【文章內(nèi)容簡介】 階段的去化速度。 綜上所述： 1. 淮安地區(qū)缺少 高檔次、生態(tài)宜居性住宅項目，及高 端 國際化 商業(yè)業(yè)態(tài) ，居住環(huán)境、商業(yè) 運營管理 等 與沿海發(fā)達地區(qū)有一定差距，這正是 ***集團在商 住 地產(chǎn)方面的優(yōu)勢，具有 生態(tài)宜居及商業(yè) 綜合運營管理經(jīng)驗的 ***集團在立項之處即具有排他性優(yōu)勢。 2. 淮安 ***目前的市政建設(shè)和配套水平相對落后，但在 2～ 3年之后，*****住宅 項目落成后，淮安 ***無論從人口入住率、消費水平還是其它相關(guān)經(jīng)濟指標上都將更上一層樓， 成為淮安地區(qū)排名前列的城區(qū)。 3. *****住宅 項目 以 優(yōu)越的地理位置、 齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)、高規(guī)格的合作商家及眾多世界５００強合作伙伴。在淮安地區(qū)乃至附近地區(qū)，都具有鮮明的唯一性。 4. 體驗消費時代的來臨造就 Shopping mall 時代的來臨 。 目前， ***集團在國內(nèi) 已 開發(fā)和正在開發(fā)的商業(yè) Shopping mall 項目，無論從總建規(guī)模，還是投資規(guī)模上都處于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā) 水平前列。專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平，是項目成功的堅實保障。 5. 由于 *****住宅 項目 從各方面具有鮮明的唯一性和排他性，必將從淮安地區(qū)商業(yè)類項目中脫穎而出，占 據(jù)商 住 地產(chǎn)市場的高端 位置 。 第四節(jié) 項目定位 的應用研究 . 經(jīng)濟管理已審核中國移動應急通信網(wǎng)絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟管 隨著新經(jīng)濟時代的來臨，淮安市經(jīng)濟的持續(xù) 和 良性的高速增長，市民收入不斷增加，市民 住宅 消費結(jié)構(gòu)進一步升級，呈現(xiàn)多樣化、高品位的特點。市場呼喚高 檔次、高 品牌 的生態(tài)宜居住宅 及 便捷、豐富的商業(yè)配套項目 ，能代表國際特色的新型 宜居住宅及高端 商業(yè)空間的出現(xiàn)?！?*****住宅 項目 ” 項目 將充分利用 ***集團 近十多年來的商住開發(fā)經(jīng)驗，依靠在 **、 **、重慶 等地的項目 建設(shè)成果，并借鑒國際國內(nèi)先進理念和成功經(jīng)驗，建設(shè)集 高端 生態(tài) 宜居 住 宅 、 國際化 商業(yè) 、休閑、娛樂、餐飲于一體的 高品質(zhì)項目。 “淮安 ***國際商業(yè)廣場 ***住宅 ”項目位于 淮安市中心 。 項目 建成后將成為淮安市 最適宜居住的 尊貴、高尚、經(jīng)典的高品質(zhì)國際 住宅 ，以其完善齊全、集多功能于一體的業(yè)態(tài)，配備以巨資打造的生態(tài)、游樂新景觀，徹底顛覆淮安市原有單一的 傳統(tǒng)居住 模式，締造城市 新生活、商業(yè)新典范，滿足現(xiàn)代人對生活品位的苛刻追求， 提高淮安城市住宅 、商業(yè) 地產(chǎn)檔次 。 總之“淮安 *****住宅 ” 項目 將為淮安 市 商住 地產(chǎn)及 城市建設(shè)帶來一場 全新 的 變革 。 “淮安 ******住宅 ” 項目 設(shè)計 四 棟 20 層 配備 空中花園 的 宜居 生態(tài) 住宅 及 4層 商業(yè) 配套 區(qū) ， 住宅項目依靠 ****的 生態(tài)景色、充分享有綠色、 清新、宜居的經(jīng)典環(huán)境。 商業(yè)業(yè)態(tài)以生活大賣場、大型 美食城 、商業(yè)步行街及 獨立產(chǎn)權(quán)商鋪為主要經(jīng)營內(nèi)容，具體建設(shè)內(nèi)容包括： 高尚住宅區(qū) 的應用研究 . 經(jīng)濟管理已審核中國移動應急通信網(wǎng)絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟管 人們的居住需求不斷升級，高 層 作為高檔次的住宅，受到高收入階層的青睞 。 另一方面，土地是稀缺資源，中國人多地少，土地尤其顯得珍貴，國家一直嚴格控制用地。 所以象 “淮安 *****住宅 ” 這個可以獨攬 楚 秀園優(yōu)美景觀 和新鮮空氣 的絕版地塊具有不可復制性 。 