【正文】 ping Mall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店面。 項目商圈界定； 216。 日常消費半徑； 216。 對區(qū)位、規(guī)模、對租金的接受能力； 216。 商業(yè)投資歷史； 216。 商業(yè)地產(chǎn)投資的基本準則； 216。 交通及人流研究； 216。 當然，在不同城市不同區(qū)域布點的規(guī)模又 是另外了。 三者綜合考慮擬出租價體系。 九、關于租鋪定價依據(jù) （ 1）回報率定價法 租價 =售價 回報率 回報率：根據(jù)商業(yè)氛圍的規(guī)模、成熟度等考慮，以 6 年 12 年的回報率不等。 八、關于售鋪定價依據(jù) （ 1）成 本定價法 ① 售價 =購地價 +建安工程費等（短期行為） ② 售價 =購地價 +建安費 +促銷費 +招租費 +旺場費（長期行為） （ 2）市場定價法 ① 比較周邊商鋪售價 ② 比較周邊成功商鋪歷史售價趨勢。 七、關于成本和費用及收益的比例關系 （ 1）商場內(nèi)合理價格的商品受到顧客歡迎，合理價格是與租鋪成本直接相關的。開發(fā)商一開始就得策劃好，并能較合理地進行資源 分配 和收益 分成 。 五、關于開發(fā)商、業(yè)主、租戶、顧客四方共贏關系 （ 1）終端消費是顧客，培養(yǎng)忠實顧客需要經(jīng)營者（租戶）和商場管理者（開發(fā)商）的細心培育、呵護，共同實現(xiàn)細節(jié)服務和合理價格的商品銷售。 為了旺場而規(guī)劃設計。 四、關于商場、商鋪規(guī)劃設計上的認識論 誤區(qū) ： 中國最大管理資源中心 （ 1）為了好賣而規(guī)劃設計（獨立商鋪越分越?。?。 （ 2）各業(yè)態(tài)的作用和意義差別： 超市：引人氣、掙現(xiàn)金流 百貨：掙現(xiàn)金流、提高檔次 精品店：掙利潤、領導潮流 娛樂：引客、留客場所 餐飲：配套消費，完善功能 （ 3）為了支撐高租金的店中店，精品店的唯一生存之道： 先商鋪時代： 6 個單店首層和沈陽組合店，以批發(fā)為主的市場。 中國最大管理資源中心 （ 3）復雜問題理不出重點。租、售問題不能解 決旺場問題。 第二章 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理念 一、 關于售、租、旺場邏輯關系上的認識論 （ 1）租鋪問題解決得好是旺場的必要條件，但不是充分條件。 商鋪采用玻璃墻體，以增加商場的通透感，使顧客不產(chǎn)生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。 按照商品屬性進行業(yè)態(tài)分布，一般而言購買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品等就是典型。 在樓層之間設立的臺階式手扶電梯上下部分應分開設計或設計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數(shù)量。但在直線的人流動線中，可以規(guī)劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商 鋪的租金。 二、商業(yè)建筑的 內(nèi)部人流 系統(tǒng)規(guī)劃 室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素 、建筑設計因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。 停車體系 對于大型商場而言，停車場地的設計及合理安排關系到消費者的易達性，并很大程度上影響到消費者的購物決定。 中國最大管理資源中心 商業(yè)地產(chǎn) 規(guī)劃和招商知識 20201220 觀 點 (1) 思路決定出路 —— (根本的創(chuàng)新是思想的創(chuàng)新 ) (2) 資源決定策略 —— (實事求是 ,務實是操作的出發(fā)點 ,整合須有基礎 ,有局限性 ) (3) 戰(zhàn)術決定戰(zhàn)略 —— (執(zhí)行力是關鍵 ,三分戰(zhàn)略七分執(zhí)行 ) (4) 專業(yè)決定品質(zhì) —— (專業(yè)分工的重要性 ) (5) 過程決定結(jié)果 —— (節(jié)點推進與中間操作的重要 ) (6) 地段決定定位 —— (在正確位置作正確的產(chǎn)品 ,地段即地脈 ,項目要順應地脈 ,順勢而為 ) (7) 客戶決定形象 —— (按照客戶的期望去塑造項目形象 ). (8) 落差決定性價 —— (三星級成本 ,四星級產(chǎn)品 , 五星級形象 ) 第一篇 商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃 第一章 商業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)性規(guī)劃 一、商業(yè)建筑的 外部人流 系統(tǒng)規(guī)劃 商業(yè)建筑的外部環(huán)境一般不參與直接經(jīng)營，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，但其對吸引人流及聚集人流具有重要的意義。從方便大多數(shù)消費者的角度出發(fā)，宜在商場周邊布置大量的地面停車場位，但在實際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位 中國最大管理資源中心 所取代；另外，還需協(xié)調(diào)好商場的貨物運輸及的士?？奎c的停車用地，并進行有效的人車分流體系，以免對消費者產(chǎn)生負面影響。 （一）物理因素 即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿足商業(yè)項目樓層垂直系統(tǒng)設計、立柱間距、中庭、大堂設計、應急出口設計等基礎上規(guī)劃設計。 