【文章內(nèi)容簡介】 稱號。 農(nóng)業(yè) 樟樹市土地肥沃，水源充足， 農(nóng)業(yè)在全區(qū)占有十分重要的地位。2020年全市糧食播種面積 ，糧食總產(chǎn)達(dá) ,享有 贛中糧倉 的美譽(yù)。 1996年，列入全國大型商品糧生產(chǎn)基地。主要糧食作物有水稻、大豆、玉米、紅薯、小麥等。經(jīng)濟(jì)作物主要有花生、芝麻、棉花、茶葉等。 作為柑桔基地，樟樹的水果生產(chǎn)在全省占有重要地位，尤以柑桔聞名。南宋宰相范成大曾賦詩 芳林不斷清江曲，倒影入江江水綠 ，描繪樟樹柑桔生產(chǎn)之盛況。其中，柑桔優(yōu)良品種 大紅袍 是江西的傳統(tǒng)特產(chǎn)，因其色紅、皮薄、汁多、味甜而遠(yuǎn)銷國內(nèi)外，歷史上曾獲省政府 果樹生產(chǎn)第一 紅旗，并獲國務(wù)院嘉獎。此外，還盛產(chǎn)桃、李、柿、梨、板栗、柚、瓜、棗子等水果。 樟樹的林業(yè)總面積 畝，占土地總面積 %。全市有樹種 54科 188種， 主要種類有：杉樹、松樹、楊樹。 1995年始，列入中外合作江西省工業(yè)原料林基地。樟樹是全省食品工業(yè)的重點市，食品工業(yè)是樟樹工業(yè)的主要支柱?，F(xiàn)有食品工業(yè)企業(yè) 68個，糧油加工企業(yè) 20個，形成了以釀酒、糧油、肉類、禽蛋加工為主的食品工業(yè)體系。主要產(chǎn)品有白酒、飲料酒、飲料、大米、面粉、油脂及飼料等，其中特二、標(biāo)一、標(biāo)二、雙竹粘等大米遠(yuǎn)銷十多個國家和地區(qū)。 樟 樹養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達(dá)。在傳統(tǒng)養(yǎng)殖業(yè)基礎(chǔ)上，近年來逐步向特種養(yǎng)殖、規(guī)模養(yǎng)殖發(fā)展。肉用畜飼養(yǎng)以生豬為主，是全國肉類生產(chǎn)百強(qiáng)縣市之一。生豬，水禽生產(chǎn)已步入規(guī)范化發(fā)展軌道，中藥材種植面積不斷擴(kuò)大，蔬菜基地初具規(guī)模，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)活力進(jìn)一步增強(qiáng)，擁有省市級農(nóng)業(yè)企業(yè) 7家和 12家。農(nóng)村基本設(shè)施建設(shè)逐步加強(qiáng)。深入開展“五同五幫五入戶”和“百企百單位千位黨員支 持新農(nóng)村建設(shè)”活動。 三、房地產(chǎn)整體市場分析 樟樹市在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時，也在迅速拉大城市框架，加快城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)。據(jù)悉，其將在現(xiàn)今老城區(qū)的西南面，規(guī)劃建設(shè)新城中心區(qū)。規(guī) 劃范圍東為藥都路、府橋路，南為四特大道，西至福城大道，北至江西鹽礦鐵路專用線，規(guī)劃用地 ，新城中心區(qū)的總體布局是集行政辦公、商務(wù)金融、文化體育及生活居住四大功能為一體的綜合性城市新中心，規(guī)劃大橋南路及贛中大道城市主軸線兩側(cè)為城市大型公共設(shè)施，以行政中心、市政辦公及水景廣場構(gòu)成中心區(qū)的中心，并以此軸線布局城市標(biāo)志性建筑物和景觀物。 樟樹市房地產(chǎn)市場這幾年，陸續(xù)推出了五洲花園、江南華城、香樟外灘、香格里拉、錦繡共和、水景廣場等大型商住樓，整體銷售都比較景氣，特別是住宅市場處于供不應(yīng)求的熱銷階段。相 對而言，沿街商鋪旺銷，只是專業(yè)市場化有些困難。 樟樹市整個經(jīng)濟(jì)及整體房產(chǎn)市場向好，為我方項目及時上市創(chuàng)造了有利的條件。同時也被其他開發(fā)單位看好，所以近年來陸續(xù)上市的項目也加劇了彼此間的競爭。有鑒于此，我們必須在充分的市場調(diào)研和對本地塊深入研究的基礎(chǔ)上作出精準(zhǔn)的差異化個性定位并相應(yīng)采取頗具特色的營銷推廣手段打造本案在樟樹市房地產(chǎn)市場的旗艦品牌，并迅速去化，演繹藥都地產(chǎn)神話。 （一）樟樹商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀及特征 商品房及土地集中供應(yīng)量增長緩慢，市場供小于求。 樟樹房地產(chǎn)市場近兩年消費放量在 25多萬㎡ /年，今年 住宅供應(yīng)量也保持在 30萬㎡以內(nèi)。到目前今年樟樹市只有數(shù)個住宅項目在開發(fā)，這對于當(dāng)前城鎮(zhèn)人口規(guī)模 14萬左右的樟樹市而言，供給量基本偏小。市場有待進(jìn)一步激活， 同時市場潛力有待進(jìn)一步發(fā)掘。 單一板塊開發(fā)格局，未形成多區(qū)域競爭情況。 商品住宅主要集中在老城區(qū)，城郊（河西岸）未有項目推出；且因為房地產(chǎn)項目少、城區(qū)改造緩慢等因素，沒有正式形成多板塊競爭的格局。 房地產(chǎn)開發(fā)水平較為低下。 