【正文】 ...................................... 51 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 .................................................... 52 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 ......................................................... 53 工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表 .................................................... 54 經(jīng)營(yíng)資金估算表 ........................................................... 55 項(xiàng)目投入資金估算匯總表 .................................................... 56 開(kāi)發(fā)建設(shè)用款計(jì)劃表 ....................................................... 57 總投資計(jì)劃與資金籌措表 .................................................... 58 房屋銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金與附加估算 表 ........................................ 59 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 ......................................................... 60 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 ....................................................... 61 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 ..................................................... 62 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 ....................................................... 63 資產(chǎn)負(fù)債表 ............................................................... 64 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 4 第 1 章 總論 項(xiàng)目基本情況 1． 項(xiàng)目名 稱(chēng) ： 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 2． 項(xiàng)目承辦單 位 ：通遼 市 泰豐 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 3． 項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人 ： 戰(zhàn)明奎 4．項(xiàng)目所在地區(qū)、地點(diǎn)： 通遼市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)政府東側(cè)，清河大街北側(cè) 5．建設(shè)內(nèi)容： 總建設(shè)面積 ㎡ 。 其中 0樓建筑面積為 ㎡， 6樓 ㎡。 6．投資規(guī)模：項(xiàng)目總投資 。 8．資金籌措：項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，建設(shè)單位全部自籌。 10．項(xiàng)目期： 3年。 11．可行性研究編制單位： 編制依據(jù) 1． 原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）。 3． 國(guó)務(wù)院《關(guān)于西部大開(kāi)發(fā)若干政策措施的實(shí)施意見(jiàn)》 ,2021年。 5． 通遼市 人民政府《西部大開(kāi)發(fā)工程實(shí)施規(guī)劃綱要》，2021 年。 7． 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 8． 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》， GB5018093 9． 《內(nèi)蒙古城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》 10． 《 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 城總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》 11． 國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)會(huì)、稅收政策。 13． 建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料。本可研報(bào)告編制范圍包括： 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性； 市場(chǎng)及現(xiàn)狀分析 ； 廠(chǎng)址與建設(shè)條件； 項(xiàng)目總體規(guī)劃與總體設(shè)計(jì) ； 建筑 設(shè)計(jì)方案； 建筑節(jié)能與節(jié)水 ； 環(huán)境影響評(píng)價(jià) ； 組織機(jī)構(gòu)與人員配置 ； 投資分析 ； 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 與評(píng)價(jià) ； 研究結(jié)論與建議。 公司由自然人出資設(shè)立，現(xiàn)在股東 14 人，法定代表人戰(zhàn)明奎。下設(shè)發(fā)展規(guī)劃部、財(cái)務(wù)部、銷(xiāo)售部、綜合辦公室。截止 2021 年末，累計(jì)完成開(kāi)發(fā)建筑面積 18 萬(wàn)平方米，完成總投資 25200 萬(wàn)元；在建項(xiàng)目建筑面積 5 萬(wàn)平方米。 2021 年后，公司還有近 700 畝土地儲(chǔ)備資源，具備較好的可持續(xù)發(fā)展能力。 地塊周邊情況 本工程建于 屬于創(chuàng)業(yè)家園小區(qū)地塊補(bǔ)充項(xiàng)目，位于創(chuàng)業(yè)家園南側(cè)主出入口西側(cè)與小區(qū)西北側(cè)，擬建設(shè) 用 地面積為。形成包圍態(tài)勢(shì)，是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的行政人流中心區(qū)域。