【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)空間，有效市場(chǎng)需求將拉動(dòng)濱州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)。 4 、商品房?jī)r(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)定合理上漲走勢(shì)。 2020 年 1112 月份， 濱州市市區(qū)主城區(qū) 住宅 平均價(jià)格 3254 元 /平方米。房?jī)r(jià)明顯低于同等城市價(jià)位。在濱州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速、市場(chǎng)有效需求增長(zhǎng)以及開發(fā)土地價(jià)格上漲等多種因素的拉動(dòng)下，商品房?jī)r(jià)格在未來一段時(shí)期內(nèi)將呈現(xiàn)合理平穩(wěn)、健康向上走勢(shì)。 5 、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加趨于合理 隨著宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí)，以及國(guó)家關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)措施的實(shí)施，中小戶型住房所占比例將會(huì)繼續(xù)上升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加健康快速發(fā)展。 6 、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷增加，實(shí)力不斷增強(qiáng) 從大環(huán)境來看，目前項(xiàng)目所處區(qū)域有 現(xiàn)代物流 中心、銀河國(guó)際物流以及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)眾多企業(yè)入駐，居住的需求日漸增加， 從規(guī)劃發(fā)展來看， 作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的配套居住項(xiàng)目 未來發(fā)展前景看好。 小環(huán)境分析 本地塊位于 渤海二十五路以西，長(zhǎng)江一路以南，長(zhǎng)江二路以北，百靈湖以東，北為長(zhǎng)深高速出口，東北為現(xiàn)代物流中心，東南為銀河國(guó)際物流，黃河二路以北為黃河明珠文化廣場(chǎng)，渤海二十四路以東陸續(xù)有住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)。 目前 項(xiàng)目周邊在建的項(xiàng)目較少 ，地段較偏， 配套缺乏，公交等城市交通落后，市場(chǎng) 人氣不足。 但本項(xiàng)目依托風(fēng)景優(yōu)美的百靈湖，空氣清新，視野開闊，對(duì)外交通便利。 交通及各種 配套 交通狀況 項(xiàng)目周邊尚無公交線路，濱州公交總站離項(xiàng)目約 3 公里。 商服及生活配套 項(xiàng)目所處位置距離市 中心 有較遠(yuǎn)的距離，距離所在街道中心距離約 3 公里之外 ，****可行性研究報(bào)告 12 周邊生活配套設(shè)施除農(nóng)村馬路市場(chǎng)外基本不齊全 。 (二 )．項(xiàng)目供需及價(jià)格預(yù)測(cè) 、 周邊樓盤 分布 項(xiàng)目周邊基本上無競(jìng)爭(zhēng)樓盤，距離 4~5 公里的范圍內(nèi)分布有信達(dá)國(guó)際花園、上海世家、海通時(shí)代花園、水岸華庭、印象江南、明日星城、現(xiàn)代城 等小區(qū)，項(xiàng)目售價(jià)2800~3500 元 /平方米，戶型多樣，多層、高層、復(fù)式等形式均有，銷售情況一般，居住氛圍不濃，空置率較高。 、 價(jià)格 分析 2020 年濱州市區(qū)商品房去化量約 80 余萬平方米，市場(chǎng)目前在售項(xiàng)目體量近 20萬平方米，即將上市項(xiàng)目體量 20～ 30 萬平方米，已經(jīng)開盤銷售和規(guī)劃公示的項(xiàng)目存量約 600 余平方米，總體上供大于求。 2020 年上半年 濱州房產(chǎn) 業(yè)開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %。商品房新開工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，竣工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，銷售面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資信 心良好，銷售市場(chǎng)供需平衡，總體處于健康運(yùn)行態(tài)勢(shì)。住宅價(jià)格平穩(wěn)。全市商品住宅平均銷售價(jià)格 3010 元 /㎡，同比增長(zhǎng) 12%，市城區(qū)商品住宅銷售均價(jià) 3378 元 /㎡，同比增長(zhǎng) %。價(jià)格未出現(xiàn)大幅波動(dòng)，價(jià)格上漲平緩。 、面積分析 經(jīng)過調(diào)查， 從產(chǎn)品的供應(yīng)來看，目前該區(qū)域 項(xiàng)目以二居室、三居室結(jié)構(gòu)的戶型為主，主力 產(chǎn)品面積 主要為 120～ 150 平方米， 中小面積戶型比例逐步提升，大部分客戶購房時(shí)傾向購買三居室的房屋； 高端樓盤 整體走大面積的路線，面積 基本上在 150平方米以上 。 