【文章內(nèi)容簡介】 對礦井，年產(chǎn)能力 120 萬噸；探明石油儲量 7 億噸，煤層氣儲量 1000 億立方米，石灰?guī)r儲量 30 億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲量可觀。蕭縣南北分屬淮、黃河水系，地下水量為 億立方米，水質(zhì)優(yōu)良，生產(chǎn)、生活用水充足。電力供應(yīng)屬華東電網(wǎng)，設(shè)施完善，境內(nèi)有 11 萬伏以上變電所 2 個，生產(chǎn)生活供電充足。 （三）雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ) 工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全。蕭縣工業(yè)發(fā)展歷史久遠，歷經(jīng)滄桑。公元 9 年，出現(xiàn)鑄造銀、銅質(zhì)錢幣的造錢工廠；北宋年間，開始出現(xiàn)陶瓷生產(chǎn)，神宗元豐年間，開始出現(xiàn)小煤窯，蘇東坡曾作《石炭歌》贊之。改革開放以來，蕭縣工業(yè)在調(diào)整和機制創(chuàng)新中快速發(fā)展，現(xiàn)有 48 個縣屬工業(yè)企業(yè)，近 2 萬家鄉(xiāng) 鎮(zhèn)企業(yè)，廣東錦豐、江蘇維維、山東新汶、安徽省古井、深圳康達爾等一批國內(nèi)知名企業(yè)相繼來蕭投資。 2020 年全縣工業(yè)總產(chǎn)值 17 億元 (1990 年不變價 )，形成了煤炭開采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機械制造等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，有較強的協(xié)作配套能力。經(jīng)省政府批準(zhǔn)，在連霍、合徐兩條高速公路交匯處設(shè)立的占地 500 余畝的工業(yè)園區(qū)，是蕭縣對外開放的窗口、體制改革的實驗區(qū)，現(xiàn)已成為國內(nèi)外客商投資的熱土，是蕭縣工業(yè)發(fā)展的新亮點。 （四）較完善的基礎(chǔ)設(shè)施 生產(chǎn)生活設(shè)施完善，人居環(huán)境良好。蕭縣民風(fēng)淳樸，社會治安穩(wěn)定，郵電 通訊發(fā)達，醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)保、廣播電視和教育等社會事業(yè)發(fā)展迅速，旅游、物流、金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)全面發(fā)展，服務(wù)規(guī)模不斷擴大。 蕭縣是安徽省委 20 個 精神文明建設(shè)示范縣之一。 三、項目所在鎮(zhèn)基本情況 蕭縣 張莊寨，鎮(zhèn) 位于縣境西南部，距縣城 32 公里，西與河南省永城縣接壤。面積 115 平方公里，人口 7 萬。蕭 (縣）張 (莊寨）、淮 (北）碭 (山）公路過境。減河、洪河、毛河流過鎮(zhèn)境。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)有軋花廠、機械修配廠、糧油加工廠、磚瓦廠等。農(nóng)業(yè)主產(chǎn)小麥、玉米、棉花等。 張莊寨鎮(zhèn) 行政轄區(qū) ： 轄魏莊、閻閣、夏橋、白樓、張柳園、眾姓莊、胡樓、 雷集、埝頭、前街、郭圩、屈王莊、張壽樓、王園、王衍莊、后街、丁黃、黨屯、劉店子、王小屯、張老莊、杭子、小閣子、武樓、東街、崔口、豐慶、章樓、許莊、張莊寨、鄺莊、祖小樓、穆李趙、袁圩、屈樓、芊廟、錦橋、一條脊、朱小廠、臭園、洪河、黑柳村、三座樓、海青房、孫腰莊、王老莊、毛橋、陳胡同、蔡廟、杜平莊、歐廟、任莊、武暗樓、趙破樓、王柳園、塘坊、陳樓 57 個村委村。 蕭縣張莊寨鎮(zhèn)在 “ 小城鎮(zhèn)，大戰(zhàn)略 ” 方針的指引下，堅持高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量運作的發(fā)展模式，完善機制，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入和公共設(shè)施建設(shè)，不斷改善和提高 城鎮(zhèn)功能，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，取得了良好的社會效益。 張莊寨鎮(zhèn)是省政府批準(zhǔn)的全省重點中心建制鎮(zhèn)，被國家建設(shè)部等六部委列為全國重點中心鎮(zhèn)。鎮(zhèn)黨委、政府充分利用小城鎮(zhèn)的各項優(yōu)惠政策，著力推進城鎮(zhèn)化進程、中心鎮(zhèn)的集聚和輻射帶動能力日漸凸顯。 投入不斷加大。該鎮(zhèn)實施了 “ 美化、亮化、綠化 ” 三大工程，先后投資１０００多萬元，硬化城鎮(zhèn)主干道７條，總面積３２００平方米；改造背街小巷１７條，總面積２７００平方米；修砌下水道２５００米；各單位綠化面積６５００多平方米，有力改善了城鎮(zhèn)居民的人居環(huán)境。強化 對鎮(zhèn)東農(nóng)貿(mào)市場、中心商貿(mào)市 場和小百貨市場等專業(yè)市場的管理和并進一步完善市場功能，積極推動鎮(zhèn)西農(nóng)貿(mào)市場、鎮(zhèn)南小吃市場、鎮(zhèn)北機電鋼材市場等市場的建設(shè)，優(yōu)化了經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，進一步拉大了城鎮(zhèn)框架。目前，進鎮(zhèn)經(jīng)商的經(jīng)營戶有2020余戶，河南、淮北等地約有３０家經(jīng)營戶落戶于此。 城鎮(zhèn)管理進一步規(guī)范。組建了鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生保潔隊，實行全天候保潔；在提高城鎮(zhèn)居民文明衛(wèi)生意識和公德意識方面，該鎮(zhèn)要求居民和商戶對環(huán)境衛(wèi)生實行門前三包；在規(guī)范城鎮(zhèn)秩序方面，實行了攤位定點擺放、車輛定位?？康戎贫龋构芾硭讲粩嗟玫教岣?，城鎮(zhèn)品位不斷提升。 小城鎮(zhèn)功能進一步優(yōu) 化。該鎮(zhèn)完善了水、電、路、通訊及其他配套設(shè)施，并形成了若干專業(yè)化功能分區(qū)，即以眾興莊為主導(dǎo)的北部民營企業(yè)園區(qū)；張新集為中心的水泥預(yù)制板加工區(qū)；鎮(zhèn)合作飯店為主導(dǎo)的城區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)；淮海農(nóng)科所為依托的農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)等等，極大地促進了全鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展。 