【文章內(nèi)容簡介】 超市和服裝 ? 餐飲類商業(yè)物業(yè)較受市場的追捧 ? 對 市商業(yè)地產(chǎn)市場的展望 預(yù)計(jì)供給 ? 供給繼續(xù)放量 ? 未來的住宅底商 ? 寫字樓底商和大型單體商業(yè)項(xiàng)目的 供應(yīng)量將進(jìn)一步增加 ,尤其是在 CBD? 亞運(yùn)村和中關(guān)村地區(qū) ? 在目前已知的 CBD 數(shù)百萬平方米的開工量中 ,在 2020 年之前 ,CBD 地區(qū)將新增 50 萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng) ? ? 商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目定位愈趨合理 ? 新增的供應(yīng)令市場競爭加大 ,為增強(qiáng)項(xiàng)目的競爭力 ,迎合不同消費(fèi)層次的需求 ,第 18 頁 共 56 頁 一方面 ,傳統(tǒng)的商業(yè)設(shè)施在積極調(diào)整業(yè)態(tài) 。另一方面 ,開發(fā)商將更加注重項(xiàng)目定位和市場細(xì)分 ,從市場定位 ? 推廣到運(yùn)營 ,都將日趨具有計(jì)劃性和專業(yè)性 ? 定位更加明確的新型業(yè)態(tài)也不斷出現(xiàn) ? 比如預(yù)計(jì)于今年 10月 1日正式開業(yè) ,位于 海淀區(qū)中部藍(lán)靛廠 ? 西三環(huán)和西四環(huán)之間的新 燕莎 MALL,總建筑面積約 38萬平方米 ,將有燕莎友誼商城金源店和貴友大廈金源店兩大主力百貨店 ,同時(shí)還進(jìn)駐了 2020多家各類專賣店及品牌旗艦店 ? 它將以更加貼近現(xiàn)代都市生活的基本形態(tài) ,強(qiáng)調(diào)體驗(yàn) ? 互動和娛樂購物一體化的銷售方式 ,引導(dǎo)消費(fèi)者體驗(yàn)都市時(shí)尚新生活 ? ? 南城區(qū)域?qū)⒊蔀? 市可發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目潛力地區(qū) ? 市南城商業(yè)發(fā)展還是處于較初期的階段 ,市場空白明顯 ,商業(yè)環(huán)境 ? 交通環(huán)境 ? 消費(fèi)力支撐等方面均有待提高 ,隨著 市房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展和建設(shè)速度加快 ,外來人口的不斷增多 ,東 ? 北部區(qū)域可供商業(yè)發(fā)展的空間逐漸減少 ? 與此同時(shí) ,現(xiàn)階段南城已經(jīng)具備了較好的經(jīng)營空間 ,立足區(qū)域市場空白 ,順應(yīng)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn) ,引進(jìn)有一定特色之商業(yè)項(xiàng)目將是南城商業(yè)發(fā)展的趨勢所在 ? 預(yù)計(jì)需求 ? 未來 商業(yè)市場的需求將穩(wěn)中有升 ? ? 外來資本繼續(xù)看好 市場 ? 中國對外資零售業(yè)開放的承諾和 市場所具有的帶動效應(yīng) ,將吸引更多的資金特別是國外資金流入 商業(yè)市場 ? 除近年流行的大型超市外 ,各種品牌店也相繼進(jìn)入 , 它們對位臵好 ? 人流多及運(yùn)營成熟的商業(yè)項(xiàng)目需求較高 ,這類商場的租金還會維持在高位 ? ? 餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大 ,娛樂商業(yè)物業(yè)的需求量較小 ? 這 主要是因?yàn)? 市娛樂市場的開放力度不夠 ? 第 19 頁 共 56 頁 ? 中小投資者異軍突起 ,帶動小型底商需求量的增加 ? 預(yù)計(jì)價(jià)格 預(yù)計(jì)未來商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平穩(wěn)中略有提升 ? 