【正文】 在沒 有重大情勢變更的情況下，該項目可行。 ***項目的開發(fā)將增強(qiáng)淮安 ***的商業(yè)活力，提升 ***的地域價值，完善淮安 ***中央商務(wù)區(qū)的配套，吸引更多投資；給淮安經(jīng)濟(jì)帶來新的增長點； “淮安 *****住宅 ” 項目 將會以“ 居住、 購物、休閑、娛樂、旅游 、 餐飲 ”為一體的、獨特的建筑風(fēng)格和功能魅力成為淮安的一個城市標(biāo)志性建筑群；此外， ***項目的開發(fā)也會給淮安帶來 8300 萬元的稅收收入、提供 5000 人 以上 的就業(yè)機(jī)會。 其他風(fēng)險 防范對策 影響本案開發(fā)順利進(jìn)展的還有如氣候、水利等一些目前不可預(yù)測的因素，我司將采取設(shè)立備用金等這些措施，以保證項目進(jìn)程的順利。 配套條件風(fēng)險 防范對策 項目在開發(fā)過程中，需要用到外部的設(shè)施配套，如道路的暢通，的應(yīng)用研究 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核中國移動應(yīng)急通信網(wǎng)絡(luò)抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核單片機(jī)步進(jìn)電動機(jī)控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟(jì)管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟(jì)管理已審核新建鐵路太中銀 IV標(biāo)呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟(jì)管 供水供電等，我司將在工程前期及時與有關(guān)部門保持溝通，盡快落實各項配套條件，在出現(xiàn)這 些問題時應(yīng)盡量盡快解決，以保證項目開展的及時進(jìn)行。本項目在開發(fā)融資過程中在確保融資資金來源的可靠性、及時性和充足性的前提下，可考慮多渠道進(jìn)行融資，以避免在工程進(jìn)行中出現(xiàn)的資金不足或短缺的風(fēng)險。 投資風(fēng)險 防范對策 項目在開發(fā)過程中，往往會因工程預(yù)計不足、或設(shè)備材料價格上升導(dǎo)致投資增加等，我司將充分發(fā)揮自身的開發(fā)經(jīng)驗及專業(yè)人才隊伍及當(dāng)?shù)厝瞬抨犖椋瑢Υ祟愊嚓P(guān)的計量進(jìn)行相對精確的預(yù)測，并發(fā)揮集團(tuán)化開發(fā)和統(tǒng)一采購的優(yōu)勢，以在最大程度內(nèi)降低投資中各方面相關(guān)因素造成的風(fēng)險。 資源風(fēng)險 防范對策 我司將盡快對項目在地塊進(jìn)行勘測，對地質(zhì)和地層構(gòu)造做詳盡、的應(yīng)用研究 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核中國移動應(yīng)急通信網(wǎng)絡(luò)抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核單片機(jī)步進(jìn)電動機(jī)控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟(jì)管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟(jì)管理已審核新建鐵路太中銀 IV標(biāo)呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟(jì)管 精確的分析，項目開發(fā)時對周圍存在的，能使本 項目取得競爭優(yōu)勢的資源加以保護(hù)。同時利用聯(lián)盛集團(tuán)在酒店、娛樂業(yè)上豐富的經(jīng)驗，為各類消費者提供滿意的服務(wù)。 此外，由上述分析可知， 本項目的長期投資占了較大比重，經(jīng)營上將面臨著一定的市場風(fēng)險。 （二）風(fēng)險 防范對策 市場風(fēng)險 防范對策 我司將對市場進(jìn)行動態(tài)跟蹤研究，并對其客戶群消費心理，需求行為進(jìn)行研判斷，以最大程度減低這一方面的風(fēng)險程度。資金來源的可靠性、充足性和及時性，也是應(yīng)予以考慮的因素。這其中有人為因素也有客觀因素，應(yīng)予仔細(xì)識別。因此，投資方面的風(fēng)險因素對項目至關(guān)重要。本項目業(yè)態(tài)豐富 ,設(shè)計變更較大 ,對整體工程存在風(fēng)險。 資源風(fēng)險 在投資項目決策分析與評價階段，對地下的資源和地質(zhì)結(jié)構(gòu)情況的應(yīng)用研究 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核中國移動應(yīng)急通信網(wǎng)絡(luò)抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核單片機(jī)步進(jìn)電動機(jī)控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟(jì)管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟(jì)管理已審核新建鐵路太中銀 IV標(biāo)呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟(jì)管 盡管有所依據(jù)擔(dān)限于技術(shù)能力的局限性，對地下情況有可能認(rèn)識不足，成為項目的風(fēng)險源。 