【文章內(nèi)容簡介】 、傳統(tǒng)保守 成功家庭 子女 撫養(yǎng)已經(jīng)不成為負(fù)擔(dān) 。 追求消費檔次 、產(chǎn)品質(zhì)量 ， 在產(chǎn)品選擇上 注重品牌 ， 在他們看來一分錢一分貨 ， 但對 價格 表現(xiàn)的依然很敏感 消費理性， 追求最大限度的提升 整個生活體驗 ，看重心理歸屬 客戶分類 配套要求 產(chǎn)品需求 代表樓盤 單身一族 基本購物、 交通便利 無 新婚家庭 教育、基本購物、交通方便 兩室 三口之家 教育、醫(yī)療、交通、 基本 購物等生活配套齊全 兩室兩廳 成功家庭 教育、交通便利、購物方便 三室兩廳、復(fù)式 六、未來競爭 競爭樓盤 后期開發(fā)量 不詳 200 套 80 套 不詳 46 套 50 套 七、房地產(chǎn)住宅市場調(diào)研小結(jié) 整體市場發(fā)展 —— 樓市持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展； 各區(qū)域相對發(fā)展均衡，無明顯的片區(qū)劃分； 條件好的單位集資建房； 中高檔樓盤開發(fā)量逐漸放大 ； 規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流；小高層物業(yè)慢慢將受消費者青睞 。 項目區(qū)域發(fā)展 —— 中低層次是市場需求的主流；大面積戶型滯銷，開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品形式適應(yīng)市場需求； 目前客戶特征 —— 低層次客戶占市場主流，重價格； 慎重看待購房行為 ，消費 趨勢理性化， 消費者對所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。 營銷重要手段 —— 在概念宣導(dǎo)上延伸周邊環(huán)境優(yōu)勢 ；精裝修房供應(yīng) 是市場 的一個亮點也是有益的嘗試； 在宣傳上訴諸名家規(guī)劃與設(shè)計、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù) ； 贈送贈品； 品牌營銷引發(fā)樓市新賣點。 第三部分、樓盤市場個案調(diào)研 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從已建和在建樓盤的分布來看，主要集中在橋東、橋西及高新區(qū)。橋西區(qū)屬張家口市的老城區(qū)，相當(dāng)一部分樓盤屬舊城區(qū)改造。市區(qū)還沒有形成明顯的片區(qū)劃分?，F(xiàn)有大大小小樓盤不下 20個，由于項目的高檔定位，這里就不在對低端市場的樓盤進行贅述。因此 個案分析選取了幾個張家口市最具有代表性的樓盤， 橋東區(qū)的容辰莊園、陽光錦園 、錦繡花園 ，橋西區(qū)的 金鼎世紀(jì)城、 香江名城國際、 岸尚清城。高新區(qū)的 桃源名仕 容 辰 莊 園 規(guī) 模 總建筑面積 萬平 米； 一期共 5 棟多層，每棟 3 個單元 6 層到頂。一層是車庫，頂樓帶閣樓。一期總套數(shù)約 150 套。 二期 5 棟多層， 1 棟 11 層的小高層， 2 棟 17 層的高層。 戶 型 ㎡， 3S2D ㎡， 4S2D ㎡ ， 100 ㎡左右的三室、兩室為主力戶型 價 格 目前均價 2400 元， 物業(yè)費 元 /平米。 不確切消息二期價格 2500 元起，最高單價達到 3500 元。 銷 售 2020 年底開始內(nèi)部認(rèn)購 ，到 2020 年 4 月正式開盤； 一 期銷售在 80%左右，剩余 20— 30 套房子。剩余戶型主要是 113 ㎡的三室兩廳一衛(wèi)和 115㎡的兩室兩廳兩衛(wèi)。 二期 4 月 10 日開盤 ， 5 棟多層、 3 棟高層，另配有沿街底商。其中 2 棟多層給回遷戶， 2 棟多層被房管局團購。另外 1 棟 7 層到頂?shù)?多層帶電梯。 戶型設(shè)計上一樓和頂樓為復(fù)式結(jié)構(gòu)， 205 ㎡和 275 ㎡兩種戶型。中間是 170 ㎡的三室和 120㎡的兩室。 賣 點 地理位置優(yōu)越，緊臨迎賓干道勝利路，城市未來發(fā)展重心的南移，使其未來位置的重要性日益凸顯。容辰莊園二期提高了交房標(biāo)準(zhǔn)， 其中 1 棟高層 提供給客 戶高、中、低三個檔次的裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶可以自由選擇。每平方米的裝修費用已經(jīng)合到單價內(nèi)。當(dāng)然客戶也可以選擇毛坯房作為交房標(biāo)準(zhǔn)。 并且 ， 二期的戶型設(shè)計了庭院躍層。 不 足 一期的戶型設(shè)計總體來說都不是很合理。小開間、大進深，很多居室都是 狹 窄長條。 原 來 地塊屬 于 拆遷改造，拆遷成本高于同類項目也造成了其價格高于同類項目。 