商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-09 08:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 項(xiàng)目考察，我認(rèn)為本項(xiàng)目具備以下優(yōu)勢(shì)：A、 商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)由于張莊已形成了具有全國影響力的茶業(yè)市場，商業(yè)氣氛濃厚，商業(yè)環(huán)境十分優(yōu)越，利于本項(xiàng)目“借力”，整合各種資源，起到事半功倍之效果；B、 交通物流優(yōu)勢(shì)張莊路交通便利，物流業(yè)發(fā)達(dá)，建設(shè)中的西客站（含高鐵、地鐵、汽車站）又會(huì)全面提升這一優(yōu)勢(shì)；這一點(diǎn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上不可或缺。C、 企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)福建隆恩不僅來自于中國茶業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)、鐵觀音之鄉(xiāng)福建安溪，而且有成功開發(fā)安溪參洋“中國茶博園”的經(jīng)驗(yàn)，繼承優(yōu)秀茶文化傳統(tǒng)，融合現(xiàn)代運(yùn)營理念，將成為本項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)之一；② 機(jī)會(huì)點(diǎn) 經(jīng)過調(diào)查研究，我認(rèn)為本項(xiàng)目存在以下機(jī)會(huì)點(diǎn)：A、 政策優(yōu)勢(shì)槐蔭區(qū)政府將張莊路規(guī)劃為茶文化一條街，對(duì)張莊路商業(yè)板塊開發(fā)高度重視，成立了專門的指揮部，對(duì)茶葉批發(fā)市場相當(dāng)關(guān)心支持，本項(xiàng)目在恰當(dāng)時(shí)機(jī)介入，相信政府會(huì)樂見其成；B、 宏觀投資環(huán)境國家房地產(chǎn)新政使商品房投資者受到壓制；個(gè)人投資者普遍缺少新投資方向和興奮點(diǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)不受影響（主要是金融政策），為投資者提供投資機(jī)會(huì)，就是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)；C、 張莊茶業(yè)市場急需產(chǎn)業(yè)升級(jí)張莊茶業(yè)市場雖是全國性市場，但也存在自身問題；從橫向來看，雖然三合一的茶業(yè)市場具有較強(qiáng)規(guī)模效應(yīng)，但廣友、老屯市場只能說是濟(jì)南茶葉批發(fā)市場的延伸與復(fù)制。經(jīng)營狀況、管理水平與后者都有差距，良好的市場需要有良好的經(jīng)營水平來支撐，在這一點(diǎn)上，廣友、老屯都有明顯缺陷；二是從縱向來看，張莊茶市雖經(jīng)營品種齊全，經(jīng)營規(guī)模超大，茶業(yè)界有代表性的大品牌和企業(yè)不多，缺乏品牌號(hào)召力；也缺乏鮮明的個(gè)性和主張，在文化層面上更有待挖掘，市場管理水平也有待提高，這些都影響著張莊茶業(yè)市場的發(fā)展，反過來則為本項(xiàng)目提供了難得的市場機(jī)會(huì)；D、 西客站西客站做為濟(jì)南重點(diǎn)市政項(xiàng)目將于2011年4月底竣工（2011年底投入使用），它的建成將大大拉升張莊路商業(yè)板塊的地位，為商業(yè)市場開發(fā)提供更廣闊的機(jī)會(huì)；E、 張莊路其它專業(yè)市場需要整合調(diào)料、糖煙酒市場組織混亂，理念陳舊，假設(shè)本項(xiàng)目規(guī)劃部分業(yè)態(tài)加以吸納，將成為本項(xiàng)目的又一亮點(diǎn)；小結(jié)：從買方市場角度來分析，商業(yè)地產(chǎn)的成功需同時(shí)具備招商與銷售兩個(gè)條件。本項(xiàng)目恰恰具備了這兩個(gè)條件：① 招商條件：通過訪談得知，許多商家迫切要求更能滿足其使 用的新的商鋪；立足安溪茶基地，本身具備招商便利性 濟(jì)南茶業(yè)市場格局急需整合與重組；② 銷售條件：商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)投資者的吸引力； 部分資金充足的自營性客戶具備購買條件；濟(jì)南茶市場不僅未飽和，而且需要迎來新一輪的發(fā)展和提升，這一切都要求茶業(yè)市場的調(diào)整與突破，這正是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)與價(jià)值所在。四、本項(xiàng)目所面臨的問題與威脅從目前狀況來看，本項(xiàng)目主要面臨兩個(gè)問題： 開發(fā)模式問題因?yàn)轫?xiàng)目處于意向性階段，尚不明確政府對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)模式的界定。這為本項(xiàng)目也帶來不確定性。我認(rèn)為必須確保項(xiàng)目用地為出讓用地，可做為商業(yè)用地開發(fā)并銷售，本項(xiàng)目才有開發(fā)價(jià)值，避免長期持有只能做房東的模式； 拆遷問題本項(xiàng)目500米沿街面全部都有地上建筑物，有酒店、企業(yè)、沿街商鋪等，拆遷是房地產(chǎn)開發(fā)公認(rèn)的棘手問題，其過程有諸多不確定因素；在時(shí)間和資金成本上給項(xiàng)目造成壓力與風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，沿街面是項(xiàng)目價(jià)值最高的一部分，如果就地安置，會(huì)在一定程度上損害到公司利益，值得深思并及早考慮解決的有效辦法，最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和減少損失。五、項(xiàng)目市場定位及產(chǎn)品差異化市場定位描述 以張莊茶業(yè)批發(fā)市場為基礎(chǔ)，本項(xiàng)目不是簡單的擴(kuò)容，它不僅提高了大市場的內(nèi)涵，而且將其形象、地位、服務(wù)、品質(zhì)全方位提高到一個(gè)新的高度；本項(xiàng)目既是張莊茶葉大市場整體中的一部分，又是一個(gè)完整的、獨(dú)立的商業(yè)綜合體；它的建成不僅可以鞏固濟(jì)南茶業(yè)市場在全國的地位，而且勢(shì)必形成一個(gè)新的茶產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；成為濟(jì)南乃至中國茶市場發(fā)展的新里程碑。 產(chǎn)品功能定位① 品牌展示中心吸納全國各茶系領(lǐng)先品牌，形成全國最重要的茶葉品牌展示中心；② 行業(yè)信息中心以批發(fā)貿(mào)易為依托，
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