【正文】 的現(xiàn)狀人均居住標(biāo)準(zhǔn)較低而在未來10年內(nèi)將新增4501萬㎡的住房需求。近10年來，尤其是直轄以來，重慶人口城市化率大幅度提高，據(jù)第五次人口普查公布，截止到2000年11月1日，全市總?cè)丝?090萬人，其中城鎮(zhèn)居民1023萬，城鎮(zhèn)化率33%，根據(jù)預(yù)測(cè)，未來10年，%%的城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)率估計(jì)，到2010年末，全市人口將達(dá)到3218萬人，其中城鎮(zhèn)人口1509萬，城市化率達(dá)46%。城市化迅速增長(zhǎng)，形成了巨大的住房和投資需求。%，高于全國(guó)平均水平。三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。最近重慶被中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)專家的學(xué)術(shù)研究報(bào)告評(píng)為西部最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市。經(jīng)過四年的探索，一種獨(dú)特的直轄模式逐漸建立起來。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為重慶房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。其他的各種規(guī)稅和規(guī)費(fèi)也減少取締了幾十項(xiàng)，在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下將逐漸趨于合理，這種趨勢(shì)必然使得房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)占總成本的比例逐漸減少。房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)下降為促進(jìn)重慶住宅市場(chǎng)的繁榮，重慶市政府大幅度降低了房地產(chǎn)交易稅費(fèi)：一般商品房綜合稅費(fèi)減至 2％，%，進(jìn)一步減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。按揭條件加強(qiáng)，預(yù)售門檻提高2001年連續(xù)幾個(gè)房地產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向性條文出臺(tái)執(zhí)行，即《新商品房預(yù)售合同》、《商品房銷售管理辦法》、《央行關(guān)于規(guī)范住宅貸款的決定》，以及重慶市地房局《關(guān)于提高預(yù)售條件的決定》，將極大的提高房地產(chǎn)資金門檻，加大市場(chǎng)規(guī)范力度。這種擴(kuò)大拉動(dòng)內(nèi)需的宏觀政策，將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)，特別是住宅的消費(fèi)將起到極大的促進(jìn)作用。降息是擴(kuò)大有效需求的最直接手段?？紤]到重慶是一個(gè)農(nóng)村人口眾多的直轄市，且農(nóng)村收入相對(duì)較低，若農(nóng)村人均儲(chǔ)蓄以25％計(jì)，則城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款額約為5187元。％％， 個(gè)百分點(diǎn)；％％。％。2001年，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值730億元，在總量上已經(jīng)超過第二產(chǎn)業(yè)。比上年增長(zhǎng)21%。%，供應(yīng)大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，銷售也同步增長(zhǎng)，111月全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到11617萬㎡，%；商品房?jī)r(jià)格也從2000年年底的2103元/㎡上升2219元/㎡，整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪景氣上升周期。7月北京申奧成功，11月中國(guó)正式成為WTO成員國(guó)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)格局發(fā)生了巨大的變化。全年通過多種途徑使227萬人實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)。其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員23940萬人，增加789萬人。就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。%。