本項(xiàng)目 要成功開發(fā)銷售，必須深入研究細(xì)分市 場(chǎng)，避開大部分樓盤的產(chǎn)品類型，主要針對(duì)兩類客戶，一類以城區(qū)和周邊縣市區(qū)高端客戶為主，產(chǎn)品主要以別墅和聯(lián)排別墅為主，另一類以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)員工和城區(qū)新婚剛需客戶為主，產(chǎn)品主要以小面積小****可行性研究報(bào)告 13 高層和單身公寓為主 ， 采取低總價(jià)原則， 以迎合市場(chǎng)的需求點(diǎn)。 、價(jià)格分析 從市場(chǎng)價(jià)格來看，目前市場(chǎng)的價(jià)格 2800~3500 元 /平方米 左右， 差異主要體現(xiàn)在地段和品質(zhì)上。 高端樓盤價(jià)格已達(dá) 4500 元 /平方米 左右， 聯(lián)排 別墅類價(jià)格達(dá)到了 6000～7000 元 /平方米 左右 ，部分單體別墅價(jià)格已達(dá) 10000 元 /平方米 左右 。 、客源分析 分 析： ? 從客源來源看， 城區(qū)客戶主要購買教育、生活配套齊全的小區(qū) ； ? 從產(chǎn)品的面積和總價(jià)來看， 因?yàn)I州總體房?jī)r(jià)較低，大部分客戶購買時(shí)傾向購買三居室的大戶型，一步到位，實(shí)現(xiàn)一次性置業(yè)；投資客戶多傾向中小戶型 ； ? 由于本區(qū)域相對(duì) 濱州 其它區(qū)域 為對(duì)外交通便利 ， 便于 吸引了 濱州市周邊縣市區(qū)的客戶 。 、市場(chǎng)小結(jié) ? 本區(qū)域土地供應(yīng)量大，目前開發(fā)項(xiàng)目較多。項(xiàng)目主要集中在渤海十八路沿線，項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊 ； ? 本項(xiàng)目周邊開發(fā)項(xiàng)目較少，為尚未改造的的城中村和工業(yè)物流中心，商業(yè)和生活配套設(shè)施較少，客戶群較小，主要為城區(qū) 及周邊縣市區(qū)客戶 高端客 戶或首次剛需客戶 ； ? 大部分項(xiàng)目目前以三居室的戶型為主，主力面積 90～ 130 平方米，本項(xiàng)目除環(huán)境和交通具有優(yōu)勢(shì)，其他方面均不理想的情況下，需細(xì)分市場(chǎng)，盡量避免同類化 ； ? 目前市場(chǎng)整體去化情況 一般 ， 在目前政策下 市場(chǎng) 處于滯漲滯銷的狀態(tài) ，銷售情況預(yù)計(jì)一般 。 (三 )．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 濱州及周邊縣市區(qū)高端客戶以及 濱州 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工作的白領(lǐng)階層 、城區(qū)首次置業(yè)的新婚家庭 。由于他們： ****可行性研究報(bào)告 14 1） 事業(yè)、 職業(yè)穩(wěn)定 ，具有良好的發(fā)展空間 ： 隨著濱州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，潛在客戶的事業(yè)將有良好的發(fā)展前景 。 2） 收入穩(wěn)定： 由于潛在客戶的事業(yè)穩(wěn)定，發(fā)展前景良好，收入將穩(wěn)步提升 。 3） 文化水平較高： 客戶群要么為事業(yè)有成，要么具有良好的教育 ，是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的 生活 環(huán)境 。 4） 對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性 、 安全性的要求以外，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求 也將有更高的要求 。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性 相對(duì)較差 ， 不 易出手。所以 項(xiàng)目開發(fā) 風(fēng)險(xiǎn) 相對(duì)較大 。 ：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防 護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較大。 由于本項(xiàng)目土地價(jià)格較低，自然環(huán)境優(yōu)美，對(duì)外交通便利，適合建設(shè)別墅和聯(lián)排別墅類型的高檔小區(qū)，如能很好的細(xì)分市場(chǎng)，將會(huì)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資風(fēng)險(xiǎn)也將會(huì)大大降低 。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和 產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 (一 )．建設(shè)規(guī)模 ****項(xiàng)目規(guī)劃總用地 80 畝 ，建筑面積 64000 平方米，其中 多層 住宅 45400 平方米， 別墅 8000 平方米， 聯(lián)排別墅 8000 平方米， 商業(yè)配套 2020 平方米，公建 600 平方米。