【正文】 ........................... 29 市政基礎及公建配套設施 ........................................................ 31 立地綜合評述 ......................................................................... 31 5 項目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā) ? 出售 ? 出租經(jīng)營情況 .........................31 供給分析 ................................................................................ 32 需求分析 ............................................................................... 34 租售分析 ............................................................................... 38 對項目所在區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的總體評價 ............................. 42 第 2 頁 共 56 頁 商業(yè)用房項目 SWOT 分析 ....................................................... 42 6 項目 定位及設計建議 .......................................................................44 市場定位 ............................................................................... 44 產(chǎn)品定位 ............................................................................... 49 目標客戶定位 ......................................................................... 52 7 項目綜合分析 .................................................................................55 第 3 頁 共 56 頁 報告摘要 1? 項目概況 項目是 房地產(chǎn)開發(fā)公司在 地區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項目 ,占地 46 畝 ,通過前期初步設計 ,計劃建設面積約為 6 萬平方米 ,擬建成東部地區(qū)的一個標志性的購物中心 ? 2? 項目分析結果 通過對項目的自身條件與市場環(huán)境的分析 ,對本項目判斷如下 : 項目優(yōu)勢 ? 項目位于規(guī)劃中的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶上 ,交通的通達性和通暢性均好 。 ? 項目周邊已經(jīng)有一定規(guī)模和層次的居民住宅落成 ,形成基本消費 。 ? 燕莎 OUTLETS 的開業(yè)形成初步且能夠互補的商業(yè)氛圍和充足客流 。 ? 開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營原則使得本項目商業(yè)運營管理更易成功 ? 項目劣勢 ? 項目雖在四環(huán)路邊 ,但由于周邊建筑和道路問題造成了展示性不佳 。 ? 項目周邊的基礎設施相對不完善 , 橋的改善需要一定的時間 。 ? 項目位于快速成長的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶 ,將成為四環(huán)重要商業(yè)設 施之一 。 ? 與 OUTLETS 等商業(yè)的業(yè)態(tài)錯位互補 ,將可能形成 “1+12” 的效果 。 ? 未來項目周邊眾多樓盤的興建和人口入住 ,將使本 項目基本商圈擴大 ? 項目威脅 ? 未來東邊三 ? 四 ? 五環(huán)之間商業(yè)發(fā)展的競爭關系將造成一定的威脅 。 ? 項目周邊樓盤商業(yè) (如世紀華僑城 )對本項目客流具一定的分流作用 ? 綜上所述 ,我們的結論是 :項目區(qū)位未來發(fā)展方向良好 ,潛力巨大 ,本項目將擁有良好的發(fā)展空間 ? 3? 項目定位建議 項目整體定位 通過分析 ,我們建議項目的定位是 :為 東南區(qū)域居民提供餐飲 ? 娛樂和購物服務的 休閑娛樂型購物中心 (Shopping Center)? 項目將立足于基本商圈的消費 人群 ,規(guī)劃滿足居民基本消費需求的大型綜合超市 (HYPERMARKET),同時充分利用環(huán)四環(huán)的交通區(qū)位優(yōu)勢及與 OUTLETS 的錯位及互補性定位 ,引入符合商圈需要且輻射能力極強的業(yè)態(tài)如餐飲娛樂 ? 