【正文】 ................................................................................................48第 13 章 社會(huì)評(píng)價(jià) ................................................................................................................................49. 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 ........................................................................................................49. 風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................................................50. 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ........................................................................................................................51第 14 章 研究結(jié)論與建議 ....................................................................................................................52. 可行性研究結(jié)論 ....................................................................................................................52. 建議 ........................................................................................................................................523第 1 章 總 論. 項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目名稱(chēng)：湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目承辦單位概況單位名稱(chēng)：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國(guó)自然人獨(dú)資)注冊(cè)資金：港幣 2,000 萬(wàn)元單位住所：衡陽(yáng)市珠暉區(qū)沿江路 29 號(hào)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售法定代表人：吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965 年 9 月 30 日生于湖南?，F(xiàn)年 43 歲，自 2022年 3 月在加拿大定居，1986 年 7 月畢業(yè)于長(zhǎng)沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986 年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任職；1989 年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作；1990 年調(diào)任廣州市花都開(kāi)發(fā)區(qū)任副主任；1992 年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽(yáng)光倚翠閣、陽(yáng)光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家稱(chēng)號(hào)。2022 年 4 月 12 日創(chuàng)建衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。為提高衡陽(yáng)人民的生活質(zhì)量、提升衡陽(yáng)的城市品位貢獻(xiàn)力量。公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于 1990 年開(kāi)始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊(cè)成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，十五年間先后開(kāi)發(fā)了總建筑面積 60 余萬(wàn)平方米的中、高檔住宅，總開(kāi)發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長(zhǎng)吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱(chēng)該公司“實(shí)力較雄厚，開(kāi)發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)” 。通過(guò)考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司具有實(shí)力，具備項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2022]15 號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 》 ；（3） 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 》 ；（4） 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 ；（5） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 。5項(xiàng)目提出的理由① 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。衡陽(yáng)房地產(chǎn)占 GDP 的比重還將快速上升，對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng) 2022 年達(dá)到人均建筑面積 35 平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。衡陽(yáng)作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長(zhǎng)株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽(yáng)市委市政府提出要突出衡陽(yáng)城市形象建筑，提高衡陽(yáng)城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。目前，衡陽(yáng)市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與6房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。同時(shí)，隨著衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽(yáng)城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。③ 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó) GDP 每增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供 80 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。預(yù)期目標(biāo)湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目擬在占地面積 20, 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,總建筑面積為 65, 平方米的3 棟(13 號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米，12 層商鋪面積 平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積 10,842 平方米） 。為了加快招商引資力度，加快衡陽(yáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把衡陽(yáng)建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目。“在湘江東岸南段堤咱東廂可開(kāi)發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加 20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開(kāi)發(fā)用地，由市規(guī)劃、國(guó)土資源等部門(mén)經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開(kāi)發(fā)” 。 “已改制企業(yè)原則上按改制拍賣(mài)價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠） 、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開(kāi)發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開(kāi)發(fā)。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等方面均遵照國(guó)家及衡陽(yáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷(xiāo)售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。9第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究. 投資環(huán)境分析國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2022 年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長(zhǎng) %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)投資 51,020 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長(zhǎng) %。商品房竣工面積 58,236 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2022 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2022 年 12 月 8 日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12 月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，繼 2022 年經(jīng)來(lái)，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管?chē)?yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素2022 年，衡陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元，增長(zhǎng) %。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值12287 元，比 2022 年增長(zhǎng) %，翻了一番。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2022 年二產(chǎn)業(yè)占GDP 的比重達(dá)到 %，比 2022 年上升 個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見(jiàn)圖 2。年末就業(yè)勞動(dòng)力 萬(wàn)人，新增就業(yè)人員 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬(wàn)人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬(wàn)人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升 個(gè)百分點(diǎn)，其中,服務(wù)價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。食品類(lèi)價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類(lèi)安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率為 ，道路交通萬(wàn)車(chē)死亡率 ；煤炭百萬(wàn)噸事故死亡率 ；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬(wàn)從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 ，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。年末全市戶籍人口 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %；鄉(xiāng)村人口 萬(wàn)人，下降 %。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長(zhǎng) %；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)%。城市居民人均生活消費(fèi) 7608 元，比上年增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民消費(fèi)3554 元，增長(zhǎng) %，實(shí)際增長(zhǎng) %。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù) 萬(wàn)人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人，其中職工數(shù) 人，離退休人員 萬(wàn)人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位 155 家，參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù) 萬(wàn)人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá) 人，新增 萬(wàn)人，其中職工 萬(wàn)人，離退休人員 萬(wàn)人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有 萬(wàn)人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人，基本做到應(yīng)保盡保。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽(yáng)市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷(xiāo)售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元/平方米左右。峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。② 華新開(kāi)發(fā)區(qū)板快12華新開(kāi)發(fā)區(qū)位于衡陽(yáng)市西部，是衡陽(yáng)市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽(yáng)市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。樓盤(pán)在同等檔次的情況下，銷(xiāo)售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。主要特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤(pán)少，先天條件不足，推出樓盤(pán)一般中低檔次，主要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤(pán)，價(jià)格相對(duì)比較低。主要特征：早期樓盤(pán)少，檔次低，規(guī)模少，樓盤(pán)素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，但沿江的樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽(yáng)的豪宅地標(biāo)。2022 年開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說(shuō)是華新開(kāi)發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而 2022 年將這種熱潮推向了頂峰。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額（億元） 增長(zhǎng)幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。衡陽(yáng)房地產(chǎn)供求分析1）供給分析 01002003004005002022 2022 2022 2022商 品 房 施 工 面 積 (萬(wàn) 平 方 米 ) 其 中 新 開(kāi) 工 面 積 (萬(wàn) 平 方 米 )14年 份 2022 2022 2022 2022商品房施工面積（萬(wàn)平方米） 其中新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米） 新開(kāi)工面積增幅 % % % %2022 年，不管是施工總面積和新開(kāi)工面積都增加了 100 萬(wàn)平方米以上，尤其是新開(kāi)工面積增幅達(dá) %,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2022 年可以算是一個(gè)不折不扣的衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年。衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：綜上所述，我們可以對(duì)近幾年衡陽(yáng)房地產(chǎn)