【正文】 ～2000)指標199519961997199819992000商品房銷售面積 (萬㎡)住 宅別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其 他平均銷售價格(元/㎡)2572320031993 49334223565住 宅247729682891302631023326別墅、高檔公寓673271258078798257206108辦公樓56637973812111517100439221商業(yè)營業(yè)用房414039763625656268315110其 他394037153317370240242642商品房出租面積 (萬㎡)住 宅別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其 他商品房銷售額 (億元)住 宅別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其 他2．2001年上海房地產(chǎn)市場狀況★ 根據(jù)2001年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報：2001年上海房地產(chǎn)市場總體上供求平衡，土地一級市場供應嚴格控制，商品房銷售增勢強勁，存量房屋交易快速攀升。2001年全年新增經(jīng)營性項目土地出讓面積為1050萬平方米，％。⑶ ％，％；％。全年商品房批準預售面積和實際預售面積之比達到1：，實際預售面積大于批準預售面積。⑹ 2001年非本市人員購買商品房明顯增加，商品房銷售登記中屬外地人士購買31524套，％，屬國外和境外人士購買3639套，％，預售中屬外地人士購買24184套，％，屬國外和境外人士購買2973套，比去年增加204％。⑻ 2001年內銷商品房銷售排名為浦東、閔行、普陀、徐匯、寶山，%、％、％、％、％。⑼ 2001年存量房交易繼續(xù)快步上升，％，%。3．2002年上半年上海房地產(chǎn)市場價格走勢分析 3．1 年初房價走勢穩(wěn)中略升從各區(qū)物價局價格監(jiān)測分中心的監(jiān)測報告來看，今年一、二月份與去年十一、十二月份相比，上海市房屋銷售量略縮，價格穩(wěn)中略升。盧灣區(qū)房價平穩(wěn)，銷量減緩。徐匯區(qū)穩(wěn)中略升，其中肇嘉浜路以北地區(qū)，基本持平；肇嘉浜路以南至內環(huán)線，價格略升，銷量略增；漕河涇、龍華、田林地區(qū)，均有相當規(guī)模的大盤上市，價格進一步上揚，銷量活躍；長橋、梅隴地區(qū)，穩(wěn)中微漲，銷售情況較好。虹口區(qū)穩(wěn)中有升，其中北外灘地區(qū)，量增價升；魯迅公園附近則穩(wěn)中略降；涼城地區(qū)基本持平。閘北區(qū)趨于穩(wěn)定。浦東新區(qū)漲幅趨緩。松江區(qū)基本穩(wěn)定。寶山區(qū)穩(wěn)中有升，其中大場、大華地區(qū)升勢明顯。南匯區(qū)除部分別墅價格略升外，基本持平。從市物價局價格監(jiān)測中心直接監(jiān)測和調查來看，也是基本穩(wěn)定，略有上漲。 3．2 年中房價走勢基本趨穩(wěn)從總的情況來分析，國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)繼續(xù)升溫；城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，購房需求繼續(xù)擴大；房地產(chǎn)供需呈現(xiàn)出基本穩(wěn)定的態(tài)勢；加上購房貸款利率、交易手續(xù)費調整等一系列政策出臺，也為房屋銷售價格的基本穩(wěn)定提供了有利條件。 第一，影響未來房價上漲的主要因素。其次是新建樓盤品質不斷提高，直接推動房價上揚。受新的軌道交通、越江工程、高速公路和新的大中型綠地等市政建設的拉動，兩側周邊的房價將進一步上揚。