【正文】 規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。2）商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當提高首付款比例。4）對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。2003年9月25日和2004年4月25日兩次提高存款準備金率，從6%%，回籠資金2500億元。2004年9月2日《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》（中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會）《指引》發(fā)布是為了以引導商業(yè)銀行充分理解和有效識別房地產(chǎn)貸款風險，切實關(guān)注借款人的償貸能力等。《指引》在對商業(yè)銀行提出總體風險控制要求的基礎(chǔ)上，對土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款的風險管理分別提出了要求，并對銀監(jiān)會的相關(guān)風險監(jiān)管措施進行了規(guī)定，要求商業(yè)銀行建立房地產(chǎn)貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標準，明確不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理以及中介機構(gòu)的選擇?！吨敢愤€從風險管理的角度要求商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款時應(yīng)關(guān)注借款人的償還能力，將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）。中國人民銀行出臺的房地產(chǎn)金融一系列新規(guī)定旨在從金融政策層面抑制房地產(chǎn)“過熱”和“泡沫”現(xiàn)象的出現(xiàn)。物業(yè)管理政策216。房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整216。要求完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；改革住房制度，健全市場體系；發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)；改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)；加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。2004年4月26日，《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)[2004]13號）《通知》要求“水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用房項目）資本金比例由20％及以上提高到35％及以上”。上述政府出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，是針對我國房地產(chǎn)業(yè)“結(jié)構(gòu)性”的、“區(qū)域性”的“過熱”苗頭，其目的是為了房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。但從長期來看，政府鼓勵、支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展應(yīng)該是我國政府長期的政策取向。（二）項目開發(fā)經(jīng)營的宏觀經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析我國國民經(jīng)濟在經(jīng)歷了20年代初高速運行與房地產(chǎn)大范圍“泡沫”期、1997年亞洲金融風暴沖擊和國內(nèi)經(jīng)濟低谷期以后，步入健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展期。進入21世紀后，我國國民經(jīng)濟較快增長，連續(xù)幾年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度保持在8%左右。上述情況表明，當前經(jīng)濟運行的總體態(tài)勢良好，為下一階段國民經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)較快增長創(chuàng)造了有利的條件。