【正文】 的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策對(duì)刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重大的、根本性的推動(dòng)作用。在全國(guó)19個(gè)副省級(jí)以上城市中，改革開(kāi)放之初綜合經(jīng)濟(jì)在全國(guó)排名第4的武漢，到2003年下滑到第11位，落在了青島和寧波之后。其理由是：武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)性減小，穩(wěn)定性增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)現(xiàn)了多年來(lái)期盼的速度和效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，先行和滯后指標(biāo)未明確顯示經(jīng)濟(jì)“過(guò)熱”信號(hào)。216。借助新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)遇，以九省通衢的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，武漢將進(jìn)入打造新的中部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極、重塑輝煌的必由之路。市中環(huán)線、外環(huán)線、輕軌一號(hào)、地鐵線、十余條公交線與中心城區(qū)連成網(wǎng)絡(luò)；區(qū)內(nèi)，以金山大道，惠安大道形成了縱橫交錯(cuò)的交通體系。A區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)近年來(lái)，A區(qū)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)的發(fā)展，國(guó)民生產(chǎn)總值每年以兩位數(shù)的速度遞增，財(cái)政收入連續(xù)四年均增加1億元，被武漢市列為三大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資再創(chuàng)新高，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯2003年，%，增幅為近幾年之最（見(jiàn)圖2－1）。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，住房消費(fèi)市場(chǎng)更加活躍，我市商品住宅價(jià)格將在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)保持上揚(yáng)的趨勢(shì)。2004年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷售仍呈高速度增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)2004年上半年，在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下，武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)指標(biāo)均有不同程度的增長(zhǎng)，供需基本平衡，消費(fèi)市場(chǎng)保持活躍。但根據(jù)武漢晨報(bào)樓市《價(jià)格系統(tǒng)》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（圖2－4）表明，今年上半年后期，住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)明顯趨緩。1）中央與省市政府將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更加良好的環(huán)境2004年6月17日，省政府下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，明確指出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展是當(dāng)前全省經(jīng)濟(jì)工作中的重要內(nèi)容。從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)武漢市房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)穩(wěn)步上揚(yáng)。表2－1 D片區(qū)物業(yè)基本信息序號(hào)名稱開(kāi)發(fā)商占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率1海景大廈武漢海景置業(yè)發(fā)展有限公司125000 較小2海景3）開(kāi)發(fā)商實(shí)力較弱。3）價(jià)格適中、符合漢口需求B地區(qū)多層住宅均價(jià)在2100～3500元/M2之間，聯(lián)排別墅單價(jià)3600～5600元/M2左右；獨(dú)立別墅價(jià)格差較大，從80萬(wàn)/套到500萬(wàn)/套不等。4）一定要做出自己的特色。人們?cè)谛睦砩辖邮茉摰囟蔚奈飿I(yè)尚需在配套、物業(yè)品質(zhì)、品位、環(huán)境、服務(wù)等方面給予足夠的支撐。因此，為應(yīng)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)而使本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)處于被動(dòng)局面的主要對(duì)策是：高度重視產(chǎn)品策劃環(huán)節(jié)，務(wù)必追求新意特色，適合目標(biāo)顧客群的住宅消費(fèi)偏好。同時(shí)，也要總結(jié)發(fā)展商及其他開(kāi)發(fā)商的成功經(jīng)驗(yàn)，務(wù)求將項(xiàng)目規(guī)劃好。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目建設(shè)要求要達(dá)到國(guó)家優(yōu)質(zhì)水平。沿環(huán)湖公路以西為一期，約占地200畝，物業(yè)形態(tài)為多層住宅小區(qū)；環(huán)湖公路以東為二期，約占地300畝，為聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房；一期以西為三期，約占地260畝，為多層、小高層住宅小區(qū)；二期以東，即臥龍島東端，約占地300畝，為獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅。（一）項(xiàng)目目標(biāo)顧客群定位通過(guò)調(diào)研，目標(biāo)顧客群體鎖定在：…漢口的“財(cái)智階層”、新貴富裕階層…文化水平高，學(xué)歷大多為大學(xué)本科或以上…個(gè)人月收入大于4000…見(jiàn)多識(shí)廣，對(duì)樓盤(pán)的品質(zhì)及品味十分在意…人生的格言為：追求財(cái)富、創(chuàng)造財(cái)富、享受財(cái)富（二）項(xiàng)目產(chǎn)品定位在總體上，多層、小高層住宅定位于中偏高檔，別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房定位于高檔，以適合供應(yīng)項(xiàng)目供需圈內(nèi)目標(biāo)顧客群的有效需求。