外環(huán)線以外，包括“一城九鎮(zhèn)”的建設，均強調要有高起點、高品位的小區(qū)建設，必然也將推動房價的上升。例如北外灘、陸家嘴的萬元以上樓盤，徐匯區(qū)７０００元以上的樓盤一半以上為這些購房者所買，且銷售很快，這就促進了部分開發(fā)商追求開發(fā)高價、厚利豪宅。第二，影響房價下降的主要因素。其次是豪華樓盤價格上漲的同時，中低檔的樓盤價格基本穩(wěn)定，還有可能下調。他們希望房價穩(wěn)定并等待著下降。再次，股市行情的走好，相對地吸引了部分資金。綜上所述，由于在可預見的階段內，沒有影響上海市房價必漲或必跌的確定因素，因此我們預測上海未來半年到一年的房價走勢與前一階段相同，將基本穩(wěn)定略有波動。而與此同時，整個上海市僅嘉定區(qū)塊的開發(fā)空間最為強大，這無形中暗示著在“國際汽車城”的開發(fā)建設過程中，大量客商的涌入必定會帶動一股新的投資熱潮。此次降息，％％，；％％。個人住房貸款利率相應下調，%%，%%。股市和房地產(chǎn)是最具投資價值的行業(yè)。由此看來，如果居民存款大量進入房地產(chǎn)市場，那將大量刺激消費需求，給樓市的發(fā)展帶來新的機會。這種形勢無疑是對大投資商的一種強大誘惑。由于上海被拆除房屋大部分屬于舊式里弄和簡屋，房屋陳舊，結構較差，戶均面積較小，評估價偏低，相當一部分被拆遷居民得到的中補償安置款可能低于原來的補償安置水平，上海設置了最低平補償單價標準，并增加了價格補貼?！皟r格補貼”，評估單價不足最低補償單價標準的，按最低補償單價標準的一定比例（不低于20%）確定；評估單價高于最低補償單價標準的，按高出部分與最低補償單價標準差額的一定比例（不低于20%）確定。4．市內外銷商品住房并軌4．1 土地供應的并軌主要包括：（一）統(tǒng)一地價體系。（二）統(tǒng)一土地收益的收取和分配方式。無論是并軌前還是并軌后取得土地使用權建造的商品住房，均取消租售對象的限制，境內外的企業(yè)、組織和個人均可以購買或者租賃。將個人購買商品住房按買賣價格一定比例收取手續(xù)費，改為每次交易過戶時按統(tǒng)一規(guī)定的標準收費。實行住房分配貨幣化，意味著今后單位不再分房，有關資金轉化為住房補貼后，分次或一次性補貼給職工，由職工到市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。6．藍印戶口的取消上海對外來常住人口實行藍印戶口政策是1994年2月起試行的，1998年進行了修訂。但由于近來申辦藍印戶口的人員增長過快，超過申辦控制總量而積壓待辦的數(shù)量過多，給上海人口的綜合調控造成較大壓力。以上海聯(lián)洋集團世紀公園邊的一處“聯(lián)洋社區(qū)”為例，有10%的購房者買房的目的是為了辦理藍印戶口。因為藍印戶口可轉為正式戶口，很多人都把這一個名額讓給了孩子，他們可以憑借戶口在上海讀中學、繼而考大學，大大降低了考學的難度。購房門檻的降低，將大大提高老百姓的購買機會，這必將引發(fā)又一場的購銷熱潮。五 旅游市場分析1．上海旅游業(yè)概況上海是一座充滿生機，富有激情的城市。2001年1至10月，上海旅游經(jīng)濟運行情況良好，主要表現(xiàn)在：入境旅游總體增長，國內旅游穩(wěn)步增長，旅游經(jīng)濟運行各項指標全面提升，旅游企業(yè)經(jīng)營效益接近歷史最好水平。1至10月，%。受“”事件的影響， 10月的入境旅游同比雖有較大回落，但至2001年底仍突破了接待入境旅游者200萬人次的大關。首先，國內旅游收入增幅超出國內旅游人次的增長。2001年“五一”、“十一”旅游黃金周及春節(jié)期間，全市共接待旅游者865萬人次。%，比2000年同期上升約6個百分點；二是星級飯店客房房價普遍呈降幅減小、止跌回升的態(tài)勢。 █ 上海市確定2002年旅游業(yè)主要發(fā)展目標是：接待入境旅游者比去年的204萬人次增長5％；％；吸引國內旅游者比去年的8254萬人次增長5％；旅游產(chǎn)業(yè)總收入超千億元，％％。