家居建材等 ,以吸引二三級商圈的商務人群與高收入階層 ,從而建成東南四環(huán)區(qū)域的地標第 5 頁 共 56 頁 性的休閑娛樂購物中心 ? 項目規(guī)模定位 根據(jù)商圈消費力的估算 ,我們建議本項目的總面積在 9 萬平方米左右 ,其中包括約 2 萬平方米的停車場和 7 萬平方米的商業(yè)面積 ? 項目功能建議方案 根據(jù)我們對本項目區(qū)位條件 ? 市場定位及商圈內競爭狀況的分析 。 ? 方案二 :特色業(yè)種為大型影城和電子數(shù)碼城 ? 我們認為第一種相對比較適合 ? 第 6 頁 共 56 頁 1 項目基本情況 項目是 房地產(chǎn)開發(fā)公司在 地區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項目 ,項目占地 46 畝 ,開發(fā)商通過前期設計 ,計劃建設面積約為 6萬平方米 ,擬建成東部地區(qū)的一個標志性的購物中心 ? 為了更 好的對 項目進行定位和規(guī)劃 , 房地產(chǎn)開發(fā)公司 委托 世紀華夏資產(chǎn)管理有限公司作為顧問方 ,對項目進行調研分析 ,并根據(jù)分析結果對項目進行定位 ,提交可行性研究報告 ? 2 投資環(huán)境 ? 宏觀經(jīng)濟市場與商業(yè)市場分析 市概況及投資環(huán)境分析 詳細內容見附錄二 市宏觀經(jīng)濟發(fā)展基本情況 詳細內容見附錄二 市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 我們認為 市的商業(yè)發(fā)展有以下主要特征 : ? 城市商業(yè)吸引力巨大 ,作為國際性的大都市 ,無論是出于戰(zhàn)略發(fā)展要求還是對龐大購買力的追逐 , 的商業(yè)吸引了國內外諸多商家 的進駐 ,可以第 7 頁 共 56 頁 說 的商家數(shù)量之多和種類之全在全國都是領先的 ? ? 商業(yè)持續(xù)快速成長 ,從商業(yè)增長速度來看 ,近幾年 , 市商業(yè)的年平均增長速度均在 15%左右 ,這要比同期 GDP 平均增長速度高出約 1/3 左右 ? 而從業(yè)態(tài)發(fā)展來看 ,近幾年 ,以大賣場和超市為代表的先進商業(yè)業(yè)態(tài)在 得到了年均增速 30%以上的高速發(fā)展 ? ? 商業(yè)重心逐步遷移 ,伴隨著 的城市化進程與住宅開發(fā) ,商業(yè)發(fā)展的重心正在逐步從環(huán)三環(huán)區(qū)域向環(huán)四環(huán)區(qū)域遷移 ,西 ? 北四環(huán)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)初現(xiàn)端倪 ? 未來幾年 ,環(huán)四環(huán)商業(yè)經(jīng)濟帶將迅速崛起 ? ? 商家戰(zhàn)略布點加速 ,在商業(yè)發(fā)展的良好 形勢下 ,借助 2020 年年底商業(yè)領域全面開放的機會 ,國內外知名商家紛紛加速在 的戰(zhàn)略布局 ? 三環(huán)? 四環(huán)甚至是部分五環(huán)區(qū)域商業(yè)項目都成了商家竟相角逐的對象 ? 影響商業(yè)發(fā)展的需求因素分析 影響一個城市商業(yè)發(fā)展的主要因素是人口 ? 收入水平 ? 支出水平和消費習慣 ,其中 城市的消費水平除了受消費習慣等其它因素影響外 ,最主要的是受消費者規(guī)模與消費購買能力的影響 ? 本節(jié)將分別闡述分析 ? 巨大且不斷增長的人口規(guī)模是商業(yè)發(fā)展的基石 截止 2020年末 , 市常住人口 1456萬人 ,其中戶籍人口 ? 外來人口 萬人 ,如果加上規(guī)模龐大的流動人口 ,無疑將形成一個巨大的消費市場規(guī)模 ? 與此同時 ,伴隨著 房地產(chǎn)市場的開放和戶籍身份的淡化 ,越來越多的相對富裕人口開始涌入 臵業(yè)與就業(yè) ( 有的樓盤甚至有超過 50%以上的購買者是外地人 ),這使得 人口的數(shù)字更加龐大 ? 而持續(xù)擴張的人口基數(shù)也使得第 8 頁 共 56 頁 的消費規(guī)模達到一個令商家垂涎的地步 ,為商家的成功經(jīng)營奠定基石 ? 領先全國的購買力水平是 商業(yè)真正繁榮的關鍵 近幾年 , 市居民的平均購買力水平持續(xù)排名全國前四名之內 ,居民收入水平持續(xù)增長 ? 2020 年 , 的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入更是達到 元 ,生活費支出達 元 ? 同時 ,居民消費結構變化明顯 ,生存性消費比重下降 ,享受性和發(fā)展性比重上升 ? 住房和購車成為新的消費熱點 ,特別是私家車消費正處于加速階段 ,2020 年 市居民私家車保有量約為 80萬輛 ,而到 2020年年底已經(jīng)達到 104萬輛 ,汽車消費的高速增長帶動了相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,同時也從根本上擴大了居民的行動半徑 ,進而使其消費習慣得到質的改變 ? 