教育配套設(shè)施216。建筑類型216。建議分四期開(kāi)發(fā)，每一期針對(duì)某一固定的核心顧客群體。廢棄物處置地不明確或無(wú)規(guī)劃亂丟亂放，將影響土地利用、河流流暢、破壞自然、生態(tài)環(huán)境、影響城市的建設(shè)和整潔。七 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度（一）項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)總用地面積：1060畝總建筑面積：容積率（綜合）：表7－1 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)容積率表分期物業(yè)類型占地面積（畝）比例容積率一期多層200二期別墅及聯(lián)排300三期多層，小高層260四期別墅及聯(lián)排，復(fù)式300公建面積：建筑密度：24%道路及停車：22%綠化面積：54%（二）建設(shè)周期根據(jù)同類項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)周期和本項(xiàng)目實(shí)際工期需要，以及對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、銷售周期的預(yù)測(cè)，項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)周期確定為7年，其中建設(shè)期6年。并相應(yīng)制定各單項(xiàng)更為詳盡的施工組織計(jì)劃以保證項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排的實(shí)現(xiàn)。詳見(jiàn)《基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表》。本項(xiàng)目不考慮流動(dòng)資金。資金來(lái)源主要有自有資金，項(xiàng)目預(yù)售資金（銷售收入轉(zhuǎn)用于建設(shè)投資）。還款期內(nèi)的利息作為財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的總成本當(dāng)中。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)對(duì)應(yīng)年份的預(yù)售和現(xiàn)房銷售收入的預(yù)測(cè)值遠(yuǎn)高于作為項(xiàng)目自籌資金的來(lái)源部分，使自籌資金來(lái)源的可靠性進(jìn)一步提高。十 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇財(cái)務(wù)價(jià)格項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)未來(lái)的償債收入和建設(shè)投資進(jìn)行分析時(shí)所采用的價(jià)格是預(yù)測(cè)價(jià)格。項(xiàng)目整個(gè)銷售期需要7年時(shí)間。（四）盈利能力分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1）全部投資內(nèi)部收益率項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%。動(dòng)態(tài)投資回收期為：。（六）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目不僅財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，而且內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，可見(jiàn)在財(cái)務(wù)上是可行的。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法采用簡(jiǎn)單估計(jì)法。風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制是對(duì)可控制的風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性和減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度論證擬采取控制風(fēng)險(xiǎn)措施的可行性與合理性。自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也需要納入項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系。（二）建議對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)：宜迅速解決余下部分土地使用權(quán)問(wèn)題。以增強(qiáng)承辦方自身在特大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。臨環(huán)湖公路的一期、三期項(xiàng)目的綠化和主題景觀應(yīng)先期建成，先樹(shù)形象后賣(mài)樓。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，可行的。這種方式適用于已知有風(fēng)險(xiǎn)存在，但可獲高利回報(bào)甘愿冒險(xiǎn)的項(xiàng)目，或者風(fēng)險(xiǎn)損失較小，可以自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的項(xiàng)目。如不使用高位定價(jià)策略，一旦價(jià)格下樓梯，會(huì)造成項(xiàng)目整體滯銷，形成死盤(pán)。災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性很大，一旦發(fā)生將產(chǎn)生災(zāi)難性后果，項(xiàng)目無(wú)法承受。10%，詳見(jiàn)《敏感性分析計(jì)算表》。投資回收期靜態(tài)投資回收期為：。（三）項(xiàng)目利潤(rùn)估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表項(xiàng)目利潤(rùn)估算詳見(jiàn)《利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表》。財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定根據(jù)國(guó)家此類項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和同類項(xiàng)目的情況，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定為8%。