【正文】 濟(jì)正處在短周期波動(dòng)的擴(kuò)張期、中周期波動(dòng)的復(fù)蘇期和中長周期波動(dòng)的谷底，處在一個(gè)溫和上升、逐步提速的增長平臺(tái)上，其發(fā)展?jié)摿涂臻g較大，已開始新一輪擴(kuò)張。%。2003年武漢市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r2003年，盡管遭遇了非典疫情、持續(xù)高溫等不利因素的影響，武漢市經(jīng)濟(jì)仍保持了較快發(fā)展，多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)近年新高。上述情況表明，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體態(tài)勢(shì)良好，為下一階段國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)較快增長創(chuàng)造了有利的條件。進(jìn)入21世紀(jì)后，我國國民經(jīng)濟(jì)較快增長，連續(xù)幾年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度保持在8%左右。但從長期來看，政府鼓勵(lì)、支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展應(yīng)該是我國政府長期的政策取向。2004年4月26日，《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國發(fā)[2004]13號(hào)）《通知》要求“水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）資本金比例由20％及以上提高到35％及以上”。房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整216。中國人民銀行出臺(tái)的房地產(chǎn)金融一系列新規(guī)定旨在從金融政策層面抑制房地產(chǎn)“過熱”和“泡沫”現(xiàn)象的出現(xiàn)?！吨敢吩趯?duì)商業(yè)銀行提出總體風(fēng)險(xiǎn)控制要求的基礎(chǔ)上，對(duì)土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理分別提出了要求，并對(duì)銀監(jiān)會(huì)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管措施進(jìn)行了規(guī)定，要求商業(yè)銀行建立房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)政策及其不同類型貸款的操作審核標(biāo)準(zhǔn)，明確不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險(xiǎn)控制、貸后管理以及中介機(jī)構(gòu)的選擇。2003年9月25日和2004年4月25日兩次提高存款準(zhǔn)備金率，從6%%，回籠資金2500億元。對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對(duì)購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。土地供給政策的調(diào)整：大大規(guī)范了政府和開發(fā)企業(yè)在土地一級(jí)市場的行為；使資本實(shí)力雄厚的開發(fā)商處于市場極為有利的地位；促使城市土地價(jià)格上漲。要加快工作進(jìn)度，在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。必須嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。我國房地產(chǎn)市場依然是政府政策主導(dǎo)型市場，尚未達(dá)到市場機(jī)制起主導(dǎo)作用的市場。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)產(chǎn)生于它所依賴的市場環(huán)境之中。8）項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段要注意邀請(qǐng)既有實(shí)力又能切實(shí)認(rèn)真地投入的合作伙伴。4）集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能按合同約定按時(shí)開工建設(shè)。6）存在較強(qiáng)的市場競爭壓力，項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢(shì)和競爭力還需要多方面的培育。3）項(xiàng)目建設(shè)投資總額控制有賴于項(xiàng)目實(shí)施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，此方面風(fēng)險(xiǎn)較大。表1－2 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)量備 注一主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù)1項(xiàng)目投入總資金萬元 　2建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）萬元 　　其中：自有資金萬元 　3建設(shè)期利息萬元 　4銷售收入萬元 　5銷售稅金萬元 　6銷售利潤萬元 　7所得稅萬元 　8稅后利潤萬元 　二主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)　　　1項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%　%基準(zhǔn)收益率Ic=8%2稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%　%基準(zhǔn)收益率Ic=8%3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元　4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元　5動(dòng)態(tài)投資回收期（稅后）年　6動(dòng)態(tài)投資回收期（稅前）年　7投資利潤率　%　8投資利稅率　%?。