【正文】 入以上的階層 ,因而形成不斷擴(kuò)大的成規(guī)模的購買力 ? 其次 ,從發(fā)達(dá)國家大型城市的發(fā)展歷史看 ,“ 城市中空化 ” 已成為必然的現(xiàn)象 。而專賣店? 專業(yè)市場(chǎng) ? 百貨店等提供選擇性商品則更多向個(gè)性化方向發(fā)展 ,將現(xiàn)有客層進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分 ,充分滿足自己面向客層的需求 ? ? 餐飲娛樂業(yè)是講求個(gè)性化消費(fèi)的行業(yè) ,隨居民收入水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的變化 ,伴隨著 近幾年進(jìn)入城市建設(shè)高峰期 ,這些行業(yè)都將得到更快速發(fā) 展? 市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況 據(jù) 市統(tǒng)計(jì)局資料顯示 ,2020 年底 市人均商業(yè)面積約為 平方米 ,而國外發(fā)達(dá)國家的平均水平卻早已達(dá)到 ~ 平方米 ,上海 ? 大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過了 1 平方米 ? 作為高度國際化的大都市 ,近幾年 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭十分迅猛 ,開發(fā)商也非常熱衷于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn) ? 由于不遵循商業(yè)規(guī)律而盲目開發(fā) ,商業(yè)地產(chǎn)在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象 ,但新出現(xiàn)的項(xiàng)目仍然越來越多 ? 預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi) ,商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)熱潮將會(huì)回落 ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 但是 商 鋪所顯示的空臵率和供應(yīng)規(guī)模還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅類 ? 辦公類等第 13 頁 共 56 頁 其他物業(yè)的開發(fā)量 ? 根據(jù) 市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ,預(yù)計(jì)在 2020 年人均商業(yè)面積將達(dá)到 平方米 (這一目標(biāo)已經(jīng)在 2020 年提前實(shí)現(xiàn) ),到 2020 年人均商業(yè)面積達(dá)到 平方米 ? 在最近新批的房地產(chǎn)項(xiàng)目中 ,有 500 萬平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 ,未來的 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍然火熱 ? 蓬勃發(fā)展的零售業(yè)將令 商鋪市場(chǎng)持續(xù)活躍 ,并將進(jìn)入一個(gè)大浪淘沙的過程 ,在這個(gè)過程中 ,將有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)和項(xiàng)目被市場(chǎng)淘汰或更新 ? 在這一階段 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)要格外慎重 ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量概況 新增供給分析 : 2020 年 6 月 商業(yè)營業(yè)用房新增供給項(xiàng)目 : 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位臵 總建筑面積 建筑形式 燕莎盛世 海淀區(qū)北三環(huán)馬甸橋 2800 平米 底商 中安盛業(yè)大廈 朝陽區(qū)北苑路 3000 平米 底商 莫奈花園 順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng) 5000 平米 單體 (會(huì)所 ) ZAMA?