【正文】 觀因勢就形、顯山露水、縱橫交融，立體落差分布。由此可見，小區(qū)風(fēng)格在該地區(qū)新穎獨特，豐富了天寶新城的城市建筑。四、 項目主要財務(wù)測算指標(biāo) 總投資：23519萬，； 銷售總收入：33952萬 所得稅前利潤： 稅后凈利潤： 開發(fā)周期：5年（2001年—2005年） 稅前投資回報率：% 稅后投資回報率：% 財務(wù)凈現(xiàn)值NPV(i0=12%): 4375萬 財務(wù)內(nèi)部收益率IRR=37%10 投資回收期：第二章 項目建設(shè)條件一、場地條件整個規(guī)劃區(qū)用地大致呈三角形，南北長約290m，東西長約320m。地塊東側(cè)有城市干道――濱江路穿過，此路為雙向8m車道，5m人行道，通往九渡口貨運碼頭。天寶小區(qū)總計拆遷征地面積為60400m，其中保護綠地面積為6013m，紅線內(nèi)的城市道路面積為12368m，剩余規(guī)劃可用地面積為42019m。核心區(qū)主要規(guī)劃用地位于山坡地上，高差較大，最大高差約為39m，北低南高，北側(cè)部分地塊低于現(xiàn)規(guī)劃的天中路延長斷，最大有10m高差，為現(xiàn)設(shè)計方案中的入口部分。小區(qū)因地理位置特殊，內(nèi)有多條已形成的或規(guī)劃建設(shè)的城市管網(wǎng)。在地塊北部有已形成的城市防洪溝渠一條，貫穿東西方向，條石砌筑，埋深較深，主要引楊家坪地區(qū)的雨水及部分廢水排至長江。另外一道為新建城市防洪溝渠，以滿足三峽大坎形成，長江水位提高后的城市行供要求，3M，對出口高程有小于192米的限制。二、 拆遷房屋情況小區(qū)內(nèi)的待拆遷房屋均非常破舊，殘值率極低，最高層5層，其余都是破爛矮房屋，質(zhì)量極差。統(tǒng)計資料顯示，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為95933億元，按可比價格計算，%，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值32254億元，%。%。%；原材料、燃料、%；%。比上年末增加940萬人。年末國有企業(yè)下崗職工為515萬人，比上年末減少142萬人。國民經(jīng)濟持續(xù)增長，成為房地產(chǎn)發(fā)展的最大支撐力。就房地產(chǎn)而言，在刺激內(nèi)需、貨幣分房等2001年以來市場持續(xù)發(fā)展，形勢喜人。重慶市在剛剛過去的一年里，全市GDP實現(xiàn)1750億元，比2000年增長161億元，是直轄以來經(jīng)濟總量增長最多的一年，也是直轄以來宏觀形勢最好的一年。%%，進而上升到2001年的9%，呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。另外我國宏觀政策在保持高速、穩(wěn)定增長的同時還呈現(xiàn)以下變化：存貸款利率第八次下調(diào)，房地產(chǎn)消費能力提高人民銀行自 1996年以來連續(xù)八次降低存貸款利率，％，其調(diào)整幅度之大，頻率之高，均是改革開放以來少有的；同時開征利息稅和實行擴張性財政政策，％，使得居民儲蓄存款增長趨緩，更多的資金流入房地產(chǎn)市場成為可能。此次降息， ％％，；％％。從金融系統(tǒng)提供的居民儲蓄情況分析，重慶 1999年城鎮(zhèn)居民儲蓄已經(jīng)超過900億元，人均儲蓄存款余額 2965元。除去計算中的人為虛擬和累計儲蓄等因素，一般城鎮(zhèn)居民人均存款應(yīng)在35萬元之間。降息將直接帶動住房、汽車等消費信貸成本的降低。居民人均收入水平和住房支出穩(wěn)步上升根據(jù)調(diào)查資料表明，2000～2001年重慶市居民人均可支配收入為6276元，由于國家實行貨幣化分房政策，住房開支大幅度上升，2000年全市人均購房開支達600元以上，比上年增長有較大幅度的增長。進而使得房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化，在3～5年慘烈的市場競爭中迅速完成市場重新洗牌、重組。還有重慶市及各區(qū)定期舉行的房交會對交易稅的集中減免活動，也給購房消費帶來極大的促進。二、重慶市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析由于受到國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控、重慶市直轄、西部大開發(fā)政策、WTO等經(jīng)濟利好因素的影響，近年來重慶房地產(chǎn)投資環(huán)境有了很大的改善，但競爭也日益加劇。 1997年3月14日，重慶成為中國的第四個直轄市。直轄和西部大開發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的動力。九五期間，經(jīng)濟取得較快發(fā)展，總量不斷提高，質(zhì)量和效益不斷改善。所有制結(jié)構(gòu)明顯調(diào)整，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進一步改善，%提高到2000年的33%，仍低于全國的平均水平，重慶要在2010年實現(xiàn)45％的城市化率的目標(biāo)，重慶近十年的房地產(chǎn)開發(fā)總量將是非?？