房地產(chǎn)項目宣傳推廣理念較落后，且受當(dāng)?shù)孛襟w影響力較弱限制，營銷推廣模式單一，對體驗營銷不夠重視；目前市場上高檔次樓盤屈指可數(shù)，大部分樓盤的配套不夠完善，物業(yè)管理總體水平低，開發(fā)過程中輕視營造住宅園林綠化。 房價穩(wěn)中有升。 樟樹樓盤均價總體水平正常，目前從 1500元 /㎡至 2020元 /㎡不等。因為商品房供應(yīng)量相對有限，所以房價逐年上漲，但相對上漲幅度不大。 項目規(guī)劃思路相對落后。 ※ 產(chǎn)品單體類型： 目前樟樹樓市的住宅產(chǎn)品以多層占絕對主流，少量分布有小高層和高層建筑；產(chǎn)品類型相對單調(diào)，差異化創(chuàng)新產(chǎn)品較少 ，例如半架 空層、小戶型、入戶花園設(shè)計、兩代居等設(shè)計。 ※ 建筑風(fēng)格： 無突出特色，即使是泛濫的歐陸風(fēng)格也難尋其蹤跡，現(xiàn)有的幾個項目主要以些簡約現(xiàn)代風(fēng)格為主，但也是形似而神不似，無法讓人眼前一亮。 ※ 規(guī)劃布局： 大多為兵營式排排座布局，空間形態(tài)單調(diào)呆板，天際輪廓線缺乏豐富層次感，空間布局多數(shù)規(guī)劃有單一的中心園林與廣場，其它則只有簡單的宅間綠化形式，公共、半公共的空間組織形式落后，規(guī)劃的均好性原則把握不到位，但近期新開發(fā)的部分少量項目，如清江花園、江南華城項目等在現(xiàn)代先進(jìn)規(guī)劃理念的引入方面有一定的進(jìn)步。 三居室成為市場需求的主力戶型。 90— 130平方米的三居室成為目前市民需求的主流。一方面受生活水平提高的影響，另一方面受目前樟樹市的家庭人口結(jié)構(gòu)影響，市場對三居室的需求在短時間內(nèi)不會發(fā)生改變，并會在今后很長一段時間延續(xù)。 （二）住宅市場發(fā)展趨勢 當(dāng)?shù)貥潜P開發(fā)已趨向規(guī)?；?、專業(yè)化、精品化方向發(fā)展。 日益加劇的市場競爭形勢及外地具先進(jìn)成熟現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)理念的投資商的引入，必將引進(jìn)更符合現(xiàn)代人居模式的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計理念；當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)已逐步擺脫早期樓盤小規(guī)模開發(fā)模式，規(guī)模體量較大， 專業(yè)化程度高的大項目陸續(xù)出現(xiàn)， 如五洲花園、江南華城、新天國際、香格里拉等。 舊城改造明顯加速，地塊價值日趨提高。 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平的提高和城市化發(fā)展，有力地促進(jìn)了舊城改造，同時，老城區(qū)成熟的配套設(shè)施及土地的逐步稀缺，將導(dǎo)致了土地價值日益提高，預(yù)示了本地房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)新的變化。隨著城市建設(shè)步伐加快，城市格局框架的展開，二手市場激活程度的提高，估計近幾年樟樹消費放量仍將呈較高速度增長。 新理念、新手法的引入，加快了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 隨著市場競爭加劇、消費理念的成熟及投資的多元取向等，此類因素將有力地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高；為實現(xiàn)項 目整體利益，開發(fā)商必將合理設(shè)計出多元化復(fù)合產(chǎn)品，以迎合市場需求的多元化，且在宣傳推廣等方面有較為明顯的改觀。 （三）周邊樓盤分析 目前，項目周邊樓盤主要有如下特點 小區(qū)房價：多層均價 1500～ 1700元 /㎡左右； 小高層均價： 1800～ 2200元 /㎡ 購房客源：以本地購房群體為主，外來購房者比重較小 主力房型：以 3房 2廳為主，面積在 110㎡左右 主力總價： 25萬元 /套 暢銷戶型：總價低的中檔房型較受追捧。 樓盤規(guī)劃：規(guī)劃較具特色，小區(qū)景觀美化等環(huán)境設(shè)計較好的樓盤 較受消費者歡迎， 尤其受高水平收入者的追捧。 開發(fā)周期：以分期開發(fā)為主 銷售周期：樓盤的銷售周期偏長，一般都在一年半以上 住宅商鋪：基本上為沿街店面，大多數(shù)樓盤為單層商鋪 且小面積商鋪推出居多。 宣傳推廣：觀念落后、手法簡單、效果不甚理想 （四）商住 /住宅項目樓盤個案調(diào)研分析 1）香樟外灘 位 置： 項目位于樟樹市贛江邊沿江路與昌樟高速交匯處， 60畝，為商住兩用項目。 定位廣告語： 香樟外灘地王商圈 住宅基本檔案： 銷售情況：一期 200套住房已交房； 優(yōu)惠折扣：一次性付款 97折，按揭 99折優(yōu)惠。 物管費： /㎡ /月； 商鋪基本檔案： 售價：一般在 4800～ 5800元 /㎡； 層高：一般為 4～ 6米； 開間：一般在 3～ 5米； 進(jìn)深：一般在 14米左右；