【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 （ 3）規(guī)劃方案一（測算方案） —— 透視圖、產(chǎn)品解決方案 (續(xù) )二 .客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 （ 3）規(guī)劃方案一（測算方案） —— 透視圖、產(chǎn)品解決方案 (續(xù) )二 .客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 （ 3）規(guī)劃方案二 —— 總平面圖、產(chǎn)品解決方案 (續(xù) )二 .客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 規(guī)劃特質(zhì)：二線江景資源均好1，將沿江面的板樓間距控制在 30米。一線江景消化所有大戶型。2，通過樓間二線江景實現(xiàn)小戶型的景觀均好。從而有最多的看江景戶型。（ 3）規(guī)劃方案二 —— 透視圖、產(chǎn)品解決方案 (續(xù) )二 .客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 （ 3）規(guī)劃方案二 —— 透視圖、產(chǎn)品解決方案 (續(xù) )二 .客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 （ 4）單體方案、產(chǎn)品解決方案 (續(xù) )二 .客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 21層小高層產(chǎn)品：一梯六戶標(biāo)準層 （ 4）單體方案、產(chǎn)品解決方案 (續(xù) )二 .客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 21層小高層產(chǎn)品：一梯六戶轉(zhuǎn)角標(biāo)準層 （ 4）單體方案、產(chǎn)品解決方案 (續(xù) )二 .客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 21層小高層產(chǎn)品：空中四合院標(biāo)準層示意圖二 .客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 （ 4）、產(chǎn)品解決方案 (續(xù) )空中 TH及大三房產(chǎn)品：二 .客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 （ 4）、產(chǎn)品解決方案 (續(xù) )TH產(chǎn)品二 .客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 （ 4）、產(chǎn)品解決方案 (續(xù) )TH產(chǎn)品二 .客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 （ 5）、產(chǎn)品解決方案 (續(xù) )小高小高 層層 一梯六一梯六 戶戶 參考參考 XX富力桃園的富力桃園的 產(chǎn)產(chǎn) 品，并根品，并根據(jù)新政據(jù)新政 對戶對戶 型面型面 積積 的要求的要求 進進 行行 調(diào)調(diào) 整整空中空中 TH選擇選擇 廈廈 門項門項 目目TH選擇選擇 深圳深圳 城城 項項 目的成熟目的成熟 產(chǎn)產(chǎn) 品品 土地權(quán)屬狀況與項目背景 三 .土地獲取方式及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 土地使用 權(quán) 人 XX市國土 資 源與房屋管理局土地他 項權(quán) 利無土地用途 居住 土地使用年限居住份 額 用地 70年，商 業(yè) 、旅游、娛樂 份 額 40年，其他用地 50年 土地手 續(xù) 狀況 按政府公開出 讓項 目要求 辦 理土地 證項 目信息來源 政府公開出 讓項 目，國土 資 源和房屋管理局網(wǎng)站土地方背景 政府 儲備 用地項 目出 讓 目的 政府 儲備 用地公開招 標(biāo)是否存在中介 費 無 土地獲取方式 1）土地使用權(quán)獲取方式簡述： 政府公開招標(biāo)出讓本項目， 和中糧地產(chǎn)各占 50%聯(lián)合競投本項目。三 .土地獲取方式及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 評 分 標(biāo)準 簡 述 業(yè)績 （ 20分）：（ 1）投 標(biāo) 人 獲銀 行 評級 和授信 AA級 的， 9分， 獲銀 行授信 AAA級 的， 10分 （ 2）投 標(biāo) 人注冊 資 本金超 過 9000萬元的， 9分，超 過 30000萬元的， 10分 劃方案（ 20分）：（ 1）先由 評 委 對 各投 標(biāo)單 位的 規(guī) 劃方案 進 行 評選 ，符合 規(guī) 劃 設(shè)計 條件的 8分， 其中第一名 10分，第二名 9分，第三名及以后 8分；方案明 顯 不合理的 0分。（ 2）符合 規(guī) 劃 設(shè)計 條件要求和新政要求（即建筑面 積 90平方米以下住房面 積 所占比重 應(yīng) 達到開 發(fā) 建 設(shè)總 面 積 的 80%的）， 10分，未 貫徹 落 實 的， 廢標(biāo) 。 