捎^的。2000年經(jīng)濟增長速度明顯加快，許多企業(yè)扭虧為贏，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6200元，比上年增長5%，%，這極大地增強了居民預(yù)期收入看漲的信心。①經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展帶來的是城市化進程的加快。②城市化高速增長給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來巨大的商機，使住房建設(shè)與住房消費具有廣闊的發(fā)展空間。因此，在未來10年內(nèi)，重慶因城市化增長所形成的新增住宅需求總量都在11130萬㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)人口的比重估計，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為500萬平方米。政府的行政管理水平提高，房地產(chǎn)投資環(huán)境得到改善。①全面清理行政規(guī)章、整頓窗口行業(yè)，推行一站式辦公，精簡行政機構(gòu)，規(guī)范行政機構(gòu)，規(guī)范辦事程序，強化服務(wù)意識。②啟動了整治發(fā)展環(huán)境的十個一批工程，即廢止一批地方性政策和規(guī)定，停止一批許可、審批項目，取消一批行政事業(yè)性收費、破除一批政府主管部門所辦的中介機構(gòu)，規(guī)范一批報刊的征訂、整治一批重點窗口行業(yè)、評價一批政府職能部門、出臺一批對外開放的優(yōu)惠政策，表彰一批促進經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展環(huán)境的人和事。法律法規(guī)逐步健全，房地產(chǎn)經(jīng)營走上規(guī)范化和法制化為加強政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，現(xiàn)行相關(guān)法律及政策愈來愈全面，對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響也越來越強烈。②《重慶市商品房預(yù)售登記管理暫行規(guī)定》的出臺，進一步加強了商品房預(yù)售的管理，較大幅度地提高了預(yù)售門檻，明確了已交付全部土地出讓金和10萬㎡以上的開發(fā)項目，應(yīng)完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升到地上兩層以上（地下層除外）；10萬㎡以內(nèi)的開發(fā)項目，多層房屋應(yīng)主體結(jié)構(gòu)封頂，高層建筑主體應(yīng)完成規(guī)劃面積的三分之一以上的預(yù)售條件要求，嚴(yán)禁諸如內(nèi)部認(rèn)購、定購等變相預(yù)售行為。③為規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)、防范住房貸款風(fēng)險，去年6月26日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，這一規(guī)定使開發(fā)商無論是申請開發(fā)貸款，還是辦理按揭貸款，都存在更加嚴(yán)格的限制，對開發(fā)商的經(jīng)濟實力要求較高。⑤《商品住宅性能認(rèn)定辦法》開始實施，該辦法從住宅產(chǎn)品的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能以及新技術(shù)應(yīng)用等方面確認(rèn)商品住宅的等級，為住宅產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)及優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的認(rèn)定提供科學(xué)依據(jù)，它的實行將促進商品住宅整體質(zhì)量的提高。幅員：437平方公里。隨著市區(qū)內(nèi)地鐵、高架輕軌的修建，區(qū)位優(yōu)勢將更加突出。規(guī)劃：以城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)為帶動經(jīng)濟發(fā)展。（二）九龍坡區(qū)城市經(jīng)濟前景九龍坡區(qū)消費購買力巨大目前，九龍坡區(qū)現(xiàn)有人口87萬人，是重慶市主城區(qū)人口最多的一個大區(qū)。九龍坡區(qū)GDP連續(xù)幾年排名全重慶市第二位，區(qū)域內(nèi)私營經(jīng)濟非常發(fā)達，消費力旺盛。輕軌的建成將為九龍坡區(qū)吸引更多的輕軌沿線消費者輕軌的興建帶動線形城市經(jīng)濟的發(fā)展。將投向楊家坪商業(yè)圈的大坪區(qū)域、大渡口區(qū)域居住人口眾多，商業(yè)配套設(shè)施不健全，商業(yè)功能弱化，當(dāng)兩公里左右的商業(yè)圈的交通渠道變得如此暢通、便捷后，毫無疑問會帶動其區(qū)域人口的就近消費的購買熱情。楊家坪商業(yè)步行街將構(gòu)筑起重慶市第二大商業(yè)圈以楊家坪轉(zhuǎn)盤為中心的1平方公里的商業(yè)步行街，將在2002下半年初步建成，并開街營業(yè)。