產(chǎn)品市場競爭力風(fēng)險因素，又可細(xì)分為品種質(zhì)量、生產(chǎn)成本及競爭對手因素等。細(xì)分起來市場方面涉及的風(fēng)險因素較多，可分層次予以識別，通常市場風(fēng)險主要來自三個方面：一、是市場供求總量的實際情況與預(yù)測值有偏差；二是項目產(chǎn)品缺乏市場競爭能力；三是實際價格與預(yù)測價格的偏差， 對于市場供求總量的偏差，首先將其分為供方市場和需方市場。 第六章 項目風(fēng)險分析 （一）風(fēng)險因素的識別 項目開發(fā)過程中主要存在如下風(fēng)險： 市場風(fēng)險 市場風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)中常遇到的重要 風(fēng)險。上述銷售收入不包括出租的商業(yè)面積，該部分物業(yè)的市場價值的應(yīng)用研究 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核中國移動應(yīng)急通信網(wǎng)絡(luò)抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核單片機(jī)步進(jìn)電動機(jī)控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟(jì)管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟(jì)管理已審核新建鐵路太中銀 IV標(biāo)呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟(jì)管 可理解為本項目純利潤。 第五章 敏感性分析 ： 盈虧平衡點 =（總投資 /銷售收入） *100% =（不含自營部分） ＝ ％ 即本項目的銷售率達(dá)到出售部分的 ％時，項目即可盈利 6670 多 萬元 。本項目主體工程總造價約為 20551萬，在建工程抵押貸款約為 8220萬元。即凈現(xiàn)金凈流量為 22573 萬元 ,故本項目有充裕的還貸資金及較高的抗風(fēng)險能力。本項目預(yù)計在 2020年 3— 4 月 份 可以全面預(yù)售，在本項目封頂之前預(yù)售計劃銷售面積的 50%，可回籠資 金 萬元，足額解決本工程的資金需求還綽綽有余。 建設(shè)資金計劃說明 完成地下建筑需投入的資金約為 8781萬元，此部分資金通過自有資金 15800 萬元來解決。 取得銷售許可證條件說明 的應(yīng)用研究 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核中國移動應(yīng)急通信網(wǎng)絡(luò)抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核單片機(jī)步進(jìn)電動機(jī)控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟(jì)管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟(jì)管理已審核新建鐵路太中銀 IV標(biāo)呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟(jì)管 根據(jù)淮安市房管局發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》條件規(guī)定：按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)工程總投資的 25%以上且建筑形象進(jìn)度達(dá)到 + 以上，并已經(jīng)確定工程進(jìn)度竣工日期方可發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。 銀行貸款融資 —— 6000萬元約占建設(shè)期投資的 19%。突出的表達(dá)了這種彌散商業(yè)氣氛的建筑風(fēng)格。 狹長的商業(yè)街空間為整齊明快的柱列所擁圍，大方的綠化小品釋緩著城市的壓力；不時有些大度夸張的、造型新穎的建筑構(gòu)件打破了商業(yè)街可能造成的平板氣氛。因此，我們在此突顯了現(xiàn)代建筑的特點?，F(xiàn)代式的風(fēng)格成了淮安 ***國際商業(yè)廣場 的造型主題。通道上空條形挑空，視覺上購物街變得更加寬敞明亮，這樣它不只單純扮演通道角色而已，也可以提供足夠的空間讓消費者駐足櫥窗前欣賞櫥窗內(nèi)部的擺設(shè)，也可以輕松的倚在欄桿一面聊天，一面感受樓層間的空間變化。在 mall street 上空及內(nèi)部廣場廣場挑空，陽光可以直接照射，整個商業(yè)購物環(huán)境 通透明亮。同時透過挑空的設(shè)計，在視覺上會較為寬敞，各樓層關(guān)系會變得更加密切。