商業(yè)地產(chǎn)評(píng)析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 10:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 府大力對(duì)步行街，交通路線(xiàn)改造，將加大改善商圈商業(yè)環(huán)境。（3）競(jìng)爭(zhēng)壓力?。耗习秴^(qū)缺乏高檔次，高品位商業(yè)中心。5. 項(xiàng)目威脅（T）：（1）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)：上海城百聯(lián)項(xiàng)目規(guī)劃與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)類(lèi)似，元旦廣場(chǎng)也定位于中高檔，對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。（2）市場(chǎng)飽和風(fēng)險(xiǎn)：隨著各大項(xiàng)目入駐，南坪商圈的商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域飽和，帶來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第四章 項(xiàng)目定位分析一．項(xiàng)目形象定位評(píng)析1. 項(xiàng)目形象定位：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位于中高檔，極力打造流行，時(shí)尚的品牌形象。項(xiàng)目室內(nèi)步行街商鋪定位于中高檔，功能業(yè)態(tài)以零售為主，再配以休閑，餐飲，娛樂(lè)，金融，業(yè)態(tài)豐滿(mǎn)，經(jīng)營(yíng)品類(lèi)齊全。主力店也以中高檔為主，引進(jìn)了眾多國(guó)內(nèi)外知名品牌，如資生堂、伊麗莎白雅頓、Cerruti188百麗、周大福、六福、歐珀萊、歐萊雅、綾致、耐克、阿迪等，還引進(jìn)了一批戰(zhàn)略合作伙伴進(jìn)駐，如沃爾瑪、家樂(lè)福、歐倍德、肯德基、必勝客、吉盛偉邦、國(guó)美電器 、紅星美凱龍國(guó)際家居廣場(chǎng)、 新加坡大食代美食廣場(chǎng)等，給顧客以高檔次，高品質(zhì)的感覺(jué)。 2． 形象定位評(píng)析：重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)劃是快速?gòu)?fù)制萬(wàn)達(dá)分布于全國(guó)的20多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式，這就意味著標(biāo)準(zhǔn)化，也就決定了重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)只能以中檔品牌為主，兼顧高檔品牌的經(jīng)營(yíng)。當(dāng)前重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位于高中檔，打造流行，時(shí)尚品牌形象，與整個(gè)商圈的消費(fèi)能力，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不適應(yīng)，使得項(xiàng)目人流量難得到進(jìn)一步提升。當(dāng)前，急需轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方向，定位于中檔，以國(guó)內(nèi)品牌為主，適當(dāng)引進(jìn)國(guó)際高檔品牌，提升檔次，滿(mǎn)足部分高端群體需求，打造大眾，時(shí)尚品牌形象，使得項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提高。二．功能定位評(píng)析 1. 項(xiàng)目功能定位：重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是大型城市綜合體項(xiàng)目，功能齊全，地產(chǎn)包括酒店，商業(yè)，寫(xiě)字樓，住宅，引進(jìn)功能配套項(xiàng)目有百貨（萬(wàn)千百貨），超市（沃爾瑪超市），餐飲（必勝客），休閑（萬(wàn)達(dá)影城）,酒店（艾美酒店）,金融（工商銀行），通信（中移動(dòng)）等，集購(gòu)物，休閑，餐飲，娛樂(lè)，商務(wù)，金融，居住等功能于一體，能滿(mǎn)足絕大部分目標(biāo)客戶(hù)需求，讓顧客高興而來(lái)，滿(mǎn)意而歸。 2. 功能定位評(píng)析：大多數(shù)成熟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都將商業(yè)功能與旅游功能很好的結(jié)合在一起，吸引大量客流量。而重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)缺少人文，自然景觀(guān)，娛樂(lè)設(shè)施也相對(duì)缺乏，沒(méi)有辦法吸引大量旅游客戶(hù)，這也是其相對(duì)解放碑，觀(guān)音橋商圈的劣勢(shì)所在。如其能策劃適當(dāng)?shù)娜宋母拍?，因地制宜，建設(shè)適當(dāng)獨(dú)特的自然景點(diǎn)項(xiàng)目，引進(jìn)富有特色的娛樂(lè)項(xiàng)目，相信能大大提升項(xiàng)目人氣。三．租金定位評(píng)析 1. 項(xiàng)目租金定位：重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)采取訂單地產(chǎn)模式，項(xiàng)目現(xiàn)出租，再建設(shè)。項(xiàng)目的70%左右由主力店消化，一般租金較低，4050元/月/平，另外30%左右出租或出售給品牌店，餐飲店，餐飲店主要帶來(lái)人氣，租金5060/月/平，品牌店租金較高，為150250/月/平，地產(chǎn)物管費(fèi)用為6元/月/平。 2. 租金定位評(píng)析：重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主要是以低租金吸引品牌主力店入駐，通過(guò)主力店的品牌效應(yīng)帶來(lái)大量人氣，進(jìn)而吸引品牌店入駐，而對(duì)其收取高租金，為其帶來(lái)大量現(xiàn)金，%，%，可以說(shuō)戰(zhàn)略上市可行的，也是成功的。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)獨(dú)特的訂單地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，租金戰(zhàn)略是其在全國(guó)各地取得成功的法寶。第五章 項(xiàng)目業(yè)態(tài)評(píng)析1. 項(xiàng)目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)以零售為主，再配之以餐飲，休閑，娛樂(lè)，商務(wù)。零售業(yè)態(tài)以百貨（主要為萬(wàn)千百貨）和超市為主（主要有沃爾瑪，人人樂(lè)），各大專(zhuān)賣(mài)店分布于步行街，零售業(yè)
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