【正文】 政支出的% 。農(nóng)民人均純收入6600 元，增長(zhǎng) %。 濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于黃河三角洲腹地，地處京津塘交匯處，位于山東半島城市群和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)結(jié)合部，是連接中國(guó)東北經(jīng)濟(jì)區(qū)與中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的紐帶，可以充分利用京三角的帶動(dòng)優(yōu)勢(shì)，有效承接國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)及國(guó)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。在這里，半小時(shí)可達(dá)萬噸級(jí)濱州港， 1 小時(shí)可達(dá)濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)， 2 小時(shí)到達(dá)天津港， 3 小時(shí)可抵青島港， 3 個(gè)半小時(shí)可抵首都北京。勞動(dòng)力充足，職業(yè)培訓(xùn)條件良好，濱州學(xué)院、職業(yè)學(xué)院、技術(shù)學(xué)院每年有數(shù)萬名畢業(yè)生，可根據(jù)企業(yè)需求培養(yǎng)大批具有熟練技能、適合一線生產(chǎn)的高素質(zhì)技術(shù)員工以及管理人員。土地自然平整，大批存量土地手續(xù)齊全，為項(xiàng)目安置提供了廣闊的發(fā)展空間。特別是 2020 年以來，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度進(jìn)一步加大，先后投資 6 億元，修建道路近 40 公里，新增綠化面積 100 多萬平方米， 7 橫 4 縱的主干路大框架基本搭起， 20 余條支干路銜接成環(huán)，項(xiàng)目區(qū)具備道路交通、供水、排水、供電、供熱、供汽、通訊、寬帶、廣播電視及場(chǎng)地平整等 “九通一平 ”條件。投資 億元的濱州市第二污水處理廠日處理污水 4 萬噸、日中水回用 3 萬噸，一年可消除 COD 排放量 5840 噸。 開發(fā)區(qū)堅(jiān)持 “以誠(chéng)信為基礎(chǔ)，以效率為前提，以項(xiàng)目為中心，以雙贏為目的 ”的工作理念，全力踐行 “高效、快捷、現(xiàn)代 ”的工作方針，實(shí)行 “一站式審批、一條龍服務(wù)、一個(gè)窗口對(duì)外 ”的服務(wù)體制和辦事程序，投資者可享受到全方位、深層次、高效率的投資服務(wù)。 目前，濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正值大開放、大招商、大發(fā)展的起步階段，商機(jī)無限、潛力無限、發(fā)展無限。 ****可行性研究報(bào)告 8 濱州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 19992020 年的市場(chǎng)起步、 20202020 年的培育發(fā)展、 20202020 年的規(guī)范調(diào)整、 20202020 年的蓬勃發(fā)展幾個(gè)階段后已進(jìn)入穩(wěn)定較快發(fā)展的大好時(shí)期。 一、 2020 年濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 1 、完成投資。 2 、開發(fā)建設(shè)情況。 3 、商品房銷售情況。市城區(qū) 112 月份商品住宅均價(jià) 3195 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。最新統(tǒng)計(jì) 1 12 月份主城區(qū)商品房住宅銷售均價(jià) 3254 元 /平方米。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 1 、高端住宅市場(chǎng)破繭，住宅品質(zhì)檔次拉升。市城區(qū)，圍繞“中海 ”周邊地帶，幾個(gè)新開小區(qū)和已規(guī)劃小區(qū)，開發(fā)建設(shè)檔次高、市場(chǎng)需求旺、房屋銷售快，已成為濱州市房地產(chǎn)開發(fā)市 場(chǎng)住宅品質(zhì)、房屋價(jià)格、市場(chǎng)需求的風(fēng)向標(biāo)。濱州作為三、四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)受外部環(huán)境影響較小，市場(chǎng)沒有泡沫現(xiàn)象存在，全市商品住宅 112 月份平均價(jià)格 2686元 /平方米，低于同等城市價(jià)位，房屋價(jià)格增長(zhǎng)平穩(wěn)，無較大波動(dòng)現(xiàn)象，沒有給投機(jī)性購(gòu)房形成空間，市場(chǎng)需求以自住性購(gòu)房和改善性購(gòu)房為主。 3 、新建住宅戶型結(jié)構(gòu)以 “三 居 ”為主。戶型在 90 130 平方米左右的三居室房屋受市場(chǎng)熱捧。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題 ****可行性研究報(bào)告 10 1 、部分低品質(zhì)竣工入住小區(qū)出現(xiàn)混亂現(xiàn)象。 2 、個(gè)別企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)上出現(xiàn)新的違規(guī)行為。 3 、同質(zhì)化小區(qū)開發(fā)影響了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程。 4 、舊村改造居民安置房向社會(huì)銷售，干擾了市場(chǎng)秩序。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 1 、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。 2 、房地產(chǎn)建設(shè)的品質(zhì)將不斷攀升，隨著濱州市 “ A級(jí)住宅 ”性能認(rèn)定工作的不斷深入，及爭(zhēng)創(chuàng) “國(guó)家康居示范工程 ”工作的有力開展，濱州市房地產(chǎn)業(yè)將向著規(guī)?；?、品質(zhì)化、集約化、節(jié)能化、人本化、科技化、宜居化的方向逐步邁進(jìn)。 3 、市場(chǎng)需求將持續(xù)拉動(dòng)開發(fā)投資。