【正文】 00－4499元4500－4999元5000－5999元6000－6999元7000－7999元8000－8999元9000－9999元10000元以上拒答B(yǎng)8請(qǐng)問您家里有多少位家庭成員？我指的是那些一周至少5天住在這里的家庭成員?，F(xiàn)在我司正在進(jìn)行一項(xiàng)市場調(diào)查，很想聽聽您的意見。基于此，F(xiàn)IP將對(duì)未來3－5年的心地產(chǎn)市場作專業(yè)預(yù)測，為項(xiàng)目提供更科學(xué)可行的市場走向與發(fā)展趨勢指導(dǎo)，從而打造項(xiàng)目的核心吸引 力及可持續(xù)經(jīng)營的核心競爭力。通過對(duì)未來3－5年整體商業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目所在地商業(yè)市場的預(yù)測來決定現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目的策劃方向。本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)⑴本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析　　　　?、票緟^(qū)域消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析① 基本人口狀況　　?、谌肆髁糠治觥铩锶肆髁糠植技敖Y(jié)構(gòu)　　★★日均人流量、平時(shí)人流量、節(jié)假日人流量⑶消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析★★抽樣數(shù)據(jù)整理　　　★★抽樣取數(shù)方法消費(fèi)力分析A、本商圈消費(fèi)力分析項(xiàng)目市場低收入戶中等偏下收入中等收入戶中等偏上戶高收入本組最低人均年收入（元）本組最高人均年收入（元）根據(jù)本商圈常住人口的結(jié)構(gòu)特色和基本收入情況，來確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)；B、本地域消費(fèi)群和消費(fèi)行為特點(diǎn)分析（見下表）高級(jí)消費(fèi)群中高級(jí)消費(fèi)群中高級(jí)灰領(lǐng)消費(fèi)群中低檔消費(fèi)群其他消費(fèi)群家庭人均收入5萬元以上4－5萬元2－4萬元2萬元以下占本區(qū)域消費(fèi)群的百分比消費(fèi)行為特點(diǎn)C、應(yīng)同時(shí)考慮的及影響本地消費(fèi)群行為的重要變量①年齡　?、谛詣e　　③收入水平　?、芪幕健　、萁邮軙r(shí)尚信息程度　?、藜彝サ臐M巢信息程度　　D、區(qū)域（商圈）消費(fèi)力分析　　E、區(qū)域消費(fèi)力分析及結(jié)論五、競爭商圈研究分析競爭商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研分析包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、幅射范圍、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。如何在第一時(shí)間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。目標(biāo)客戶對(duì)商業(yè)的需求分析包括對(duì)各種類型商家的特點(diǎn)的分析；對(duì)各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求；各種不同商家對(duì)商場配套要求等的分析。三、目標(biāo)客戶的研究分析目標(biāo)客戶經(jīng)營范圍分析找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。假設(shè)某年某商圈的商場每平方米平均營業(yè)額10996元，顧客為350萬人，全年人平均購買5000元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為110萬平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)：（3505000）247。測量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為：IRS＝（CRE）247。Ⅳ、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競爭項(xiàng)目等新設(shè)商業(yè)項(xiàng)目確定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅匿N售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測本項(xiàng)目將來可以分享的市場份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。Ⅱ、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等Ⅲ、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時(shí)間，每次消費(fèi)金額、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。第六步：分析競爭對(duì)手與市場其他情況。第四步：確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來源。第二步：確定調(diào)查的內(nèi)容，包括平均購買數(shù)量、顧客集中程度等。其輻射范圍已從過去的絕對(duì)地理距離變?yōu)闀r(shí)間距離，即商圈開始步入以交通時(shí)間來計(jì)量商圈輻射范圍的時(shí)代。對(duì)于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購物頻率高；而輻射半徑過大的商圈，一般要得到市場對(duì)客戶的吸引力難度較大。徒步圈走路可忍受的范圍或距離。第二種分類：此種商圈按照顧客來店所需的時(shí)間來計(jì)算區(qū)分。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密度較小，并不是商圈的主要組成部分，次級(jí)商圈和邊緣商圈的顧客密度大。次級(jí)商圈顧客占15%―― 25%Ⅲ、邊緣商圈邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域，顧客最少密度亦最小，除核心商圈和次級(jí)商圈之外，其余為邊緣商圈的顧客。Ⅰ、核心商圈核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布密度存在著一定的差異，這說是“商圈效應(yīng)”⑴商圈分類商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店的時(shí)間來界定。信念啟的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。⑦未來3－5年城市發(fā)展方向及項(xiàng)目區(qū)域地位預(yù)測項(xiàng)目所在商圈及競爭商圈分析商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。