我們的戶型有 典雅休閑的一房、浪漫 溫馨的兩房、經(jīng)濟舒適的三房 并配有獨立的私家入戶花園，讓您無論身在何方都有回家的渴望。 在高層 享受城市生活，更能放眼全城，獨領(lǐng)新一代貴族生活。高層陽光住宅以科學合理的 全明 戶型設(shè)計， 大開間、 短進深、 、 功能分區(qū)合理、 動靜分 區(qū)、衛(wèi)生間干濕分離 ，讓每一戶業(yè)主親密接觸陽光和健康。 生活大賣場 隨著淮安市城市居民收入 及 生活水平的不斷提高，原有的、老舊的小型社區(qū)超市已經(jīng)遠遠無法滿足城市居民生活的需求，市場呼喚大型規(guī)范化的國際連鎖賣場的進駐。 ***集團根據(jù)自身多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗以及與包括沃爾瑪、家樂福、歐倍德、時代華納等世界 500 強企業(yè)良好的合作關(guān)系，擬在本項目內(nèi)引進經(jīng)營一家面積在 17000平方米左右的，淮安市最大的、經(jīng)營超過 25000 種商品以上的綜合性大型 超市 —— 英國 TESCO樂購 ，與項目內(nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補，以帶動整個項目的人流、物流，持續(xù)激發(fā)消費潛能，并以獨特的“娛樂帶動零售”的商業(yè)主張，創(chuàng)造最大化財富價值。 的應用研究 . 經(jīng)濟管理已審核中國移動應急通信網(wǎng)絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟管 大型 美食城 “民以食為天”是自古以來經(jīng)久不變的道理，而且 淮安市 人民熱情好客，以及具有淮安特色的“酒”文化，都是支撐淮安餐飲行業(yè)如火如荼的重要原因。 ***集團 在多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，積累了上千家經(jīng)營 各地 特色小吃的商家資源。因此， 我們擬在本項目內(nèi)規(guī)劃一個大型 特色 美食城 。這將與項目 內(nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補，形成淮安市大眾飲食的新中心。 商業(yè) 精品 街及獨立產(chǎn)權(quán)商鋪 隨著淮安市城市居民收入及生活水平的不斷提高， 人們對物質(zhì)的欲望也在增大，但遺憾的是，在淮安卻沒有一個真正的商業(yè)大量聚集的 精品 街 。 不過，幾年后在“ 淮安 *****住宅 ” 項目 中，將有一條集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的多功能商業(yè) 精品 街。 精品 街兩邊 有可租可售的 獨立產(chǎn)權(quán)商鋪 ，更方便了投資者和經(jīng)營商家的選擇。最終形成開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者和消費者多贏的良好局面。 大型停車場 現(xiàn)代購物中心一個顯著特征是停車位非常充足?！?淮安 ****住宅 ” 項目 地下一層建設(shè)有 420 個機動車的 停車 位 ，通過多部電梯直通地上購物中心，加上地面 11個停車位，車位總量近 431個，為汽車時代的來臨提前做好準備。 的應用研究 . 經(jīng)濟管理已審核中國移動應急通信網(wǎng)絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟管 第二章 項目總體建筑規(guī)劃思路 ●總體構(gòu)思： 1. 為城市提供廣闊的活動空間，構(gòu)筑廣場與綠化休閑景觀軸。 2. 立體空間的構(gòu)造。由地下、地面、空中構(gòu)造立體的交通體系，提高土地開發(fā)的價值。 3. 以人為本的商業(yè)理念，營造高度的 居住、休閑、娛樂與購物 環(huán) 境。 4. 風格多元化，運用夸張的造型與色彩文脈。 交通 ：主軸線為對稱軸，構(gòu)成商業(yè)廣場的主干道；同時配有橫向的商業(yè)步行街。內(nèi)部的 mall street、天橋、消防疏散車道縱橫交錯，構(gòu)成了完善均勻的分級交通體系?；刂苓呇刂饕獠康缆吩O(shè)有下沉廣場，他與商業(yè)廣場的室內(nèi)通向地下室的扶梯、電梯、樓梯。構(gòu)成了立體的交通，使得地下商城的商業(yè)價值得到最大化的開發(fā)。 空間 ：商業(yè)廣場主體樓高五層，地下 一 層為停車庫；一 層為精品店； 二、三層為大型超市 及精品街； 四層 為美食城 及 精品街； 主要以自動扶梯、電梯來直接輸送。與其他地下商業(yè)空間不同，低樓層與室外多處的挑空設(shè)計，讓自然光線直接照射進來，使得地下空間，地上室內(nèi)外空間得到最好的流動性，而這種流動性正好提供了商業(yè)建筑全盤活動的人流，帶來了滾滾財源。 