咱們 朝陽區(qū) 東風(fēng)橋東 2020 平米 單體 (會(huì)所 ) 瑞都國際 通州區(qū)九棵樹 48 號(hào) 不清楚 底商 太陽花社區(qū) 豐臺(tái)區(qū)五里店 2020 住宅可做底商 大紅門亮驛服裝城 豐臺(tái)區(qū)南頂路 51 號(hào) 20200 平米 單體 季景沁園 朝陽區(qū)望京西路 不清楚 底商 天創(chuàng)科技大廈 海淀區(qū)海淀北大街 14000 平米 底商 柏陽景園 朝陽區(qū)東五環(huán)五方橋東北 5000 平米 底商 那爾水晶城 大興區(qū)興豐大街 3000 平米 底商 第 14 頁 共 56 頁 嘉多麗巢 朝陽區(qū)東三環(huán)華威橋西南 10000 平米 底商 西 BD 海淀區(qū)紫竹橋東南 4000 底商 愛家國際收藏品交易市場(chǎng) 海淀區(qū) 30000 平米 單體 愛家國際商業(yè)中心 海淀區(qū) 168000 平方米 單體 家樂福雙井店 朝陽 12020 平米 單體 新增分布分析 數(shù)量與分布個(gè)數(shù)比較01234567朝陽區(qū) 大興區(qū) 豐臺(tái)區(qū) 海淀區(qū) 順義區(qū)050000100000150000202000250000 ? 新增項(xiàng)目分布呈現(xiàn)這種布局 —— 東 ? 北部地區(qū)供應(yīng)較大 ,而南部地區(qū)等老城區(qū)供應(yīng)較少 ? ? 海淀區(qū)新增商業(yè)物業(yè)數(shù)目和面積最大 ,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他幾個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量 ? 新增的幾大 獨(dú)體商業(yè) 物業(yè)都集中于該區(qū)域 ,短時(shí)間的放量供給給市場(chǎng)消化帶來不小壓力 ? ? 朝陽區(qū)新增商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目多而總體面積較小 ,多為社區(qū)底商 ,商鋪市場(chǎng)零散 ?活躍 ? ? 其他幾個(gè)南部區(qū)域的分布數(shù)量普遍較少 ? ? 由于南城房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較晚 ,社區(qū)類商業(yè)項(xiàng)目處于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)力度第 15 頁 共 56 頁 相對(duì)較小 ,整體發(fā)展不夠成熟 ,且有的新建社區(qū)位于老社區(qū)范圍 ,商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)較為滯緩 ,不能滿足新建地產(chǎn)項(xiàng)目居住者對(duì)社區(qū)商業(yè)環(huán)境的基本要求 ? 商業(yè)地產(chǎn)的租售概況 根據(jù)統(tǒng)計(jì) ,到 2020 年年底 市商業(yè)地產(chǎn)的顯性空臵率為 %,但隱性空臵率在 15%以上 ,而隨著大批正在規(guī)劃和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工 , 市場(chǎng)商鋪供應(yīng)將在未來兩三年急劇增加 ,三四年后 , 商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)過剩 ,而這種變化將在顯性空臵率上有更直接的體現(xiàn) ? 需求群體分析 截至本月 , 市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)形成了齊頭并進(jìn)的三大需求群體 : ? 跨國零售企業(yè) ? 隨著各國零售業(yè)巨頭搶灘 零售業(yè)市場(chǎng) ,跨國零售企業(yè)對(duì)大型主力店的需求明 顯增加 ,美國沃爾瑪 ? 法國家樂福 ? 百安居等競相在京選址開店 ? ? 國內(nèi)大型零售企業(yè) ? 國內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張形成了 市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力 ,為與即將到來的國際零售巨頭對(duì)抗 ,早在 2020 年 ,國內(nèi)的零售企業(yè)就開始進(jìn)行積極擴(kuò)張 ,而 是這些企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn) ,因此國內(nèi)大型零售企業(yè)在近幾年基本上都已經(jīng)在京開業(yè)或變相進(jìn)入 市場(chǎng) ? ? 中小投資者 ? 許多中小投資者紛紛看好 商業(yè)市場(chǎng)的投資潛力 ,成為 寫字樓和住宅底商的強(qiáng)有力需求者 ? 需求區(qū)域分析 從近年的需求情況來看 ,商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域仍然集中在人流量大 ? 交 通方第 16 頁 共 56 頁 便的住宅區(qū) ? 商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段 ? 朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村地區(qū)普遍成為投資者的投資目標(biāo) ,其次是海淀區(qū) ? 