預(yù)計(jì)租售方式 商鋪選擇出售的趨勢將越來越明顯 ? 開發(fā)商往往在商鋪待售之中進(jìn)行出租 ,一方面可以有所收益 ,另一方面 ,可以大大降低風(fēng)險(xiǎn) ? 這種商業(yè)的經(jīng)營方式將成為以后 商鋪出售的主要模式 ,并且隨著商鋪供應(yīng)量的不斷增大 ? 市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié) ? 產(chǎn)品定位普遍走高 ? 商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng) ? CBD 地區(qū)成發(fā)展重心 ? 社區(qū)商業(yè)受市場追捧 3 商業(yè)地 產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的政策 ? 法律及規(guī)劃依據(jù) 這次報(bào)告的主要政策和規(guī)劃依據(jù)是 ? 《全國商品市場體系建設(shè)綱要》 ? 《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范》 ? 《 市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》 詳細(xì)內(nèi)容見附錄一 第 20 頁 共 56 頁 4 立地開發(fā)條件 項(xiàng)目立地條件 按照城市地理學(xué)的相關(guān)理論 ,任何地段的發(fā)展?jié)摿Σ辉谟诘囟蔚默F(xiàn)狀 ,而在于其未來的發(fā)展及功能定位 ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 ,其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤? 但 由于其開發(fā)周期長 ? 投資大 ,受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大 ,再加上受城市商業(yè)發(fā)展 ? 區(qū)位商業(yè)發(fā)展 ? 項(xiàng)目自身?xiàng)l件和城市未來規(guī)劃等多種因素影響 ,風(fēng)險(xiǎn)很大? 因 此在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí) ,必須進(jìn)行全方位考慮 ,才能進(jìn)行切合實(shí)際的定位與規(guī)劃? 項(xiàng)目地塊基本指標(biāo) 項(xiàng)目地塊位于 市朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng) , 與化工路交點(diǎn)的東北角 ,原南磨房鄉(xiāng)建筑公司下屬宏達(dá)廠及民工宿舍所在地塊 ,地塊四至范圍如下 :東至王四營鄉(xiāng)界 ,南至焦化路 ,西至 化工機(jī)械廠 ,北至觀音堂路 ,地塊占地面積 46畝 (合計(jì) 30682 平方米 )? 由于項(xiàng)目進(jìn)度原因 ,目前項(xiàng)目地塊所在的宏達(dá)廠照常經(jīng)營 ,民工宿舍也尚未進(jìn)行拆遷 ? 但是項(xiàng)目已經(jīng)設(shè)計(jì)了兩套建設(shè)方案 ,規(guī)劃面積在 6 萬平方米左右 ? 商業(yè)區(qū)位及道路交通 項(xiàng)目商業(yè)區(qū)位評價(jià) ? 環(huán)四環(huán)商業(yè)帶將得到極大發(fā)展 ,這一趨勢將為項(xiàng)目提供良好的發(fā)展基礎(chǔ) ? 從未來發(fā)展的趨勢上看 ,可以肯定環(huán)四環(huán)商業(yè)將在近 23年內(nèi)進(jìn)入高速發(fā)展階第 21 頁 共 56 頁 段 ,理由如下 : 首先 , 市的城市規(guī)模正在進(jìn)一步擴(kuò)大 ,圍繞四環(huán)路新建了大量的居住小區(qū) ,入住居民多為中等收入以上的階層 ,因而形成不斷擴(kuò)大的成規(guī)模的購買力 ? 