就整個淮安 ***國際商業(yè)廣場而言，無論從建筑體量，內(nèi)部空間的角度衡量，低樓區(qū)是整個商業(yè)廣場的重點，為了讓將購物街室內(nèi)外空間做得更加豐富，設(shè)計過程中針對這一點作下列幾點考慮： 挑空 ：建筑室內(nèi)大量運用了挑空，目的是希望內(nèi)部的空間層次更加豐富，趣味。同時透過挑空的設(shè)計，在視覺上會較為寬敞，各樓層關(guān)系會變得更加密切。 的應用研究 . 經(jīng)濟管理已審核中國移動應急通信網(wǎng)絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟管 光線 ：如何讓自然光充滿于空間，同時兼顧到淮安氣候特點，一直是設(shè)計過程中努力追求的目標。在 mall street 上空及內(nèi)部廣場廣場挑空，陽光可以直接照射，整個商業(yè)購物環(huán)境 通透明亮。 通道 ：商業(yè)廣場通道的設(shè)計目的將提供消費者通暢無阻的走道外，它還必須提供其他使用功能，才能讓購物中心內(nèi)部氣氛變得更加活躍、舒適。通道上空條形挑空，視覺上購物街變得更加寬敞明亮，這樣它不只單純扮演通道角色而已，也可以提供足夠的空間讓消費者駐足櫥窗前欣賞櫥窗內(nèi)部的擺設(shè)，也可以輕松的倚在欄桿一面聊天，一面感受樓層間的空間變化。 ●造型與風格： 現(xiàn)代商業(yè)街的 mall street經(jīng)濟是在西方市場經(jīng)濟模式下發(fā)展起來的，它集中、小型商鋪，大型超市，配備了完善的娛樂設(shè)施?，F(xiàn)代式的風格成了淮安 ***國際商業(yè)廣場 的造型主題。 入口作為進入商場的第一印象，也是室內(nèi)室外轉(zhuǎn)換的過渡場所，具有特殊的形象意義。因此，我們在此突顯了現(xiàn)代建筑的特點。比例尺度優(yōu)美的柱列和山墻乃至細部與明亮寬敞的現(xiàn)代玻璃體量相互咬合，對此，實的墻面與虛的入口都因張力更加引人注目，使得商業(yè)建筑應有的、大眾的 pop 氛圍在基地上得以彌漫，從而創(chuàng)造了活潑熱烈的商業(yè)氣氛。 狹長的商業(yè)街空間為整齊明快的柱列所擁圍，大方的綠化小品釋緩著城市的壓力；不時有些大度夸張的、造型新穎的建筑構(gòu)件打破了商業(yè)街可能造成的平板氣氛。人們流連在室外宜人的尺度和小品配置與室內(nèi)寬敞明 快的內(nèi)街與周邊琳瑯的商品中去。突出的表達了這種彌散商業(yè)氣氛的建筑風格。 的應用研究 . 經(jīng)濟管理已審核中國移動應急通信網(wǎng)絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟管 ● 方案技術(shù)指標 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表 項 目 經(jīng)濟指標 所占比例 說明 總用地面積 m2 總建筑面積 m2 地上建筑面積 m2 % 其 中 商業(yè) 面積 m2 % 住宅面積 m2 % 面積 m2 % 地下建筑面積 m2 % 占地面積 容積率 （不含架空層） 建筑密度 % 綠地率 20% 機動車停車位 431 其中 地上 11 地下 420 第三章 項目投資收益分析 第一節(jié) 項目投資估算 淮安 ***國際商業(yè)廣場項目投資估算表 附表 1 單位 :萬元 項目 工程名稱 單位 數(shù)量 單價 小計 一、土地開發(fā)成本 4, 1 土地出讓金 平方米 3, 2 土地契稅 的應用研究 . 經(jīng)濟管理已審核中國移動應急通信網(wǎng)絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設(shè)計 .經(jīng)濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設(shè)計 . 經(jīng)濟管 3 地上、地下附著物拆 遷補償凈支出 二、前期開發(fā)費用 2, 1 設(shè)計費 平方米 107694 24 2 勘測費、施工圖審核費、規(guī)劃許可證費、三通一平費等 3 項目可行性研究費 4 零星費用 5 統(tǒng)一基建收費 平方米 107694 1, 三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1, 1 道路工程及鋪裝工 程 m2 2 供水工程 3 供電工程 5 排污工程 6 通訊工程 7 照明工程 m2 8 景觀工程 m2 9 環(huán)衛(wèi)工程、有線電視 工程 四、建筑安裝工程費 16, 1 樁基工程 1, 2 地下室工程 m2 20209 2, 3 上部主體工程（含粗 裝修） m2 87575 8, 4 電梯工程 5 消防工程