同時，步行街的建成，更使得九龍坡區(qū)在重慶市商業(yè)經(jīng)濟中所處的戰(zhàn)略地位得以大幅提升，加速重慶市西郊城市分中心的形成，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展熱潮。因此城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大力推進。分期分批打通主城區(qū)斷頭路，拓寬城市支路，建成楊家坪環(huán)道等一批環(huán)行交通網(wǎng)絡(luò)，促進中心城區(qū)立體交通網(wǎng)絡(luò)全面形成。整治改善楊家坪中心區(qū)商業(yè)步行街購物環(huán)境，建成楊家坪休閑步行街區(qū)。打造重慶市第二個解放碑是九龍坡區(qū)的目標(biāo)。重百楊家坪分店、立丹百貨及各類中、小商鋪、超市等在轉(zhuǎn)盤附近不到500米內(nèi)，還有春節(jié)前開業(yè)的富安百貨、新世紀(jì)超市、躍華超市等。已建成的楊家坪廣場、梅堡公園、天寶廣場、九龍廣場等設(shè)施為該區(qū)居民提供了充足的休閑場所。優(yōu)美靜謐的華巖寺更增加九龍坡區(qū)的環(huán)境分量，旅游資源豐富。大專院校、各類基礎(chǔ)學(xué)校眾多，重慶工學(xué)院、市重點中學(xué)有育才中學(xué)，區(qū)重點中學(xué)有楊家坪中學(xué)、35中等，加上外語學(xué)校、計算機職高、謝家灣小學(xué)、實驗小學(xué)等，孩子們從小到大的教育都不成問題。%。同時加大了現(xiàn)有公有住房的改革力度，取消了非成套公有住房的出售限制。去年16月，全市合作建房9078套，同比減少25%，同比下降17%。2001年上半年審批出讓土地66宗，面積389公頃，同比增長21%。同時住房公積金繳存比例已從去年的6%提高到7%，%。九龍坡區(qū)的商品住宅供應(yīng)以中低檔產(chǎn)品為主，房地產(chǎn)發(fā)展進程比較緩慢。此版塊已成九龍坡地區(qū)商品住宅發(fā)展的標(biāo)志區(qū)域。這一切數(shù)據(jù)的分析可以看出，2002年及今后的幾年將是重慶房地產(chǎn)發(fā)展的春天。從九龍坡的發(fā)展規(guī)劃和現(xiàn)狀來看，楊家坪基本形成以轉(zhuǎn)盤為中心、以楊家坪正街、石坪橋正街、楊九路、直港大道、西郊路五條主干道為輻射的發(fā)展格局，街區(qū)功能較為明確的有楊家坪正街、直港大道、西郊路、橫街。 由于西南車輛廠坐落于此，其職工家屬區(qū)就與其緊鄰修建，經(jīng)過幾十年的積淀，使該區(qū)域成為一個非常大的居民居住區(qū)，該區(qū)域生活配套極為完善，在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，西車廠對家屬區(qū)修建了許多的生活配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場、生活便利店、洗發(fā)店等生活設(shè)施應(yīng)有盡有，某種意義上成為一個獨立的生活社區(qū)。（2）西郊路，為政府行政區(qū)西郊路是楊家坪地區(qū)傳統(tǒng)的行政區(qū)域，作為區(qū)委區(qū)府所在地，承擔(dān)了街區(qū)的行政功能。此區(qū)域交通十分便利，22223416等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)，基本上可以直達全市各地。（3）橫街，為飲食娛樂區(qū)楊家坪橫街，是楊家坪聞名的好吃街，這里布滿了各種的風(fēng)味小吃和小食店，成為居民日常生活的一部分，鐵馬交易市場處于橫街上，自然而然也成了好吃街的一部分，分布了一些中檔次的餐飲店，面積適中，比較適合工薪階層消費。在楊家坪橫街周圍的立丹百貨，是楊家坪地區(qū)上檔次的百貨公司之一，營業(yè)面積較大，總共有四層，超市、精品、服飾等一應(yīng)俱全，是周邊居民日常購物的首選場所。（4）正街，街區(qū)功能尚待明確楊正街是一個傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)，主要是建設(shè)廠職工家屬區(qū)和一般居民區(qū)，它承載的主要是一種區(qū)域聯(lián)絡(luò)和居住功能。從建設(shè)廣場到轉(zhuǎn)盤大概500米的距離內(nèi)，大大小小的各種店鋪林立，營業(yè)面積都比較大。這短短的一段距離內(nèi)更是有六家銀行的支行和大型綜合性郵政營業(yè)廳。還有一些小型娛樂場所及一家二星級賓館?？偟膩碚f楊正街正逐步成為一個以商業(yè)性消費為主，娛樂性消費為輔的商業(yè)型街區(qū)。該區(qū)域的市政配套較完備，醫(yī)院、超市、便利店、學(xué)校、消防隊、餐館一應(yīng)俱全。但由于歷史沿革，該街區(qū)的配套老化，功能已經(jīng)難以適應(yīng)現(xiàn)在的居住要求，居住需求的品質(zhì)提升必然造成街區(qū)功能的更新。（6）直港大道，街區(qū)功能尚待明確，為中型中高檔新興居住片區(qū)由于九龍坡區(qū)將天寶新城規(guī)劃為未來都市主要居住片區(qū)，而且也將承擔(dān)城市主要交通樞紐的作用。直港大道目前社區(qū)配套以及完備程