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1 占地面積 ㎡ 2 建筑數(shù)據(jù) ㎡ 4563 住宅 ㎡ 商鋪 ㎡ 車(chē)庫(kù) ㎡ 辦公 ㎡ 3 住宅 、 車(chē)庫(kù) 、商鋪、辦公室 數(shù)量 住宅 套 28 車(chē)庫(kù) 間 52 商鋪 間 7 辦公室 間 20 4 總投資 萬(wàn)元 建設(shè)投資 萬(wàn)元 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 經(jīng)營(yíng)資金 萬(wàn)元 50 6 經(jīng)營(yíng)指標(biāo) 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 萬(wàn)元 土地增值稅 萬(wàn)元 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 所得稅 萬(wàn)元 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 % % 投資利潤(rùn)率 % % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬(wàn)元 投資回收期（所得稅前） 年 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后） % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） 萬(wàn)元 投資回收期（所得稅后） 年 結(jié)論與建議 本項(xiàng)目是 為了適應(yīng) 城市功能發(fā)展需要， 為了適應(yīng)通遼市經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)日漸發(fā)展的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和社會(huì)趨勢(shì)，是在符合原規(guī)劃條件的情況下，不新增占地， 又能為目前日漸紅火的開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)房 源 的項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)期 1年，銷(xiāo)售期 3 年（含建設(shè)期）。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (稅前 )為 %（稅前），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (ic=13%)，投資 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 回收期為 。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果表明，本項(xiàng)目 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都較好，高于基準(zhǔn)收益率； 敏感性分析 表明， 本項(xiàng)目有著很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 ，并且給出審核意見(jiàn)。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 第 2 章 項(xiàng)目建設(shè) 的背景和 必要性 項(xiàng)目背景 開(kāi)發(fā)區(qū)成立十年來(lái)，在市委政府的大力支持下，在開(kāi)發(fā)區(qū)委政府的努力下，已經(jīng)成為了通遼市的又一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)也由原來(lái)的不足三千人，發(fā)展到現(xiàn)在的擁有產(chǎn)業(yè)員工三萬(wàn)多人的經(jīng)濟(jì)集中區(qū)。 目前，隨著通遼市新城區(qū)在開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)，整個(gè)城市的中心開(kāi)始向北偏移。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 城市建設(shè)的北移， 也必將帶動(dòng)人口的北移，由此，新城區(qū)的房地也隨之熱了起來(lái)。 所有政府機(jī)構(gòu)和城市居民的北移，新城區(qū)的建設(shè)也成為了通遼市 城市建設(shè)的亮點(diǎn)， 人口的逐漸增多，促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。每天有幾萬(wàn)產(chǎn)業(yè)工人從此通道經(jīng)過(guò)，又適宜商業(yè)類(lèi)型的開(kāi)發(fā)。 目前，通遼市技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)主要的企業(yè)都是外來(lái)企業(yè)，大部分企業(yè)主都是 外來(lái)客商。發(fā)展水平、建設(shè)水平的好壞，直接關(guān)系到通遼市的形象，也必將影響到通遼市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？梢哉f(shuō)，這個(gè)位置 對(duì)于 房地產(chǎn)業(yè)，是開(kāi)發(fā)區(qū)乃至新城區(qū)甚至是通遼市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵區(qū) 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 域。 通遼市的城市發(fā)展，其結(jié)果就是城市中心區(qū)離經(jīng)濟(jì)中心區(qū)越來(lái)越近，其原因是經(jīng)濟(jì)中 心區(qū)承載著相當(dāng)部分城市人口的就業(yè)，且隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的日漸壯大和發(fā)展，其承載能力將越來(lái)越強(qiáng)，容納就業(yè)也越來(lái)越多，而這些產(chǎn)業(yè)人口，就其工作需要，都會(huì)選擇交通方便、距離較近的地段購(gòu)置房產(chǎn)，以方便工作和生活。那么，目前項(xiàng)目所在地也將是一個(gè)城市社會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)走向而形成的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求在這個(gè)區(qū)域大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。 由于城市的經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)能力較強(qiáng)。這樣，既不會(huì)降低農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)能力，反而會(huì)提高農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)效率，而被城市化的人口，也必將通過(guò)就業(yè)或自主創(chuàng)業(yè)，提高城市的經(jīng)濟(jì)總量。對(duì)于推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這是一個(gè)極好的發(fā)展模式。而城市的擴(kuò)容，也必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出更多的需求，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也就成為了城市發(fā)展，大至整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。以經(jīng)濟(jì)條件允許的條件下，人們都會(huì)選擇更高水平與質(zhì)量的居住條件，這也是近些年房地產(chǎn)業(yè)高溫不退的一個(gè)非常重要的因素。 項(xiàng)目提出的理由 創(chuàng)業(yè)始建于 2021年，是當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)區(qū)為了方便投資客商和上班人員開(kāi)發(fā) 的住宅小區(qū)。 