ㄈ╉?xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（2006年）；建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo)[2000]205號(hào)）；國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（計(jì)辦投資[2002]15號(hào)）；武漢市城市總體規(guī)劃(19962020年)；武漢市及A區(qū)2002002003年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；項(xiàng)目開發(fā)用地協(xié)議書；武漢市及A區(qū)以及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘查資料。4）項(xiàng)目市場調(diào)查工作已經(jīng)在進(jìn)行并已取得階段性成果。表1－1 項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)量一規(guī)劃用地面積M2二總建筑面積M2 其中： 1多層、小高層、高層住宅M22別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房M23公建面積M2 三道路及停車場　%四建筑密度　%五容積率　 六綠化率　%項(xiàng)目主要建設(shè)條件1）已簽訂“項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議書”（2001年12月）。項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模與目標(biāo)項(xiàng)目擬規(guī)劃建成現(xiàn)代化的、具有前瞻性的高尚居住區(qū)，物業(yè)形態(tài)主要有多層及小高層住宅、別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房等。項(xiàng)目所處的地理區(qū)位詳見《項(xiàng)目區(qū)位圖》（圖1－1）。更重要的是，擬于今年年內(nèi)動(dòng)工的武漢城市輕軌1號(hào)線二期（宗關(guān)－三店，）預(yù)計(jì)2006年建成，屆時(shí)將A區(qū)與漢口中心城區(qū)連成一個(gè)整體。項(xiàng)目周邊擁有優(yōu)美自然景觀，且周邊視野開闊。A區(qū)憑借自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)和完善的城市建設(shè)，該區(qū)域已成為“城在森林中、街在綠化中、樓在花園中、人在環(huán)境中”的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。項(xiàng)目地塊自然環(huán)境優(yōu)越，具有較好的升值潛力，適宜于建造大型高檔的園林式生態(tài)居住區(qū)。伴隨著城市人口的增加和建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大以及人們對(duì)居住品質(zhì)要求的提升，越來越多的人選擇了湖泊旁邊作為自己的休養(yǎng)生息的地方。項(xiàng)目提出的理由與目的項(xiàng)目的提出主要基于項(xiàng)目地塊極佳的地理位置、良好的開發(fā)前景、成熟的開發(fā)條件、以及公司自身發(fā)展的需要。需要根據(jù)市場策劃擬定合適的項(xiàng)目名稱。項(xiàng)目承辦單位概況開發(fā)商：武漢C房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢C房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是浙江C實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司的全質(zhì)子公司。“仁者樂山，智者樂水”，古往今來，歷代居民就有倚水筑屋，臨水而居的喜好和傳統(tǒng)，并且，千百年來，歷久不衰。項(xiàng)目位于A區(qū)“楚天第一路”金山大道以北，緊臨B，分布于環(huán)湖公路兩側(cè)，屬B生態(tài)旅游區(qū)的核心地段。在該宗地上規(guī)劃開發(fā)規(guī)模宏大、配套完善的居住區(qū)，對(duì)于武漢市、A區(qū)城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及承辦方自身的發(fā)展，都是十分必要和有利的。項(xiàng)目位于A區(qū)“楚天第一路”金山大道以北，緊臨B，分布于環(huán)湖公路兩側(cè)，屬B生態(tài)旅游區(qū)的核心地段。項(xiàng)目所在地B板塊水面面積超過2萬畝，河流湖泊星羅棋布，自然的綠化帶層瀾疊翠，天然的水循環(huán)系統(tǒng)使湖水清澈明亮，處處綠環(huán)水抱，空氣清新自然，形成了一整套天然的生態(tài)體系。并且規(guī)劃中的地鐵將橫貫B而過。項(xiàng)目土地現(xiàn)狀項(xiàng)目占地范圍內(nèi)地面較為平坦。根據(jù)項(xiàng)目所在地塊特點(diǎn)和開發(fā)策略分四期實(shí)施（詳見《項(xiàng)目開發(fā)分期安排》），各期實(shí)施后形成四個(gè)相對(duì)獨(dú)立的居住區(qū)，各空間既分離又有聯(lián)系。2）土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)按合同約定開始支付，已取得部分土地使用權(quán)證，宗地拆遷工作已經(jīng)進(jìn)行。5）項(xiàng)目建設(shè)資金已經(jīng)準(zhǔn)備到位。