2001年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，物價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定。第三章 市場(chǎng)分析及需求預(yù)測(cè)一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析在世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)普遍放緩的情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍能維持較高的增長(zhǎng)速度。小區(qū)內(nèi)新建的房屋，應(yīng)對(duì)以上三條管溝采取規(guī)避方式。另在此地塊內(nèi)有規(guī)劃的二條管溝，其中一條為城市排污主管，規(guī)劃截面2M2M，沿天中路延長(zhǎng)段內(nèi)側(cè)排列，接城市污水干管。其中有二條電力線路貫穿南北方向，分屬九龍坡區(qū)港務(wù)局和成渝鐵路專用，10KV，線路總長(zhǎng)約1000m，且有高壓鐵塔3座。整個(gè)工程挖填土石方不能平衡，有土外運(yùn)。由于地塊內(nèi)二條城市干道的影響，將整個(gè)規(guī)劃可用地分隔為二塊小型“飛地”，北側(cè)飛地面積為3636m，東側(cè)飛地面積為866m，核心區(qū)主要規(guī)劃用地面積為37517m。南側(cè)有呈帶狀的城市保護(hù)綠地計(jì)入拆遷征地范圍，此綠地不能進(jìn)行房屋建設(shè)，且綠地面積不計(jì)入天寶小區(qū)綠化率計(jì)算中。地塊北側(cè)有城市干道――天中路延長(zhǎng)斷穿過，此路為雙向6m寬車道，5m人行道，通往灘子口。在盡量減少土石方量的情況下，保護(hù)了原始山地地貌，地區(qū)的原有生態(tài)環(huán)境得到了改善，使濱江景觀、山體景觀和小區(qū)內(nèi)部景觀形成一體。小區(qū)建筑物與環(huán)境和諧統(tǒng)一，相依相存，仿佛從山上生成，豐富而不雜亂，使得巴渝山地居住文化的精髓展現(xiàn)無遺。項(xiàng)目開發(fā)為社會(huì)提供幾百個(gè)就業(yè)崗位，包括建筑、建材、裝飾、機(jī)械、冶金、商業(yè)等幾十個(gè)行業(yè)。項(xiàng)目的建成還有著重要的社會(huì)效益和環(huán)境效益。而楊家坪是九龍坡區(qū)的行政、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)和文化中心，也是重慶主城區(qū)十二個(gè)組團(tuán)和四個(gè)城市副中心之一，她以楊家坪轉(zhuǎn)盤及周邊的商業(yè)、住宅片區(qū)為主體，地勢(shì)相對(duì)平坦，“天寶新城”位于楊家坪鄰長(zhǎng)江面，景色迷人，經(jīng)過幾年的持續(xù)開發(fā)以及政策傾斜，大社區(qū)配套基本形成，社區(qū)人文環(huán)境也初見雛形，具備了較好的居住氛圍。因此楊家坪地區(qū)的房地產(chǎn)多年來給人的感覺是“無規(guī)模、無檔次、無名盤”。這一系列的城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明，九龍坡區(qū)有著巨大的商業(yè)購(gòu)買潛力，將聚集更大的人氣，必將吸引著越來越多的人前來置業(yè)。其中，年末總?cè)丝?7萬，居主城區(qū)第一位，具有明顯的人口優(yōu)勢(shì)；人均GDP達(dá)12189元，居全市第三位；人均社會(huì)零售商品額5183元，居全市第三位。今后重慶的房地產(chǎn)業(yè)將有更好的市場(chǎng)環(huán)境和更大的有效需求。再者，市民生活水平的提高促進(jìn)了生活結(jié)構(gòu)的調(diào)整，已經(jīng)由原來的吃、穿、用逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽∨c行，加上我國(guó)已加入WTO，汽車的價(jià)格大幅度下降，因此住宅和小汽車的消費(fèi)近幾年將大幅度增加。由此衍生的房地產(chǎn)需求量，將是支撐重慶未來近十年的房地產(chǎn)開發(fā)的巨大潛在市場(chǎng)。2001年末的市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，％。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是推進(jìn)重慶市建設(shè)發(fā)展的重要任務(wù)。城市化水平偏低，必須加快發(fā)展。三、項(xiàng)目開發(fā)的必要性重慶既是西部地區(qū)惟一的直轄市，又是水陸交通樞紐城市，依托西部豐富的資源和廣闊的市場(chǎng)，西部大開發(fā)給重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。該小區(qū)規(guī)劃總戶數(shù)1182戶，居住人口約4137人，是個(gè)大型的、綜合的居住社區(qū)。