融資結(jié)構(gòu)合理融資成本分析和利用債券、招股、商業(yè)貸款等相比，本項(xiàng)目使用的銀行資金因當(dāng)前的利率水平不高，借款期限較短，需由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的利息總額占比較低，資金成本率要明顯的低于項(xiàng)目的收益率水平。但只可作為應(yīng)對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的措施，且比例不可偏大。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)逐年足額付息，視還款資金來(lái)源情況按最大還款能力償還貸款本金。注冊(cè)資本3000萬(wàn)元。（二）項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為：。詳見(jiàn)《建筑安裝工程費(fèi)估算表》。項(xiàng)目二、三、四期的部分工作可以在第一期建設(shè)階段完成。施工中遇到有毒有害廢棄物應(yīng)暫時(shí)停止施工并及時(shí)與地方環(huán)保、衛(wèi)生部門(mén)聯(lián)系，經(jīng)他們采取措施處理后才能繼續(xù)施工。3）廢棄物的影響施工期間將產(chǎn)生許多廢棄物，這些廢棄物在運(yùn)輸、處置過(guò)程中都可能對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響。尤其是在設(shè)計(jì)過(guò)程中運(yùn)用價(jià)值工程分析，用最少的成本獲得產(chǎn)品必要功能，發(fā)揮其最佳的市場(chǎng)價(jià)值，這對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成敗與否往往會(huì)起到關(guān)鍵性的幫助。如何才能做到這一點(diǎn)呢？首先應(yīng)該從需求市場(chǎng)研究入手，抓住目標(biāo)顧客群體的生理、心理需求，以人為本；其次就是要從供給市場(chǎng)研究入手，抓住目前市場(chǎng)的空白及不足，填其空白，補(bǔ)其不足。216。整個(gè)項(xiàng)目還要求設(shè)計(jì)有大型會(huì)所、體育康樂(lè)設(shè)施、各種文化教育設(shè)施、日常生活配套設(shè)施等公建設(shè)施。社區(qū)人性化營(yíng)造區(qū)內(nèi)溫馨、舒適的生活氣氛。戶型合理化不論是多層及小高層住宅，還是別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房等設(shè)計(jì)的戶型要求是合理、實(shí)用的。三 項(xiàng)目建設(shè)方案（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)本項(xiàng)目占地1060畝，總建筑面積71萬(wàn)多平方米，項(xiàng)目的建設(shè)將成為B邊的大規(guī)模居住區(qū)。在一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都有不確定性形成的風(fēng)險(xiǎn)。2）環(huán)境優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于B岸邊，周邊有山林、有水，自然環(huán)境優(yōu)美。但作為不同板塊的競(jìng)爭(zhēng)，就應(yīng)該花氣力在配套及交通上，這樣才能突出優(yōu)勢(shì)。如果沒(méi)有明顯的自然資源可以借助，就打造一份與眾不同，如奧林匹克花園的超大型室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)無(wú)新意，更談不上景觀設(shè)計(jì)，營(yíng)造良好的景觀環(huán)境了。（六）項(xiàng)目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析A區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在D和B兩個(gè)地區(qū)。這一現(xiàn)狀與武漢市特大城市的地位極不相稱，也表明武漢市商品住宅價(jià)格上升空間較大。從上半年數(shù)據(jù)看，全國(guó)房地產(chǎn)投資仍保持快速增長(zhǎng)，增速過(guò)猛勢(shì)頭得到初步遏制；銷售增速繼續(xù)快于竣工，但有所回落；房地產(chǎn)貸款得到有效控制，資金來(lái)源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整；房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。從商品房銷售價(jià)格指數(shù)變化情況看，基本呈平穩(wěn)上漲趨勢(shì)；從商品房銷售價(jià)格結(jié)構(gòu)看， %；4000～3000元的占24%；3000～%；2000～ %；%；可見(jiàn)，武漢市商品房銷售價(jià)格的主體在30002000元。在外地來(lái)漢投資的企業(yè)中，有一批是全國(guó)知名品牌企業(yè)，如大連萬(wàn)達(dá)、深圳金地、上海復(fù)地、保利集團(tuán)、龍騰置業(yè)、大華集團(tuán)等等，這些外地企業(yè)的到來(lái)，加劇了武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)一步加快了市場(chǎng)調(diào)整組合的進(jìn)程，推動(dòng)了市場(chǎng)的發(fā)展。從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，2003年，武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)出歷史新高，增幅也大大超過(guò)往年，不僅建設(shè)規(guī)模逐步放大，而且商品房銷售市場(chǎng)也持續(xù)火暴，%，繼續(xù)保持供銷兩旺的良好局面（圖2－2），市場(chǎng)供求平衡，互動(dòng)效應(yīng)明顯。 “內(nèi)陸大城市”使之既無(wú)改革開(kāi)放初期沿海城市的中央優(yōu)惠政策，又無(wú)西部大開(kāi)發(fā)中西部城市享受的中央政策扶持，因而，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對(duì)較慢，居民收入水平相對(duì)較低，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也隨之速度較慢，投資增長(zhǎng)速度低于全國(guó)水平，周期性波動(dòng)存在而又不是很明顯。將利用好B、徑河地區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)一批知名的房地產(chǎn)企業(yè)，高品位、高規(guī)格地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，形成具有A特色的最佳人居環(huán)境，推進(jìn)城市化進(jìn)程；對(duì)發(fā)展旅游業(yè)。