客 戶 客戶無明顯來源。 一期開盤時造勢很成功 。 一方面容辰莊園被列入市政府重點舊城改造項目，另一方面其借助北京電視臺等多方面煤體的勢力不斷提高自身在張市的影響力， 樹立政府扶植形象。因此包括周邊縣區(qū)在 內(nèi)的相對有經(jīng)濟實力的客戶 都有。 范圍比較廣。 陽光錦園 規(guī) 模 總共一期 14 棟 多層， 6 層到頂、頂樓帶閣樓，總共 588 套 。 按梅、蘭、竹、菊四個組團排列。現(xiàn)在多數(shù)已經(jīng)成為現(xiàn)房。設(shè)有地上車庫，但總數(shù)很少。 戶 型 主力戶型是 96 平米的兩室兩廳和 120平米的三室兩廳 ， 150 平米和 180 平米的三室只有 17套。 價 格 一 層 1900 元、二層 2200 元、三層 2290 元、四層 2000 元、五層 1900 元、六層 1800 元 ；物業(yè)費 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 元 /平米，后期要漲。 銷 售 2020 年 2 月 開始內(nèi)部認(rèn)購， 5 月正式開盤。截至到目前銷售達到 65%，有 90 套前期的封房 3 月份也開始銷售。 價格從開盤到現(xiàn)在調(diào)整了五次，每平米總共上漲了近 260 元。 賣 點 以中小面積 戶型為主，內(nèi)部植樹率高 不 足 單價高、 地下室面積偏大，閣樓面積比較浪費 客 戶 周邊 交通 局 、廣播局 、供電公司和建筑學(xué)校的職工。大部分來自橋東區(qū)。 錦繡花園 規(guī) 模 總 規(guī)模 47 棟多層，分兩期開發(fā)。一期 33 棟是商品房，總共 589 套，其中 18 棟是全復(fù)式結(jié)構(gòu) ， 13層為一戶， 46 層為一戶，總共 約 230 套。 二期 14 棟是回遷住房。 戶 型 2S2D90100 ㎡， 3S2D120150 ㎡， 越層 180260 ㎡。其中一梯一戶的單元，下層是 180200 平米，上層是 200220平米；一梯兩戶的單元，面積在 220260 平米。 價 格 越層 13 層是 1950 元 /平米， 46 層是 1850 元 /平米。 平米的戶型總價在 43 萬；多層起價 1550元 /平米，三層的價格是 1930 元 /平米 銷 售 2020 年 4 月 開始銷售，至今已經(jīng)銷售約 300 套。兩室小戶型多數(shù)被供電公司團購。現(xiàn)在剩的主要是140 平米以上的戶型。 賣 點 樓盤規(guī)模龐大；戶型設(shè)計 合理；距帝廣 10 分鐘車程，購物方便。 不 足 無預(yù)售許可證；到現(xiàn)在只挖了 15 個槽 。 周邊小戶型低價位的樓盤比較多，影響了越層的銷售。 客 戶 周邊學(xué)校、醫(yī)院等單位的職工。 金鼎世紀(jì)城 規(guī) 模 一期 共 6 棟多層， 在一萬平米的中央水景觀兩側(cè) ， 近 500 套住宅 。二期 6 棟 6 層到頂?shù)亩鄬印?2 棟 13層的小高層?？偺讛?shù)約 300 套。 戶 型 ㎡， ㎡， ㎡， 主力戶型是約占總套數(shù) 30%的 84 平米的兩室兩廳和約占 42%的 140平米的三室兩 廳。 價 格 均價 2000 元 /平米 ，物業(yè)費 元 /平米；小高層起價 2100 元 /平米，最高價格 2588 元 /平米。 銷 售 2020 年 8 月一期開盤， 到現(xiàn)在已經(jīng)基本售磬，所剩戶型多是頂樓帶閣樓的 。二期 2020 年 6 月開盤，至今銷售比例約為 1/3。但是其小高層銷售得很差。此外，金鼎取消了前期已經(jīng)規(guī)劃好的 4 棟多層住宅 。 賣 點 一萬平米的中央水景觀 ， 高 12 米的黃青銅“盤古開天地”像 ； 規(guī)模龐大，自身配套齊全 ； 交通便利 。 不 足 連續(xù)三個月提高價格，大大超出了購房者的心理承受能力； 周邊多處低價格的小樓盤； 地屬老 城區(qū)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 人口密集 ， 周邊消費群體的層次較低。 客 戶 橋西區(qū)事業(yè)單位的客戶占絕對多數(shù)。 香江名城國際 規(guī) 模 一期總共 6 棟多層，近 180 套。二期同樣開發(fā)了 6 棟多層， 6 層到頂，頂樓復(fù)式結(jié)構(gòu) 。 戶 型 ㎡， 3S2D114130 ㎡， ㎡， 主力戶型 107 ㎡ 的兩室兩廳和 130 ㎡的三室兩廳。 價 格 目前均價 2300 元，物業(yè)費 元 /平米 銷 售 2020 年 8 月一期開盤， 一期銷售 80%左右；二期 今年年初開盤銷售 ，銷售至今，約銷售 80 余套。 二期設(shè)計了疊拼的建筑形式。 頂樓帶閣樓的戶型銷售 得一般 。 賣 點 地理位置 好，學(xué)校、醫(yī)院多；占地是坡地并且背山、樓宇相互錯開、規(guī)模龐