112月,，%。上海、江蘇、浙江、云南、山東等入境旅游接待大省的同比增幅達到兩位數(shù)的增長。2001年，%，%；，%；，%；，%。2001年，接待入境旅游者人天數(shù)位居全國前10位的?。▍^(qū)、市）分別是：廣東(，%)、北京(，%)、上海 (，%)、江蘇(，%)、福建(，%)、浙江(，%)、遼寧 (，%)、山東(，%)、廣西 (，%)和陜西(，%)。增幅達到兩位數(shù)的有20個?。▍^(qū)、市），其中有6個?。▍^(qū)、市）的增長比超過20%，具體情況如下：湖北：%，浙江：%，四川：%，吉林：%，青海：%，江西：%。（四）各地接待外國旅游者情況2001年，各?。▍^(qū)、市）、%%。全國接待外國旅游者人天數(shù)列前10位的?。▍^(qū)、市）分別是：北京(，%)、上海 (，%)、 廣東(，%)、江蘇 (，%)、遼寧(，%)、浙江（，%）、福建(，%)、陜西 (，%)、山東(，%)和天津(，%)。3．江、浙、滬形成國內最大客源市場地處長江三角洲的江蘇、浙江、上海兩省一市，不僅以濃郁豐厚的地緣文化和秀麗迷人的自然風光，成為我國東部獨具魅力的旅游勝地，而且經(jīng)過多年培育，市場更趨成熟。國家統(tǒng)計局2000年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，江浙滬兩省一市人口約占全國十分之一，%。國家旅游局委托國家城調總隊調查的2000年我國城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民出游率情況，也顯示出這一區(qū)域已經(jīng)形成了巨大的旅游客源市場。據(jù)專家預測，人口稠密的江浙滬區(qū)域今后幾年的居民年出游量將持續(xù)超過1億人次以上。到2000年底為止，全區(qū)域的旅行社總數(shù)達到1654家，%。%。 經(jīng)過幾年的努力，江浙滬區(qū)域先后有25個城市進入中國優(yōu)秀旅游城市行列，38個旅游區(qū)(點)被評為4A級。此外，與旅游業(yè)相關的航空、教育和廣告業(yè)也得到了長足的發(fā)展。此外，為滿足該區(qū)域居民出境旅游的國際航線和旅游旺季增開的旅游包機也一年多于一年。據(jù)統(tǒng)計，2000年旅游院校、綜合性大學旅游系和旅游中專、職業(yè)學校在校研究生、本?？粕椭袑Ｉ_到64000多人，占全國的五分之一。江浙滬區(qū)域旅游客源市場的發(fā)展，不僅不斷為旅游經(jīng)濟和相關產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出盈利的增長點，還成為拉動就業(yè)，帶動新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加城鄉(xiāng)居民收入，促進城鄉(xiāng)居民消費升級，對推進城市化進程作出了積極貢獻。近幾年，每年到長江三角洲地區(qū)推介旅游產(chǎn)品，開拓客源市場的已超過20個省市，幾百個旅游城市和數(shù)千個旅游區(qū)(點)及旅行社。不久前，將在南京舉辦2002年中國國內旅交會的消息一經(jīng)傳出，全國旅游界反響很大，短短一個月內，全國大部分省市都超額完成了展位預訂計劃，一些省市還派人到南京考察展場，準備特殊搭建。4．上海市旅游市場最新動態(tài)即將付諸實施的重大舉措有：上海市旅游市場同時向外省市有實力的旅行社企業(yè)（集團）開放，凡通過投資、參股、兼并、收購、遷移總部來滬經(jīng)營旅行社業(yè)務的，可在市場準入、企業(yè)人員戶籍和居住、收費、銀行信貸等方面享受上海市政府有關優(yōu)惠政策；允許歐美和日本的大旅行社在滬興辦控股的合資旅行社，年內就將建立1至2家中外合資或外商獨資旅行社；鼓勵和支持本市有條件的旅行社企業(yè)“走出去”，開拓國際、國內兩個旅游市場，凡“走出去”跨國經(jīng)營的旅行社企業(yè)，將享受上海市政府有關“走出去”的政策支持；加快蘇浙滬長江三角洲城市群旅游共同市場聯(lián)合開發(fā)的步伐；支持旅行社與航空、鐵路、旅游汽車、水上客運、飯店等企業(yè)組建以資產(chǎn)為紐帶的集約化經(jīng)營的旅游企業(yè)集團；對本市旅行社實行創(chuàng)匯獎勵制度。