A區(qū)道路交通、環(huán)境、市政配套、城市功能開(kāi)始從城關(guān)鎮(zhèn)向衛(wèi)星城升級(jí)換代。同時(shí)，地處中部的各個(gè)省市，也相繼制定出臺(tái)了與武漢的合作與交流計(jì)劃。216。%。（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析上世紀(jì)90年代以來(lái)武漢市在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)地位中的變化1992年到1998年，作為一個(gè)擁有近800萬(wàn)人口的大城市，武漢經(jīng)濟(jì)曾連續(xù)7年年均遞增16%，一度被稱為上世紀(jì)90年代中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“武漢現(xiàn)象”。房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整將繼續(xù)推進(jìn)住宅業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)熱點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。2003年8月12日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）《通知》指出 “房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)” 。著重規(guī)范商業(yè)銀行如何有效管控房地產(chǎn)貸款，包括管控開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的手段和方法，提供和介紹最佳做法。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年。將在總體上增大房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)禁以科技、教育、觀光農(nóng)業(yè)和生態(tài)建設(shè)等名義取得享受產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；216。所以，對(duì)一個(gè)大型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，政策層面分析處于首要地位。以增強(qiáng)承辦方自身在特大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。項(xiàng)目實(shí)施建議對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)：1）宜迅速解決余下部分土地使用權(quán)問(wèn)題。（四）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究范圍項(xiàng)目開(kāi)發(fā)市場(chǎng)環(huán)境分析；項(xiàng)目建設(shè)初步方案；項(xiàng)目定位；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式；項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)；項(xiàng)目投資估算與資金安排；項(xiàng)目融資方案；項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。2）土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)按合同約定開(kāi)始支付，已取得部分土地使用權(quán)證，宗地拆遷工作已經(jīng)進(jìn)行。項(xiàng)目土地現(xiàn)狀項(xiàng)目占地范圍內(nèi)地面較為平坦。項(xiàng)目所在地B板塊水面面積超過(guò)2萬(wàn)畝，河流湖泊星羅棋布，自然的綠化帶層瀾疊翠，天然的水循環(huán)系統(tǒng)使湖水清澈明亮，處處綠環(huán)水抱，空氣清新自然，形成了一整套天然的生態(tài)體系。在該宗地上規(guī)劃開(kāi)發(fā)規(guī)模宏大、配套完善的居住區(qū)，對(duì)于武漢市、A區(qū)城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及承辦方自身的發(fā)展，都是十分必要和有利的?！叭收邩?lè)山，智者樂(lè)水”，古往今來(lái)，歷代居民就有倚水筑屋，臨水而居的喜好和傳統(tǒng)，并且，千百年來(lái)，歷久不衰。需要根據(jù)市場(chǎng)策劃擬定合適的項(xiàng)目名稱。伴隨著城市人口的增加和建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大以及人們對(duì)居住品質(zhì)要求的提升，越來(lái)越多的人選擇了湖泊旁邊作為自己的休養(yǎng)生息的地方。A區(qū)憑借自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)和完善的城市建設(shè)，該區(qū)域已成為“城在森林中、街在綠化中、樓在花園中、人在環(huán)境中”的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。更重要的是，擬于今年年內(nèi)動(dòng)工的武漢城市輕軌1號(hào)線二期（宗關(guān)－三店，）預(yù)計(jì)2006年建成，屆時(shí)將A區(qū)與漢口中心城區(qū)連成一個(gè)整體。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模與目標(biāo)項(xiàng)目擬規(guī)劃建成現(xiàn)代化的、具有前瞻性的高尚居住區(qū)，物業(yè)形態(tài)主要有多層及小高層住宅、別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房等。4）項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作已經(jīng)在進(jìn)行并已取得階段性成果。3）項(xiàng)目建設(shè)投資總額控制有賴于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，此方面風(fēng)險(xiǎn)較大。4）集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能按合同約定按時(shí)開(kāi)工建設(shè)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)產(chǎn)生于它所依賴的市場(chǎng)環(huán)境之中。必須嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。要加快工作進(jìn)度，在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題界定并處理完畢。對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目