②區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析供求走勢、價(jià)格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業(yè)態(tài)功能走勢、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析③區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析④區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求、不同商家對(duì)商場配套的要求。項(xiàng)目所在城市商業(yè)環(huán)境分析包括本市國民生產(chǎn)總值、GDP狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人口及人口增長率等對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費(fèi)特征等的分析?！菊{(diào)研分析執(zhí)行】一、商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析人口因素分析　　　經(jīng)濟(jì)水平、全國GDP狀況分析　　　政策法規(guī)市政規(guī)劃和建設(shè)　　社會(huì)環(huán)境及文化分析　　　　　　　　交通狀況二、商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場總體分析通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問卷調(diào)查。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。②間接調(diào)查通過報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場分析等材料，當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析，去偽存真。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研可采用以下四種方式：①直接調(diào)查直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請(qǐng)教，以較快的速度獲利所需的市場信息。工作二：項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定項(xiàng)目整體開發(fā)報(bào)告是在縝密的市場調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對(duì)發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)計(jì)劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計(jì)劃地執(zhí)行。主要內(nèi)容：項(xiàng)目定向市場調(diào)查研究工作項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報(bào)告工作目的：深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)球產(chǎn)，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)；以未來界定現(xiàn)在的宏策劃模式，賦予項(xiàng)目獨(dú)一無二、個(gè)性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力；細(xì)化項(xiàng)目的市場定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì)通過專業(yè)運(yùn)作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實(shí)際需求，界定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)市場研究成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的橋頭堡工作任務(wù)：通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，和項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會(huì)。FIP就是這樣一支在商業(yè)地產(chǎn)有著極其專業(yè)研究及豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的操作團(tuán)隊(duì)，為發(fā)展商提供國際先進(jìn)的商業(yè)服務(wù)。此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開如，比住宅開發(fā)過程中具有更重析作用。然而，相對(duì)于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的操作絕對(duì)不是簡單的直銷，它對(duì)投資商的要求更在于資金、人才及經(jīng)驗(yàn)。 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目頂級(jí)策劃模式FIP宏策劃模式5F商業(yè)項(xiàng)目前期策劃商業(yè)項(xiàng)目前期策劃一、市場調(diào)研分析宏觀市場分析　　區(qū)域市場分析　　客戶分析　　消費(fèi)者分析競爭對(duì)手分析　　SWOT分析　　　未來商業(yè)預(yù)測分析二、定位分析戰(zhàn)略性總體定位　　　　商業(yè)定位三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議市場依據(jù)　　　　規(guī)劃設(shè)計(jì)理念　　　　市場總體形象規(guī)劃概念設(shè)計(jì)　　環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì)　　建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)四、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃五、經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)預(yù)算　　　分析評(píng)估FIP宏策劃第一步商業(yè)項(xiàng)目市場研究分析一、宏觀市場分析行業(yè)環(huán)境　　城市規(guī)劃　　政策法規(guī)　　宏觀環(huán)境二、區(qū)域市場分析本市商業(yè)環(huán)境　　　　　　區(qū)域商業(yè)環(huán)境　商圈分析（城市發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍）三、客戶分析經(jīng)營范圍分析　投資動(dòng)向分析　經(jīng)營狀況分析　客戶需求分析四、消費(fèi)者分析消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究　　　　　消費(fèi)水平研究五、競爭對(duì)手分析競爭對(duì)手情況　　　　競爭項(xiàng)目情況六、未來商業(yè)預(yù)測分析略七、SWOT分析熱，像火一般的熱。