與其他地下商業(yè)空間不同，低樓層與室外多處的挑空設(shè)計，讓自然光線直接照射進(jìn)來，使得地下空間，地上室內(nèi)外空間得到最好的流動性，而這種流動性正好提供了商業(yè)建筑全盤活動的人流，帶來了滾滾財源。構(gòu)成了立體的交通，使得地下商城的商業(yè)價值得到最大化的開發(fā)。內(nèi)部的 mall street、天橋、消防疏散車道縱橫交錯，構(gòu)成了完善均勻的分級交通體系。 4. 風(fēng)格多元化，運(yùn)用夸張的造型與色彩文脈。由地下、地面、空中構(gòu)造立體的交通體系，提高土地開發(fā)的價值。 的應(yīng)用研究 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核中國移動應(yīng)急通信網(wǎng)絡(luò)抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核單片機(jī)步進(jìn)電動機(jī)控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟(jì)管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟(jì)管理已審核新建鐵路太中銀 IV標(biāo)呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟(jì)管 第二章 項目總體建筑規(guī)劃思路 ●總體構(gòu)思： 1. 為城市提供廣闊的活動空間，構(gòu)筑廣場與綠化休閑景觀軸。 大型停車場 現(xiàn)代購物中心一個顯著特征是停車位非常充足。 精品 街兩邊 有可租可售的 獨立產(chǎn)權(quán)商鋪 ，更方便了投資者和經(jīng)營商家的選擇。 商業(yè) 精品 街及獨立產(chǎn)權(quán)商鋪 隨著淮安市城市居民收入及生活水平的不斷提高， 人們對物質(zhì)的欲望也在增大，但遺憾的是，在淮安卻沒有一個真正的商業(yè)大量聚集的 精品 街 。因此， 我們擬在本項目內(nèi)規(guī)劃一個大型 特色 美食城 。 的應(yīng)用研究 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核中國移動應(yīng)急通信網(wǎng)絡(luò)抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核單片機(jī)步進(jìn)電動機(jī)控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟(jì)管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟(jì)管理已審核新建鐵路太中銀 IV標(biāo)呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟(jì)管 大型 美食城 “民以食為天”是自古以來經(jīng)久不變的道理，而且 淮安市 人民熱情好客，以及具有淮安特色的“酒”文化，都是支撐淮安餐飲行業(yè)如火如荼的重要原因。 生活大賣場 隨著淮安市城市居民收入 及 生活水平的不斷提高，原有的、老舊的小型社區(qū)超市已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足城市居民生活的需求，市場呼喚大型規(guī)范化的國際連鎖賣場的進(jìn)駐。 在高層 享受城市生活，更能放眼全城，獨領(lǐng)新一代貴族生活。 所以象 “淮安 *****住宅 ” 這個可以獨攬 楚 秀園優(yōu)美景觀 和新鮮空氣 的絕版地塊具有不可復(fù)制性 。 商業(yè)業(yè)態(tài)以生活大賣場、大型 美食城 、商業(yè)步行街及 獨立產(chǎn)權(quán)商鋪為主要經(jīng)營內(nèi)容，具體建設(shè)內(nèi)容包括： 高尚住宅區(qū) 的應(yīng)用研究 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核中國移動應(yīng)急通信網(wǎng)絡(luò)抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核單片機(jī)步進(jìn)電動機(jī)控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟(jì)管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟(jì)管理已審核新建鐵路太中銀 IV標(biāo)呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟(jì)管 人們的居住需求不斷升級，高 層 作為高檔次的住宅，受到高收入階層的青睞 。 總之“淮安 *****住宅 ” 項目 將為淮安 市 商住 地產(chǎn)及 城市建設(shè)帶來一場 全新 的 變革 。 “淮安 ***國際商業(yè)廣場 ***住宅 ”項目位于 淮安市中心 。市場呼喚高 檔次、高 品牌 的生態(tài)宜居住宅 及 便捷、豐富的商業(yè)配套項目 ，能代表國際特色的新型 宜居住宅及高端 商業(yè)空間的出現(xiàn)。 5. 