【正文】 的開發(fā)制定一套整體開發(fā)決策和計(jì)劃方案：　　項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)　　項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略　　項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略　　項(xiàng)目目標(biāo)商家定位分析　　項(xiàng)目定位分析　　項(xiàng)目整體競爭策略考慮　　項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑　　項(xiàng)目年度發(fā)展策略【調(diào)研分析策略】（一）FIP“宏策劃”市場調(diào)研策略研究　　FIP為市場調(diào)研步驟　　　第1步：界定問題　　　第2步：尋求解決問題的方法　　　第3步：制定調(diào)研方案　　　第4步：進(jìn)入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù)　　　第5步：整理和分析數(shù)據(jù)　　 第6步：準(zhǔn)備及呈送調(diào)研報告　　FIP市場調(diào)研分類研究　　市場調(diào)研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標(biāo)準(zhǔn)分類：　　?。?）以識別問題為目的的調(diào)研有助于確認(rèn)潛在的可能發(fā)生的問題。工作內(nèi)容：　　　工作一：市場調(diào)研報告撰寫與提交　　　通過某州商業(yè)物業(yè)市場總體的供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對特定目標(biāo)群體的調(diào)查，了解目標(biāo)商家的分布及消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，整合地分析、判斷某州商用物業(yè)市場未來35年內(nèi)的趨勢走向，從而為項(xiàng)目的市場定位、開發(fā)策略及項(xiàng)目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對項(xiàng)目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，同時對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。一、市場調(diào)研分析　　　影響商業(yè)項(xiàng)目成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實(shí)力與策略等。FIP就是這樣一支國際性的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，為發(fā)展商提供量身定做的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開發(fā)中，比住宅開發(fā)過程中具有更重要的作用。最重要的是，雖然商業(yè)地產(chǎn)是一個傳統(tǒng)行業(yè)，但是，它面臨著新時期要求的變化，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)的變化。商業(yè)地產(chǎn)策劃報告商業(yè)地產(chǎn)是新一輪城市開發(fā)建設(shè)的高潮與機(jī)會，發(fā)展商必須認(rèn)識到其中包含的風(fēng)險和陷阱。風(fēng)險主要來源于發(fā)展商此方面經(jīng)驗(yàn)缺乏以及中國這方面的專業(yè)人才和專業(yè)化顧問公司較少。商業(yè)地產(chǎn)這些與住宅不同的特點(diǎn)，需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)敏感性，重視專業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，以及對待投資招商的謹(jǐn)慎。大型綜合商業(yè)中心的地產(chǎn)評估、資源整合、主力店招商以及介入最后管理實(shí)施，對于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān)重要，這些系統(tǒng)性的工作必須請專業(yè)公司協(xié)助完成。以下是FIP公司的專業(yè)運(yùn)作流程，以供行業(yè)參考。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時，商業(yè)市場研究成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的橋頭堡。工作任務(wù)：　　　通過對項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、某市房地產(chǎn)市場的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，和項(xiàng)目價值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會。主要工作內(nèi)容：　　完成項(xiàng)目定向市場調(diào)查研究工作　　完成項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作　　完成項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報告工作目的：　　?、偕疃劝盐枕?xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)環(huán)境，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會；　　　②以未來界定現(xiàn)在的宏策劃模式，賦予項(xiàng)目獨(dú)一無二、個性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力；　　?、奂?xì)化項(xiàng)目的市場定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì)；　　?、芡ㄟ^專業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實(shí)際需求，界定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。工作二、項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定　　　項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略報告是在縝密的市場調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對開發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動計(jì)劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計(jì)劃地執(zhí)行。　　　 ①市場潛力攀升、下降　　　 ②市場分額擴(kuò)大、失去　　 ③企業(yè)形象　　 ④市場特征　　 ⑤銷售　　 ⑥市場趨勢短期與長期預(yù)測　　?。?）以解決問題為目的的調(diào)研步驟。通過這種方法取得的信息往往比較可信?！　?（2）間接調(diào)查：通過報紙、刊報及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析等材料，當(dāng)然對這些材料要對比分析，去偽存真?！　?（3）直接征詢：這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對項(xiàng)目的定位和營銷的制定很有意義。咨詢調(diào)查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員， 使調(diào)查具有代表性。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。【商業(yè)調(diào)研分析執(zhí)行】 一、商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 人口因素分析； 經(jīng)濟(jì)水平、全國GDP狀況分析； 政策法規(guī)； 市政規(guī)劃和建設(shè)； 社會環(huán)境及文化分析； 交通狀況。 ＦＩＰ“宏策劃”的區(qū)域調(diào)研包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 （1）區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析 針對本區(qū)域即項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進(jìn)行調(diào)研與分析。 （3）區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析 （4）區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析 各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。 （6）區(qū)域競爭項(xiàng)目調(diào)查 競爭樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。 項(xiàng)目所在商圈及競爭商圈分析 商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 零售店的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩(wěn)定的商圈。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品品種等不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布密度存在著一定的差異，這就是“商圈效應(yīng)”。 第一種分類： 此類商圈由核心商業(yè)圈、次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商圈的顧客占55%70%。次級商圈顧客占15%25%。 居民區(qū)的方便店幾乎沒有邊緣商圈的顧客。大型零售店，邊緣商圈的顧客往往最多。按照這種方式，商圈可以分為徒步圈、騎車圈、乘車圈和開車圈。一般來說，單程以10分鐘為限，距離在500米以內(nèi)，我們稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來說單程以15分鐘為限，距離在2000米以內(nèi)，我們稱之為第二商圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車10分鐘左右，距離在5000米以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈是指開車經(jīng)過普通公路、高速公路來此消費(fèi)的顧客群（一般是回頭客或慕名而來的顧客），我們稱之