【文章內(nèi)容簡介】 的餐廳，屬于高檔次的消費場所。 中國 最大管理資源中心 在太極大道周圍的立丹百貨，是廣德縣上檔次的百貨公司之一，營業(yè)面積較大，總共有四層，超市、精品、服飾等一應(yīng)俱全，是周邊居民日常購物的首選場所。立丹百貨公司開辦的時尚俱樂部是桃州鎮(zhèn)唯一上檔次的迪吧，在本地區(qū)享有較高的知名度。 （ 4）夫子廟，街區(qū)功能尚待明確 夫子廟是一個傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)，主要是建設(shè)廠職工家屬區(qū)和一般居民區(qū)，它承載的 主要是一種區(qū)域聯(lián)絡(luò)和居住功能。經(jīng)過近幾年的改造發(fā)展，該區(qū)域的商業(yè)配套性功能正在完善，同時該區(qū)域也是一個非常大的居民居住區(qū)。 從夫子廟廣場到轉(zhuǎn)盤大概 500 米的距離內(nèi)，大大小小的各種店鋪林立，營業(yè)面積都比較大。而國美電器、得克士炸雞、新華書店、華億平價超市、如海平價超市等都是比較有名的企業(yè)。這短短的一段距離內(nèi)更是有六家銀行的支行和大型綜合性郵政營業(yè)廳。在聯(lián)華的背面有桃州鎮(zhèn)的鎮(zhèn)文化館、三家中檔歌舞廳、迪吧。還有一些小型娛樂場所及一家三星級賓館。這些都使該街區(qū)成為一個消費相對集中的一個商業(yè)、娛樂性街區(qū)?？偟膩碚f夫子 廟正逐步成為一個以商業(yè)性消費為主，娛樂性消費為輔的商業(yè)型街區(qū)。 （ 5）廣寧路，街區(qū)功能處于更新期，尚待明確 廣寧路也是一個傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)。該區(qū)域的市政配套較完備，醫(yī)院、超市、便利店、學(xué)校、消防隊、餐館一應(yīng)俱全。其中廣德中學(xué)是桃州鎮(zhèn)最大的中學(xué)。但由于歷史沿革，該街區(qū)的配套老化，功能已經(jīng)難以適應(yīng)現(xiàn)在的居住要求，居住需求的品質(zhì)提升必然 中國 最大管理資源中心 造成街區(qū)功能的更新。 此外交通十分便利， 1， 2， 6， 8，環(huán) 1，環(huán) 2 等等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)。 地塊 SWOT 分析 （ 1）項目地塊優(yōu)勢分析（ strength） 第一，地段優(yōu)勢。項目位于新城區(qū)最后一塊臨街寶地。景觀沒有破舊房屋的干擾，地理空氣質(zhì)量高，適宜居住休閑。 第二，臨近商業(yè)街大社區(qū)配套優(yōu)勢。地塊位于廣德縣的金融、商務(wù)中心區(qū)附近，離廣德縣政府和各職能部門的辦公住所地點近。周邊的大型商家云集，有國美、聯(lián)華、華聯(lián)、立丹百貨等。拆遷后，舊建筑對該地塊沒有影響，無大的工業(yè)污染，并且空氣清新，風(fēng)光獨好，這是一大優(yōu)勢。而且夫子廟商業(yè)步行街是桃州鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)，是 步行街、輕軌線復(fù)合建設(shè)的第一街 ，這一點使具有人口優(yōu)勢的商業(yè)步行街的商業(yè)地位優(yōu)勢更突出。 第三、教育配套優(yōu)勢 。小區(qū)擁有較為完善的配套，有幼兒園、試驗小學(xué)、一小、天華中學(xué)、夫子廟廣場等，可以避免小區(qū)的偏僻帶來的不便，在推廣上，應(yīng)該渲染這一優(yōu)勢。 第四、建筑的景觀優(yōu)勢。