當然 ,對商家的商業(yè)設施的停車設施的建設也提出了新的要求 ,與本項目特征類似的 金四季購物廣場的火爆原因 中 ,1500輛的免費停車位起了關鍵作用 ? 消費習慣 一方面消費習慣對現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展起著指導作用 。 迪奧分別落戶東方新天地和國貿商城 ,世界頂級品牌的入駐標志著當?shù)氐南M水平的提高 ,并對其他品牌起帶動作用 ? 餐飲和服裝方面的品牌店 ? 大賣場式的主力店仍是主要力量 ? 另外 , 商業(yè)市場也吸引著外地大型零售商的青睞 ,對商鋪需求構成一支重要力量 ,如上半年第 10 頁 共 56 頁 山西華宇集團的華宇時尚購物中心 ? 云南盛興集團的盛興購物廣場 都已正式開業(yè) ? 各商業(yè)業(yè)態(tài) 的競爭性分析 零售業(yè)市場分析 ? 各大連鎖企業(yè)集團紛紛把在 選址開發(fā)列為重中之重 ,開店熱潮正在 各地展開 ,并且開店位臵已經(jīng)逐漸從城內向四環(huán) ? 五環(huán)和郊縣擴散 ? 從發(fā)展趨勢來看 ,各大零售集團近幾年內仍然會把 作為在中國發(fā)展的重點區(qū)域 ,因此可以預計這股開店熱潮仍將持續(xù)相當長的時間 ,估計在 5 年之內還會不斷有新店出現(xiàn) ? ? 便利店的發(fā)展啟動 ,預計到 2020 年 人均 GDP 達到 6000 美元 ,標準化 ?連鎖化便利店將成為發(fā)展較快的業(yè)態(tài) ? 目前國際大品牌企業(yè)已經(jīng)紛紛在醞釀進 發(fā)展便利店 ? ? 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)中百貨地位受到挑 戰(zhàn) ,處于轉型期 ,百貨企業(yè)發(fā)展一部分繼續(xù)鞏固百貨市場 ,另一部分則利用資本集聚的優(yōu)勢向大型綜合超市或購物中心轉型 ? ? 產(chǎn)品定位和市場定位細分趨勢明顯 ,專賣店 ? 專業(yè)店得到很大發(fā)展 ,并且將在未來占據(jù)重要地位 ? 重視品牌經(jīng)營 ,以及采用先進的質量管理系統(tǒng)和配送系統(tǒng)是專業(yè)店 ? 專賣店 成功的要點 ? 在未來 零售格局中 ,專業(yè)店 ? 專賣店應占有相當?shù)谋戎?? 目前 在圖書 ? 醫(yī)藥 ? 汽車及配件 ? 家用電器 ? 鐘表 ? 眼鏡等領域都有很快的發(fā)展 ? 餐飲娛樂市場分析 娛樂業(yè)的經(jīng)營對于餐飲業(yè)和零售業(yè)具有相當?shù)囊栏叫?,其發(fā)展特點和餐飲有一定的 類似性 ,本節(jié)重點對餐飲市場進行分析 ? 第 11 頁 共 56 頁 ? 餐飲品種的齊全性和地域性特征明顯 ? 餐館林立 ,名店星羅棋布 ,魯 ? 京? 川 ? 粵 ? 蘇 ? 湘 ? 西式等風味佳肴充分滿足顧客的不同口味 ? ? 注重文化品位 ? 連鎖企業(yè)不僅在產(chǎn)品上體現(xiàn)當?shù)氐娜宋奶厣?,同時還提煉并渲染自己的飲食文化 ? 九頭鳥 ? 楚天情 ? 紅番茄靠的就是楚菜楚文化 。專賣店 ? 專業(yè)市場得到大力發(fā)展 ,客層區(qū)分更加明顯 ,店鋪面 積增加 ,商品品類越發(fā)齊全 ? ? 餐飲業(yè)勢頭迅猛 ? 近年 餐飲市場發(fā)展迅猛 ,據(jù)不完全統(tǒng)計 , 市餐飲業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點為 萬個 ,餐飲市場規(guī)模巨大 ? 隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快和旅游業(yè)的發(fā)展 ,人們外餐的比例大大提高 , 的餐飲業(yè)蘊藏著巨大的市場商機 ? ? 娛樂業(yè)異軍突起 ? 隨居民生活水平的提高 ,娛樂業(yè)得到長足發(fā)展 ,出現(xiàn)一批連鎖娛樂企業(yè) ,并且其經(jīng)營情況良好 ,正在向高端發(fā)展 ? 第 12 頁 共 56 頁 商業(yè)發(fā)展預測 ? 基于對 商業(yè)現(xiàn)狀的認識和趨勢分析研究 ,經(jīng)專家反復論證 ,我們認為 商業(yè)發(fā)展正在逐步形成 大企業(yè)主導型流通格局 的戰(zhàn)略發(fā)展模式 ,這一戰(zhàn)略模式的確定 ,對預測 商業(yè)今后幾年的發(fā)展方向具有重要意義 ? ? 從零售業(yè)發(fā)展來看 ,根據(jù)業(yè)態(tài)的不同將走向不同的方向 ,經(jīng)營日常用品的超市? 便利店等業(yè)態(tài)其連鎖經(jīng)營的趨勢已經(jīng)非常明顯 ,統(tǒng)一采購 ,統(tǒng)一管理 ,同一定價 ,統(tǒng)一經(jīng)營的方向已經(jīng)勢不可擋 ,追求共性是這些業(yè)態(tài)的共同特征 。最高租金可達 元 /平米 /天 ,而最低只有 元 /平米 /天 ? 新增出售情況 10%20%80%100%80%100%0%20%40%60%80%100%系列 1 10% 20% 80% 100% 80% 100%中安盛業(yè)大廈莫奈花園大紅門亮驛服裝城那爾水晶城愛家國際收藏品交易家樂福雙井店 新增商業(yè)物業(yè)平均出售率達到了 65%