【正文】 購買住房，促進中低價位住宅產(chǎn)品發(fā)展，能有效推進住宅產(chǎn)業(yè)化，但又加強了對二次置業(yè)購買人群的控制。如《南寧市城市房屋拆遷評估管理規(guī)定（試行）》的實施后，為舊城改造、房屋拆遷提供了明確的拆遷補償方法，利于加快舊城改造的進度，戶籍政策的放寬及進城務工農(nóng)民待遇同等，極大地吸引了外來人口的到來，《物業(yè)管理條例》的簽署，規(guī)范行業(yè)的物業(yè)管理，更充分體現(xiàn)出業(yè)主的權利，保障小區(qū)物業(yè)管理的良性運行。其它用房：一類地段每月每平方米6元，二類地段每月每平方米5元，三類地段每月每平方米4元，四類地段每月每平方米3元，五、六地段每月每平方米2元。非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)補償費指導價格鋪面：以實際營業(yè)面積計算（不含營業(yè)配套用房），一類地段每月每平方米40元，二類地段每月每平方米35元，三類地段每月每平方米30元，四類地段每月每平方米25元，五、六地段每月每平方米20元。對借款人申請人具住房貸款購買第一套自住住房，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房訴，應適當提高首付比例”。條例包括總則、業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務、物業(yè)的使用與維護、法律責任、附則。自治區(qū)人民政府辦公廳下發(fā)文件《關于做好農(nóng)民進城務工就業(yè)管理和服務工作的通知》，《通知》明確提出了“農(nóng)民進城務工，待遇等同居民”的新規(guī)定。2003年由南寧市政府印發(fā)了《南寧市城市房屋拆遷評估管理規(guī)定（試行）》將于2003年7月1日起施行。（資料來源（《當代生活報》）。這是國家出臺的第一部關于物業(yè)管理的行政法規(guī)。2002年10月22日由建設部起草，國務院法制辦公室公布《物業(yè)管理條例（草案）》，向各界征求意見。2002年7月1日國土資源部正式發(fā)布了并從即日起施行《招標拍賣出讓國有土地使用權的規(guī)定》，《規(guī)定》共28條，主要明確了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的法律依據(jù)、原則、范圍、程序和法律責任等。 2002年2月26日建設部出臺了《住宅室內(nèi)裝飾修理管理辦法》，原因在于“毛坯房”在一家一戶的住宅裝修暴露出許多問題，如管理難度大、違法違規(guī)現(xiàn)象多、危及建筑物性能、經(jīng)濟糾紛增多、消費者合法權益不易保障、裝修施工擾民等，并存在偷、漏國家稅費的現(xiàn)象。通過重點考察南寧市民的語言、飲食習慣，可以發(fā)現(xiàn)，南寧人與廣東人在生活習慣方面較為相似，而且南寧人普遍接受廣東的生活模式，承認廣東與其地區(qū)相比，具有一定的先進性，以縮小南寧市與國內(nèi)先進城市差距作為城市發(fā)展目標。南寧的菜肴屬于粵菜系列，以清淡為主，講究鮮、嫩、爽、滑，與廣東口味極為相似；南寧市設有多間民族餐館，提供侗族打油茶、壯族糍粑、瑤族竹板雞、苗族鐵板牛肉等菜式，體現(xiàn)廣西各少數(shù)民族風情；南寧市具有地方特色的風味餐館較多，如野味餐館、海鮮館、香肉館、牛雜館、鵝餐館等這些以珍、奇、精、美取勝的食肆，深受食客的青睞；南寧的傳統(tǒng)風味小吃，有粉、面、糕、餅、甜品、油炸、酸品、冷食、雜食九大類，具有南方特色。隨著時代的發(fā)展，城里人已不講官話、壯話和平話了，白話（粵語）和普通話（漢語）是南寧人現(xiàn)時的日常用語。了解南寧的民俗風情與文化特色，能夠為項目的定位及目標客戶的描述提供有力的依據(jù)，而地方語言及飲食習慣是一個城市眾多文化因素中兩項最具代表性的因子，從它們身上往往能夠反映出當?shù)厝藗兊哪承┩怀龅纳盍晳T及行為特征。改革開放以來，南寧市不斷提高城市綜合實力、努力塑造城市新形象，經(jīng)濟建設和精神文明建設取得了前所未有的發(fā)展。 社會與文化因素南寧市歷史悠久，自古就是我國南方的邊陲重鎮(zhèn)和著名商埠，有著特殊的戰(zhàn)略地位和厚實的文化歷史底蘊。2002年，%；，%；。城市居民家庭消費質(zhì)量顯著提高?？疾炷蠈幨芯用竦南M結(jié)構，發(fā)現(xiàn)恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降，%%。城市居民人均收支節(jié)余額為526元，%，%，意味著城市居民消費觀念、消費意識均有所提高。南寧市經(jīng)濟不斷發(fā)展，使市民的收入和消費得到較大的提高。通過考察南寧市各區(qū)的面積與人口數(shù)量兩項指標，可以看出，五大城區(qū)中，永新區(qū)人口密度最大，每平方公里人口數(shù)為49875人；興寧區(qū)次之，人口密度為23639人/平方公里；新城區(qū)人口密度為13947人/平方公里；江南區(qū)人口密度相對較少，每平方公里人口數(shù)不到一萬人，每平方公里僅為8186人，是南寧市城區(qū)中人口密度最小的區(qū)域，這與該區(qū)域所處的地理位置及以工業(yè)發(fā)展為主的區(qū)域經(jīng)濟有著較大的關系。城市化的加速發(fā)展，使南寧市中低價位的商品房需求增大，為南寧樓市的健康發(fā)展提供了極大的商機?！?，人口增速保持平衡增長。南寧市現(xiàn)轄新城、興寧、城北、永新、江南、南湖開發(fā)區(qū)六個城區(qū)、一個郊區(qū)和邕寧、武鳴兩個縣。