周邊建筑均為新建小區(qū)住宅，破舊房屋少，視野開闊，可以眺望夫子廟廣場等城市景觀，還可俯視具有濃郁皖南特色的小區(qū)環(huán)境，有利于形成高檔物業(yè)的氛圍。 第五、交通優(yōu)勢。雖然沒有茗桂花園的交通方便，但是較同類物 中國 最大管理資源中心 業(yè)，如上海城等小區(qū)的地理位置優(yōu)越。夫子廟商業(yè)步行街環(huán)行通道、廣寧路等交通設(shè)施建設(shè)完畢，交通條件將更加便捷，有利于促進休閑、居住功能的充分發(fā)揮。 （ 2）項目地 塊弱勢分析（ weakness） 第一、地塊東臨衡山南路，南靠團結(jié)中路，西靠桃州水廠，北接迎賓大道，社區(qū)附近的商業(yè)配套不甚成熟。商業(yè)步行街暫時還未投入使用，商業(yè)氛圍還需進一步鞏固。 第二、高壓線、墳場、鐵路、小工廠等對小區(qū)的環(huán)境是一種挑戰(zhàn)，將嚴(yán)重制約價格的檔次提升。鐵路可以通過整合包裝，減少列車噪音的抗性；墳場一定要妥善安置，如果出現(xiàn)糾紛，將會不利于樓盤銷售；對高壓線的處理來說，應(yīng)盡力避免影響小區(qū)的居住環(huán)境，否則將阻礙小區(qū)環(huán)境的附加價值的提升。 （ 3）項目地塊的機會點（ opportunity） 第一、廣寧路開 通后，夫子廟與新城區(qū)通過廣寧路路相連，將為桃州鎮(zhèn)聚集更多的人氣，帶動本項目的銷售。大唐濱河是純居住區(qū)域，隨著私車的逐漸增加，將降低僻靜區(qū)域的交通抗性。這將為項目的居住功能創(chuàng)造更多機會。 第二、廣寧路等交通貫通后，城市的土地級差地租將有一個縮小差距的過程，在歷史沿革的地價指引下，高性價比的地塊的房地產(chǎn)開發(fā)將有重大突破，廣寧路路沿線的城市人口將急劇膨脹，給桃州鎮(zhèn)帶來更多的富裕人口，從而促進桃州鎮(zhèn)周邊的繁榮。 第三、廣德經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的進一步擴大，對廣德縣的城市集聚能力 中國 最大管理資源中心 會有更為顯著的促進，開發(fā)區(qū)內(nèi)的居住需求將會有部分 分流到桃州鎮(zhèn)，帶動桃州鎮(zhèn)城市功能的進一步完善。 （ 4）項目地塊的困難點（ threat） 第一、地理目前地理位置掉角。難以迅速聚集人氣。 第二、面對周邊市場價位不太高的情況，迎賓大道區(qū)的開發(fā)量激增，強手林立，特別是近期將要開發(fā)的上海城、廣廈城、南方新城等項目，大唐濱河周邊的市場爭奪將進一步擴大化。 第三、火車噪音的污染，不容忽視。 地塊經(jīng)營的適宜性分析 為了樹立廣德縣的現(xiàn)代城市形象，吸引外來投資，提升廣德縣的城市經(jīng)濟競爭力，在最佳使用原則的前提下，結(jié)合廣德縣的城市經(jīng)濟發(fā)展的整體利益，從上述地塊的 SWOT 分 析，可以看出近幾年內(nèi)，地塊適合單一的用途，最佳的地塊經(jīng)營方案應(yīng)該是作為 中高檔住宅 的使用。 第十一章 項目規(guī)劃及總體布局 一、 建筑規(guī)劃方案 平面布置（附圖） 小區(qū)通過城市道路分隔為三部分：東面規(guī)劃為綠地，北面地塊作為拆遷還建用地，布置點式高層建筑 1 棟，由城市道路和山體圍合而成的西南地塊為天寶小區(qū)的主要部分，由三個各具特色的庭院組成。社區(qū)中心南側(cè)為“竹”之庭院，北側(cè)為“水”之庭院，“水”之 中國 最大管理資源中心 庭院以西為“人”之庭院。 小區(qū)順應(yīng)南低北高的地勢，中間部分以小區(qū)中心綠地為核心，通過小區(qū)入口廣場、弧形社區(qū)中心和爬坡廊道形成小區(qū)的主 軸線。根據(jù)用地地形特征，小區(qū)車行道呈環(huán)行布置，在布局上注重人與自然的親和與溝通。