從需求方向看 ,對(duì)商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對(duì)小型攤位的需求上 ? 租金售價(jià)分析 銷售價(jià)格28900400030000100003000014900050001000015000202002500030000350001 2 3 4 5 6元/平方米 出租價(jià)格100246810121 2 3 4 5 6元/平方米/天 2020 年 6 月商業(yè)物業(yè)銷售均價(jià)為 19963 元 /平方米 ,出租平均價(jià)格為 元 /平方米 /天 ? 同比上月租售價(jià)格水平略有提升 ? 第 17 頁 共 56 頁 租售價(jià)格兩極分化 :最高售價(jià)可達(dá) 30000 元 /平米 ,而最低只有 4000 元 /平米 。渝鄉(xiāng)人家 ? 沸騰魚鄉(xiāng)不僅川菜做得精 ,同時(shí)十分注重蜀國情調(diào)品位的營造 ? ? 連鎖經(jīng)營形成強(qiáng)勢(shì) , 市近幾年發(fā)展起來的餐飲店鋪不少是采取連鎖策略? 酒樓式店鋪連鎖規(guī)模基本上在 15 家以下 ? 以連鎖經(jīng)營模式發(fā)展的店鋪 ,多數(shù)選擇重點(diǎn)占領(lǐng) 市某一特定的區(qū)域 ,圍繞這一商圈做足做滿 ? ? 舊有餐飲中心削弱 ,新興中心發(fā)展機(jī)遇到來 ? 餐飲業(yè)向城市外圍擴(kuò)展 ,近幾年興起的店鋪紛紛向大型新社區(qū)或三環(huán)及三環(huán)以外的地區(qū)發(fā)展 ? ? 餐廳聚集旺市 ? 的多處美食街 ,基本上是一條街嘗遍 流行的吃食 ,這些地方營業(yè)時(shí)間長 ,晝夜?fàn)I業(yè)很普遍 ,而且整體質(zhì)量高 ,非常紅火 ? 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié) ? 零售業(yè)發(fā)展迅速 :連鎖超市開店勢(shì)頭迅猛 ,國際國內(nèi)零售巨頭紛紛把 作為近幾年開店的重點(diǎn)區(qū)域 ,使近 2 年 連鎖企業(yè)如雨后春筍般四處扎根 。另一方面 ,通過正確引導(dǎo) ,消費(fèi)習(xí)慣也可以做到逐步調(diào)整 ? 消費(fèi)者的調(diào)查結(jié)果請(qǐng)見附件 ,下面將對(duì)一些關(guān)鍵性的條件進(jìn)行分析 : ? 交通方便因素占據(jù)重要地位 ,交通條件成為居民購物時(shí)越來越重視的因素 ,這一點(diǎn)與 的住宅區(qū)域擴(kuò)大化及私家車進(jìn)入家庭普遍化密不可分? 同時(shí) ,停車場(chǎng)在顧客考慮因素中的地位也越發(fā)重要 ,成為影響選擇某些類別的消費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)鍵因素 ? ? 交通方式中公共汽車仍占主要地位 ,但私家車的比例在逐漸提高 ? 這就對(duì) 商業(yè)項(xiàng)目周邊的公交系統(tǒng)提出要求 ,盡可能停靠更多的車次 ? 第 9 頁 共 56 頁 ? 消費(fèi)產(chǎn)品中餐飲位列三甲 ,體現(xiàn)出消費(fèi)層次的高端性 ? 居民的休閑娛樂與餐飲方面的消費(fèi)占到日?？傁M(fèi)的 60%左右 (其中餐飲更是占到了 40%左右 )? 而 高收入階層在休閑娛樂方面的支出占比更高 ,月收入6001 至 8000 元收入階層休閑娛樂消費(fèi)比重最高為 %? 所以在高收入居民聚集的地方 ,休閑娛樂餐飲業(yè)一般有著更好的發(fā)展前景 ? 總之 , 龐大的人口規(guī)模與高端的購買力水平為其奠定了良好的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) ? 同時(shí) ,消費(fèi)習(xí)慣中私家車與餐飲娛樂的重要性也越來越明顯 ? 影響商業(yè)發(fā)展的供給因素分析 供應(yīng)方面 ,購物中心 ? 大型超市 ? 大型專業(yè)店 在 2020 年上半年的供應(yīng)都有所上升 ? 開業(yè)的購物中心 ,主要分布在木樨園 ? 亞運(yùn)村 ? 中關(guān)村等新興的商業(yè)中心 ? 大型超市 和大型專業(yè)店方面 ,外資品牌擴(kuò)張的勢(shì)頭不減 ,如家樂福中關(guān)村店和雙井店 ? 易初蓮花朝陽店 ? 百安居九龍店和來廣營店在新興住宅區(qū)相繼開業(yè) ?為增強(qiáng)在市場(chǎng)的競爭力而重新包裝定位的舊項(xiàng)目 ,也開始投入市場(chǎng) ,比如恒基中心和西單文化廣場(chǎng) ? 跨國零售企業(yè)對(duì)大型超市 ? 主力店店址的需求仍然強(qiáng)烈 ,如美國沃爾瑪 ? 英國百安居 ? 法國的歐尚和家樂福 ,都競相在 選址開店 ? 此外 ,很多國外品牌 ,也相繼進(jìn)入大陸市場(chǎng)和計(jì)劃擴(kuò)張其業(yè)務(wù) ? 