然而，在中國加入WTO和“西部大開發(fā)”的宏觀背景下，以珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海三大經(jīng)濟圈為主要支撐的東部沿海地區(qū)引領(lǐng)全國經(jīng)濟增長，西部地區(qū)、東北老工業(yè)基地也在相關(guān)政策的推動下，經(jīng)濟出現(xiàn)集中、連片發(fā)展振興的勢頭，而作為中部地區(qū)惟一的特大城市，武漢擁有“得中獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、得天獨厚的氣象優(yōu)勢、得水獨厚的生態(tài)優(yōu)勢、得土獨厚的資源優(yōu)勢、得才獨厚的創(chuàng)新優(yōu)勢”，其擔綱中國東、西部地區(qū)資源、信息、技術(shù)交流和交換的戰(zhàn)略結(jié)點的功能卻出現(xiàn)了日趨弱化的態(tài)勢。2003年武漢市經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況2003年，盡管遭遇了非典疫情、持續(xù)高溫等不利因素的影響，武漢市經(jīng)濟仍保持了較快發(fā)展，多項主要經(jīng)濟指標創(chuàng)近年新高。投資推動經(jīng)濟增長格局更加明顯。%。武漢市經(jīng)濟目前經(jīng)濟形勢判斷就武漢市經(jīng)濟形勢而言，總體上基本正常，“不熱”也“不冷”。對當前經(jīng)濟運行的總體判斷是：國民經(jīng)濟運行健康協(xié)調(diào)，武漢市經(jīng)濟正處在短周期波動的擴張期、中周期波動的復(fù)蘇期和中長周期波動的谷底，處在一個溫和上升、逐步提速的增長平臺上，其發(fā)展?jié)摿涂臻g較大，已開始新一輪擴張。但2003年政府適度微調(diào)政策的作用將在2004年中顯現(xiàn)，消費需求明顯加速，投資和出口增勢趨緩，需求結(jié)構(gòu)更趨合理，物價漲幅在合理范圍之內(nèi)，國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性增強。政策因素仍是武漢市經(jīng)濟發(fā)展的保障十六屆三中全會和中央經(jīng)濟工作會議，明確要進一步摒棄某些限制經(jīng)濟發(fā)展的觀念，打破落后體制對經(jīng)濟發(fā)展的束縛，樹立新的全面發(fā)展觀，從而有利于改善非公有經(jīng)濟和中小企業(yè)的資金供給，刺激市場力量和非公有制經(jīng)濟積極投資，保證政治和經(jīng)濟的穩(wěn)定協(xié)調(diào)。消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級，消費需求明顯回升住房、汽車、旅游、教育、文化等消費熱點將帶動消費需求增長和消費結(jié)構(gòu)升級，并成為我國內(nèi)需穩(wěn)定增長的最大內(nèi)生動力。投資將繼續(xù)拉動武漢市經(jīng)濟增長，市場引導企業(yè)投資活力依然強勁 2004年，武漢市計劃安排全社會固定資產(chǎn)投資750億元，%。從長遠看，武漢市將成為中國中部經(jīng)濟的增長極。今年年初以來，一大批來自國內(nèi)外包括國際著名財團在內(nèi)的客商紛紛來漢考察，與武漢簽署投資和合作協(xié)議。武漢正以其“得中獨厚”的區(qū)位優(yōu)勢，加強與周邊20多個大中城市的合作，加速興建以武漢為重心的超越行政區(qū)劃和行政約束力的城市經(jīng)濟圈。（四）A區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況A區(qū)歷史與發(fā)展現(xiàn)狀A(yù)區(qū)位于武漢市主城區(qū)西北部，建國初期為了適應(yīng)本區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，在A成立了國營農(nóng)場實施圍墾造田，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)。A區(qū)因湖而名，因水而興。A區(qū)交通及配套到目前為止，A區(qū)公路主骨架基本形成，公用事業(yè)迅速發(fā)展。A經(jīng)漢口火車站7公里，距天河國際機場及武漢客運港均15公里，A交通十分便利，107國道，316國道，京珠高速公路，漢宜鐵路，漢江航道貫通全境。構(gòu)成了以開發(fā)園為中心的四通八達的立體交通網(wǎng)絡(luò)。按照這一發(fā)展定位：對工業(yè)。將充分發(fā)揮良好的區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，著力培植和引進一批現(xiàn)代物流企業(yè)，加快以武漢西客運總站、輕軌A段等為主的重點工程建設(shè)，提升物流園區(qū)功能；對生態(tài)居住區(qū)。將重點規(guī)劃建設(shè)好柏泉萬畝森林公園、B3千畝生態(tài)廣場，完善配套設(shè)施，引進大型旅游項目，建設(shè)水鄉(xiāng)旅游區(qū)。2004年上半年，A區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)呈持續(xù)增長的勢頭。2004年上半年，在傳統(tǒng)商品消費轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長的同時，新型消費持續(xù)升溫，住房、電信、教育等消費需求旺盛。