小區(qū)的平面布置為沿街?jǐn)?shù)層較低的小高層（ 11+1F）。建筑物根據(jù)用地地形錯落圍合布置，停車場采用地面與地下、集中與分散相結(jié)合的方式人車分流方式。 建筑立面圖（附圖） 戶型比例 戶型 面積（㎡） 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室二廳 躍 層 整體比例 備 注 45－ 55 44 ％ J=44。 70－ 80 150 13％ J=150 80－ 90 240 21％ D=240 90－100 150 236 33％ C=150。F=236 100－110 100 100 17％ E=100。H=100。 110－120 68 6％ D=68 中國 最大管理資源中心 120－130 42 ％ D=42 180－250 10 ％ M=10 戶 數(shù) 44 150 490 446 10 100％ 1140 二、 項目規(guī)劃的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 新建總面積 147886 ㎡，其中住宅面積 127591 ㎡，車庫面積 12052㎡，商業(yè)建筑面積 ㎡，幼兒園 ㎡，會所 ㎡。其他主要規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下： 綠地率： 31% 覆蓋率： 22% 停車位： 364 個 總戶數(shù)： 1182 套 居住人口： 4137 人 三、 景觀設(shè)計方案（附圖） 小區(qū)道路及綠化 考慮到小區(qū)以人行為主，在從小區(qū)入口到車庫入口這段路上隔一定距離設(shè)草磚減震帶，以減緩進入小區(qū)的機動車車速，保障小區(qū)居民的安全。處于對人的尺度考慮，在路中央設(shè)一米寬草磚帶，在不影響行車的同時減少路的尺度，做人性化的處理。 會所及廣場 中國 最大管理資源中心 由小區(qū)步行入口進入，面對的是由會所半圍和鋪地廣場以及順勢而下的數(shù)級 臺階和疊水。正對視線的是一架水車，體現(xiàn)了長江的小區(qū)特色。引流的水成為 A 區(qū)水體的源頭。由于東面有如畫江景，因此把會所入口朝東南方向設(shè)置，以取得良好視線景觀，同時與一道草坡組成半圍的廣場空間。小區(qū)的上行道路與下行道路間有十米高差，設(shè)多級臺階連接兩條道路，體現(xiàn)地方文脈。折線成為一條呼應(yīng)會所趨勢的行為軸線，與人進入小區(qū)的視覺軸線穿插交錯。“泛會所”分別賦予棋牌娛樂、讀書品茗、游泳池和網(wǎng)球場管理等功能，將人們常參與的部分融入到景色之中。 幼兒園及飛地 在幼兒園的場地中，結(jié)合幼兒園的實際需要，布置跑道、小操場及器械活動 場所等。結(jié)合綠化，給幼兒園設(shè)置一處比較獨立的外部空間。還建房周圍由于用地緊張，設(shè)計簡潔的植草停車位，以及少量的綠化，使其在有限的范圍內(nèi)得到更有效的使用，也能形成自己獨立的外部環(huán)境。 第十二章 項目投資估算 本項目成本估算根據(jù) 2020 年 112 期《安徽建筑工程造價信息》、《簡明造價工程師手冊》、《安徽省建筑工程 99 定額》及政府規(guī)費、銷售稅費收費文件，按照穩(wěn)健性原則綜合編制而成。 （一） 開發(fā)直接成本 中國 最大管理資源中心 1. 土地費用（固定成本 C） ① 土地出讓金： 萬 /畝 ② 拆遷安置及補償費：計入土地費用。 2. 前期工程費（固定成本 C） ① 地形、 地質(zhì)勘測費： 5 萬元 ② 市場調(diào)研及可行性研究費： ~1 元 /㎡ ③ 規(guī)劃設(shè)計費： 1020 元 /㎡， 根據(jù)設(shè)計合同取 元 /㎡ ④ “三通一平”費：按設(shè)計概算，平基 400 萬元，邊坡整治 萬，另外