【文章內(nèi)容簡介】 山 、 雅源閣、邕江灣、海茵國際花城、寶城花園、龍頭山莊等眾多別墅樓盤，中底擋的樓盤有彩虹家園、東城美景、山水人家、雅和居、長河 800里香江、萬正假日風(fēng)景等。 仙葫中低檔的樓盤在 2020年的銷售一路飆升，所開的樓盤幾乎是售罄， 目前新開盤的項目銷售狀況也良好，這只要得益于仙葫的位置、環(huán)境優(yōu)美和開發(fā)成本低，導(dǎo)致價格上有較大的優(yōu)勢，加上現(xiàn)在行政新區(qū)中心的位移到仙葫對仙葫開發(fā)區(qū)的價格拉動起到重要的作用。 【江南及良慶區(qū)板塊】 現(xiàn)在江南的項目開發(fā)似乎受到了前所未有的重視，新項目的不斷涌現(xiàn)使得江南的樓市發(fā)展出現(xiàn)了欣欣向榮的景 象。除了原有的項目如玫瑰園、榮寶華商城、金灣花城、江南新興苑、翠湖新城等，還有八桂綠城、錦繡江南、１０＋１商業(yè)大道、陽光新城等 江南作 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 為南寧未來的商貿(mào)物流中心。但江南雖交通方便，但是工廠多，環(huán)境、空氣質(zhì)量較差。這樣，樓盤的定位也存在較大的差別。主要以中低檔為主，如錦繡江南、新加坡城、八桂綠城、濱江麗景花園、陽光新城、幸?；▓@、鑫金麗園等。隨著商業(yè)物流中心的建成，成熟的商業(yè)配套設(shè)施，加之便利的交通體系，未來江南區(qū)的升值潛力很大。 【興寧區(qū)板塊】 市中心板塊，可開發(fā)的土地少，基本上是老城改造項目，成本導(dǎo)致價格高 ，主要定位于高層商務(wù)寫字樓和商住樓。如金朝陽廣場、金山廣場、金之島廣場等。 【西鄉(xiāng)塘區(qū)板塊】 和江南同樣以中底價位為主導(dǎo)的城北的樓盤開發(fā)也吸引了眾多購房者的眼球，振寧雅苑、振寧翠峰、棕櫚灣、 恒大新城、 城市碧園、金宇新城等盤的正式上市給無法在別處買房的眾多購房者帶來了置業(yè)和置家的希望。 城北板塊雖交通有所改善，但人多環(huán)境差，主要以中低檔的住宅樓盤為主。但隨著高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的相思湖新區(qū)的規(guī)劃與開發(fā)，交通的完善，城北區(qū)的發(fā)展?jié)摿Σ豢傻凸馈? 市場走勢預(yù)測綜述 綜觀上述，目前南寧市商品房的價格在呈上升的趨 勢，但是不同的區(qū)域表現(xiàn)出不同的價格，其中以埌東 CBD 輻射一帶的地產(chǎn)價格 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 上升空間不大，開發(fā)已經(jīng)基本定型，現(xiàn)在該地區(qū)缺乏的是商業(yè)及公共設(shè)施配套，未來逐步完善的配套會帶動周圍地產(chǎn)價格的上升。 仙葫開發(fā)區(qū)和相思湖新區(qū)具有相當(dāng)好的發(fā)展?jié)摿?，價格會有比較大的上升空間；江南片區(qū)由于工廠多、環(huán)境差、空氣不好等因素，目前還上不了高價房的檔次，屬于中低檔，但是該區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、是人流、車流的匯聚地，城北具備良好的人文環(huán)境優(yōu)勢，該地區(qū)高校集中、學(xué)校多，但是整體環(huán)境相對較差，江南和城北未來的價格空間上升呈平穩(wěn)狀態(tài)，不會太 快。 潛在客戶需求預(yù)測 a、舊城改造的建設(shè)，大量的拆遷戶是構(gòu)成商品房消費(fèi)的主要群體。 b、外地人士。隨著大南寧出現(xiàn)雛形，很多外地人士選擇在環(huán)境優(yōu)美的南寧置業(yè)安家。 c、二次置業(yè)者。這部分人可能想改善居住環(huán)境和通過二次置業(yè)投資升值。 d、高收入人群。 五、項目所在地板塊市場研究 板塊所在地段基本描述 本項目處于竹溪大道西北測，緊鄰南寧國際會展中心、民歌廣場，竹溪大道、民族大道、青山路各主干道相互貫通，雄踞埌東中央居住區(qū)和中央商務(wù)區(qū)的核心地段，東面面對青秀山，環(huán)境優(yōu)雅。 板塊功能定位 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 該板塊定位為居住、 商務(wù)、會展、旅游、休閑為一體的高檔次區(qū)域。 板塊開發(fā)動態(tài) 目前該板塊主要開發(fā)的是一些高檔商務(wù)公寓，如正在興建的航洋國際城、亞博商務(wù)大廈，準(zhǔn)備建設(shè)的鉑宮國際等都屬于高檔的商務(wù)公寓。除此之外，少量的商品房也火熱開發(fā)中。 板塊物業(yè)價格水平：該板塊的均價基本達(dá)到 3200 元 /㎡以上。 