其次 ,從發(fā)達(dá)國家大型城市的發(fā)展歷史看 ,“ 城市中空化 ” 已成為必然的現(xiàn)象 。外部環(huán)境好壞更是成為商業(yè)項(xiàng)目市場競爭中的重要砝碼 ? 以此而論 ,市中心區(qū)則難以有進(jìn)一步發(fā)展的有利條件 ? 第三 ,隨著城市環(huán)境的變化和居民收 入水平提升 ,其消費(fèi)行為也在發(fā)生著深刻的變化 ? 消費(fèi)者求實(shí) ? 求廉的理性消費(fèi)心理已經(jīng)成熟 ,而城市中心區(qū)的商業(yè)商品價(jià)格居高不下 ,逐漸被越來越多的消費(fèi)者所放棄 ? 因此 ,四環(huán)商圈具有發(fā)展的潛在優(yōu)勢和可預(yù)期的良好前景 ? 第四 ,環(huán)四環(huán)商業(yè)帶形成過程中將具有非常突出的成本優(yōu)勢 ? 第五 ,開發(fā)商有在四環(huán)帶兩側(cè)興建商業(yè)設(shè)施的客觀必然性和積極性 ? 一方面滿足政府對商業(yè)設(shè)施配套政策要求 。另一方面 ,興建商業(yè)設(shè)施有利于提升房地產(chǎn)的市場價(jià)值 ? 第六 ,四環(huán)路更利于商業(yè)特別是一些先進(jìn)的業(yè)態(tài)形式的經(jīng)營 ? 因?yàn)?,面對轎車進(jìn)入家庭的速度越來越快的形勢和已有 的 130多萬輛私家車的消費(fèi)家庭 ,其吸引力越發(fā)明顯 ? 第七 ,與三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)相比 ,環(huán)四環(huán)商業(yè)帶發(fā)展空間大 ,可為大規(guī)模經(jīng)營的先進(jìn)的業(yè)態(tài)所用 ,以便滿足消費(fèi)者的全面需求 ? 最后 ,居于城市零售業(yè)主導(dǎo)地位的大型零售業(yè)態(tài) (如 SHOPPING MALL)更傾向與在城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通便利之處選址開店 ? 這表明其發(fā)展具有充分的社第 22 頁 共 56 頁 會與經(jīng)濟(jì)的合理性 ? ? CBD 東擴(kuò)為項(xiàng)目帶來發(fā)展機(jī)會 ? 2020 年 5 月 ,朝陽區(qū)發(fā)布了將新添十四條城市主干道的消息 ? 其中位于 CBD和 CBD東部的朝陽北路 ? 朝陽路 ? 西大望路 ? 通惠河北路約占 43公里 ,占了近三分之二的 工程量 ? 隨著交通線路的建設(shè)改造 ,CBD 區(qū)域東擴(kuò)的趨勢已顯露無疑 ? 越過寸土寸金的 CBD 中心 ,京東廣闊且相對廉價(jià)的開發(fā)空間無疑對開發(fā)商極具吸引力 ,而 CBD 東擴(kuò)會帶動?xùn)|部地區(qū)的城市發(fā)展 ,增加就業(yè) ,提高地段價(jià)值 ,促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)進(jìn)而帶動商業(yè)發(fā)展 ,在這種情況下項(xiàng)目商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的需求會有很大增長 ? 而在房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程中 ,商業(yè)地產(chǎn)必將隨之得到發(fā)展 ? 因此 ,可以預(yù)期的是未來這一地區(qū)的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都將得到很大發(fā)展 ? ? 項(xiàng)目北側(cè)是 CBD 東擴(kuò)的主要區(qū)域 ,在這一區(qū)域的目前主要建筑群體是華貿(mào)中心 ? 華貿(mào)中心建成后 ,將帶動 CBD向東擴(kuò)張的 步伐 ,成為新的辦公和酒店中心 ,并吸引從定福莊 ? 東壩 ? 垡頭 ? 