周邊環(huán)境與人口狀況小區(qū)東臨長(zhǎng)江、濱江路及成渝鐵路，南靠青山，西靠和尚山水廠，北接楊家坪直港大道及和尚山變電站，旁邊還有江畔花園、濱江大道（寬20米），風(fēng)景優(yōu)美，四季如畫，無任何工業(yè)污染。“服務(wù)社會(huì)，誠(chéng)信各界，以人為本，追求卓越”是晉愉地產(chǎn)集團(tuán)矢志不渝的企業(yè)理念，“團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，高效求實(shí)”是晉愉人追求的企業(yè)精神，堅(jiān)持質(zhì)量第一，以更高的標(biāo)準(zhǔn)，為國(guó)家和社會(huì)作更大的貢獻(xiàn)！二、項(xiàng)目基本情況地理位置與交通情況“上江城”項(xiàng)目（又名“天寶小區(qū)”）位于九龍坡區(qū)楊家坪直港大道,小區(qū)區(qū)位、地理位置優(yōu)越，是九龍坡區(qū)未來黃金發(fā)展區(qū)域，距主城區(qū)僅1公里之遙，同時(shí)交通及生活配套設(shè)施逐步也將很快趨于完善。世紀(jì)彩園”等三個(gè)項(xiàng)目，擬定開發(fā)當(dāng)量將達(dá)到70萬平方米，預(yù)計(jì)四年內(nèi)完成。天寶新城”、“晉愉晉愉地產(chǎn)在新的一年里將迎來新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。中國(guó)西部大開發(fā)政策及新近加入的WTO，將給我司創(chuàng)造更加良好的投資環(huán)境，本著發(fā)展中國(guó)最高水平地產(chǎn)而促進(jìn)中國(guó)民族地產(chǎn)的發(fā)展目的，引進(jìn)和消化世界最先進(jìn)的管理理念和管理方法，公司切入市場(chǎng)變化之需求，強(qiáng)力推進(jìn)國(guó)產(chǎn)化進(jìn)程，堅(jiān)定不移地走質(zhì)量品牌發(fā)展道路，強(qiáng)調(diào)與國(guó)際水平看齊，與國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌，力爭(zhēng)在3～5時(shí)間內(nèi)把企業(yè)建成適應(yīng)并滿足國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)需要的智力密集型地產(chǎn)管理集團(tuán)。公司職員知識(shí)含量較高，年齡結(jié)構(gòu)合理，充分體現(xiàn)了企業(yè)的知識(shí)化、專業(yè)化、年輕化。公司堅(jiān)持人才戰(zhàn)略與名企魅力同在，以“無德無才不用，有德無才不用，有才無德不用，有德有才可用”的用人原則，誠(chéng)邀賢能，共謀發(fā)展；以“蓋有非常之功，必待非常之人”的用人標(biāo)準(zhǔn)，不拘一格，唯才是舉。城市彩園”，總計(jì)完成房屋開發(fā)面積超過30萬M2，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，積累了豐富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在成立至今短短的五年中，在集團(tuán)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界的大力支持下，經(jīng)公司全體員工的艱苦努力，公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)已形成年開發(fā)20萬平方米的能力。晉愉地產(chǎn)集團(tuán)屬下共有四家公司，目前主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、物資貿(mào)易、建筑安裝、建筑裝飾等業(yè)務(wù)，現(xiàn)已形成“開發(fā)、生產(chǎn)、商貿(mào)、科研”等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。重慶上江城可行性研究報(bào)告第一章 項(xiàng)目開發(fā)背景與概況一、 項(xiàng)目名稱及開發(fā)商背景 項(xiàng)目名稱：“上江城”（天寶小區(qū)） 開發(fā)商簡(jiǎn)介。重慶晉愉地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司，屬二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，前身為成立于1996年4月的重慶晉愉物業(yè)發(fā)展有限公司，為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展于2000年3月組建股份制集團(tuán)公司。晉愉地產(chǎn)集團(tuán)以“推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新潮流”為己任，以產(chǎn)業(yè)報(bào)國(guó)，引領(lǐng)民族新興產(chǎn)業(yè)快步發(fā)展，創(chuàng)民族品牌，鑄西部旗幟。