隨著政策的逐步放開和 消費(fèi)水平的提高 ,一些國外知名品牌也加快了進(jìn)入 市場(chǎng)的步伐 ,如杰尼亞 ? 克里斯汀 并以經(jīng)營內(nèi)容選擇原則為尺度而提出的兩種可供選擇的方案 ,其中每種方案必備的基本業(yè)態(tài)為 :大型綜合超市 ? 各種專賣專營店 ? 大型影城 ? KTV? 大型餐飲 ? 健身康體中心 ? ? 方案一 :特色業(yè)種為大型影城和家居建材城 。 ? 處于城市節(jié)點(diǎn)中心的華貿(mào)中心 20 萬平方米商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的分流作用 。 ? 項(xiàng)目區(qū)域的四 ? 五環(huán)間的 商業(yè)空缺 ,可能通過本項(xiàng)目的成功開發(fā)填補(bǔ) 。 ? 項(xiàng)目處于規(guī)劃中的 CBD 東擴(kuò)范圍和重點(diǎn)區(qū)域 ,未來區(qū)域潛力巨大 。 第 4 頁 共 56 頁 ? 項(xiàng)目現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃體量稍小 ,難以形成具有震撼力的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 商業(yè)發(fā)展的良好形勢(shì)與 WTO 的開放 ,四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪 。 ? 項(xiàng)目自身及周邊目前正處于待開發(fā)階段 ,商業(yè)成長需要一定 的時(shí)間 。 ? 項(xiàng)目前期良好的規(guī)劃設(shè)計(jì) ,將能充分靈活地滿足商家和商戶的需求 。 ? 項(xiàng)目西靠 CBD 商務(wù)人群 ,東接垡頭邊緣集團(tuán) ,未來 顧客數(shù)量充足 。第 1 頁 共 50 頁 目 錄 報(bào)告摘要 ............................................................................................. 3 1 項(xiàng)目基本情況 ................................................................................... 6 2 投資環(huán)境 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)與商業(yè)市場(chǎng)分析 ........................................... 6 市概況及投資環(huán)境分析 ....................................................... 6 市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況 .................................................... 6 市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ........................................................... 6 市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況 ............................................... 12 市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總結(jié) .................................................. 19 3 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的政策 ? 法律及規(guī)劃依據(jù) ......................................19 4 立地開發(fā)條件 ..................................................................................20 項(xiàng)目立地條件 ......................................................................... 20 項(xiàng)目地塊基本指標(biāo) .................................................................. 20 商業(yè)區(qū)位及道路交通 ............................................................... 20 附近商業(yè)及生活配套 ....................................