總居住戶數(shù) 480 戶，規(guī)劃總居住人口 1536 人，容積率 ，綠 地 率 35%。小區(qū)由住宅、 別墅聯(lián)排別墅、 商業(yè)配套 三 部分組成，小區(qū)內(nèi)設(shè) 物業(yè)管理用房、居委會(huì) 等設(shè)施。 ****可行性研究報(bào)告 15 (二 )．產(chǎn)品方案 1. 產(chǎn)品定位 、項(xiàng)目整體定位 從項(xiàng)目的立地條件來 看，項(xiàng)目 地理位置偏僻，商業(yè)、金融、教育、公交等生活配套設(shè)施缺乏，周邊為高速公路及未改造的城中村，已建、新建小區(qū)少，未能形成良好的居住氛圍，優(yōu)勢(shì)是環(huán)境優(yōu)美，對(duì)外交通便利、地形條件較好。 從本身地塊的特殊性和周邊的環(huán)境來看，項(xiàng)目可進(jìn)行 別墅、聯(lián)排別墅為主結(jié)合小面積公寓及住宅相結(jié)合的產(chǎn)品設(shè)計(jì)， 項(xiàng)目應(yīng)打造 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 的高端品質(zhì)樓盤。 建議項(xiàng)目將容積率做足，在戶型設(shè)計(jì)上采用 高低搭配 戶型， 針對(duì)高檔客戶 和高學(xué)歷高素質(zhì)客戶 ，以求項(xiàng)目的較快去化，以達(dá)到利潤(rùn)最大化。由于項(xiàng)目地段對(duì)老 濱州 人來說相對(duì)較遠(yuǎn)，因此將客源主要鎖定為 “新 濱州 人” 等 城區(qū)和周邊縣市區(qū)高端需求客戶 及 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 企業(yè)高學(xué)歷人員 。 根據(jù)這種情況，我們建議項(xiàng)目定位為： 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 新生活 高性價(jià)比樓盤 、項(xiàng)目客源定位 項(xiàng)目地處的 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 西南側(cè) ， 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的開發(fā)及城市配套建設(shè)的日益完善 ，都能較好的支撐項(xiàng)目產(chǎn)品的開發(fā)。 項(xiàng)目規(guī)模不大，但區(qū)域客源有限，建議項(xiàng)目主要以吸引區(qū)域周邊的客源及“新 濱州 人”。 目標(biāo)客源的特征如下： 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 及周邊 縣市區(qū) 為主 “新 濱州 人” 一次置業(yè)，滿足居住需求 ****可行性研究報(bào)告 16 二次置業(yè)， 享受生活 、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)分析，目前 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 及周 邊區(qū)域內(nèi)在售和預(yù)售的項(xiàng)目大多定位于高檔產(chǎn)品，戶型面積偏大， 市場(chǎng)上中小戶型缺少，特別是缺少有特色的小面積的產(chǎn)品，同時(shí)本區(qū)域內(nèi) 別墅類產(chǎn)品相對(duì)較少，且環(huán)境 相對(duì)較差，本項(xiàng)目可以 本項(xiàng)目可以 從別墅和聯(lián)排別墅以及 90 平方米 左右 小面積的戶型 為主 切入市場(chǎng) ， 即 考慮 了 高端客戶的需求 同時(shí)又滿足經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及城區(qū)首次置業(yè)的新婚家庭的需求 。 、價(jià)格定位 從當(dāng)前市場(chǎng)來看，整體房屋銷售價(jià)格一直上漲， 2020 年 112 月份， 濱州 全市商品房銷售面積 236. 5 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元， 全市 112 月份商品住宅銷售均價(jià) 2686 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。市城區(qū) 112 月份商品住宅均價(jià) 3195元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。最新統(tǒng)計(jì) 1 12 月份主城區(qū)商品房住宅銷售均價(jià) 3254 元 /平方米。市場(chǎng)表現(xiàn)說明購房以剛性需求為主，大部分市民選擇周邊教育資源、生活配套設(shè)施較好的房源為主，其中，有的是為方便子女上學(xué)在學(xué)校周邊購置新房、二手房，有的進(jìn)城務(wù)工者是先選擇二手房作為過渡，還有的是為新婚而購置的新房，有的是為家中的老人購置小戶型和樓層適宜的住宅。 考慮到本項(xiàng)目作為濱州西區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高端樓盤，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè) 備設(shè)施及各種建筑材料等均處于濱州領(lǐng)先地位， 建議 項(xiàng)目 銷售價(jià)格如下： 別墅 7000－ 8000 元 /㎡，起價(jià)可考慮先按 7000 元 /㎡ ， 聯(lián)排別墅價(jià) 格預(yù)計(jì)為 5500 元 /㎡ 起 ,住宅價(jià)格 3300元 /㎡ ， 配套商業(yè)用房?jī)r(jià)格 8000 元 /㎡， 地下室車位 暫 按 4 萬元 /個(gè)。 