中國最大管理資源中心 為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。 （三）業(yè)態(tài)分布規(guī)律 合理分布主力店位置，如果將其設在入口附近，將損失后邊的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。 進行業(yè)態(tài)分區(qū)設置，把經(jīng)營相同類型商品的商家統(tǒng)一設置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應，又能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達到 “1+12” 的效果。 在中庭小廣場設立休息區(qū)域，對不同的顧客進行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數(shù)量。 （ 2）售鋪問題解決得好是旺場的補充條件（開發(fā)商有較充足旺場經(jīng)費），既不是必要條件，也不是充分條件。但旺場問題可以解決租、售問題。租戶由于經(jīng)營不善，要求減免租金，開發(fā)商給予補償而不是使用經(jīng)費來旺場，可補償只能救急救不了冷場。 商鋪時代：天津、南寧、武漢、哈爾濱組合店兩個首層，以批發(fā)為主，零售為輔的半市場半商場。 （ 2）為了好租而規(guī)劃設計。 為了有效布 局而合理調(diào)整分攤面積和系數(shù)。 （ 2）在對待旺場態(tài)度上，業(yè)主 殺雞取卵 、 急功近利 思想的根基要糾正，業(yè)主的引導和教育的責任落在開發(fā)商身 上，可通過出售商鋪各種政策來控制。 六、關于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各項目時間和費用上的認識論 （ 1）商鋪的銷售一般需要在基建期間內(nèi)（ 1年左右時間）完成和總價 2%費用。 （ 2）租戶通過逐漸穩(wěn)定和增加批零業(yè)務能承擔較高水平租金（一般要 3年時間）。 ③ 結(jié)合自身商鋪的產(chǎn)租能力進行分析。 （ 2）市場定價法 ① 比較周邊商鋪的租價。準確、正確的租價體系有利于項目的出租操作。目前，連鎖商業(yè)廣場的發(fā)展規(guī)模是市場資源分配以多勝少的必然！ 十一、關于商業(yè)地產(chǎn)人才要求 商業(yè)地產(chǎn)人才應該是商業(yè)管理、市場分析、經(jīng)營辦法、業(yè)態(tài)特色、顧客心理、房產(chǎn)理論等復合型人才，具有較強的策劃能力、招商能力可持續(xù)經(jīng)營管理能力等等。 商業(yè)業(yè)態(tài)分布及演變趨勢； 216。 選擇相關項目的標準； 216。 擬投入的資金量； 216。 從經(jīng)營層面對商業(yè)地產(chǎn)項 目的相關指標 （進深、面寬、水、電、光、層高、空調(diào)、交通、車位、戶外廣告牌等）的特殊要求； 216。 對不同商品及服務的消費能力； 216。 總體業(yè)態(tài)定位及布局； 中國最大管理資源中心 216。 首先講一下大型綜合商業(yè)，國外叫做 Shopping Mall，即購物中心。這里面反映出一個問題，國內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面大都缺乏經(jīng)驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好，其中最大的問題是認不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目開發(fā)的區(qū)別。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，即商業(yè)經(jīng)營者。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是 2 萬平米（家樂福分店賣場部分一般是 8 千－ 萬平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。如果發(fā)展商自己做設計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入 ，后期招商的困難越大。當初有開發(fā)商找我做設計，我就認為，應該先明確了業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設計，否則招商會有壓力。 另一方面是專業(yè)顧問機構(gòu)的重要性。全世界能夠 做大型商業(yè)地產(chǎn)評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司不會超過十幾家。他們會把錢花在物業(yè)上，但不會自己成立一個開發(fā)公司。中介機構(gòu)就是起這個作用。國內(nèi)的發(fā)展商想找他們談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機構(gòu)這樣的特殊合作顧問關系。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。里邊天橋橫過來，繞過去，感 覺很亂。我們經(jīng)常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)所有商場的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。一般的處理方式是通過大中庭，天窗的引導作用，做到店鋪的均好性。這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業(yè)非常普及。 現(xiàn)在中國處于反映了經(jīng)濟的大爆發(fā)時代，特別強調(diào)氣派，建筑設計也是如此。