（五）武漢市房地產(chǎn)市場分析武漢市為華中腹地最大的交通、貿(mào)易、金融、科技中心城市，是我國最大而典型的內(nèi)陸城市。2003年房地產(chǎn)市場運行特點1）房地產(chǎn)開發(fā)投資對武漢市國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展起到較強的支撐和拉動作用?？v觀全年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，政策的拉動效應(yīng)明顯。2003年，在反映房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況的主要指標中，%，%； M2，；，%%；，%。圖2－2 1999年～2003年武漢市房地產(chǎn)竣工面積和商品房銷售面積對比圖3）住宅銷售價格在穩(wěn)步上揚由于受建材價格的上漲和住宅建設(shè)科技含量的提高等因素的影響，使住宅建設(shè)成本逐步提高，使我市住宅價格保持上揚趨勢，增幅在12%左右（圖2－3），略高于今年9%的武漢市人均可支配收入的增幅，與我市年均12%的經(jīng)濟發(fā)展速度是基本相適應(yīng)的。 圖2－3 2002年～2003年武漢市住宅價格指數(shù)圖4）房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高2003年武漢市房地產(chǎn)項目，從規(guī)劃水平、園林設(shè)計、戶型創(chuàng)意都體現(xiàn)出非常高的水平，這主要得益于行業(yè)競爭所帶來的發(fā)展，每個開發(fā)公司仔細研究市場，高度重視項目品質(zhì)和細節(jié)，日益滿足居民消費品位提高帶來的新的購房需求。5）政策扶持和監(jiān)管力度不斷加大圍繞啟動居民住房消費和市場發(fā)展的需要，國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)政策體系不斷完善，政府對市場調(diào)控和監(jiān)管的力度不斷加大。6）外地企業(yè)繼續(xù)看好武漢房地產(chǎn)市場2003年，有62家外地企業(yè)來武漢投資房地產(chǎn)。這些企業(yè)擁有雄厚的實力，較高的水平、先進的理念，具有多年的開發(fā)經(jīng)驗，在具體操作環(huán)節(jié)上（如項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、戶型設(shè)計、景觀設(shè)計乃至項目營銷等）各具特點，為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)注入了新的理念、帶來了新的活力。,%。2）住宅供應(yīng)呈多元化和精品化今年以來，武漢市商品住房除在戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)上越來越面向消費市場外,品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等也日益成為重要品質(zhì)指標。3）房地產(chǎn)銷售價格總體上仍呈逐步上升狀態(tài)上半年武漢市商品房銷售價格漲幅進一步加大，與上年同期比，%，平均價格達到每平方米 2406元。商品房銷售主流仍是居民消費，并未出現(xiàn)成規(guī)模的樓盤熱炒熱賣現(xiàn)象。圖2－4 武漢市主城區(qū)一般住宅平均價格走勢圖4）房地產(chǎn)開發(fā)大盤項目不斷涌現(xiàn)上半年，武漢市施工項目中，單個項目施工面積超過10萬平方米的樓盤45個，%；單個項目施工面積超過5萬平方米的樓盤136個，%。這些都表明,在房地產(chǎn)開發(fā)市場日趨規(guī)范、競爭日趨激烈和市場需求拉動的情況下，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力克服國家宏觀調(diào)控帶來的影響，經(jīng)營狀況明顯好轉(zhuǎn)，整體實力明顯增強，競爭能力明顯提高。在這些措施的綜合作用下，宏觀調(diào)控已經(jīng)取得初步成效；隨著各項調(diào)控措施逐步發(fā)揮作用，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控效果還將進一步顯現(xiàn)。武漢市房地產(chǎn)市場上半年的各項數(shù)據(jù)表明武漢房地產(chǎn)市場在本輪宏觀調(diào)控中保持了穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，宏觀調(diào)控已經(jīng)對武漢房地產(chǎn)產(chǎn)生了明顯的積極影響，在未來的時間里，武漢房地產(chǎn)市場仍將保持穩(wěn)步健康的發(fā)展趨勢。雖然國家出臺了一系列宏觀調(diào)控的措施，但是應(yīng)該看到，國家宏觀調(diào)控政策并非想刻意打壓房地產(chǎn)業(yè)，目的也是為了保持房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展。