【正文】 八 .總結(jié)與建議 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告根據(jù)目前加速前置的進(jìn)展情況，本項(xiàng)目可以保證在獲取后 2個(gè)月內(nèi)完成總規(guī)方案的報(bào)建工作按照 4000元 /平米地價(jià)水平預(yù)測，本項(xiàng)目仍可獲得超過 10個(gè)億的凈利潤，而且 2023年 2月份首期結(jié)算，可保證 2023年結(jié)算 ，為上市公司貢獻(xiàn)約 1個(gè)億的凈利潤。 項(xiàng)目周邊未來住宅供應(yīng)量很大，項(xiàng)目銷售面臨比較直接的競爭；216。 XX市場土地供應(yīng)趨緊，土地升值為本項(xiàng)目帶來良好市場機(jī)會(huì)。 隨著金沙洲居住區(qū)規(guī)劃的逐步落實(shí)，項(xiàng)目周邊的城市形象和市政配套會(huì)逐步完善；216。 項(xiàng)目周邊未來幾年面臨大量的市政開發(fā)建設(shè)，短時(shí)間內(nèi)嘈雜的周邊施工環(huán)境會(huì)影響項(xiàng)目居住品質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生一定的威脅。 項(xiàng)目規(guī)劃有 90平米戶型占 80%，對(duì)項(xiàng)目塑造高檔社區(qū)的形象，以及項(xiàng)目后期的營銷會(huì)有一定的不利影響。 八 .總結(jié)與建議 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 SWOT 分析與結(jié)論劣勢216。216。 影響力優(yōu)勢： 本項(xiàng)目所在區(qū)域是 XX市規(guī)劃的重點(diǎn)居住區(qū)，目前有 、中海、凱德置地、恒大等眾多知名品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，在消費(fèi)者心目中具備很強(qiáng)的影響力，有利于項(xiàng)目銷售；216。 景觀優(yōu)勢： 本 項(xiàng) 目具 備 得天獨(dú)厚的江景 資 源，有助于更好 發(fā)揮 的 產(chǎn) 品 設(shè)計(jì)優(yōu)勢 ； 216。 法律手續(xù)簡單： 本項(xiàng)目為政府公開招標(biāo)項(xiàng)目，在政府移交用地后可以快速開工建設(shè)，有助于項(xiàng)目資金的回籠；216。XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 七 .前置與加速措施回顧與補(bǔ)充XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 前置工作進(jìn)展情況（續(xù)） 設(shè)計(jì)前置工作進(jìn)展情況（ 1）區(qū)域立項(xiàng)階段形成總體方案、戶型平面圖等設(shè)計(jì)成果初稿；（ 2）根據(jù)區(qū)域立項(xiàng)會(huì)建議，并結(jié)合營銷產(chǎn)品建議對(duì)上述規(guī)劃方案初稿進(jìn)行調(diào)整，目前形成兩個(gè)公司內(nèi)部審核方案，并以此制作模型圖；（ 3）為保證投標(biāo)方案完全滿足政府的相關(guān)設(shè)計(jì)要求，形成了上報(bào)政府的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并已經(jīng)初步完成設(shè)計(jì)成果的制作。07年 08年 09年 10年 合 計(jì)開 發(fā)計(jì) 劃（ m2） 134278 187989 214844 537111銷 售面 積 （ m2） 40459 123061129480 137882 430881銷 售 額 （萬） 45378 154440172239 194921 566978銷 售 單 價(jià)（元 / m2） 11216 12030 12746 13673 12694XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6. 1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)六 .經(jīng)濟(jì)效益分析（備注：本部分經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)均按 4000元 /平米測算，實(shí)際成交地價(jià)將可能高于此地價(jià)。年度 2023年 2023年 2023年2023年2023年2023年2023年合計(jì)現(xiàn)金流入 34586 14432817910619758811370 566978現(xiàn)金流出 42837 161873 52167 76196 64942 33600 2411 434028項(xiàng)目凈現(xiàn)金流 4283712728792161 102910132646222302411 132951項(xiàng)目累計(jì)凈流量 4283717012477963 24947 157593135362132951五 .