由于 *****住宅 項目 從各方面具有鮮明的唯一性和排他性，必將從淮安地區(qū)商業(yè)類項目中脫穎而出，占 據(jù)商 住 地產(chǎn)市場的高端 位置 。 目前， ***集團(tuán)在國內(nèi) 已 開發(fā)和正在開發(fā)的商業(yè) Shopping mall 項目，無論從總建規(guī)模，還是投資規(guī)模上都處于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā) 水平前列。在淮安地區(qū)乃至附近地區(qū)，都具有鮮明的唯一性。 2. 淮安 ***目前的市政建設(shè)和配套水平相對落后，但在 2～ 3年之后，*****住宅 項目落成后，淮安 ***無論從人口入住率、消費水平還是其它相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上都將更上一層樓， 成為淮安地區(qū)排名前列的城區(qū)。 淮安市房地產(chǎn)市場目前發(fā)展態(tài)勢較好 威脅： 金馬廣場、中央新亞國際廣場、淮海第一城、運(yùn)河明珠、天龍御城、上城、新世紀(jì)豪園 等眾多項目的大規(guī)模開發(fā)，使當(dāng)?shù)氐南M者有的應(yīng)用研究 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核中國移動應(yīng)急通信網(wǎng)絡(luò)抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核單片機(jī)步進(jìn)電動機(jī)控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟(jì)管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟(jì)管理已審核新建鐵路太中銀 IV標(biāo)呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟(jì)管 了更多的選擇空間，與我們形成一定的競爭 ，會相對影響銷售階段的去化速度。 從近兩年淮安房地產(chǎn)市場價格走勢可以看出，房價在穩(wěn)步上漲，則說明本項目實現(xiàn)利潤增長的前景是比較可觀的。 機(jī)會： 淮安市人口較多， 2020年 全市人口達(dá)到 527萬，其中市區(qū)人口達(dá)到 83 萬 ，已 接近 100萬人的中等城市 水平。 劣勢： 由于本項目住宅為高層建筑，建筑成本較高。 的應(yīng)用研究 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核中國移動應(yīng)急通信網(wǎng)絡(luò)抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟(jì)管理已審核單片機(jī)步進(jìn)電動機(jī)控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟(jì)管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟(jì)管理已審核新建鐵路太中銀 IV標(biāo)呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟(jì)管 項目 高檔次高層住宅與綜合大型商業(yè) 形成互補(bǔ)優(yōu)勢。 本項目住宅全部為高層建筑，高層俯瞰 ***全景，景觀好、視野開闊；住宅戶型南北通透，采光通風(fēng)效果好，動靜分離明顯；配套設(shè)施齊全。 第三節(jié) 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： 項目位于淮安市中心，地段優(yōu)勢較大；尤其是本項目西邊的淮海南路作為淮安市最為重要的商業(yè)街， *****緊鄰本項目，地理位置 得天獨厚 ，前景極好。 該“ *****”位置得天獨厚，位于淮安傳統(tǒng)的都心地段之上，城市雙軸線淮海南路、承德南路，左右逢源，淮安商業(yè)最繁華的淮海路商業(yè)區(qū)，緊緊毗鄰；市重點學(xué)校， ***醫(yī)院等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全；社區(qū)四周被運(yùn)河風(fēng)光，大運(yùn)河廣場， ****緊緊圍抱 2)銷售狀況： 范圍 價格（元 /平方米） 銷售狀況 起價 4150 良好 均價 4540 較好 最高價 4930 較好 二、 **** ******系超大型綜合性商住樓項目，總占地面積約 平方米，建筑總面積 平方米。 （ 3）房地產(chǎn)市場價格走勢分析 淮安市房地產(chǎn)市場發(fā)展比較健康，價格處于低位上漲狀態(tài)， 2020 年在受宏觀調(diào)控影響下，價格上漲 %，預(yù) 計今后幾年仍將保持低速穩(wěn)定發(fā)展趨勢。 (2)開工面積與成交面積對比 數(shù)據(jù)顯示：隨著投資的增長， 2020年房地產(chǎn)開工面積比 2020年增長%；同期竣工面積減少 %；市場需求放大，同期房地產(chǎn)市場成交面積增長 %。 住宅 為 5— 20 層 、商業(yè)及配套為 1— 4層， 地下一層設(shè)計成停