【正文】 估算與資金籌措 ............................................................................................................45. 投資估 算 ................................................................................................................................45. 資金籌措 ................................................................................................................................45第 12 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................................................................................................47. 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) ........................................................................................................................47. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 ....................................................................................................47. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................................................................................................47. 不確定性分析 ........................................................................................................................48第 13 章 社會(huì)評(píng)價(jià) ................................................................................................................................49. 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 ........................................................................................................49. 風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................................................50. 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ........................................................................................................................51第 14 章 研究結(jié)論與建議 ....................................................................................................................52. 可行性研究結(jié)論 ....................................................................................................................52. 建議 ........................................................................................................................................523第 1 章 總 論. 項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目承辦單位概況單位名稱：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國(guó)自然人獨(dú)資)注冊(cè)資金：港幣 2,000 萬(wàn)元單位住所：衡陽(yáng)市珠暉區(qū)沿江路 29 號(hào)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售法定代表人：吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965 年 9 月 30 日生于湖南?，F(xiàn)年 43 歲，自 2022年 3 月在加拿大定居，1986 年 7 月畢業(yè)于長(zhǎng)沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986 年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任職；1989 年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作；1990 年調(diào)任廣州市花都開(kāi)發(fā)區(qū)任副主任；1992 年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽(yáng)光倚翠閣、陽(yáng)光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家稱號(hào)。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2022 年 4 月 12 日創(chuàng)建衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。在衡陽(yáng)興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)——湘江明珠。為提高衡陽(yáng)人民的生活質(zhì)量、提升衡陽(yáng)的城市品位貢獻(xiàn)力量。建設(shè)單位簡(jiǎn)介：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由衡陽(yáng)市政府在 2022 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過(guò)來(lái)的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽(yáng)市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售為一體的綜合性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷(xiāo)售部等，現(xiàn)有職員 26 人，其中高級(jí)職稱 1 人，中級(jí)職稱 74人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，年開(kāi)發(fā)能力為 50 萬(wàn)多平方米。公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于 1990 年開(kāi)始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊(cè)成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，十五年間先后開(kāi)發(fā)了總建筑面積 60 余萬(wàn)平方米的中、高檔住宅，總開(kāi)發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長(zhǎng)吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家”榮譽(yù)稱號(hào)，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實(shí)力較雄厚，開(kāi)發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)” 。2022 年 3 月，由衡陽(yáng)市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行 5 人親赴廣東對(duì)湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行了為期 3 天的考察并參觀了其開(kāi)發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽(yáng)光花園等四個(gè)樓盤(pán)。通過(guò)考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司具有實(shí)力，具備項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為 238 畝，按每畝 70 萬(wàn)元估價(jià)（已完成征地拆遷）近 億，另外風(fēng)光帶建設(shè)投資 7521 萬(wàn)元?？尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2022]15 號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 》 ；（3） 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 》 ；（4） 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 ；（5） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 。編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)湘水明珠居住小區(qū)一期( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。5項(xiàng)目提出的理由① 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約—2 個(gè)百分點(diǎn)。衡陽(yáng)房地產(chǎn)占 GDP 的比重還將快速上升，對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2022 年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 22 平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 15%，城市化水平將提高到 36%左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng) 2022 年達(dá)到人均建筑面積 35 平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。② 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2022 年 12 月 24 日，在湖南省各民主黨派省委、無(wú)黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。衡陽(yáng)作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長(zhǎng)株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽(yáng)市委市政府提出要突出衡陽(yáng)城市形象建筑，提高衡陽(yáng)城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè) 2022 年規(guī)劃，未來(lái) 10 年內(nèi)湖南省將斥資 3327 億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到 平方米。目前，衡陽(yáng)市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與6房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善衡陽(yáng)市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽(yáng)市政府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽(yáng)城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。③ 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó) GDP 每增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供 80 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為衡陽(yáng)市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加衡陽(yáng)市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車(chē)站不到 500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。預(yù)期目標(biāo)湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目擬在占地面積 20, 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,總建筑面積為 65, 平方米的3 棟(13 號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米，12 層商鋪面積 平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積 10,842 平方米） 。7主要建設(shè)條件湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開(kāi)發(fā)兩部門(mén)進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽(yáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把衡陽(yáng)建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國(guó) 2022 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，并成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書(shū)記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書(shū)記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目?？紤]到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[2022]20 號(hào)文， “關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開(kāi)發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加 20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開(kāi)發(fā)用地，由市規(guī)劃、國(guó)土資