中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷市場洗牌的陣痛后，投資者紛紛撤換贏利軌道，從住宅的直銷模式快速轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的“傳銷”經(jīng)營，并在極短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)界的跨越，從商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期直接制造了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)高潮期，我們不禁驚訝，中國商業(yè)地產(chǎn)大盤時(shí)代已經(jīng)來臨。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)第三性，重視專業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，及對(duì)待投資招商的謹(jǐn)慎。大型綜合商業(yè)中產(chǎn)評(píng)估、資源整合、主力店招商以及介入最后管理實(shí)施，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān)重要，這些系統(tǒng)性的工作必須請(qǐng)專業(yè)公司協(xié)助完成。一、市場調(diào)研分析影響商業(yè)項(xiàng)目成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對(duì)手的實(shí)力與策略等。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避鳳險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。工作內(nèi)容：工作一：市場調(diào)研報(bào)告通過對(duì)本市商業(yè)物業(yè)市場總體的供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對(duì)特定目標(biāo)群體的調(diào)查，了解目標(biāo)商家的分布及消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場未來3－5年內(nèi)的趨勢走向，從而為項(xiàng)目的市場定位、開發(fā)策略及項(xiàng)目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見。從而為項(xiàng)目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計(jì)劃方案：項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目目標(biāo)商家總體分析項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析項(xiàng)目整體競爭策略考慮項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑項(xiàng)目年度發(fā)展策略【調(diào)研分析策略】（一）FIP“宏策劃”市場調(diào)研策略研究市場調(diào)研步驟第一步：界定問題　　　　　　第二步：尋求解決問題的方法第三步：制定調(diào)研方案　　　　第四步：進(jìn)入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù)第五步：整理和分析數(shù)據(jù)　　　第六步：準(zhǔn)備及呈送調(diào)研報(bào)告市場調(diào)研分類研究市場調(diào)研按以識(shí)別問題為目的和以解決問題為目的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分類；⑴以識(shí)別問題為目的的調(diào)研有助于確認(rèn)潛在的可能發(fā)生的問題；①市場潛力――攀升、下降；?、谑袌龇诸~――擴(kuò)大、縮?。弧、燮髽I(yè)形象④市場特征　　　　　⑤招商與銷售　　　　?、奘袌鲒厔莰D―短期與長期預(yù)測⑵以解決問題為目的的調(diào)研步驟①市場細(xì)分的依據(jù)　　　　　　　　?、诖_定細(xì)分的依據(jù)　?、鄞_定各種細(xì)分的市場潛力　　　　?、苓x擇目標(biāo)市場市場調(diào)研各類各類調(diào)研種類所需資料　　　研究范圍商圈研究對(duì)項(xiàng)目所在的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè)態(tài)情況、營業(yè)品種、商業(yè)租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力消費(fèi)者研究對(duì)消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力分析、消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研投資客戶研究對(duì)投資客戶投資的商鋪，作基本調(diào)研，如營業(yè)時(shí)間、業(yè)績、鋪面狀況等確定市場調(diào)研的方法市場調(diào)研的準(zhǔn)確與否，很大程度取決于所采用的市場調(diào)研方法。通過這種方法取得的信息往往比較可信。③直接征詢這一方法的難度相對(duì)較大，但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對(duì)項(xiàng)目的定位和營銷的制定很有意義。咨詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。④現(xiàn)場“踩點(diǎn)”調(diào)查調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面，內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。FIP宏策劃的區(qū)域調(diào)研包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析①區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析針對(duì)本區(qū)域即項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進(jìn)行調(diào)研與分析。⑤區(qū)域內(nèi)終端客戶分析消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究⑥區(qū)域競爭項(xiàng)目調(diào)查競爭樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。理論上是由當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模、人均可支配收入、出行成本、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定。不同的店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。第一種分類：此類商圈由核心商業(yè)圈、次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商圈的顧客占