【正文】 ................................................................... 24 ........................................................................................................... 24 ........................................................................... 24 ......................................................................................... 24 第七部分： 綜合評價 ...................................................................................................... 24 （定性） ............................................................................................. 24 （影響及對策） .................................................................................. 24 ............................................................................................. 24 第八部分： 研究結論與建議 ............................................................................................ 24 .................................................................................................................. 24 .................................................................................................................. 25 第九部分： 附錄 ............................................................................................................. 25 3 ： .............................................................................................................. 25 ： .............................................................................................................. 25 ： .............................................................................................................. 26 調查人員聲明 我們鄭重聲明： 我們在本調查報告中陳述的事實是真實的和準確的。 我們依照 XXXX公司統(tǒng)一的《房地產可行性研究報告模式》進行 分析。 撰寫本可行性研究報告。 （其他需要聲明的事項） 參加調查人員簽名： 公司領導簽字： 注：形成一致意見后，附后存檔。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等 。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等） 的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務 /政府的關系）。 附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)； ? 教育：大中小學及教育質量情況。 2） 宗地周邊 3000米外但可輻射范圍內主要社區(qū)配套現狀 ④ 項目周邊環(huán)境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫） 1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況 4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等） 6)周邊景觀 7)風水情況 8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心 /超市的建設等。 2)供水狀況：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 4)通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位 置、距宗地距離、涉及線路成本等。 6)燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分： 項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。 國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。 （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 （ 2）《 A市城市拆遷管理條例》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》 （ 4）《住宅設計規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設計標準》 （ 6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 可行性研究結論 及建議 研究 性分析 結論 與建議 第 二 部分 ： 市場研究 宏觀環(huán)境分析 房地產開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣 等 。 本市 房地產市場 現狀 整體競爭格局，供求現狀 近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 各類型產品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產品特征、分布區(qū)域等。 （ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質、開發(fā)水平；前 20名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 ② 供給預測 供 給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測 未來 市場上該類物業(yè)的供給情況 （ 預測方法 ： 通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。 ） 8 板塊 市場分析 區(qū)域住宅市場成長狀況 ① 區(qū)域住宅市場簡述 形成時間 各檔次住宅區(qū)域內分布狀況 購買人群變化 ② 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近 35年） 開工量 /竣工量 銷售量 /供需 比 平均售價 ③ 區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 區(qū)域內供應產品特征 ① 各檔次產品供應狀況 ② 各檔次產品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價 開發(fā)規(guī)模 產品形式 平均 銷售 率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內分布特征 ③ 區(qū)域內表現最好個案狀況 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。 9 項目 擬 定位方案 可類比項目市場調查 序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街； 2 配套設施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念 4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質 5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數量；距公交站遠近；站點數量；大中小巴舒適程度 6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數； 7 產品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度； 8 戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高 9 發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產及資質、開發(fā)樓盤多少、樓盤質量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方沒有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重 12 合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格 =典型樓盤價格 *106計算。 2）使我們的價格制定更客 觀合理。 項目 SWOT分析 項目定位方案 ① 市場定位 ② 目標市場定位 ③ 項目產品 定位 主要功能 /建筑規(guī)模 /主要技術經濟指標 ④ 價格定位： 項目 銷售均價 （元 /㎡） 出租均價 （元 /㎡ 月） 可租售面積（㎡） 備注 寫字間 配套功能 停車場 住宅銷售 10 第 三 部分 ：項目 開發(fā)方案 項目 地塊 特性與價值分析 地塊特征分析 土地價值分析 1） 估價方法和計算公式 2） 估價過程 3） 拆遷成本估算 土地升值潛力初 步評估。 土地法律性質評估 土地所有權 、 使用權歸屬 /規(guī)劃的用途 取得土地使用權程序評估 土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫） 政策性風險評估 ： 城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 ② 主要產品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產品的比例。 ④ 在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。 ⑥ 市場公共配套設施配置 方案 規(guī)劃設計的可行性分析 ① 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。 ② 容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、 “ 風水 ” 因素等對產品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規(guī)劃設計的影響及解決方法。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī) 院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。智能化概念在新建寫字樓中已經得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。 樓層： 318層 面積： 12096㎡ 戶數： 12096247。 150160 30% 200220 40% 300320 10% 12 ② 配套功能： 功能 面積（㎡） 樓層 計算依據 備注 會議室 大（ 1個） 360 附樓 3層及主樓 3層局部 ㎡ /人 可同時容納 200人 中（ 2個） 200 附樓 4層 2㎡ /人 100人 宴會廳（中餐廳） 360 附樓 2層及主樓 2層局部 可同時容納 200人以上 廚房 160 附樓 4層 大堂 400 1 商務中心 50 1 酒吧