（四）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究范圍項(xiàng)目開發(fā)市場環(huán)境分析；項(xiàng)目建設(shè)初步方案；項(xiàng)目定位；項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營模式；項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)；項(xiàng)目投資估算與資金安排；項(xiàng)目融資方案；項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。4）項(xiàng)目開發(fā)總體規(guī)模較大，市場消化速度和能力會(huì)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成嚴(yán)重影響。項(xiàng)目實(shí)施建議對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)：1）宜迅速解決余下部分土地使用權(quán)問題。5）項(xiàng)目營銷工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調(diào)查工作。以增強(qiáng)承辦方自身在特大項(xiàng)目開發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。同樣地，項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也埋藏在項(xiàng)目依賴的市場環(huán)境的不確定因素集合之中。所以，對(duì)一個(gè)大型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，政策層面分析處于首要地位。各類房地產(chǎn)開發(fā)用地，除按規(guī)定可以劃撥外，一律實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。嚴(yán)禁以科技、教育、觀光農(nóng)業(yè)和生態(tài)建設(shè)等名義取得享受產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開發(fā)；216。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。將在總體上增大房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年。 216。著重規(guī)范商業(yè)銀行如何有效管控房地產(chǎn)貸款，包括管控開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的手段和方法，提供和介紹最佳做法。它提高了開發(fā)商的入市門檻，資本實(shí)力弱的開發(fā)商面臨出局局面；它將以釜底抽薪強(qiáng)力打壓高檔高價(jià)位物業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭。2003年8月12日，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號(hào)）《通知》指出 “房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)” 。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是牽引力大、關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，土地供給、房地產(chǎn)投資必須與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整將繼續(xù)推進(jìn)住宅業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)熱點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。2004年上半年，中國宏觀調(diào)控取得明顯成效，國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長，經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一些不穩(wěn)定、不健康因素得到初步抑制，整體經(jīng)濟(jì)正朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。（三）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析上世紀(jì)90年代以來武漢市在全國的經(jīng)濟(jì)地位中的變化1992年到1998年，作為一個(gè)擁有近800萬人口的大城市，武漢經(jīng)濟(jì)曾連續(xù)7年年均遞增16%，一度被稱為上世紀(jì)90年代中國經(jīng)濟(jì)的“武漢現(xiàn)象”。按可比價(jià)格計(jì)算，%，為1998以來的最高增幅，連續(xù)13年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。%。武漢市近期及未來經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)受經(jīng)濟(jì)內(nèi)在增長機(jī)制增強(qiáng)的影響，2004年中國經(jīng)濟(jì)仍將保持高速增長的良好態(tài)勢(shì)。216。市場引導(dǎo)企業(yè)投資活力依然強(qiáng)勁，投資仍處于快速增長區(qū)間。同時(shí)，地處中部的各個(gè)省市，也相繼制定出臺(tái)了與武漢的合作與交流計(jì)劃。50年來該地區(qū)在區(qū)位條件不斷改善的情況下，由傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)和分蓄洪區(qū)逐漸演變成城市化生長區(qū)和農(nóng)業(yè)化產(chǎn)業(yè)區(qū)并重的區(qū)域。