望京酒仙橋等邊緣集團(tuán) 到 CBD 辦公的人群 ,而這部分人群的消費(fèi)能力可觀 ,并且其消費(fèi)需求多種多樣 ,本項(xiàng)目所在區(qū)域增加這部分人群增加了項(xiàng)目的消費(fèi)支撐 ? CBD 地區(qū)的東擴(kuò)將帶動周邊地區(qū)地段價(jià)值的提高 ,增加消費(fèi)人群 ,為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供契機(jī) ? ? 現(xiàn)階段項(xiàng)目基本商圈薄弱 ? 周邊居民數(shù)量和消費(fèi)力的低下 ,造成現(xiàn)階段本項(xiàng)目基本商區(qū)圈薄弱 ? 從這個(gè)角度考慮本項(xiàng)目 ,我們認(rèn)為本項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)應(yīng)眼界放得更遠(yuǎn)些 ,擴(kuò)大商圈輻射范圍 ,努力在二級 ? 三級商圈上做文章 ? 第 23 頁 共 56 頁 ? 現(xiàn)階段本區(qū)域商業(yè)氣氛的單 薄 ,不能給招商提供環(huán)境上的有力支持 ? 由于周邊現(xiàn)有居民消費(fèi)水平普遍偏低 ,并且由于城市發(fā)展進(jìn)度的影響 ,造成項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)階段對大型商家缺乏足夠的吸引力 ,但是這種情況隨著項(xiàng)目周邊高品質(zhì)社區(qū)的增加和其他項(xiàng)目商家的介入 ,特別是燕莎 OUTLETS的開業(yè) ,使本地區(qū)對于商家的吸引力在不斷增加 ? 不過總體來說 ,項(xiàng)目所在地塊對于有些商家還是需要反復(fù)考慮求證的位臵 ? ? 現(xiàn)有商業(yè)不發(fā)達(dá) ,周邊 1 公里內(nèi)以小型臨街商鋪為主的商業(yè)對于項(xiàng)目不會形成威脅 ? 通過我公司對周邊居民消費(fèi)能力的分析發(fā)現(xiàn) ,現(xiàn)有商業(yè)客層以現(xiàn)有居民為主 ,缺乏滿足未來出現(xiàn)在本區(qū)域 的中高收入居民需求檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)? 因此 ,項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)可以減少現(xiàn)有商業(yè)的影響 ? ? 項(xiàng)目競爭對手分布 本項(xiàng)目 3 公里范圍內(nèi)現(xiàn)有和潛在的競爭對手 (圖 ) 第 24 頁 共 56 頁 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn) ,項(xiàng)目 3 公里范圍內(nèi)的現(xiàn)存主要競爭對手如下 :家樂福雙井店 ? 百安居九龍店 ? 燕莎 OUTLETS ? 家樂福雙井店 : 家樂福雙井店位于朝陽區(qū)廣渠路 31 號 ,與百安居九龍店相鄰 ,占地面積 30700 平方米 ,包括 900個(gè)車位 ? 賣場面積 11990平方米 ,共分上下三層 ,其中一層為 34家店中店 ,總面積 5000 平方米 ,包括肯德基 ? 半畝園 ? 永和大王等快餐品牌以及達(dá)芙妮 ? 運(yùn)動 100等穿類品牌 ,還有書店 ? 銀行等配套設(shè)施 ? 二 ? 三層為大賣場 ,商品單品種類超過 45000 種 ? 與其他店不同的是 ,雙井店增加了進(jìn)口商品的比重 ,重點(diǎn)了推出自有品牌商品 ? 目前家樂福在中國的賣場推出的自有品牌商品包括本項(xiàng)目 華貿(mào) 中心 九龍商廈 珠江帝景 OUT LETS 家世界 華僑城 商業(yè) 東方城 商業(yè) 第 25 頁 共 56 頁 服裝 ? 食品 ? 百貨和雜貨四大類 ? 通過調(diào)研 ,雙井店的經(jīng)營狀況較好 ,主要原因有兩個(gè) ,一個(gè)是周圍基本商圈的消費(fèi)能力支撐 ,另一個(gè)就是有足夠的停車場 ,充分滿足顧客停車方便的需求 ? ? 