【文章內(nèi)容簡介】 房屋施工面積 352472 萬平方米，同比增長 %；房屋新開工面積 56841 萬平方米，增長 %；房屋竣工面積17127 萬平方米，增長 %，其中，住宅竣工面積 13685 萬平方米，增長 %。全國商品房銷售面積 24898 萬平方米，同比增長 %。其中，住宅銷售面積增長%，辦公樓增長 %，商業(yè)營業(yè)用房增長 %。商品房銷售額 14078 億元，同比增長 %。其中，住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長 %和 %。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 25362 億元，同比增長 %。其中，國內(nèi)貸款 4800 億元，增長 %；利用外資 222 億元，增長 %；自籌資金 9486 億元，增長 %；其他資金 10853 億元，增長 %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 6449億元，增長 %；個人按揭貸款 2753 億元，下降 %。2022 年 4 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 。中央經(jīng)濟(jì)工作會議將 2022 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2022 年 12 月 8 日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點(diǎn)；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12 月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼 2022 年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況及管理、政策因素2022 年 17 月，全市固定資產(chǎn)投資累計完成 億元，同比增長 %，前七個月完成年度投資計劃的 %，完成全年投資目標(biāo)任務(wù)的壓力大。從環(huán)比看，7 月份當(dāng)月完成投資 億元，環(huán)比下降 %。一、固定資產(chǎn)投資運(yùn)行特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)投資比重“一升二降” 。三大產(chǎn)業(yè)投資呈現(xiàn)出一、二產(chǎn)業(yè)投資增速減緩，三產(chǎn)投資比重提升、加快增速的運(yùn)行態(tài)勢。第一產(chǎn)業(yè)完成投資 6 億元，同比增長 %，占全市投資比重由上年同期的 %降至 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，同比增長 %，增速同比減緩 個百分點(diǎn)，占全市投資比重由上年同期的 %降至 %；第三產(chǎn)業(yè)共完成投資 億元，同比增長 %，增速高于全市 個百分點(diǎn)，占全市投資比重由上年 %增至 %?？h區(qū)投資“一快二慢” 。三縣區(qū)投資競相發(fā)展，惠農(nóng)區(qū)、平羅縣、大武口區(qū)分別完成投資 億元、 億元和 億元，惠農(nóng)區(qū)投資占全市比重最大，達(dá)到 36%。增長速度排名為平羅縣、大武口區(qū)、惠農(nóng)區(qū)，分別增長%、%和 %，平羅縣增速高出全市 個百分點(diǎn)，使得其投資總額超過中心城市大武口；惠農(nóng)區(qū) 7 月份當(dāng)月完成投資 億元，環(huán)比下降%，累計增速比上月末減緩 個百分點(diǎn)?？h區(qū)投資對全市投資的貢獻(xiàn)率排名是平羅縣、惠農(nóng)區(qū)、大武口區(qū)，分別為 %、%和 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資一枝獨(dú)秀。房地產(chǎn)業(yè)可拉動 62 個行業(yè)的發(fā)展，是一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。從上表可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速最高，項(xiàng)目投資低于全市投資增速，區(qū)屬反饋投資處于下降態(tài)勢。17 月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，規(guī)模超過 2022 年全年總量；同比增長 %，增速高出全市 個百分點(diǎn)，直接拉動全市固定資產(chǎn)投資增長 個百分點(diǎn)；商品房施工面積、銷售面積、銷售額分別增長 %、%和 %，銷售額增速快于銷售面積增速 個百分點(diǎn)，顯現(xiàn)房價緊隨物價在上漲。開發(fā)土地價格上漲、樓市銀根緊縮、鋼材等建筑材料漲價、企業(yè)用工成本上升，推動商品房價格上漲。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析. 銷售預(yù)測項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在惠農(nóng)區(qū)新區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但新區(qū)尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū)。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目地處新區(qū)， 打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造惠農(nóng)區(qū)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的商住房，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為惠農(nóng)地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：① 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，新政府、法院、檢察院與濱河一號一路之隔。② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項(xiàng)目毗臨新商業(yè)區(qū)，有很多私營業(yè)主。③三類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對濱河一號的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。銷售計劃鑒于目前濱河一號工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。① 銷售量② 銷售進(jìn)度銷售收入預(yù)測. 營銷策略本項(xiàng)目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項(xiàng)目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報紙廣告新消息報，石嘴山報屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2 周進(jìn)行 3－4 次推廣既可。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。③ 影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。④ 單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營銷始終的宣傳利器，惠農(nóng)地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。⑤ 營銷活動媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動，擴(kuò)大在衡陽的知名度，加以促進(jìn)銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。? 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。? 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營銷始終。? 影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。? 地方報紙：開盤前一月投放 3－4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。 ? 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個角落。? 短信推廣：一般一個月派發(fā) 4－6 次，開盤前每周發(fā)送 2－3 次。? 公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當(dāng)日舉行 1－2 場，開盤后視銷售情況舉行。第 3 章 建筑方案. 設(shè)計依據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093（2022 年版） 《民用建筑設(shè)計通則》 GB503522022 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5004595 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 GB5006797 《城市規(guī)劃編制辦法》 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB 5004595（2022 年版） 《2022008 號（文體中心北側(cè)地塊）規(guī)劃設(shè)計條件通知書》. 項(xiàng)目設(shè)計主題和開發(fā)理念濱河一號小區(qū)項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設(shè)計理念上，項(xiàng)目引入了“新都市主義” 、“街區(qū)型規(guī)劃” 、 “仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計原則① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項(xiàng)目滾動有序運(yùn)作；③ 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于惠農(nóng)眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積 109132 平方米，總建筑面積為 平方米，本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在石嘴山市房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。. 建筑設(shè)計主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 [GB500092022]《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 [GB500072022]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 [GB500102022]《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 [GB500112022]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 [JGJ9494]《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 [GB501082022]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500072022《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32022《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》 JGJ699《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 JGJ792022《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進(jìn)規(guī)程》CECS51：93建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)① 依照“以人為本”的建筑設(shè)計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。② 建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。建筑戶型特色① 細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計以滿足日益變化的生活模式。② 充分考慮衡陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。③ 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。④ 戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點(diǎn)。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。⑤ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。. 結(jié)構(gòu)設(shè)計指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計中充分考慮以下內(nèi)容：Ⅰ、使結(jié)構(gòu)具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)的安全等級二級，設(shè)計使用年限 50 年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級丙級，地下室防水等級二級。結(jié)構(gòu)選型：6 層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，46 層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。地下室設(shè)計地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極 S8。第 4 章 節(jié)能節(jié)水措施. 設(shè)計依據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 ，JCJ1342022 制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。. 建筑部分節(jié)能設(shè)計外窗均采用藍(lán)色色中空玻璃，并設(shè)置活動外遮陽。建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。① 淺色磁磚飾面。② 外加保溫隔熱構(gòu)造。③ 采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。 墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。 層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。 樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。第 5 章 環(huán)境影響評價. 編制依據(jù)1) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996；2) 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB309693；3) 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB11999；4) 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB1629796。. 項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響項(xiàng)目范圍內(nèi)沒有任何污染源，項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。. 環(huán)境保護(hù)措施設(shè)計依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 ；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》 ；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 ；《室外排水設(shè)計規(guī)范》 。設(shè)計原則① 建設(shè)