人口因素南寧是一個以壯族人口為主的多民族聚居城市，也是我國五個少數(shù)民族自治區(qū)中唯一兼具濃郁少數(shù)民族風情和沿海開放特點的首府城市。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加7%元,農(nóng)民人均純收入增加200元。實際利用外資增長11%,全市外貿(mào)出口增長5%。財政總收入增長11%。.（以政府工作報告為準）2003年開始，南寧市進入全面建設小康社會、加快推進現(xiàn)代化發(fā)展的重要關鍵階段。產(chǎn)業(yè)結(jié)構進一步優(yōu)化，經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高,。一、二、%、%、%，第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，充分體現(xiàn)了首府城市的經(jīng)濟特色。2001年，增長10%。房地產(chǎn)的健康發(fā)展又會帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展。B. 南寧市近兩年經(jīng)濟發(fā)展情況及態(tài)勢房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟發(fā)展間存在著互動關系。南寧距中越邊境的東興市、憑祥市分別為204公里和230公里，毗鄰南寧的7個縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長1020公里，對發(fā)展邊境貿(mào)易十分有利。南寧東鄰粵、港、澳，南臨北部灣，背靠云、貴、川大西南，作為新崛起的大西南出海通道樞紐城市，具有沿江、沿線、沿邊、沿海的“四沿”優(yōu)勢。擁有豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、土特產(chǎn)資源，盛產(chǎn)具有亞熱帶特色的水果，糧食作物以水稻為主。南寧蘋果園項目可行性研究報告項目發(fā)展時機研究經(jīng)濟發(fā)展因素A. 南寧市地理位置概述本項目所在城市——南寧，簡稱“邕”，廣西壯族自治區(qū)首府，是全自治區(qū)政治、經(jīng)濟、科技、文化、教育、信息和金融的中心。南寧地處南亞熱帶，常年氣候溫和，陽光充足，雨水充沛，風光秀麗，終年樹綠花繁，四季常青。南寧地理位置優(yōu)越，處于我國華南、西南和東南亞經(jīng)濟圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸的重要經(jīng)濟中心。南寧市區(qū)距欽州港、防城港、北海港分別是104公里、173公里和204公里，是云、貴、川大西南貨物進出海大通道的重要咽喉，也是連接東南沿海和西南腹地這一經(jīng)濟區(qū)域的“結(jié)合部”，是人流、物流、信息流的匯流中心。南寧憑借其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，對廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對華南、西南經(jīng)濟圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮著中國前沿城市的開放作用。經(jīng)濟發(fā)展水平是房地產(chǎn)開發(fā)投資及發(fā)展的基礎。房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的大小主要考察的因素是經(jīng)濟發(fā)展周期、收入與消費、固定資產(chǎn)投資水平、住宅產(chǎn)業(yè)化（商品化）等。其中，%；，%；，%。（數(shù)據(jù)來源：《南寧統(tǒng)計年鑒2001》）2002年，南寧市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的良好態(tài)勢，國內(nèi)生產(chǎn)總值達356億元，%，高于全國和廣西的平均水平，其中， %；，%；，%。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，人民生活基本實現(xiàn)小康，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8796元，比上年增加890元；農(nóng)民人均純收入為2524元，增加203元。主要預期目標：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長11%左右，其中，第一產(chǎn)業(yè)增長6%,第二產(chǎn)業(yè)增長10%,第三產(chǎn)業(yè)增長12%。全社會固定資產(chǎn)投資增長13%左右。社會消費品零售總額增長10%。