現(xiàn)在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。柏揚講過美國的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。 現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設計已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氛圍。從很遠的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強調(diào)可識別性。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微 觀上粗糙。建筑裝修上可以采用很多非建筑語言，比如裝飾布、廣告、旗幟、水景等都成為店鋪設計的一部分，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方。 如果是做購物中心方面的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商應該找一些專業(yè)的商業(yè)顧問公司，目的是明確商業(yè)態(tài)的特點和具體的操作方式。社區(qū)配套中有沒有餐飲決定硬件如 中國最大管理資源中心 何設計，有的幾萬平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風排煙設備，經(jīng)營受很大影響。地產(chǎn)開發(fā)也是這樣一個道理，重視專業(yè)顧問機構(gòu)很重要。所以應該慎重地選用有商業(yè)項目專長的設計師。全憑發(fā)展商是否有遠見卓識。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下。 （ 3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。 （ 7）服務功能齊全。 （ 3）商店營業(yè)面積在 1000 平方米左右。 （ 7）有一定面積的停車場地。 （ 3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。 （ 1）選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關、團體、企業(yè)事業(yè)所在地。 （ 5）營業(yè)時間長，一般在 10 小時以上，甚至 24 小時，終年無休日。 （ 2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 （ 6）服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。 （ 2）商店營業(yè)面積大，一般為 10000 平方米左右。 （ 6）采取倉儲式陳列。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任 何時候都更為強烈。由于土地和房屋位置的固定性（不動產(chǎn)），商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。 市場調(diào)查有廣義和狹義之分。 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性 我們知道，企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機遇，也帶來生存的威脅。只有通過 市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的商鋪，需要多少商鋪，進而組織生產(chǎn)經(jīng)營。 國家、省、城市有關商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。 178。 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性， 包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。 居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。 與特定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調(diào)查。 252。 中國最大管理資源中心 （ 2） 商業(yè)地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查 216。如國家關于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。 216。 商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。 新技術、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有房地產(chǎn)產(chǎn)品上應用情 況。 影響商業(yè)地產(chǎn)價格變化的因素。 商業(yè)地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小。 開發(fā)個案所在城市及各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場價格。 商業(yè)地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。 人員促銷的配備狀況。 各種營業(yè)推廣活動的租售績效。 216。 216。商業(yè)地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括： 216。 216。 216。 216。 二、調(diào)查方法與條件 （一） 調(diào)查方法