A區(qū)道路交通、環(huán)境、市政配套、城市功能開始從城關(guān)鎮(zhèn)向衛(wèi)星城升級(jí)換代。A區(qū)發(fā)展定位　今后五年武漢市將逐步把A區(qū)建設(shè)成為新型工業(yè)園、現(xiàn)代物流區(qū)、生態(tài)居住區(qū)和水鄉(xiāng)旅游區(qū)。將利用好B、徑河地區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)一批知名的房地產(chǎn)企業(yè)，高品位、高規(guī)格地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，形成具有A特色的最佳人居環(huán)境，推進(jìn)城市化進(jìn)程；對(duì)發(fā)展旅游業(yè)。在武漢市13個(gè)區(qū)中位列第二位。 “內(nèi)陸大城市”使之既無改革開放初期沿海城市的中央優(yōu)惠政策，又無西部大開發(fā)中西部城市享受的中央政策扶持，因而，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對(duì)較慢，居民收入水平相對(duì)較低，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也隨之速度較慢，投資增長速度低于全國水平，周期性波動(dòng)存在而又不是很明顯。圖2－1 1999年～2003年武漢市房地產(chǎn)投資增長速度2）房地產(chǎn)開發(fā)市場供求呈現(xiàn)良性互動(dòng)效應(yīng)需求決定發(fā)展，發(fā)展適應(yīng)需求。從上述數(shù)據(jù)來看，2003年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)快速增長的發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)出歷史新高，增幅也大大超過往年，不僅建設(shè)規(guī)模逐步放大，而且商品房銷售市場也持續(xù)火暴，%，繼續(xù)保持供銷兩旺的良好局面（圖2－2），市場供求平衡，互動(dòng)效應(yīng)明顯。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上紛紛請(qǐng)來外域或者外地大師參與，在建筑施工方面大量地運(yùn)用了新技術(shù)、新工藝、新材料，尤其是在大規(guī)模社區(qū)體現(xiàn)得更加突出。在外地來漢投資的企業(yè)中，有一批是全國知名品牌企業(yè)，如大連萬達(dá)、深圳金地、上海復(fù)地、保利集團(tuán)、龍騰置業(yè)、大華集團(tuán)等等，這些外地企業(yè)的到來，加劇了武漢市房地產(chǎn)市場的競爭，進(jìn)一步加快了市場調(diào)整組合的進(jìn)程，推動(dòng)了市場的發(fā)展。%。從商品房銷售價(jià)格指數(shù)變化情況看，基本呈平穩(wěn)上漲趨勢(shì)；從商品房銷售價(jià)格結(jié)構(gòu)看， %；4000～3000元的占24%；3000～%；2000～ %；%；可見，武漢市商品房銷售價(jià)格的主體在30002000元。5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資能力不斷增強(qiáng)2004年上半年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資過億元的企業(yè)21家，年投資超過5000萬的企業(yè)63家，同比增長近35%左右。從上半年數(shù)據(jù)看，全國房地產(chǎn)投資仍保持快速增長，增速過猛勢(shì)頭得到初步遏制；銷售增速繼續(xù)快于竣工，但有所回落；房地產(chǎn)貸款得到有效控制，資金來源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整；房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。因此，發(fā)展仍是主導(dǎo)未來的主旋律，作為國民經(jīng)濟(jì)未來的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的潛力和空間是巨大的。這一現(xiàn)狀與武漢市特大城市的地位極不相稱，也表明武漢市商品住宅價(jià)格上升空間較大。5）開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐將大大加快今年4月以來，國家相繼出臺(tái)一些金融調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響較大。（六）項(xiàng)目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場分析A區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在D和B兩個(gè)地區(qū)。2）樓盤的品質(zhì)相對(duì)而言還較低。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)無新意，更談不上景觀設(shè)計(jì)，營造良好的景觀環(huán)境了。4）目標(biāo)顧客群基本相同。如果沒有明顯的自然資源可以借助，就打造一份與眾不同，如奧林匹克花園的超大型室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場館。4）總體生活配套缺少或不便，大多沒有形成生活氛圍目前大多數(shù)樓盤的學(xué)校、幼兒園等公建配套和菜場等社區(qū)配套還是停在紙面上，公交線路車少間隔長，出租車難得一見，影響了居住者的出行方便程度，因此B板塊的樓盤普遍入住率較低。但作為不同板塊的競爭，就應(yīng)該花氣力在配套及交通上，這樣才能突出優(yōu)勢(shì)。（七）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)是市場與環(huán)境諸條件綜合作用的結(jié)果，是這些條件與企業(yè)優(yōu)勢(shì)的結(jié)合，是區(qū)域市場個(gè)性、開發(fā)