濱州市 2020 年城市化率為 %，市政府城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出 2020 年實(shí)現(xiàn)全市城市化率 50%的目標(biāo)，將新增城鎮(zhèn)人口近 ****可行性研究報(bào)告 11 50 萬人，按人均居住面積 30 平方米標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)需提供 1500 萬平方米的住宅，年均消化房屋面積近 500 萬平方米，加上正常改善性住房需求和外來人口增長(zhǎng)需求，每年的商品房市場(chǎng)需求將達(dá)到 600 多萬平方米，大大拓展了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)空間，有效市場(chǎng)需求將拉動(dòng)濱州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)。 2020 年 1112 月份， 濱州市市區(qū)主城區(qū) 住宅 平均價(jià)格 3254 元 /平方米。在濱州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速、市場(chǎng)有效需求增長(zhǎng)以及開發(fā)土地價(jià)格上漲等多種因素的拉動(dòng)下，商品房?jī)r(jià)格在未來一段時(shí)期內(nèi)將呈現(xiàn)合理平穩(wěn)、健康向上走勢(shì)。 6 、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷增加，實(shí)力不斷增強(qiáng) 從大環(huán)境來看，目前項(xiàng)目所處區(qū)域有 現(xiàn)代物流 中心、銀河國(guó)際物流以及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)眾多企業(yè)入駐，居住的需求日漸增加， 從規(guī)劃發(fā)展來看， 作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的配套居住項(xiàng)目 未來發(fā)展前景看好。 目前 項(xiàng)目周邊在建的項(xiàng)目較少 ，地段較偏， 配套缺乏，公交等城市交通落后，市場(chǎng) 人氣不足。 交通及各種 配套 交通狀況 項(xiàng)目周邊尚無公交線路，濱州公交總站離項(xiàng)目約 3 公里。 (二 )．項(xiàng)目供需及價(jià)格預(yù)測(cè) 、 周邊樓盤 分布 項(xiàng)目周邊基本上無競(jìng)爭(zhēng)樓盤，距離 4~5 公里的范圍內(nèi)分布有信達(dá)國(guó)際花園、上海世家、海通時(shí)代花園、水岸華庭、印象江南、明日星城、現(xiàn)代城 等小區(qū)，項(xiàng)目售價(jià)2800~3500 元 /平方米，戶型多樣，多層、高層、復(fù)式等形式均有，銷售情況一般，居住氛圍不濃，空置率較高。 2020 年上半年 濱州房產(chǎn) 業(yè)開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資信 心良好，銷售市場(chǎng)供需平衡，總體處于健康運(yùn)行態(tài)勢(shì)。全市商品住宅平均銷售價(jià)格 3010 元 /㎡，同比增長(zhǎng) 12%，市城區(qū)商品住宅銷售均價(jià) 3378 元 /㎡，同比增長(zhǎng) %。 、面積分析 經(jīng)過調(diào)查， 從產(chǎn)品的供應(yīng)來看，目前該區(qū)域 項(xiàng)目以二居室、三居室結(jié)構(gòu)的戶型為主，主力 產(chǎn)品面積 主要為 120～ 150 平方米， 中小面積戶型比例逐步提升，大部分客戶購(gòu)房時(shí)傾向購(gòu)買三居室的房屋； 高端樓盤 整體走大面積的路線，面積 基本上在 150平方米以上 。 、價(jià)格分析 從市場(chǎng)價(jià)格來看，目前市場(chǎng)的價(jià)格 2800~3500 元 /平方米 左右， 差異主要體現(xiàn)在地段和品質(zhì)上。 、客源分析 分 析： ? 從客源來源看， 城區(qū)客戶主要購(gòu)買教育、生活配套齊全的小區(qū) ； ? 從產(chǎn)品的面積和總價(jià)來看， 因?yàn)I州總體房?jī)r(jià)較低，大部分客戶購(gòu)買時(shí)傾向購(gòu)買三居室的大戶型，一步到位，實(shí)現(xiàn)一次性置業(yè)；投資客戶多傾向中小戶型 ； ? 由于本區(qū)域相對(duì) 濱州 其它區(qū)域 為對(duì)外交通便利 ， 便于 吸引了 濱州市周邊縣市區(qū)的客戶 。項(xiàng)目主要集中在渤海十八路沿線，項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊 ； ? 本項(xiàng)目周邊開發(fā)項(xiàng)目較少，為尚未改造的的城中村和工業(yè)物流中心，商業(yè)和生活配套設(shè)施較少，客戶群較小，主要為城區(qū) 及周邊縣市區(qū)客戶 高端客 戶或首次剛需客戶 ； ? 大部分項(xiàng)目目前以三居室的戶型為主，主力面積 90～ 130 平方米，本項(xiàng)目除環(huán)境和交通具有優(yōu)勢(shì)，其他方面均不理想的情況下，需細(xì)分市場(chǎng)，盡量避免同類化 ； ? 目前市場(chǎng)整體去化情況 一般 ， 在目前政策下 市場(chǎng) 處于滯漲滯銷的狀態(tài) ，銷售情況預(yù)計(jì)一般 。由于他們： ****可行性研究報(bào)告 14 1） 事業(yè)、 職業(yè)穩(wěn)定 ，具有良好的發(fā)展空間 ： 隨著濱州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，潛在客戶的事業(yè)將有良好的發(fā)展前景 。 3） 文化水平較高： 客戶群要么為事業(yè)有成，要么具有良好的教育 ，是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的 生活 環(huán)境 。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性 相對(duì)較差 ， 不 易出手。 ：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防 護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 由于本項(xiàng)目土地價(jià)格較低，自然環(huán)境優(yōu)美，對(duì)外交通便利，適合建設(shè)別墅和聯(lián)排別墅類型的高檔小區(qū)，如能很好的細(xì)分市場(chǎng)，將會(huì)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資風(fēng)險(xiǎn)也將會(huì)大大降低 。 (一 )．建設(shè)規(guī)模 ****項(xiàng)目規(guī)劃總用地 80 畝 ，建筑面積 64000 平方米，其中 多層 住宅 45400 平方米， 別墅 8000 平方米， 聯(lián)排別墅 8000 平方米， 商業(yè)配套 2020 平方米，公建 600 平方米。小區(qū)由住宅、 別墅聯(lián)排別墅、 商業(yè)配套 三 部分組成，小區(qū)內(nèi)設(shè) 物業(yè)管理用房、居委會(huì) 等設(shè)施。 從本身地塊的特殊性和周邊的環(huán)境來看，項(xiàng)目可進(jìn)行 別墅、聯(lián)排別墅為主結(jié)合小面積公寓及住宅相結(jié)合的產(chǎn)品設(shè)計(jì)， 項(xiàng)目應(yīng)打造 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 的高端品質(zhì)樓盤。由于項(xiàng)目地段對(duì)老 濱州 人來說相對(duì)較遠(yuǎn)，因此將客源主要鎖定為 “新 濱州 人” 等 城區(qū)和周邊縣市區(qū)高端需求客戶 及 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 企業(yè)高學(xué)歷人員 。新生活 高性價(jià)比樓盤 、項(xiàng)目客源定位 項(xiàng)目地處的 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 西南側(cè) ， 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的開發(fā)及城市配套建設(shè)的日益完善 ，都能較好的支撐項(xiàng)目產(chǎn)品的開發(fā)。 目標(biāo)客源的特征如下： 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 及周邊 縣市區(qū) 為主 “新 濱州 人” 一次置業(yè)，滿足居住需求 ****可行性研究報(bào)告 16 二次置業(yè)， 享受生活 、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)分析，目前 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 及周 邊區(qū)域內(nèi)在售和預(yù)售的項(xiàng)目大多定位于高檔產(chǎn)品，戶型面積偏大， 市場(chǎng)上中小戶型缺少，特別是缺少有特色的小面積的產(chǎn)品，同時(shí)本區(qū)域內(nèi) 別墅類產(chǎn)品相對(duì)較少，且環(huán)境 相對(duì)較差，本項(xiàng)目可以 本項(xiàng)目可以 從別墅和聯(lián)排別墅以及 90 平方米 左右 小面積的戶型 為主 切入市場(chǎng) ， 即 考慮 了 高端客戶的需求 同時(shí)又滿足經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及城區(qū)首次置業(yè)的新婚家庭的需求 。市城區(qū) 112 月份商品住宅均價(jià) 3195元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。市場(chǎng)表現(xiàn)說明購(gòu)房以剛性需求為主，大部分市民選擇周邊教育資源、生活配套設(shè)施較好的房源為主，其中，有的是為方便子女上學(xué)在學(xué)校周邊購(gòu)置新房、二手房，有的進(jìn)城務(wù)工者是先選擇二手房作為過渡，還有的是為新婚而購(gòu)置的新房，有的是為家中的老人購(gòu)置小戶型和樓層適宜的住宅。 此建議價(jià)格為目前市場(chǎng)反映價(jià)格，后市隨著 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 的發(fā)展，區(qū)域認(rèn)可度會(huì)越來越高，預(yù)計(jì)價(jià)格仍有較大上漲空間。 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ****可行性研究報(bào)告 17 ：采用 高級(jí)外墻面磚 。 2) 室內(nèi)： （精裝修） ： 毛坯 。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。 ：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽(yáng)臺(tái)門為彩鋁門。 ：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝 后可立即使用。 ：煤氣管道安裝到廚房。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 4. 小區(qū)建筑小品 ****可行性研究報(bào)告 18 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 欄桿：起安全保護(hù)作用。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。大小高度適宜，便以觀看。 廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂設(shè)施。保證舒適，健康 的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 地基處理采用 灌注樁 地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC管件；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng) 。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求 ，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。 以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水****可行性研究報(bào)告 20 排放收集到指定場(chǎng)所。充分利用雨水，減少市政供水。 綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。提倡營(yíng)造少灌或免