（以上數(shù)據(jù)摘自2003年《政府工作報告》） （按當年價格計算） 單位：萬元年份國內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)　第三產(chǎn)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)1992年624798133095240777208914318632509261993年941350166406378992315657633353659521994年1331851237402518505439309791965759441995年17152522936976554785520921033867660771996年19545193344036837315467731369589363851997年226239539812275512158630816881311091521998年257573344015681527862258119269713202991999年274550646368384559463148221411214362292000年295000048000091000067958023042015400002001年324785649517393427169572623854518184122002年356067051157310255677547422708252023530單位：萬元數(shù)據(jù)表明：南寧市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展處在經(jīng)濟發(fā)展周期的上升期，經(jīng)濟指數(shù)反映的各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步增長，特別是第三產(chǎn)業(yè)、固定資產(chǎn)投資增長迅速。南寧市聚居著壯、漢、瑤、苗、侗等30多個民族，2002年，全市壯族人口有1892245人，漢族人口有1048034人，%%。2002年末。在2001年召開的全區(qū)城鎮(zhèn)化工作會議上，提出了城市化建設目標：在2005年把廣西的南寧、柳州建設成為特大城市，城市人口分別達到150萬和120萬，相當于南寧市每年的人口機械凈增長約為10萬人。 南寧市2002年人口統(tǒng)計指標名稱單位全市市區(qū)邕寧縣武鳴縣總戶數(shù)戶825387409893233982181512總?cè)丝跀?shù)人29770641403897926037647130男性人口人1547153724737486043336373女性人口人1429911679160439994310757農(nóng)業(yè)人口人1736244372225824940539079非農(nóng)業(yè)人口人12408201031672101097108051年平均人口人29613091391202922701647407自然增長率‰ 南寧市2002年各區(qū)人口統(tǒng)計指標名稱總戶數(shù)（戶）總?cè)丝冢ㄈ耍┱嫉孛娣e （平方公里）人口密度（人/平方公里）興寧區(qū)5300917020323639新城區(qū)1040403347472413947城北區(qū)1119634256512815201江南區(qū)60582196486248186永新區(qū)8029927681049875邕寧縣2339829260374725195武鳴縣1815126471303366192如圖所示，邕寧、%%；主要的五個城區(qū)中，城北區(qū)人口最多，占南寧全市人口的14%；其次是新城區(qū)，占全市總?cè)丝诘?1%；而江南區(qū)、永新區(qū)和興寧區(qū)人口數(shù)量相當，分別占全市人口的6%、9%和5%。隨著國家、廣西區(qū)、南寧市經(jīng)濟態(tài)勢的強勁發(fā)展，未來全球一體化，以及南寧市戶籍管理制度改革、加快城鎮(zhèn)化政策實施，南寧市人口增長的數(shù)量、速度在“十五”期間將急速發(fā)展，為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展帶來了巨大需求空間。2002年，南寧市城市居民人均可支配收入為8796元，比2001年增加890元，%，扣除價格因素，實際增長13%；城市居民人均消費性支出6970元，比上年增加521元，%，扣除價格因素，%。 南寧市近十年城市居民人均收支統(tǒng)計年份城市居民人均可支配收入（元）城市居民人均消費性支出（元）199014541360199116591667199221061853199330812624199445434288199555445055199659735425199759315456199865705800199968476321200074836953200179067107200287966970今年南寧市整體經(jīng)濟狀況得到快速發(fā)展的同時，居民收入也相當豐厚，13月南寧市個人所得稅入庫為9400萬元，%,意味著職工收入有大幅度的提高。而設備用品及服務、醫(yī)療保健、娛樂文教支出、%、%、%、%%、%、%、%。隨著福利分房的取消，住房消費逐步成為消費的熱點，并帶動住房裝修支出的上升。 2002年南寧市居民家庭居住情況指標名稱調(diào)查戶數(shù)（戶）家庭常住人口數(shù)（人）總計200619按居住面積分4平方米以下1446平方米31268平方米936810平方米16681012平方米25791214平方米3210214平方米以上114318按房屋產(chǎn)權分公房3095租賃私房15自有房99297部分產(chǎn)權的自有房69219其他13南寧市民收入穩(wěn)步增加，住房消費以及對居住要求的提高，為商品房項目開發(fā)提供了良好的契機與發(fā)展空間。南寧古屬百粵領地，新中國成立后，1950年設南寧（省轄市）為廣西省會，1958年廣西壯族自治區(qū)成立，南寧為自治區(qū)的首府至今。南寧市民風淳樸，觀念開放，喜歡、愿意接受新鮮事物，隨著精神文明建設活動的深入開展，社會公德、職業(yè)道德、家庭美德的大力提倡，市民的文明素質(zhì)和城市的文明程度得以不斷提高。南寧一帶的方言，