目前，這個鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)新拓展面積達 平方公里，新增各類專業(yè)市場5 個，形成了集農(nóng)產(chǎn)品銷售、加工等于一體的商貿(mào)物流集散地，年交易額近 3 億 第 四 章 項目的市場情況分析 一、項目整體素質(zhì)分析 （一）項目優(yōu)勢 項目區(qū)位極佳，市場認可度較高。 項目交通非常便利，出 入非常方便，生活成本較低。 項目周邊商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療、銀行等生活配套非常齊全。 項目發(fā)展商實力雄厚，具有良好的資金和市場運作實力，擁有200 多家合作廠商。 （二）項目劣勢： 投資較大。 住宅銷售還具有一定的風(fēng)險性，市場可選擇空間小。 該項目開發(fā)不能分期開發(fā)，要一次性投入，同時也加大項目開發(fā)的風(fēng)險 （三）機會分析： 淮海商貿(mào)城中心區(qū)可開發(fā)地塊資源極少，本項目從地段、配套、發(fā)展?jié)摿Φ确矫妫胺Q該鎮(zhèn)之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強的可塑性。 本項目由蕭縣淮海置業(yè)有限公 司投資建設(shè)，投資開發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽和開發(fā)經(jīng)驗，發(fā)展商具有較強的商業(yè)運作和招商管理，在縣內(nèi)乃至全省批發(fā)服裝及小商品具有良好社會信譽將有助于提高項目的品質(zhì)形象。 張莊寨鎮(zhèn)人口較多，輻射面廣，對于小商品及服裝需求較大。 張莊寨鎮(zhèn)經(jīng)濟近幾年的快速穩(wěn)步增長將為本項目帶來較大的發(fā)展機遇。 二、物業(yè)類型分析 （一）商業(yè) 本項目地處蕭縣張莊寨鎮(zhèn)鎮(zhèn)北 101 省道東側(cè)，處于該鎮(zhèn)商業(yè)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。 從交通情況看：淮海商貿(mào)城，西臨 101 省道，北距連霍高速公路出口 500 米，交通非常便利。這為城市內(nèi)外顧客往 來，擴大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。 從消費群體看，目前皖淮海商貿(mào)城已有較多商業(yè)批發(fā)及物流市場，涉及產(chǎn)品有服裝、鞋帽、燈具、五金、手工藝品等、主要客戶來源：縣區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。因此有強大的消費基礎(chǔ)。 從競爭環(huán)境看：城市中心即將有知名度較高大賣場正在籌備。 綜上所述，本項目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了淮海商貿(mào)城對商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場前景。 （二）餐飲 本項目處于該鎮(zhèn)的商業(yè)興旺地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及商業(yè)批發(fā)及零售私營店主，周邊住宅小區(qū)逐漸增多，隨著該 地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場的需求。 從現(xiàn)狀來看，淮海商貿(mào)城商業(yè)圈內(nèi)缺乏此類大型餐飲娛樂場所，周邊規(guī)劃中的商貿(mào)建筑中也沒有此類設(shè)施。隨著該地區(qū)的建設(shè)和商業(yè)人氣的聚集，對餐飲娛樂的需求會越來越旺，相關(guān)用房的租售前景看好，本項目的市場優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)。 （三）住宅樓 本地塊處于淮海商貿(mào)城商務(wù)板塊，但這一地區(qū)住宅樓市場的發(fā)展相對滯后，規(guī)劃設(shè)計較為落后，檔次也不夠高。隨著本項目的拉動，外來 客商逐步增多，原有的商貿(mào)城私營店主也逐步活躍起來，使得住宅用房需求量增加，同時對樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。本項目的啟動將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中檔住宅樓，以彌補該區(qū)域住宅樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、商住品質(zhì)的提升。 （四）本項目運作需注意的問題： 在項目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，適度超前，強調(diào) “ 舒適度 ” 與 “ 美感 ” 的前提下，避開價格競爭。 掌握 “ 引導(dǎo)市場 ” 的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開發(fā)間隔等多個角度研究問題。 通過項目推廣工作，消除與消費者之間的溝通障礙 ，最大程度弱化價格印象，實現(xiàn)項目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。 對物業(yè)管理及商場文化活動方面繼續(xù)加大投入，實現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽度的轉(zhuǎn)化。 在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項目入住理念的提升，加強對項目品位和身份象征的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點，提高市場關(guān)注度。 三、綜合評價： 結(jié)合前面的 SWOT 因素分析，我們可以看出，淮海商貿(mào)城項目具備得天獨厚的市場優(yōu)勢和千載難逢的市場機遇，如能從產(chǎn)品設(shè)計和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，以較高的市場定位引領(lǐng)該鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場。 第 五 章 項目整體規(guī)劃與定位 一、 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo) 思想及原則 （一）規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及阜陽市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地 ” 的原則，綜合提高經(jīng)濟效益和社會效益。 （二） 規(guī)劃設(shè)計方案的原則 在設(shè)計過程中必須堅持 “ 以人為本 ” 的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的 商業(yè) 、居住環(huán)境。 本著以人為本、從實際情況出發(fā)、兼具一定超前意識的原則 ,綜合考慮節(jié)能、日照、采光、通風(fēng)、消防、抗震、管線埋設(shè)、避免視線干擾、管線埋設(shè)、保護 私秘性等各項因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)及 居住 環(huán)境 ,并為少年兒童、老年人及殘疾人的生活和各項活動提供方便。 配套公建設(shè)施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃、同步施工。 供水、雨水、污水、電力、電訊、燃氣及供熱管線地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。 公共綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點、線、面、空間的多維視覺效果。 組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。 項目建設(shè)采用國家推廣的 新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認真貫徹節(jié) 能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。 二、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案 市場定位 在對類似項目及市場需求進行分析后我們發(fā)現(xiàn)，淮海商貿(mào)城市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、流動人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)、住宅區(qū)。這一定位內(nèi)涵是： 淮海商貿(mào)城商業(yè)批發(fā)和住宅綜合型樓盤，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。 淮海商貿(mào)城商為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居 住理想。 淮海商貿(mào)城商的賣點在于批發(fā)集聚點、人文關(guān)懷和智能化服務(wù)。 形象定位 淮海商貿(mào)城商從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，建議首先將項目重新包裝定位。 業(yè)態(tài)定位 本項目位于該鎮(zhèn)新城區(qū)，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此將本案定位于：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，主要需求點有以下幾方面： （ 1）地理位置優(yōu)越。 （ 2）交通動 線充足。 （ 3）市政與小區(qū)配套皆較為齊全。 （ 4）社區(qū)規(guī)劃合理。 （ 5）智能化水平高。 （ 6）有強大的升值潛力。 （ 7）戶型實用、舒適。 經(jīng)營定位 根據(jù)上述市場定位我們可以看出，本項目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。項目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選 （ 1）理由：由于項目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實力商人。所以項目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。 （ 2）領(lǐng)袖風(fēng)范，表達的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的 “ 龍頭 ” 地位，以樓盤人文化、 5A 級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的 “ 翹楚 ” 、 “ 梟雄 ” ，這對于真的 “ 梟雄 ” 會獲得他們的認同，而對于離 “ 梟雄 ” 尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入主淮海商貿(mào)城商 客戶定位 （ 1）從企業(yè)類型定位 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 、 農(nóng)資經(jīng)營企業(yè) 、 糧油經(jīng)營企業(yè) 、 家電經(jīng)營 企業(yè)、服裝經(jīng)營企業(yè)、餐飲娛樂 業(yè) 等 。 （ 2）從目標(biāo)客戶的來源定位 對現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；現(xiàn)有租戶 15％，即現(xiàn)租戶之 60％轉(zhuǎn)為買住宅樓。不過 要使現(xiàn)有租戶 60％轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。投資客50％，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案。自用型買家 35％，對于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。但首期款不能太重，貸款期不能太短。 建筑設(shè)計定位 樓層： 4+1 層 功能：商業(yè)用房，部分為人防及設(shè)備用房。 地上 1 層為商業(yè)用房。 地上 24 層為住宅樓 空調(diào)設(shè)施：國產(chǎn)或進口制冷機組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng)增氧系統(tǒng)。 給水設(shè)施：給水水源由市政水管網(wǎng)供水。市政水管網(wǎng)有預(yù)留接口在皖西北城市商業(yè)廣場附近，設(shè)計二根 DN200 進水管與 室外市政給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力按不小于 考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水