百安居九龍店 : 2020 年 4 月 10 日開業(yè)的百安居 九龍店 ,位于 市朝陽區(qū)廣渠路 31 號 ,毗鄰東三環(huán)和外籍人士聚居區(qū) ? 這個(gè)兩層樓的商場 ,其 營業(yè)總面積達(dá)到 萬平方米 ,還擁有 500 個(gè)泊車位 ? ? 燕莎 OUTLETS(競爭性分析在 中分析 ) 項(xiàng)目潛在競爭對手如下 : 珠江帝景商業(yè) 商業(yè)面積 :10 萬平方米 位于 CBD 邊緣 ,西大望路與廣渠路交叉口 ,占地 31 公頃 ,總建筑面積 90 萬平方米左右 ? 社區(qū)規(guī)劃由地標(biāo)甲級 寫字樓 ? 五星級酒店與會所 ? 高檔商住公寓第 26 頁 共 56 頁 ? 高檔住宅以及盡展異域風(fēng)情的珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)街與之相配合 ,形成了一個(gè)綜合性的大型高檔社區(qū) ? 相比于國貿(mào)中心 ? 華貿(mào)中心的商城 ,珠江帝景的歐洲風(fēng)情走廊全長 2500 米 ,完全沿著社區(qū)外圍底層建筑而設(shè) ,走廊有幾個(gè)風(fēng)格各異的出入口 ,而整體又是閉合的 ? 從經(jīng)營方式來看 ,基本屬于大面積招商結(jié)合部分銷售的形式 ,目前也在努力進(jìn)行招商 ? ? 富力城商業(yè) 主體位于雙井橋西側(cè)地下 ,面積約 20200 平方米 ,目前正在招商 ,該項(xiàng)目的主要缺陷在于沒有停車位不足 ,沒有專門為商業(yè)準(zhǔn)備停車場 ? 因此在項(xiàng)目條件上處于劣勢 ,但該項(xiàng)目的區(qū)位條件和交通條件均相當(dāng)優(yōu)越 ,如果開發(fā)商能解決停車場問題 ,則該項(xiàng)目會有很好的前景 ? ? 華貿(mào)中心商業(yè) 華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)包括水世界國際商城 ? 名品旗艦街 ? 酒吧文化廣場 ? 金融商務(wù)中心等四大業(yè)態(tài) ,共 16 萬平方米商業(yè)設(shè)施有 ? 零售業(yè)態(tài)豐富 ,功能齊全 ? 華貿(mào) RIVERWALK 水世界國際商城 ” 是 首家 16 萬平方米 超大規(guī)模 “ 水主題 ”第 27 頁 共 56 頁 國際商城 ,地下一層到地上五層 ,集購物 ? 休閑 ? 娛樂于一體 ,具有專賣店 ? 超市? 多廳電影院和文化娛樂餐飲區(qū) 等多種功能規(guī)劃 ,經(jīng)營的品類及品牌趨向于時(shí)尚化 ? 生活化 ? “ 華貿(mào)酒吧文化廣場 ”, 薈萃世界各國風(fēng)情的酒吧 ? 咖啡廳等 ,極其便于時(shí)尚飲食文化的推廣與展示 ? “ 華貿(mào)名品旗艦街 ”, 位于水世界商城 ?里茲 卡爾頓酒店與國際公寓相接的內(nèi)部規(guī)劃路上 ,全長 358米 ,由公寓底商和商城北側(cè)臨街商鋪組成 ,總建筑面積約 萬平方米 ? 華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)是本項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭對手 ,但是從其整體定位來看 ,更傾向于以零售業(yè)為核心業(yè)態(tài) ,以其他業(yè)態(tài)為輔 ,定位高檔 ,主要面向在周邊辦公的高級白領(lǐng) ? 明確其定位后 ,我們就可以從定位和規(guī)劃方面進(jìn)行調(diào)整 ,強(qiáng)化自身優(yōu)勢 ,突出自身特點(diǎn) ,減少經(jīng)營交集 ,使雙方都經(jīng)營良好 ? ? 世紀(jì)華僑城商業(yè) : 由深圳著名的華僑城與南磨房地區(qū) ? 世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)的世紀(jì)華僑城主題公園 (暫定名 )? 占地近一平方公里 ? 投資在十億元 ,這個(gè)主題公園內(nèi)將引入單件價(jià)值上億元的大型綜合