【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)于推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這是一個(gè)極好的發(fā)展模式。 那么，城市的擴(kuò)容趨勢(shì)明顯。而城市的擴(kuò)容，也必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出更多的需求，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也就成為了城市發(fā)展，大至整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 ，提高居住質(zhì)量的需要 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)于居住水平和質(zhì)量的要求也越來(lái)越高。以經(jīng)濟(jì)條件允許的條件下，人們都會(huì)選擇更高水平與質(zhì)量的居住條件，這也是近些年房地產(chǎn)業(yè)高溫不退的一個(gè)非常重要的因素。 通遼市作為發(fā)展中的中型城市，原來(lái)落后的居住條件，在近些年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和觀念的改變，也正在釋放著巨大的居住能量，社會(huì)需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是改善城市環(huán)境，提高居住水平與居住質(zhì)量的重要因素。 項(xiàng)目提出的理由 創(chuàng)業(yè)始建于 2021年，是當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)區(qū)為了方便投資客商和上班人員開(kāi)發(fā) 的住宅小區(qū)。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 小區(qū)現(xiàn)有住宅 8棟，已經(jīng)全部出售，其中有相當(dāng)部分為各類公司購(gòu)買作為辦公場(chǎng)所，是一個(gè)集居住、辦公為一體的綜合性小區(qū)，在開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要角色。 由于當(dāng)時(shí)沒(méi)有考慮經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的速度，但隨著開(kāi)發(fā)區(qū) 10年的快速發(fā)展，人們對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)位置的居住和辦公需求越來(lái)越多，以至于已經(jīng)無(wú)法滿足需求，對(duì)居民和客商帶來(lái)了很大不便。 2021年，泰豐公司正式接手創(chuàng)業(yè)家園，對(duì)小區(qū)的物業(yè)、環(huán)境進(jìn)行了改善，提高了居住質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量，使這個(gè)小區(qū)達(dá)到了城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)的水平。也使越來(lái)越多的人口或客商選擇創(chuàng)業(yè)家園居住或辦公。 由 于現(xiàn)有的小區(qū)容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到規(guī)劃指標(biāo)，地塊還有大量剩余土地可以利用。由此，泰豐公司在不占用新的用地指標(biāo)的情況下，為了滿足市場(chǎng)的需求，決定建設(shè)創(chuàng)業(yè)家園0樓與 6樓。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 第 3 章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與價(jià)格定位 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目位于 通遼市經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心與 新城區(qū)這個(gè)通遼市又一個(gè)城市中心的連接點(diǎn)。同時(shí)本項(xiàng)目位于304 國(guó)道附近，又是一個(gè)城市主要通道，其地理位置與交通優(yōu)勢(shì)是其他地域不可同日而語(yǔ)的。 由于開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)這幾年呈突飛猛進(jìn)態(tài)勢(shì)，人口吸納力在全市居于最高水平。不論是農(nóng)村人口進(jìn)城，還是城市人口的轉(zhuǎn)移 ，這里都將是一個(gè)熱點(diǎn)，人口增長(zhǎng)趨勢(shì)優(yōu)勢(shì)明顯。 這個(gè)位置作為開(kāi)發(fā)區(qū)的行政中心，雖距離經(jīng)濟(jì)區(qū)、工業(yè)區(qū)較近，但卻有著得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，是通遼市目前既方便工作，又不失居住水平和質(zhì)量的一個(gè)區(qū)域。這樣的區(qū)域在整個(gè)通遼市寥寥無(wú)幾。 