、市場調(diào)研分析 影響商業(yè)項(xiàng)目成 功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對(duì)手的實(shí)力與策略等。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避鳳險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。 工作內(nèi)容： 工作一：市場調(diào)研報(bào)告 通過對(duì)本市商業(yè)物業(yè)市場總體的供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對(duì)特定目標(biāo)群體的調(diào)查，了解目標(biāo)商家的分布及消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場未來3－ 5 年內(nèi)的趨勢走向，從而為項(xiàng)目的市場定位、開發(fā)策略及項(xiàng)目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見。從而為項(xiàng)目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計(jì)劃方案： 項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目目標(biāo)商家總體分析 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析 項(xiàng)目整體競爭策略考慮 項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑 項(xiàng)目年度發(fā)展策略 【 調(diào)研分析策略 】 （一） FIP“宏策劃”市場調(diào)研策略研究 市場調(diào)研步驟 第一步： 界定問題 第二步： 尋求解決問題的方法 第三步： 制定調(diào)研方案 第四步： 進(jìn)入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù) 第五步： 整理和分析數(shù)據(jù) 第六步： 準(zhǔn)備及呈送調(diào)研報(bào)告 市場調(diào)研分類研究 市場調(diào)研按以識(shí)別問題為目的和以解決問題為目的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分類； ⑴ 以識(shí)別問題為目的的調(diào)研有助于確認(rèn)潛在的可能發(fā)生的問題； ① 市場潛力――攀升、下降； ② 市場分額――擴(kuò)大、縮??； ③ 企業(yè)形象 ④ 市場特征 ⑤ 招商與銷售 ⑥ 市場趨勢――短期與長期預(yù)測 ⑵ 以解決問題為目的的調(diào)研步驟 ① 市場細(xì)分的依據(jù) ② 確定細(xì)分的依據(jù) ③ 確定各種細(xì)分的市場潛力 ④ 選擇目標(biāo)市場 市場調(diào)研各類各類 調(diào)研種類 所需資料 研究范圍 商圈研究 對(duì)項(xiàng)目所在的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè)態(tài)情況、營業(yè)品種、商業(yè)租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力 消費(fèi)者研究 對(duì)消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力分析、消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研 投資客戶研究 對(duì)投資客戶投資的商鋪，作基本調(diào)研，如營業(yè)時(shí)間、業(yè)績、鋪面狀況等 確定市場調(diào)研的方法 市場調(diào)研的準(zhǔn)確 與否，很大程度取決于所采用的市場調(diào)研方法。通過這種方法取得的信息往往比較可信。 ③ 直接征詢 這一方法的難度相對(duì)較大，但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對(duì)項(xiàng)目的定位和營銷的制定很有意義。咨詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇， 要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有 代表性。 ④現(xiàn)場“踩點(diǎn)”調(diào)查 調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面，內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。 FIP 宏策劃的區(qū)域調(diào)研包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 ① 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析 針對(duì)本區(qū)域即項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進(jìn)行調(diào)研與分析。 ⑤ 區(qū)域內(nèi)終端客戶分析 消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究