第二部分：周邊類似物業(yè)市場比較分析 項目名稱 項目位置 物業(yè)類型 總建筑面積 主力戶型 面積范圍 銷售狀況 城市花園 南寧市金鋪路 24 號 高層住宅 ㎡ 小戶型 三房兩廳 43— 180 ㎡ 均價 3000 元 /㎡ 水榭花都 瑯東金湖廣場市地稅局旁 小高層公寓 ㎡ 四房二廳 三房兩廳 100153 ㎡ 3450 元 /㎡ 新新家園 竹溪南路 8 號 普通住宅 20 萬㎡ 四房兩廳、三房兩廳 95— 310 ㎡ 均價 3500 元 /㎡ 南湖景園 南寧市雙擁路 322 號 高層商住 ㎡ 三房兩廳 113 ㎡ 均價 3800 元 /㎡ 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 左岸青園 竹溪大道 小高層住宅 4 萬㎡ 二房二廳 三房兩廳 89— 136 ㎡ 均價 3400 元 /㎡，已售磬 項目綜合分析 從以上項目情況看，該版塊物業(yè)類型主要是以開發(fā)高層及 小高層住宅為主，主力戶型以三房兩廳為主，該地區(qū)的銷售均價 3300左右元 /㎡。 第三部分：項目的 SWOT 分析及總體策劃思路擬訂 一、項目 SWOT 分析 （ 1）優(yōu)勢 該項目地理位置得天獨(dú)厚，緊靠竹溪大道，面朝青山，毗鄰南寧國際會展中心、民歌廣場、市中級人民法院， 處于埌東 CBD、 CLD重要地段。 東面靠近天然大氧吧 —— 青秀山風(fēng)景區(qū)，自然景觀一覽無余；靠近民歌廣場，休閑活動場地近在咫尺。 項目周邊配套較齊全，有學(xué)校、菜市、超市、醫(yī)院、餐飲、商場、休閑、娛樂場所等配套。 連接南寧市江北的葫蘆頂大橋的興 建，將有利于與江南、江北、良慶區(qū)一帶形成更加完善的交通網(wǎng)絡(luò)。 本項目交通四通八達(dá)，方便便捷，面臨竹溪大道，為南寧市快速環(huán)道，交通貫穿東南西北，與民族大道、青山路相互連接，形成暢 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 通無阻的交通網(wǎng)絡(luò)。 本項目周邊都是高檔住宅小區(qū)、高級商務(wù)中心，居住環(huán)境好、檔次高。 （ 2）劣勢 項目背面靠近竹排溪，該溪為污水排放，對居住會造成一定的影響。 本項目周邊只有一條主干道 —— 竹溪大道，與埌西一帶隔著一條污水溝，面靠主干道竹溪大道，噪音干擾大；目前直接達(dá)到本項目的公共交通也不足。 項目附近市政配套不成熟，滿足 不了居住小區(qū)的日常生活。 項目的規(guī)模不是很大，項目占地 26 畝，總建筑面積 74103 ㎡ ，容積率相對較高，造成小區(qū)配套不足。 （ 3）市場機(jī)會 政策 南寧市實(shí)行市政工程建設(shè)、舊城改造等一系列舉措將會拉動房地產(chǎn)市場的需求。 項目位于國際會展中心旁，一定程度上會使該周邊的物業(yè)提供一個廣闊的發(fā)展機(jī)會。 南寧市進(jìn)行戶籍制度改革，大量的外地人士認(rèn)識到南寧的居住環(huán)境，紛紛來本地投資置業(yè)。 城市行政區(qū)域的劃分調(diào)整，青秀區(qū)行政中心位移到仙湖開發(fā)區(qū)，未來 23 年埌東的商圈將基本形成，為本項目提供了良好的機(jī)會。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 城市化的高速發(fā)展、人口不斷持續(xù)地增加。 （ 4）威脅 項目附近競爭對手多。 位于該板塊的物業(yè)目前銷售壓力大，銷售周期長。 銀行實(shí)行新的房貸政策，影響了部分客戶的購房計劃，很多都是保持持幣觀望態(tài)度；近日七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，又是對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重大舉措，對投資者投資房產(chǎn)影響很大。 南寧市高收入人群所占比例少，購買力不強(qiáng)。 二、本項目策劃總體思路 （ 1）軟件平臺的構(gòu)筑 本案通過自身項目主題的定位、形象的定位，廣告?zhèn)鞑ザㄎ弧V告創(chuàng)意等表現(xiàn)，把項目分為幾個階段的推廣思 路： 項目前期工作總體思路： 項目的主題定位及形象定位 項目的建筑規(guī)劃設(shè)計 項目核心價值的構(gòu)建 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 項目賣點(diǎn)的提煉 售樓部的建設(shè)、裝修、包裝 銷售周期安排 銷售統(tǒng)一說辭的擬定及置業(yè)顧問的培訓(xùn) 項目銷售文件及銷售資料的準(zhǔn)備 正式推廣階段思路： 項目形象廣告的開始，利用重要路段戶外廣告、銷售部現(xiàn)場的包裝、工地圍墻的包裝、路旗引導(dǎo)、銷售單張、海報、折頁、報紙廣告等宣傳自己的樓盤形象。 項目的賣點(diǎn)宣傳，利用本案自身的優(yōu)勢向消費(fèi)者傳達(dá)，賣點(diǎn)分階段進(jìn)行宣傳，作為對本項目的價值支撐， 在銷售過程中還可以對項目進(jìn)行新價值的挖掘，不斷尋求新的賣點(diǎn)。 廣告推廣不以單純的產(chǎn)品概念、地段、交通、環(huán)境作為本項目的推廣手法，應(yīng)上升到居住的高度來推廣，如居住理念、生活方式等。