市場(chǎng)供需分析 （一）隨著 通遼市社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，近年來(lái)通遼市 加大了城市建設(shè)和 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)步伐，優(yōu)化用地布局，城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，極大地改善了城區(qū)商戶的經(jīng)營(yíng)條件，提升了城區(qū) 居民的生活質(zhì)量。受各 種因素、尤其是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲過(guò)快 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 大環(huán)境的影響，通 遼市 城區(qū)的房?jī)r(jià)也逐年上升。 （二） 2021 年以前，商 品住宅 價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定。均價(jià)在 1400 元 /m2以內(nèi) ，以后幾年價(jià)格漲幅不斷加大。據(jù)主管部門統(tǒng)計(jì)（均價(jià)）， 2021 年為 1400 元 /m2， 2021 年為 1900 元 /m2，2021 年為 2030 元 /m2， 2021 年為 2215 元 /m2， 2021 年為 2530元 /m2， 2021 年為 2700 元 /m2， 2021 年 為 3100 元 /m2； 2021已經(jīng) 達(dá)到 了 3200 元 /m2以上，部分“黃金”地段的均價(jià)達(dá)到了 4000 元 /m2以上 。 （三） 市場(chǎng)需求拉動(dòng)開(kāi)發(fā)面積穩(wěn)步增長(zhǎng) “十五”期間 通遼市 商品房銷 售面積累計(jì) 超過(guò) 500 萬(wàn)m2，商品房開(kāi)工面積累計(jì) 超過(guò) 600 萬(wàn) m2，商品房竣工面積累計(jì) 550 萬(wàn) m2。從審批建筑面積來(lái)看， 2021— 2021 年審批建筑面積 來(lái)看，科爾沁區(qū)的面積呈逐年下降，而經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)面積卻呈大幅增長(zhǎng)趨，說(shuō)明國(guó)家的宏觀調(diào)控也逐步緊縮，但對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)這樣的新城區(qū)卻由于發(fā)展勢(shì)頭和強(qiáng)勁的需求，需求還在逐年提高。 （四）需求分析 未來(lái)五年，隨著 城區(qū) 建成面積的擴(kuò)展， 隨著城區(qū)人口，包括外來(lái)人口的逐年增加給 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。 從現(xiàn)在起到 2021 年的四、五年中， 通遼市 城區(qū)商品房屋價(jià)格走勢(shì)可 能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。期間價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)總體性的波動(dòng)，但這種波動(dòng)不會(huì)是大起大落，而只能是一種窄幅波動(dòng)。 “十 一 五”期間， 通遼市 城區(qū)商品房?jī)r(jià)格年漲幅在 10%左右。到“十二五”未即 2021 年，可能會(huì)繼續(xù)上漲，但仍在物價(jià)指數(shù)上漲幅度之上。期間的價(jià)格結(jié)構(gòu)會(huì)更趨合理，主要理由如下： 第一城市化的進(jìn)程也直接拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 通遼市 2021年的城市化水平僅為 %， 2021 年達(dá)到 了 38%。這不僅表現(xiàn)為縣城城區(qū)的不斷擴(kuò)張，而且也表現(xiàn)在 城市 建設(shè)的不斷加快。無(wú)論是城區(qū)人口還是城區(qū)面積，將進(jìn)一 步擴(kuò)張。如此浩大的城市化建設(shè)，將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大商機(jī)。 第二是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和 城區(qū) 居民收入的提高，居民購(gòu)房能力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。 第三市場(chǎng)化、商品化已經(jīng)是解決住宅問(wèn)題的根本途徑。住房制度經(jīng)過(guò)十幾年的改革，已經(jīng)改變了過(guò)去福利分房的舊體制，市場(chǎng)化、商品化購(gòu)房已成為解決住宅問(wèn)題的根本途徑。因此， 通遼市 城區(qū)商品房?jī)r(jià)格今后繼續(xù)上揚(yáng)，只要不是漲幅過(guò)大，從總體上看，是利大于弊。因?yàn)榇蠖鄶?shù)擁有住房所有權(quán)的居民，還是能夠從中直接受益。 市場(chǎng)前景分析 在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，可以發(fā)現(xiàn)目前 通遼 的部分客戶已經(jīng) 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 在心理上逐步的接受，這種趨 勢(shì)經(jīng)過(guò)一個(gè)短周期的發(fā)展將逐漸成熟。消費(fèi)者普遍對(duì)目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、并能夠在實(shí)際購(gòu)買過(guò)程中接受一定的彈性價(jià)格浮動(dòng)。 