商業(yè)地產(chǎn)策劃報告(已改無錯字)
2022-08-31 11:02:01 本頁面
【正文】 以指導(dǎo)項目的工程規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計。依據(jù)商家的需求在考慮商家需求時，最重要的是主力店的設(shè)計。對于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計等都是由它自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計是由商家決定而非發(fā)展商自行主張。許多發(fā)展商在未明確主力店的情況下，便開始規(guī)劃設(shè)計。因為缺乏定向設(shè)計的依據(jù)，所做設(shè)計看似通用性強，實則無的放矢。一旦功能與店家明確，設(shè)計必然從頭推翻。盲目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。依據(jù)超越時代消費者需求設(shè)計必須富有時代感以滿足市場需求，同時又需超越時代趨勢以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。消費不是單方面的，因此設(shè)計的空間必須滿足他們的感受和興趣，符合顧客想要學(xué)習(xí)和成長的渴求，在這一設(shè)計中，故事性是設(shè)計必不可少的要素——設(shè)計和銷售規(guī)劃必須有故事淵源，否則只能曇花一現(xiàn)或令人感到風(fēng)馬牛不相及。此外，現(xiàn)在參加互動的顧客越來越少，為新的參與形式提供了可能性。為了滿足新興文化的需求，必須設(shè)計出富有個性、故事性強、顧客能完全投入的奇遇和旅程。二、規(guī)劃理念規(guī)劃理念是反應(yīng)體現(xiàn)項目主題的重要部分，做好大型商業(yè)項目的規(guī)劃理念，要做到三點：第一：符合大型商業(yè)項目的選址規(guī)律，即大規(guī)劃上具有可行性；第二：有具體的主題功能區(qū)；第三：規(guī)劃理念具有超前性、市場性，與消費者消費心理為規(guī)劃的主導(dǎo)核心。但不能脫離消費者的消費習(xí)慣與人的購物心理來做規(guī)劃理念。三、產(chǎn)品市場總體形象設(shè)計產(chǎn)品功能功能組合設(shè)計包括整體功能組合設(shè)計和單層功能組合設(shè)計。FIP對商場樓層規(guī)劃設(shè)計要點：要點1：樓層設(shè)計與業(yè)種組合 商場樓層設(shè)計要考慮業(yè)種規(guī)劃，與業(yè)種有效組合，以樓層作為業(yè)種及相關(guān)行業(yè)的大場。樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系。解釋消費群消費習(xí)性樓層設(shè)計要考慮消費者消費習(xí)慣，流程、一般消費者逛商場的習(xí)慣與樓層功能組合流程圖。要點2：以業(yè)種定位作支撐點 業(yè)種根據(jù)消費者消費習(xí)性進行布局，樓層設(shè)計也應(yīng)考慮到消費者消費習(xí)性，才能有效進行樓層的規(guī)劃設(shè)計。以業(yè)種定位作支撐點，有效的樓層設(shè)計能夠保證消費者在商場的停留時間。產(chǎn)品檔次項目的產(chǎn)品檔次設(shè)計根據(jù)整體定位與產(chǎn)品定位而定。主題形象主題形象一般根據(jù)項目的形象定位與主題定位來確定，在規(guī)劃與設(shè)計中貫穿這一理念。以SHOPPING MALL為例。SHOPPING MALL的形象設(shè)計，其整體形象不單是依靠通常的建筑語言（如立面橫豎線條的劃分、開窗與實墻的虛實對比等）來完成的。還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運用。比如，設(shè)計室外的景觀電梯；在SHOPPING MALL大廳設(shè)計可伸展出來的平臺，用于演出等商業(yè)活動；在SHOPPING MALL的顯要位置預(yù)留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺效果設(shè)計等，這樣才會形成最終成熟的大型綜合商業(yè)項目。四、項目規(guī)劃概念設(shè)計空間布局今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。商場設(shè)計的基本原則是通達，但在過道和公共空間設(shè)計上也可發(fā)揮創(chuàng)造性和靈活性，為商戶和消費群體強化或削弱商場的社交職能。 