公司自成立至今，共完成投資近4億元人民幣，占同期重慶市房地產(chǎn)投資總額的8‰，公司成功開發(fā)了“楊家坪團(tuán)結(jié)路一期危改工程”、“新華印刷廠三號(hào)小區(qū)（楊馨花園）”，“晉愉2000年，公司被評(píng)為九龍坡區(qū)十佳企業(yè)；市工商銀行評(píng)為“AA”級(jí)信譽(yù)企業(yè)；中國(guó)質(zhì)量萬里行委員會(huì)授予“質(zhì)量定點(diǎn)示范單位”稱號(hào)；中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)評(píng)選為“重慶市典型住宅價(jià)格指數(shù)”典型項(xiàng)目；2001年，被重慶市政府評(píng)為“重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五十強(qiáng)企業(yè)”；在2001年的重慶市房地產(chǎn)交易會(huì)上，被重慶市建委評(píng)為“最佳參展單位”。集團(tuán)公司現(xiàn)有員工103人，其中本科以上學(xué)歷37人，大專學(xué)歷46人，高中級(jí)職稱66人，平均年齡31歲。為公司的持續(xù)性戰(zhàn)略發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)?！暗揽傻溃浅Ｖ馈边@便是晉愉的致勝之道、發(fā)展之路?！皶x愉九龍彩園”、“晉愉這對(duì)晉愉地產(chǎn)集團(tuán)公司的進(jìn)一步壯大，企業(yè)品牌的鞏固將起到立竿見影的作用。地塊所處位置交通便捷，濱江大道及小區(qū)公路形成交通主動(dòng)脈，小區(qū)南北大道，鵝公巖大橋，高速公路、李家沱大橋、高架輕軌、中心商業(yè)步行街更是四通八達(dá)、坐享便利。小區(qū)所在的區(qū)域九龍坡區(qū)，地處長(zhǎng)江與嘉陵江交匯的腹心地帶，是重慶市工業(yè)大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、幅員437平方公里，人口90萬左右，其中城鎮(zhèn)居民60萬，是重慶市主城區(qū)人口最多的一個(gè)大區(qū)。拆遷安置情況項(xiàng)目規(guī)劃紅線內(nèi)拆遷房屋總量12000㎡，房屋質(zhì)量普遍極差，高壓線鐵塔、墳場(chǎng)、小工廠等拆遷是個(gè)棘手的難題。重慶是個(gè)農(nóng)業(yè)大市，人口眾多，城市化率遠(yuǎn)低于京、津、滬，甚至趕不上全國(guó)的平均水平。據(jù)重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，我市城市化率2010年將達(dá)到45％，這其中蘊(yùn)藏著巨大的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。市委、市政府專門對(duì)建設(shè)部門發(fā)文，要求到2010年，我市的城鎮(zhèn)化水平由2000年末的33％提高到屆時(shí)的全國(guó)平均水平45%。預(yù)計(jì)2002年。同時(shí)城市化進(jìn)程的加快必然帶來流動(dòng)人口的增加，流動(dòng)人口的擴(kuò)張對(duì)住宅的需求具有不可低估的作用。隨著重慶的稅收優(yōu)惠政策的出臺(tái)，重慶的經(jīng)濟(jì)將突飛猛進(jìn)，今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不但高于全國(guó)的平均水平，而且呈“高開高走”的態(tài)勢(shì)。另據(jù)重慶市1999～2000年統(tǒng)計(jì)年鑒，楊家坪所在的九龍坡區(qū)，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指數(shù)都位居主城區(qū)前列。城市居民年末存款余額全市排名第二，人均社會(huì)零售總額全市排名第三。但綜觀楊家坪地區(qū)住宅市場(chǎng)，10萬平方米以上的小區(qū)卻屈指可數(shù)，除了珠江花園和廣廈經(jīng)典以外，其他樓盤，如金江明珠、潤(rùn)安大廈等小區(qū)周圍的樓盤品質(zhì)較低，配套不完善。為此區(qū)委、區(qū)政府根據(jù)重慶市城市規(guī)劃總體布局，決定把直港大道一帶發(fā)展成為未來成片住宅小區(qū)，徹底改變以前九龍坡區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的落后狀況。因此，“上江城”高尚住宅項(xiàng)目的開發(fā)無論從市場(chǎng)的角度、政府規(guī)劃的角度，還是都是未來發(fā)展的角度都是完全必要的。根據(jù)有關(guān)專家的測(cè)算，每增加房地產(chǎn)投資1萬元，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增加近2萬元。項(xiàng)目規(guī)劃布局上強(qiáng)調(diào)利用地形的高低落差優(yōu)勢(shì)，建筑物借山勢(shì)分層而立，遠(yuǎn)觀建筑物層次分明、錯(cuò)落有致，建筑物天際線跌宕起伏，景