項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 、首期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃序號(hào) 工作內(nèi)容時(shí)間開始 完成1 項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間 8月 1日啟 動(dòng)2 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 8月 1日 10月 1日3 單體方案設(shè)計(jì) 10月 1日 12月 1日4 施工圖設(shè)計(jì) 12月 1日 07年 2月 1日5 簽署土地協(xié)議或合同 9月 11日 — 20日6 取得 《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 》 11月 4日7 取得土地證 07年 9月 4日前8 基礎(chǔ)開工 07年 2月 1日9 開盤 07年 10月 1日10 竣工驗(yàn)收 08年 2月 1日11 入住 08年 6月 1日12 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完畢 09年 11月 4日注：此開發(fā)計(jì)劃可以確保我司在獲得本項(xiàng)目后 2個(gè)月內(nèi)完成總規(guī)方案的報(bào)建工作。 實(shí)現(xiàn)累計(jì)正向現(xiàn)金流時(shí)間為 200 9年 3季度。）說明：結(jié)合公司整體資金狀況考慮，待決策新項(xiàng)目 06年度整體資金缺口為： 35696萬元。2）關(guān)于取得）關(guān)于取得 《《 國有土地使用證國有土地使用證 》》 前的報(bào)批報(bào)建等問題：前的報(bào)批報(bào)建等問題：① 經(jīng)咨詢政府土地出讓主管部門，類似情況下，可由土地開發(fā)中心出具相關(guān)證明，用 《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 》 進(jìn)行報(bào)批報(bào)建；② 我司在支付 4億首期地價(jià)款后，也可以考慮爭取和土地交易中心協(xié)商用銀行保函的方式對(duì)其余地價(jià)款的支付進(jìn)行擔(dān)保，從而獲得土地使用證，進(jìn)行正常的報(bào)建、開工和銷售；③ 也可考慮在支付首期地價(jià)后，通過土地證分割等方式，先行辦理首期建設(shè)用地土地證。2）取得）取得 《《 國有土地使用證國有土地使用證 》》 前的報(bào)批報(bào)建問題：前的報(bào)批報(bào)建問題： 按土地招標(biāo)文件約定，簽署成交確認(rèn)書后 12個(gè)月付清全額地價(jià)款，之后一個(gè)月內(nèi)辦理國有土地使用證；但在此之前，項(xiàng)目正常開發(fā)需要報(bào)批報(bào)建等，未能取得土地證將影響項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建及正常開工。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范 (續(xù) )三 .土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1）交地時(shí)間問題：）交地時(shí)間問題： 本項(xiàng)目在支付第一期地價(jià)款后 6個(gè)月內(nèi)，政府才能完成移交土地，預(yù)計(jì)移交土地的最后期限為 年 5月 1日，本項(xiàng)目加速周期需要的正常開工時(shí)間為 2023年 12月 10日左右，因此政府移交土地的時(shí)間會(huì)影響項(xiàng)目的正常開工時(shí)間，進(jìn)而影響加速周期。 鑒于 集團(tuán)和中糧集團(tuán)良好的合作經(jīng)歷和雙方實(shí)力，合作方的后續(xù)投資和履約能力可以保障。合作細(xì)節(jié)將在雙方集團(tuán) “總對(duì)總 ”的合作指引下確定。三 .土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范 (續(xù) )三 .土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 合作風(fēng)險(xiǎn) 合作方 “中糧地產(chǎn) ”為中糧集團(tuán)旗下上市公司，中糧集團(tuán)與 的良好信任關(guān)系是雙方合作的基礎(chǔ)。4. 其開發(fā)的所有項(xiàng)目均與其他公司合作完成。