與蘇浙聯(lián)手，發(fā)揮資源互補優(yōu)勢，打造旅游“小金三角”，是上海市旅游部門今年工作的重點。此外，國外流行的“汽車租賃旅游”新業(yè)態(tài)也將在蘇浙滬范圍內開始探索。市政府《關于進一步加快本市旅游業(yè)發(fā)展的通知》明確：重點提升以人民廣場和浦江兩岸為中心的城市觀光、商務會展、購物旅游圈；整合開發(fā)以公共活動中心和社區(qū)為主的環(huán)城文化旅游圈；加快發(fā)展以山、湖、港、島為重點的遠郊休閑度假旅游圈。培養(yǎng)上海的世界級旅游品牌，把上海建成國際化的商務、購物、會議展覽、文化體育、都市觀光和郊外休閑等專項旅游目的地。鼓勵外商投資開發(fā)旅游景點。由此可見，隨著旅游經(jīng)濟良好的發(fā)展態(tài)勢，上海市政府已經(jīng)在為旅游環(huán)境創(chuàng)造有利的發(fā)展空間，最終將結合江浙地區(qū)的輻射效應加強本地旅游的“世界級”特色。下篇：六 項目概況1．項目背景 1．1 上海國際汽車城建設上海國際汽車城是上海市政府的重要決策，其目的是應對中國加入WTO面臨的挑戰(zhàn)，抓住中國經(jīng)濟消費高速增長的機遇，利用上海地處長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的優(yōu)勢，大力發(fā)展汽車服務貿(mào)易，加快融入全球汽車貿(mào)易的新格局。上海國際汽車城規(guī)劃占地68平方公里，根據(jù)“統(tǒng)一規(guī)劃、分布建設、滾動發(fā)展”的要求，前期基礎設施建設投資規(guī)模約為100億元人民幣，最終包括核心貿(mào)易區(qū)招商引資、安亭新鎮(zhèn)開發(fā)和國際賽車場在內的建設總規(guī)模將達到500億人民幣左右。作為建設上海國際汽車城六大功能、三大主題之一的汽車體育文化的旅游功能，是樹立上海國際汽車城的整體形象，吸引消費者參觀游覽的重要手段；是營造汽車文化氛圍，提高汽車文化素質，傳授汽車文化價值的有利途徑；是使汽車城成為上海一條新的靚麗風景線和帶有強烈標志性的旅游熱點，這將極大的豐富上海的旅游功能。建設一個具有國際水平的上海國際賽車場是上海國際汽車城營造汽車文化的重要組成部分，它對提高上海國際汽車城綜合競爭能力，提高上海的國際影響和城市形象，帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將起到十分巨大的作用。其中，⑴，主要包括賽道、賽場指揮中心、醫(yī)療急救中心、新聞中心、安檢中心、賽車改裝中心、賽車維修區(qū)、看臺設施、賽場防護設施、直升機停機坪、燃油供應站、油庫、賽車學校、賽場內部道路和停車場等；⑵，建設大型購物中心和賽車博覽館；⑶，建設各種文化休閑娛樂設施；⑷，為進一步拓展作儲備用地。看臺規(guī)模達25萬人左右，賽車場均按照世界一流水平設計、建設。3．地理位置上海國際賽車場南端，占地300畝，約20萬平方米。距虹橋國際機場約25公里，據(jù)浦東國際機場約55公里。七 本案必要性與迫切性分析1．必要性1．1 F1賽事簡介所謂方程式，是指一些專門設計和生產(chǎn)在封閉賽道內作速度競賽的車輛，由于這些車輛的所有規(guī)格，都是根據(jù)既定的條款來建造，所以簡稱來說，就是以一條方程式（并非數(shù)學上的方程式）去生產(chǎn)，所以就稱為方程式賽車。格蘭披治一級方程式（Grand Prix Formula One簡稱：F1）大獎賽是目前世界上速度最快、費用最昂貴、技術最高的比賽，是賽車運動中等級最高的一種。而且FIA統(tǒng)管全世界的汽車運動，如F1和世