【正文】 此處位置會相對獨立、私閉，與外界聯(lián)系不十分方便，干擾較小，單純從地塊形狀分析更支持高檔居住區(qū)的開發(fā)；從商業(yè)地產(chǎn)的角度來看利弊都很明顯：有利的地方是容易控制人流進出地塊，交通環(huán)線周圍形成商業(yè)后人流會相對集中，但同時，地塊位于城邊死角，與城市的聯(lián)系性較差，也就是說如果不加以人為引導和培育以及入住商業(yè)自身的號召力，單靠自然形成的商業(yè)其價值不大；從城市規(guī)劃與未來發(fā)展的角度來看則呈現(xiàn)不利態(tài)勢：地塊缺乏可持續(xù)開發(fā)的厚度，地塊周邊已經(jīng)不可能出現(xiàn)新興項目，而羅平城市擴張方向也不可能朝本案發(fā)展。而這三條街道剛好圍合出了羅平的商業(yè)中心區(qū)，離開這一狹小的區(qū)域，其他街道的商業(yè)氛圍就明顯有較大落差。C、商業(yè)運作缺乏手段。D、商業(yè)網(wǎng)點較少，而且相對落后。消費能力①羅平仍屬典型的農(nóng)業(yè)縣，人口雖多，但人均消費能力卻不強。②從春節(jié)前的實地走訪來看，春節(jié)前的主城區(qū)人流相當密集，但實際購買人群主要分布于XX街等以經(jīng)營農(nóng)資、農(nóng)副、低值低檔快消品為主的商業(yè)區(qū)內(nèi)；而振興街上呈現(xiàn)出看客多、實際購買少的景象。由政府年鑒顯示：2005年金融行業(yè)存、貸款增長極快。同時，％。、現(xiàn)已發(fā)展成一個旅游大縣，并且?guī)恿似渌a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。（2007年春節(jié)羅平盛況）旅游資源羅平旅游資源主要以自然山水資源為主，主要吸引點為每年春季的“油菜花節(jié)”，并以此為核心，向周邊自然景點拓展，并形成了以農(nóng)家樂為形式的“吃、喝、游、購、娛”消費模式。羅平旅游的地位A、羅平在昆明——羅平滇東旅游環(huán)線中扮演折返點的角色羅平特殊的喀斯特地貌、30萬畝連片的油菜花、“一目十瀑”的九龍河瀑布群、景色迷人的多依河和魯布革峽湖共同造就了羅平雄、奇、險、幽、秀的自然風光，再加上濃郁的民族風情，使羅平已發(fā)展成為云南重要的旅游目的地之一，在滇東旅游圈(昆明———宜良九鄉(xiāng)———石林———陸良彩色沙林———師宗菌子山———羅平———興義馬嶺河———富源勝境關(guān)———沾益珠江源———馬龍花溝———昆明)內(nèi)占有重要地位。C、羅平旅游逐漸被省外認可羅平油菜花文化旅游節(jié)在第三屆中國會展（節(jié)事）產(chǎn)業(yè)年度評選活動中被評選為“2005中國節(jié)慶50強”。③ 發(fā)展支持：由曲靖市政府計劃每年安排不低于５００萬元的旅游發(fā)展專項資金，用于旅游整體宣傳推介、旅游人才培訓、大型旅游活動籌辦和落實獎勵措施等方面，還將實施一部影視作品、一首歌、一張碟、一本書、一張圖的“五個一”工程，堅持節(jié)會帶動、以節(jié)促旅的原則，從而推動曲靖旅游業(yè)的縱深發(fā)展。合作雙方為羅平縣建設(shè)局和富源中源實業(yè)公司。②　西門河步行街聯(lián)合開發(fā)項目。總投資20000萬元?？偼顿Y2700萬元。這類房源的出現(xiàn)在很大程度上解決了城鎮(zhèn)職工的居住問題。中、青年職工少房、缺房由于羅平在90年代末后期至2004年以前這段時間單位房改房建設(shè)數(shù)量少，進而導致羅平許多單位的新近職工和部分中年職工面臨居無定所的困境，這一現(xiàn)象在20多歲的年青城市居民中較普遍，覆蓋面涉及企事業(yè)單位和公務(wù)員。同時這也是金海岸項目短期取得成功的重要原因）。㈡ 缺少商業(yè)規(guī)劃以及商業(yè)業(yè)態(tài)留有空白點商業(yè)格局自然形成，人為引導和概念包裝的商業(yè)項目尚未出現(xiàn)。商業(yè)業(yè)態(tài)還有空白點 在羅平，對于消費力較為突出的幾種業(yè)態(tài)尚未形成集中式大賣場。