FIP空間設(shè)計六原則：１）商業(yè)空間步行化２） 商業(yè)空間室內(nèi)化３）公共空間社會化４）有限空間的利益最大化５）商業(yè)空間的休閑化６）商業(yè)環(huán)境的個性化（1）商業(yè)項目平面設(shè)計建議平面設(shè)計的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。（2）公共空間設(shè)計建議隨著商場空間的日益擴大和復(fù)雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于商場就顯得尤為重要。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設(shè)計，店面兩邊設(shè)，顧客中間走；“小城市，市中心”設(shè)計，聚會場所設(shè)在中央，人們逛完商場宛如散步于城市步行街。增加用作廣告和展示的公共空間的面積，很多時候大型商業(yè)項目總收入的30%來自廣告及展示空間。（3）開間設(shè)計建議大型商業(yè)項目設(shè)計的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。大商店面寬：111224。柱子不宜落在店面線上。根據(jù)經(jīng)驗進深一般在1835米比較合適。如果開間方向的柱距是6米(9,12,15,18,21,24)，那么進深方向可以是26,36，46。（4）中庭空間設(shè)計建議中庭是項目最熱鬧的部分，也是項目室內(nèi)步行街節(jié)點上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現(xiàn)了項目的空間和景觀設(shè)計的特色和精華。這里人流密集，上上下下動感強烈，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所。A中庭空間的功能組合B中庭空間的造型與交流C從不同的層面同時引入人流D垂直交通工具E景觀的垂直吸引力對于SHOPPING MALL的大型中庭空間的設(shè)計，要做到以下幾點。第一：流暢，明快消費者購物圖的是一個心情，能讓他們最大限度的感受到舒適，激發(fā)其購物、瀏覽的興奮點，是很重要的。第二：體驗式的環(huán)境空間消費者走進SHOPPING MALL，就是一種商業(yè)消費的體驗，中庭空間設(shè)計作為大型SHOPPING MALL的標(biāo)志，在很大程度上就是讓消費者有一個巨大的互不干涉體驗氛圍。第三：打造引領(lǐng)消費者的功能一個SHOPPING MALL的消費空間相當(dāng)大，如何有效地吸引消費者，引領(lǐng)消費者到SHOPPING MALL各處購物，游玩也是設(shè)計中很重要的一部分。（5）內(nèi)部庭院空間設(shè)計建議一般大型商場都會有商場內(nèi)庭，作為顧客休閑、觀賞、及給商場緊密購物空間帶來疏散感觀空間，內(nèi)庭的設(shè)計，除了要有足夠的空間、與內(nèi)庭小品配合外，還要注意兩大要點：要點1：和諧性與均好性以商場核心主題特色為基點，通過內(nèi)庭景觀、小品的有效組合，與商場主題特色密切聯(lián)系，保證內(nèi)庭景觀、空間及與商場主題特色的和諧性與均好性。要點2：與廣場互動商場內(nèi)庭與廣場，一“內(nèi)”一“外”，其兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動空間。而內(nèi)庭則側(cè)重于保持商場內(nèi)人流的停留時間，廣場側(cè)重于商場外圈的人流集合。如何將廣場與內(nèi)庭通過互動作用，導(dǎo)入人流？應(yīng)是內(nèi)庭設(shè)計的一個重要因素。（6）外部空間廣場規(guī)劃設(shè)計思路思路1：注重互動性◇商場與廣場互動步行空間的配置最好緊鄰商場建筑物外墻，與商場入口有充足的緩沖空間（約10m10m），使步行過程中達到商場對行人吸引的效果，使廣場與商場有良好的互動關(guān)系?！蠖鄻踊顒踊釉趶V場的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過程中駐留點停留空間。因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間凹凸處或借用廣場中設(shè)施物的設(shè)置點，以達到廣場多樣化活動的互動。思路2：以人為本◇步行空間的尺度在設(shè)計時采用建筑、建筑小品、硬質(zhì)景觀和軟件環(huán)境處理，可以達到人性化設(shè)計和貼近人的親切的尺度?！笥H水平臺、噴泉、座椅、鋪地、綠化、可以相互交錯布置在略有高差的層面上，并以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構(gòu)成步行空間。思路3：設(shè)計流暢空間現(xiàn)代步行空間設(shè)
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