特別是目前隨著城市化進(jìn)程的加快，購(gòu)買能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于建設(shè)速度，是一直拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的一個(gè)重要因素。 價(jià)格定位 由于本項(xiàng)目 處于新城區(qū)與經(jīng)濟(jì)區(qū)的交接帶，地理位置較好，但也由于目前地勢(shì)相對(duì)較偏，售價(jià)不能參照同等質(zhì)量的新城區(qū)和老城區(qū)。 由此， 我們 根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，并通過(guò)實(shí)地調(diào)研，參照 通遼市 內(nèi)住宅價(jià)格，我們對(duì)整個(gè)小區(qū)的價(jià)格進(jìn)行了科學(xué)定位。 商鋪（含地下室綜合價(jià)格） ： 3500 元 /m2； 住宅： 2100 元 /m2； 車庫(kù)： 3200 元 /m2。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 第 4 章 項(xiàng)目位置與 建設(shè)條件 項(xiàng)目位置 本工程建于 屬于創(chuàng)業(yè)家園小區(qū)地塊補(bǔ)充項(xiàng)目，位于創(chuàng)業(yè)家園南側(cè)主出入口西側(cè)與小區(qū)西北側(cè)，擬建設(shè)用地面積為。 本項(xiàng)目所在位置為通遼市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的行政中心位置，小區(qū)西側(cè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)政府，南側(cè)緊臨經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)稅局 、建設(shè)局、規(guī)劃局，東側(cè)為工商局。形成包圍態(tài)勢(shì)，是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的行政人流中心區(qū)域。 建設(shè)條件 通遼經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是于 2021 年 9 月經(jīng)內(nèi) 蒙古自治區(qū)政府批準(zhǔn)啟動(dòng)的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，享有縣市級(jí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)管理權(quán)限，下轄 1個(gè)鎮(zhèn)、 2個(gè)街道辦事處和新城區(qū)籌備處， 10 萬(wàn)人口；轄區(qū)面積 420 平方公里，規(guī)劃面積 33 平方公里，由工業(yè)園區(qū)、工貿(mào)園區(qū)和城市功能區(qū)組成。 通遼經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)自成立以來(lái)，著眼于建設(shè)新型工業(yè)化示范區(qū)，以培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、推進(jìn)新型工業(yè)化和發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)為方向，以招商引資為總抓手，致力發(fā)展 “ 大工業(yè) ” 、 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 建設(shè) “ 大物流 ” ，同時(shí)兼顧教育、旅游、人居環(huán)境等社會(huì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，突出發(fā)展煤化工、裝備制造、電子信息、建材、醫(yī)藥食品和能源原材料等工業(yè)產(chǎn)業(yè)；按照工貿(mào)結(jié)合 、協(xié)調(diào)發(fā)展的思路，積極培育建材、煤炭、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)、農(nóng)資、農(nóng)機(jī)、汽配物流和內(nèi)陸港等現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。 通過(guò)精心打造，通遼經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù) 十 年以翻番的速度增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。 2021 年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) 106%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，同比增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)牧民人均純收入分別達(dá) 11300元和 6300 元，同比分別增加 1500 元和 1000 元。 2021年，地區(qū)生產(chǎn)總值計(jì)劃達(dá)到 80 億元，同比增長(zhǎng) %；財(cái)政收入計(jì)劃達(dá)到 9 億元，同比增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人 均可支配收入和農(nóng)牧民人均純收入分別達(dá) 13500元和 8000元，同比分別增加 2200元和 1700元。 