㈢ 旅游接待能力還有提升空間目前羅平現(xiàn)有旅游接待設(shè)施為：賓館旅店床位共10000余個，其中有三星級酒店2家，二星級酒店2家，一星級酒店1家，旅游定點酒店10家(含涉外酒店7家)；各類注冊餐館450余家。同時從曲靖市旅游總體規(guī)劃中看到：還要加大羅平旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將在羅平建成１個四星級、３個三星級旅游飯店。六、項目開發(fā)需要注意的幾個問題建筑的使用效果與實用性 針對地塊06年11月以前設(shè)計的整體規(guī)劃和建筑形態(tài)，我們認為有三個問題需要細致考慮：A、中國古代傳統(tǒng)庭院民居與現(xiàn)代居住理念的磨合還很不成熟，這里面有采光、通風、功能間分布等諸多問題；B、傳統(tǒng)建筑風格與現(xiàn)代商業(yè)在效能和實用性上有較大區(qū)別；C、恢復(fù)傳統(tǒng)建筑所所花費的成本遠遠高于現(xiàn)代建筑。建筑理念與水土不服 在原有規(guī)劃中把盛唐、明清等傳統(tǒng)建筑作為旗幟和最主要亮點是極具風險的，很可能叫好不叫座理由：① 從旅游角度與羅平的旅游定位和印象不符；② 羅平當?shù)刈罹叽硇缘慕ㄖ遣家雷鍌鹘y(tǒng)干欄式建筑；③ 羅平的歷史和文化中難以尋找到對漢族傳統(tǒng)文化的亮點；④ 同時采用復(fù)古風格技術(shù)難度高，成本投入大。這就需要在商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)氛圍、消費環(huán)境上領(lǐng)先他們，同時在中、后期的招商中取得成功。但同時，這一立項之本是不需要用土地投放的大小來衡量的，而現(xiàn)代居住和商業(yè)對布依風情并不構(gòu)成直接危害。D、效能支持① 就前面所提到 “羅平縣城有旅游人口龐大但沒有旅游景點”的問題就此迎仞而解② 布依村寨建成后還會給游客帶來生活方式上的深入體驗，這將有別與民族村純觀賞性游玩。 三大功能區(qū)之間是可以做到相對獨立的，盡量避免因用途不同而導致的相互干擾。功能區(qū)所在位置（在原規(guī)劃上略有調(diào)整） 旅游功能區(qū)——是立項之本，是本項目的發(fā)動機，就像動力強勁的汽車一樣“引擎后至”，放在地塊的最里邊； 居住功能區(qū)——由于是項目的最大功能區(qū)，而且對私密性有要求，因此基本處在地塊的中間腹地； 商業(yè)配套區(qū)——由于是笑迎納客的場所，當然置于地塊的最前端，呈半邊啞鈴狀。三大功能區(qū)規(guī)劃特點 旅游功能區(qū)：布依村寨、旅游服務(wù)區(qū)（酒店）、廣場圍繞人工湖呈鼎足呼應(yīng)； 居住功能區(qū)：高低錯落，高低互補 商業(yè)配套區(qū)：呈鍋底型，形成一條龍、一站式購物、消費鏈條。八、開發(fā)與銷售㈠ 開發(fā)順序 ①餐飲、娛樂街及聯(lián)排別墅區(qū) 原因：餐飲、娛樂街位于項目臉面位置，加之售樓處所在，必然先行開發(fā) 聯(lián)排別墅區(qū)是項目內(nèi)最高檔居住區(qū)，講究環(huán)境好、干擾小、氛圍安靜②高密度居住區(qū) 原因：高密度居住區(qū)是項目開發(fā)的重頭，在項目中起到承前啟后的作用，是關(guān)系商業(yè)氛圍營造，商業(yè)面積安置的基礎(chǔ)，同時對接當?shù)鼐幼⌒枨笠部滩蝗菥?。⑤分時渡假酒店 原因：這屬于旅游配套設(shè)施，在項目其他部分基本完工后才需要考慮，而且該項目所針對的群體并不局限于羅平當?shù)?，因此置后考慮⑥其他生活配套 包括：農(nóng)貿(mào)市場、幼兒園和運動場館（原規(guī)劃中的要求） 原因：既然是配套設(shè)施自然等項目使用后才需要㈡ 銷售要點 住宅——這是房地產(chǎn)市場中需求最大、最穩(wěn)定一塊蛋糕 而且我們正是看好羅平當?shù)亟曛小⒌蜋n物業(yè)供應(yīng)量小，職工住房緊張這一契機，因此 采取“公開發(fā)售+單位團購”的方式銷售，這其中，聯(lián)排別墅園區(qū)的主體則以定向開發(fā)為主，少量自然消化。 景點——石頭寨，以長期的門票及商品銷售提成作為收益㈢ 營銷創(chuàng)新 巡回露演：即在目標城市不派專業(yè)隊伍長期駐守，只召集定期產(chǎn)品推介會。