2）房地產(chǎn)開發(fā)還有進一步發(fā)展的潛力武漢作為華中地區(qū)特大中心城市，城市規(guī)模大，而經(jīng)濟、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對緩慢，與同類大中城市相比還存在一定的差距，因而房地產(chǎn)開發(fā)潛力大，發(fā)展空間也大。4）商品住宅價格將穩(wěn)步上揚由于武漢市土地儲備制度建立較晚，土地供應(yīng)價格較低，導致全市商品房價格明顯偏低，在19個副省級城市中位于倒數(shù)第五位。自武漢市土地供應(yīng)實行招標、掛牌、拍賣以來，土地供應(yīng)價格逐步上揚，加上拆遷安置成本增高、建材價格、住宅品質(zhì)的提升等帶來成本增大等因素的影響，以及住房消費需求的拉動，武漢市商品住宅價格將在一個較長的時期內(nèi)保持上揚的趨勢。但從目前房地產(chǎn)價格變化情況看，2004年下半年房地產(chǎn)價格上漲幅度不大。信貸收緊后，自有資金不足、缺乏實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將很難獲得銀行信貸支持，少數(shù)開發(fā)企業(yè)將因資本金不足而不能如期開工建設(shè)。這些將進一步加快我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐，有利于開發(fā)企業(yè)降低投資風險，理性投資，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。D片區(qū)D片區(qū)主要物業(yè)基本情況如下表。浪晴嶼武漢海景置業(yè)發(fā)展有限公司50000 3祥泰家園武漢祥泰房地產(chǎn)有限公司17136 m2 %4鑫?；ǔ俏錆h東鑫集團物業(yè)發(fā)展公司300畝2萬5富麗雅花園武漢躋巍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司142畝15萬40%6山水星辰武漢眾合置業(yè)有限公司153畝133577 50%7嘉禾園武漢海興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司240畝20萬40%分析與結(jié)論：D板塊的樓盤，從整體上來說，具有以下的特點：1）價格在漢口地區(qū)來講比較低，因此它吸引了D及硚口部分居民的中低收入水平的需求。戶型設(shè)計不合理的居多，多為大戶型，空間浪費較大。內(nèi)部配套設(shè)施還不夠完善，嘉禾園、富麗雅花園有泳池和幼兒園，但水平不高。物業(yè)管理還停留在市內(nèi)五年前的水平。多為本地民營開發(fā)商，實力有限，主要依靠預(yù)售款來滾動開發(fā)，所每期開發(fā)量在500030000M2之間，且開發(fā)周期較長。這個板塊中的在售樓盤，D本地居民消化了其中的30%，外地來D經(jīng)商或打工的人占據(jù)了其中的15～20%，來自硚口古田及市內(nèi)交通方便的人在其中所占的份額最大，有50%。表2－2 B片區(qū)物業(yè)基本信息序號名稱開發(fā)商占地面積建筑面積容積率綠化率1常青花園武漢新世界康居發(fā)展有限公司4000多畝360多萬m235%2萬科四季花城武漢萬科房地產(chǎn)有限公司2000多畝110萬m23碧海花園武漢宏宇實業(yè)有限公司武漢玉龍置業(yè)有限公司800畝40000 m256%4高爾夫城市花園武漢高爾夫城市花園房地產(chǎn)有限公司38萬m260萬m242%5汀香水榭武漢美好愿景房地產(chǎn)有限公司40%6奧林匹克花園武漢美好愿景房地產(chǎn)有限公司539畝23萬m244%7黃金海岸湖北匯豐置業(yè)有限公司300畝8萬多m28戀湖家園武漢深江物業(yè)發(fā)展有限公司450畝32萬m250%9麗景灣耀江神馬實業(yè)（武漢）有限公司558畝43萬40%分析與結(jié)論：在B板塊中開發(fā)的樓盤，從整體上來說，基本具有以下特征：1）八仙過海，各顯神通B的開發(fā)主體以國內(nèi)龍頭房地產(chǎn)企業(yè)和外資力量為主，各自借助項目所在區(qū)域的可借資源，如戀湖家園借助的是水資源，高爾夫城市花園借助高爾夫球場資源，麗景灣借助賽馬場資源等。2）物業(yè)類型、價格檔次全方位覆蓋目前B板塊內(nèi)建筑形式多樣化，有別墅、聯(lián)排別墅、疊加復(fù)式、多層、小高層，產(chǎn)品齊全，價格的覆蓋面極廣，從20006000元/平方米不等。這個價位與武漢市內(nèi)，尤其是漢口的住宅價格相比而言還是比較低的，與目前武漢地區(qū)的消費層次是比較適應(yīng)的。5）目標顧客群基本相同B板塊內(nèi)項目的目標顧客群體基本都是武漢市內(nèi)的高收入階層，沒有重視D的需求潛力，這也使得D消費人群對B并不看重。2）在B板塊內(nèi)，因為劣勢都基本相同，因此開發(fā)商對配套及交通這兩點不足并沒有花心思。3）提高樓盤的性價比，是取勝的關(guān)鍵。5）廣告及宣傳非常重要。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機會點的實質(zhì)