價（ 60分）： 報 價最高得分 60分， 報 價比最高 報 價每低 %的，扣 1分，最多扣 60分。報 名條件 標(biāo) 人注冊 資 本金不小于 9000萬元。 評級 不低于 AA（ 項 目公司以股 東 的信用 評級為 準， 聯(lián) 合投標(biāo) 的必 須 各主體的信用 評級 均不低于 AA）。 記錄 。 無拖欠地價和 閑 置土地情況，并與有上述情況的主體無參股、控股或其他投 資 關(guān)系。 土地獲取方式 （續(xù)） 2）土地獲取程序： 三 .土地獲取方式及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 土地獲取方式 （續(xù)）3）地價與支付節(jié)奏 三 .土地獲取方式及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 該項目屬政府公開招標(biāo)項目，依據(jù) 《 國有土地使用權(quán)出讓合同 》 范本約定，簽訂成交確認書后 2個月內(nèi)支付 4億元，其余款項在簽訂成交確認書后 12個月內(nèi)分兩次付清。地價 包含內(nèi)容與價款 組 成：拍 賣 成交價（交 納 契稅及拍 賣費 用后可 辦 理國土 證）。按樓面 單 價 4000元 /平方米 進 行 測 算， 總額為 173,588萬元。 支付 節(jié) 奏支付 進 度 06年 8月 30 06年 11月 4日 07年 3月 4日2023年 9月 4日支付金 額 9000萬元 40000萬元 (含 9000萬履 約 保 證 金 )66,794萬元 66,794萬元付款條件 履 約 保 證金簽 署成交確 認書 后 60日內(nèi)，支付后可 辦 理《 建 設(shè) 用地批準 書 》簽 署成交確認書 后 6個月內(nèi)。簽 署成交確 認書 后 12個月內(nèi)。 繳 清地價款后可 辦理 《 國土 證 》4）拆遷及交地時 間 無拆遷拆遷 計 劃（面 積 ） 無交地 計 劃（面 積 ） 第一期地價支付后 6個月內(nèi)（ 預(yù)計 2023年 5月 4日前交地）交地 標(biāo) 準 現(xiàn) 狀交地， 場 地完成平整，我方支付第一筆地價款后 6個月內(nèi) 項目風(fēng)險與防范土地獲取風(fēng)險1）土地獲取可行性風(fēng)險分析： 本項目由政府公開掛牌，屬于政府一手出讓用地，因此項目獲取無法律風(fēng)險。競爭對手 主要背景 威脅程度廣東龍光集團前身是汕 頭龍 光建安有限公司 ,以 經(jīng)營 房地 產(chǎn)為 主，集工程建筑施工、市政建設(shè) 、物 業(yè) 管理和商 業(yè) 物流于一體的 綜 合性大型企 業(yè) 集，具有房地 產(chǎn) 開 發(fā) 國家一 級資質(zhì) 、建筑施工 總 承包二 級資質(zhì) 、物 業(yè) 管理國家一 級資質(zhì) ，并通 過 了 ISO9001國 際質(zhì)量體系 認證 。 集 團總 注冊 資 本 元 ， 總資產(chǎn) 40多 億 元，是一家 經(jīng)濟實 力 較 強 、技 術(shù) 力量較 雄厚的企 業(yè) 集 團 。至今開 發(fā) 房地 產(chǎn) 面 積 180萬平米，先后開 發(fā) 了 20多個 項 目。 今年 4月底 龍 光參加養(yǎng)豬 場 地 塊 拍 賣 ，其出價 ，樓面地價 2588元 /平米；同月初， 龍 光以 5億 元 獲 取南寧地 塊 。具 備 足 夠 的 資 金 實 力在年內(nèi)支付 4億 的地價。 很高。三 .土地獲取方式及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 2）競爭對手分析 項目風(fēng)險與防范 土地獲取風(fēng)險競爭對手 主要背景 威脅程度中海地產(chǎn) 中海海外集 團 有限公司于 1979年 6月在香港注冊成立，隸屬于中國建筑工程公司。 注冊 資 本人民 幣 40,680萬元。 2023年中海集 團 被美國 《 財 富 》 雜 志 評為 “ 中國上市公司 100強 ” (含內(nèi)地、香港、美國等地 )第 39位，在房地 產(chǎn) 、建筑 類 企 業(yè) 中 處 于首位。 從上世 紀 八十年代起， “ 中海地 產(chǎn) ” 涉足香港房地 產(chǎn)業(yè) ，同 時 ，先后 進 入深圳、上海、 XX、北京、成都、 長 春、南京、西安、中山、 蘇 州、佛山和寧波等 12個城市，已 經(jīng) 在內(nèi)地 發(fā) 展建成 項 目 38個，而累 計 土地 儲備 可 發(fā) 展建筑面 積 超 過 1200萬平方米。 近一兩年來，中海地 產(chǎn) 在 XX、佛山的土地拍 賣 市 場 上，屢屢出 擊 ， 積 極 進 取。在天津 電 影廠拍 賣項 目中的失利（出價 元，加回遷成本，樓面地價達 4159元 /平米）， 說 明中海有足 夠 的 資 金 實 力，并加大了 對 本 項 目的 獲 取欲望。本 項 目周 邊 有中海金沙灣 項 目，本 項 目 競 得有助于提升中海在本地區(qū)的市 場 影響力，同 時 高成交價也有利于促 進 金沙灣 項 目價 值 的提升。 很高。三 .土地獲取方式及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 2）競爭對手分