九、宣傳重心● “云南第一水鄉(xiāng)——布依水鄉(xiāng)”非常貼切● “一本書”將帶來錦上添花的效果〈附表〉羅平縣招商項目明晰荷花塘高檔小區(qū)建設(shè)項目項目名稱荷花塘高檔小區(qū)建設(shè)項目建設(shè)性質(zhì)新建建設(shè)地點羅雄鎮(zhèn)南郊項目單位羅平縣建設(shè)局項目單位性質(zhì)行政機關(guān)項目簡介荷花塘位于布依風情濃郁的羅平縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，臨規(guī)劃區(qū)的羅雄鎮(zhèn)路，水體面積約40余畝，形狀奇特，交通便利，視野開闊，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是建設(shè)有檔次商住小區(qū)的理想地方。項目可利用的基礎(chǔ)設(shè)施鐵路；南昆鐵路公路：324國道、羅平—曲靖公路、羅平—西林公路。項目所在地相關(guān)地情況勞動力價格：963美元∕年；水價：∕噸；電價： 美元∕度；項目所在地土地出讓參考價：9600 14000美元∕畝。項目實施依據(jù)依據(jù)《羅平縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和2010年遠景目標綱要》、《羅平縣人民政府關(guān)于培育12個超億元支柱產(chǎn)業(yè)的決定》前期工作情況已列入縣城總體規(guī)劃，具備開工條件。投資效益分析投資估算：總投資 1250萬美元，其中：固定資產(chǎn)1100萬美元，流動資金150 萬美元；項目建設(shè)期：2年；年銷售額：900萬美元；年經(jīng)營成本：80萬美元；年利潤：150 萬美元；內(nèi)部收益率28% ；資利潤率24%；投資回收期4年。投資方式：合資（ ）；合作（√ ）；獨資（ ）；收購股權(quán)（ ）。聯(lián)系人及聯(lián)系方式姓名：梁順成 工作單位：羅平縣建設(shè)局電話：13987400766 傳真：08748212350Email：Lply668長底鄉(xiāng)明格旅游渡假村建設(shè)項目項目名稱長底鄉(xiāng)明格旅游渡假村建設(shè)項目建設(shè)性質(zhì)新建建設(shè)地點羅雄鎮(zhèn)項目單位羅平縣建設(shè)局項目單位性質(zhì)行政機關(guān)項目簡介明格村坐落于國家AAAA級風景區(qū)九龍瀑布旁，與九龍瀑布隔河相望，四周青山環(huán)繞，植被茂密，涓涓溪水長流，有其獨特的良好的生態(tài)環(huán)境，擬在該地修建和九龍瀑布相配套的旅游渡假山莊，力求將山、水、綠化、村莊各項用地融為一體。項目單位簡介羅平縣建設(shè)局是該項目的主管部門，負責該項目的前期工作，并將在今后的建設(shè)過程中跟蹤服務(wù)建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e300畝，在該地修建和九龍瀑布相配套的旅游渡假山莊，力求將山、水、綠化、村莊各項用地融為一體，總投資約1200萬美元。機場：昆明機場、興義機場。項目所涉及稅種和稅率：增值稅17%、城建稅5%、教育附加稅3%。市場預(yù)測羅平縣是云南著名的旅游勝地，今后幾年，將把羅平縣打造成最適宜人類居住的山水旅游城市，改善旅游環(huán)境和提升旅游檔次成為共識，該該項目的建設(shè)，有利于進一步提升九龍風景的旅游內(nèi)涵，項目前景較好。合作內(nèi)容及方式投資來源：國際（ ）；國內(nèi)（√ ）。相關(guān)的優(yōu)惠政策征地費按云南省征地費法定標準的下限執(zhí)行，企業(yè)所得稅、企業(yè)增值稅、營業(yè)稅的減免詳見羅發(fā)（2003）29號文件。擬建設(shè)一個簡易的標準體育場，新建一幢規(guī)格、設(shè)施齊全的體育綜合館及附屬的配套設(shè)施，滿足我縣全民健身的需要。建設(shè)規(guī)?？傄?guī)劃面積300畝，標準體育場建成400米*8道*，中間含一塊足球場；建一座有6000座位的體育綜合館，具有排球場、羽毛球場的功能。機場：昆明機場、興義機場。項目所涉及稅種和稅率：增值稅17%、