通遼市委、市政府對(duì)通遼經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)今后的發(fā)展進(jìn)行了明確定位，即努力將通遼開(kāi)發(fā)區(qū)打造成為全市改革開(kāi)放的前沿、新型工業(yè)化基地和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極、全市現(xiàn)代化新城區(qū)的產(chǎn)業(yè)支撐、城鄉(xiāng)一體化的示范區(qū)。通遼經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)將認(rèn)真貫徹市委、市政府的決策部署，牢固樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持解放思想，開(kāi)拓創(chuàng)新，積極發(fā)展新型工業(yè)和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，全力推動(dòng)新農(nóng)村和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快跨越式發(fā)展。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 與水文地質(zhì) 場(chǎng)區(qū)屬西遼河沖擊平原地貌， 區(qū)內(nèi)上部均有第四系覆蓋，為上更新統(tǒng)風(fēng)積黃土狀粉土，淺黃色、黃色，平均厚度30m 左右，局部大于 50m 以上，具垂直節(jié)理和大孔隙，含鈣質(zhì)結(jié)核及鈣質(zhì)菌絲，上部含少量植物根。本區(qū)未見(jiàn)基巖及侵入巖出露，巖性單一。 根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)的土層的成因類型及物理力學(xué)性質(zhì)，把場(chǎng)地劃分為一個(gè)大區(qū)，即松散巖第四系風(fēng)積區(qū) : 松散巖第四系風(fēng)積區(qū)開(kāi)發(fā)園區(qū)均有分布，為黃土狀粉土，平均厚度約 ，具垂直節(jié)理及大孔隙，含鈣質(zhì)結(jié)核，松散，容重 ,天然含水率 %，內(nèi)磨擦角￠ =，粘聚力 c=，濕陷起始?jí)毫?=，濕陷系數(shù)=，輕微濕陷，濕陷深度一般 5m 左右，具一級(jí)非自重濕陷性，承載力特征值 fak=140MPa?？傊_(kāi)發(fā)區(qū)工程地質(zhì)條件較好。 第四系地層厚度較大，覆蓋整個(gè)工作區(qū)。地下水主要接受大氣降水入滲補(bǔ)給，排泄方式為向下游徑流及開(kāi)采。含水層為第四系孔隙潛水，第四系孔隙潛水入滲 — 開(kāi)采型。 含水層巖性為黃土狀粉土，局部夾薄層黃色細(xì)砂，厚度，富水性受古地理及微地貌控制，變化較大，厚度不均，水位埋深 20m 左右，富水性差。滲透系數(shù)量 ，水化學(xué)類型為 HCO3NaCaMg，礦化度小于 1。 根據(jù)國(guó)家地震局 1990年和 2021年出版的 1:400萬(wàn) “ 中 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 國(guó)地震烈度區(qū)劃圖 ” 和 “ 中國(guó)地震動(dòng)峰值加速度區(qū)劃圖 ” ，地震基本烈度為 7度，基本地震加速度值為 。 項(xiàng)目擬建地區(qū)屬溫帶大陸性氣候，海拔高度 272 米。四季光照充足，春季干旱多風(fēng)，最大風(fēng)速 16 米／秒。夏季炎熱，雨量集中，年降雨量 60o 毫米，最大時(shí)降雨量月 312 毫米，秋季短而涼爽，冬季長(zhǎng)且寒冷，積雷厚度 40 毫米，無(wú)霜期 120－ l60 天，最大結(jié)凍層 米。氣溫由西南向北遞減，呈一定規(guī)律性差異。年平均氣溫 8攝氏度，年平均日照2800－ 3l00 小時(shí)，每平方厘米輻射總量為 億－ 億焦耳，大于等于 l0 攝氏度，積溫在 300攝氏度以上 年平均氣溫： ℃ 歷年極端最高氣溫： ℃ 歷年極端最低氣溫： ℃ 無(wú)霜期： 140 天 年平均降水量： 361mm 最大降水量： 年平均濕度為： 49% 日最大降水量： 主導(dǎo)風(fēng)向： WSW13% 無(wú)風(fēng)日： 21% 最大風(fēng)速： 年平均雷電天數(shù)： 33天 年最大雪壓為： 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 標(biāo)準(zhǔn)凍土深： 多年最大凍土深度為： （ 1） 供水 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)市政供水管線能夠保證充足供水 。 （ 2） 供電、供熱 供電： 通遼開(kāi)發(fā)區(qū)電力資源豐富，供電設(shè)施齊全，電價(jià)低廉，擁有 萬(wàn) KVA 變電所兩座，全年供電量 11 億度，采用 10 千伏線路供給用戶。 采暖： 開(kāi)發(fā)區(qū)供熱管網(wǎng)能夠提供充足的熱力供應(yīng)，本項(xiàng)目供熱接入開(kāi)發(fā)區(qū)市政供熱管網(wǎng)。 （ 3） 通訊 電信、網(wǎng)通、移動(dòng)、聯(lián)通、鐵通等通訊部門均已落戶，現(xiàn)擁有 10 萬(wàn)門程控交換機(jī)，可提供國(guó)內(nèi)、國(guó)際電話服務(wù)、移動(dòng)通訊服務(wù)及電報(bào)、傳真、信息數(shù)據(jù)傳輸業(yè)務(wù)。 （ 5） 排水、排污 市政排水排污等基礎(chǔ)設(shè)施完善。 （ 6） 生活服務(wù) 開(kāi)發(fā)區(qū) 南部