此建議價(jià)格為目前市場(chǎng)反映價(jià)格，后市隨著 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 的發(fā)展，區(qū)域認(rèn)可度會(huì)越來越高，預(yù)計(jì)價(jià)格仍有較大上漲空間。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)將會(huì)在一年半后推向市場(chǎng)，按照市場(chǎng)正常發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì) 20％左右的上浮價(jià)格。 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ****可行性研究報(bào)告 17 ：采用 高級(jí)外墻面磚 。 ：現(xiàn)澆平屋 面、屋頂花園。 2) 室內(nèi)： （精裝修） ： 毛坯 。 ： 毛坯 。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。 ：戶外窗用 中空 彩鋁窗。 ：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽臺(tái)門為彩鋁門。 ： 毛坯 。 ：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。 3) 配套設(shè)備： ：均配置高檔名牌電梯。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝 后可立即使用。 ： 一戶一表，室內(nèi)： 開關(guān)、照明、插座各一個(gè)。 ：煤氣管道安裝到廚房。 ： 一戶一表 。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 4) 智能化系統(tǒng)： ：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、 24 小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。 ：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入 Inter）、背景音樂、視頻點(diǎn)播等。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū) 中心、組團(tuán)串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 4. 小區(qū)建筑小品 ****可行性研究報(bào)告 18 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。 欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。 廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂設(shè)施。 附表 ： 用 地 平 衡 表 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 ㎡ ㎡ 5400 ㎡ ㎡ 2020 ㎡ 21334 ㎡ 18666 ㎡ 600 四、節(jié)能節(jié)水措施 （ 一 ） ．節(jié)能措施 ****小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康 的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 ****可行性研究報(bào)告 19 建筑節(jié)能技術(shù) 該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280300kg/系數(shù) =() 外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=() 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106第 2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 4級(jí)，外墻窗均為塑鋼 中空 雙玻，其傳熱系數(shù)為k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為 k=() 樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=() 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn) 業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 地基處理采用 灌注樁 地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC管件；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng) 。 （ 二 ） ．節(jié)水措施 小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水