由于當(dāng)時(shí)沒(méi)有考慮經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的速度，但隨著開(kāi)發(fā)區(qū) 10年的快速發(fā)展，人們對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)位置的居住和辦公需求越來(lái)越多，以至于已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足需求，對(duì)居民和客商帶來(lái)了很大不便。也使越來(lái)越多的人口或客商選擇創(chuàng)業(yè)家園居住或辦公。由此，泰豐公司在不占用新的用地指標(biāo)的情況下，為了滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，決定建設(shè)創(chuàng)業(yè)家園0樓與 6樓。同時(shí)本項(xiàng)目位于304 國(guó)道附近，又是一個(gè)城市主要通道，其地理位置與交通優(yōu)勢(shì)是其他地域不可同日而語(yǔ)的。不論是農(nóng)村人口進(jìn)城，還是城市人口的轉(zhuǎn)移 ，這里都將是一個(gè)熱點(diǎn)，人口增長(zhǎng)趨勢(shì)優(yōu)勢(shì)明顯。這樣的區(qū)域在整個(gè)通遼市寥寥無(wú)幾。受各 種因素、尤其是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲過(guò)快 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 大環(huán)境的影響，通 遼市 城區(qū)的房?jī)r(jià)也逐年上升。均價(jià)在 1400 元 /m2以?xún)?nèi) ，以后幾年價(jià)格漲幅不斷加大。 （三） 市場(chǎng)需求拉動(dòng)開(kāi)發(fā)面積穩(wěn)步增長(zhǎng) “十五”期間 通遼市 商品房銷(xiāo) 售面積累計(jì) 超過(guò) 500 萬(wàn)m2，商品房開(kāi)工面積累計(jì) 超過(guò) 600 萬(wàn) m2，商品房竣工面積累計(jì) 550 萬(wàn) m2。 （四）需求分析 未來(lái)五年，隨著 城區(qū) 建成面積的擴(kuò)展， 隨著城區(qū)人口，包括外來(lái)人口的逐年增加給 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。期間價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)總體性的波動(dòng)，但這種波動(dòng)不會(huì)是大起大落，而只能是一種窄幅波動(dòng)。到“十二五”未即 2021 年，可能會(huì)繼續(xù)上漲，但仍在物價(jià)指數(shù)上漲幅度之上。 通遼市 2021年的城市化水平僅為 %， 2021 年達(dá)到 了 38%。無(wú)論是城區(qū)人口還是城區(qū)面積，將進(jìn)一 步擴(kuò)張。 第二是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和 城區(qū) 居民收入的提高，居民購(gòu)房能力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。住房制度經(jīng)過(guò)十幾年的改革，已經(jīng)改變了過(guò)去福利分房的舊體制，市場(chǎng)化、商品化購(gòu)房已成為解決住宅問(wèn)題的根本途徑。因?yàn)榇蠖鄶?shù)擁有住房所有權(quán)的居民，還是能夠從中直接受益。消費(fèi)者普遍對(duì)目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、并能夠在實(shí)際購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中接受一定的彈性?xún)r(jià)格浮動(dòng)。 價(jià)格定位 由于本項(xiàng)目 處于新城區(qū)與經(jīng)濟(jì)區(qū)的交接帶，地理位置較好，但也由于目前地勢(shì)相對(duì)較偏，售價(jià)不能參照同等質(zhì)量的新城區(qū)和老城區(qū)。 商鋪（含地下室綜合價(jià)格） ： 3500 元 /m2； 住宅： 2100 元 /m2； 車(chē)庫(kù)： 3200 元 /m2。 本項(xiàng)目所在位置為通遼市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的行政中心位置，小區(qū)西側(cè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)政府，南側(cè)緊臨經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)稅局 、建設(shè)局、規(guī)劃局，東側(cè)為工商局。 建設(shè)條件 通遼經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是于 2021 年 9 月經(jīng)內(nèi) 蒙古自治區(qū)政府批準(zhǔn)啟動(dòng)的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，享有縣市級(jí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)管理權(quán)限，下轄 1個(gè)鎮(zhèn)、 2個(gè)街道辦事處和新城區(qū)籌備處， 10 萬(wàn)人口；轄區(qū)面積 420 平方公里，規(guī)劃面積 33 平方公里，由工業(yè)園區(qū)、工貿(mào)園區(qū)和城市功能區(qū)組成。 通過(guò)精心打造，通遼經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù) 十 年以翻番的速度增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。 2021年，地區(qū)生產(chǎn)總值計(jì)劃達(dá)到 80 億元，同比增長(zhǎng) %；財(cái)政收入計(jì)劃達(dá)到 9 億元，同比增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人 均可支配收入和農(nóng)牧民人均純收入分別達(dá) 13500元和 8000元，同比分別增加 2200元和 1700元。通遼經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)將認(rèn)真貫徹市委、市政府的決策部署，牢固樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀(guān)，堅(jiān)持解放思想，開(kāi)拓創(chuàng)新，積極發(fā)展新型工業(yè)和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，全力推動(dòng)新農(nóng)村和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快跨越式發(fā)展。本區(qū)未見(jiàn)基巖及侵入巖出露，巖性單一?？傊_(kāi)發(fā)區(qū)工程地質(zhì)條件較好。地下水主要接受大氣降水入滲補(bǔ)給，排泄方式為向下游徑流及開(kāi)采。 含水層巖性為黃土狀粉土，局部夾薄層黃色細(xì)砂，厚度，富水性受古地理及微地貌控制，變化較大，厚度不均，水位埋深 20m 左右，富水性差。 根據(jù)國(guó)家地震局 1990年和 2021年出版的 1:400萬(wàn) “ 中 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 國(guó)地震烈度區(qū)劃圖 ” 和 “