總部下設(shè)開發(fā)策劃部、開發(fā)項(xiàng)目部、工程管理部、物業(yè)經(jīng)營部、綜合部等部門，代表總公司對(duì) XX地鐵物業(yè)管理公司進(jìn)行股權(quán)管理。XX地鐵 1. 負(fù)責(zé) XX市快速軌道交通系統(tǒng)的建設(shè)和運(yùn)營管理，以及地鐵沿線房地產(chǎn)物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營。5. 近日 《 新快 報(bào) 》 披露 該 公司已 經(jīng) 啟 動(dòng) 30億儲(chǔ)備開發(fā)新項(xiàng)目，其中金沙洲、科學(xué)城等地塊表示要志在必奪。3. 目前，集團(tuán)總資產(chǎn) 200多億元，是一個(gè)以房地產(chǎn)為主業(yè)，以房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)為依托，資本結(jié)構(gòu)多元化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展多元化的綜合性企業(yè)集團(tuán)。三 .土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范 土地獲取風(fēng)險(xiǎn)2）競爭對(duì)手分析（續(xù)）競爭對(duì)手 主要背景 威脅程度越秀城建 1. XX城建開發(fā)集團(tuán)成立于 1983年，是 XX市成立最早的國有房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。6. 今年 4月該公司在機(jī)械化養(yǎng)豬場廠拍賣，報(bào)價(jià) ，樓面地價(jià)為 1925元 /平米，競投過程中未出價(jià)。雋御的目標(biāo)是成為中國房地產(chǎn)主要品牌之一。集團(tuán)于二零零四年開始涉足內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目，并以合理的價(jià)格取得了數(shù)個(gè)土地發(fā)展權(quán)。主要專注投資、發(fā)展、經(jīng)營和管理收費(fèi)公路和房地產(chǎn)的香港上市公司。3. 路勁基建有限公司于 1996年香港聯(lián)合交易所上市。三 .土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范 土地獲取風(fēng)險(xiǎn)2）競爭對(duì)手分析（續(xù)）競爭對(duì)手 主要背景 威脅程度雋粵置業(yè) 1. 雋粵置業(yè)有限公司為雋御地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的全資子公司。保利在種 雞場項(xiàng) 目的拍 賣 中最 終報(bào) 價(jià) ，樓面地價(jià) 2920元 /平米。目前在 XX在售項(xiàng)目 5個(gè)，在建項(xiàng)目 11個(gè)，最近剛剛上市，資金充足。保利地產(chǎn) 保利房地產(chǎn)股份有限公司于 2023年成功改制，其前身 XX保利房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于 1992年 9月，為國家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。本 項(xiàng) 目的 競 得有助于 進(jìn) 一步鞏固富力在此片區(qū)的影響力和市 場 地位，高成交價(jià)有利于促 進(jìn) “富力桃園 ”價(jià) 值 的提升。富力地產(chǎn)今年在珠江新城版塊內(nèi)的商業(yè)辦公項(xiàng)目的公開競拍中表現(xiàn)出勢在必得的架勢，在今年拍賣的 D11商務(wù)辦公綜合發(fā)展地塊中，以 4600元 /平米的可售樓面地價(jià)竟得，總地價(jià) 。目前，正在開發(fā)施工的工程面積近 2 00萬平方米，年銷售額 80多億元人民幣。 很高。在天津 電 影廠拍 賣項(xiàng) 目中的失利（出價(jià) 元，加回遷成本，樓面地價(jià)達(dá) 4159元 /平米）， 說 明中海有足 夠 的 資 金 實(shí) 力，并加大了 對(duì) 本 項(xiàng) 目的 獲 取欲望。 從上世 紀(jì) 八十年代起， “ 中海地 產(chǎn) ” 涉足香港房地 產(chǎn)業(yè) ，同 時(shí) ，先后 進(jìn) 入深圳、上海、 XX、北京、成都、 長 春、南京、西安、中山、 蘇 州、佛山和寧波等 12個(gè)城市，已 經(jīng) 在內(nèi)地 發(fā) 展建成 項(xiàng) 目 38個(gè)，而累 計(jì) 土地 儲(chǔ)備 可 發(fā) 展建筑面 積 超 過 1200萬平方米。 注冊(cè) 資 本人民 幣 40,680萬元。 很高。