【正文】 濟正處在短周期波動的擴張期、中周期波動的復蘇期和中長周期波動的谷底，處在一個溫和上升、逐步提速的增長平臺上，其發(fā)展?jié)摿涂臻g較大，已開始新一輪擴張。%。2003年武漢市經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況2003年，盡管遭遇了非典疫情、持續(xù)高溫等不利因素的影響，武漢市經(jīng)濟仍保持了較快發(fā)展，多項主要經(jīng)濟指標創(chuàng)近年新高。上述情況表明，當前經(jīng)濟運行的總體態(tài)勢良好，為下一階段國民經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)較快增長創(chuàng)造了有利的條件。進入21世紀后，我國國民經(jīng)濟較快增長，連續(xù)幾年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度保持在8%左右。但從長期來看，政府鼓勵、支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展應該是我國政府長期的政策取向。2004年4月26日，《國務院關于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)[2004]13號）《通知》要求“水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用房項目）資本金比例由20％及以上提高到35％及以上”。房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整216。中國人民銀行出臺的房地產(chǎn)金融一系列新規(guī)定旨在從金融政策層面抑制房地產(chǎn)“過熱”和“泡沫”現(xiàn)象的出現(xiàn)?！吨敢吩趯ι虡I(yè)銀行提出總體風險控制要求的基礎上，對土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款的風險管理分別提出了要求，并對銀監(jiān)會的相關風險監(jiān)管措施進行了規(guī)定，要求商業(yè)銀行建立房地產(chǎn)貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標準，明確不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理以及中介機構的選擇。2003年9月25日和2004年4月25日兩次提高存款準備金率，從6%%，回籠資金2500億元。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。對未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。土地供給政策的調(diào)整：大大規(guī)范了政府和開發(fā)企業(yè)在土地一級市場的行為；使資本實力雄厚的開發(fā)商處于市場極為有利的地位；促使城市土地價格上漲。要加快工作進度，在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。停止別墅類用地的土地供應。必須嚴格控制土地供應總量。我國房地產(chǎn)市場依然是政府政策主導型市場，尚未達到市場機制起主導作用的市場。項目開發(fā)經(jīng)營機會產(chǎn)生于它所依賴的市場環(huán)境之中。8）項目開發(fā)的各個階段要注意邀請既有實力又能切實認真地投入的合作伙伴。4）集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作，落實項目開工建設的各項手續(xù)，確保項目能按合同約定按時開工建設。6）存在較強的市場競爭壓力，項目的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面的培育。3）項目建設投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，此方面風險較大。表1－2 項目主要經(jīng)濟指標序號項 目單位數(shù)量備 注一主要經(jīng)濟結果和數(shù)據(jù)1項目投入總資金萬元 　2建設投資（不含建設期利息）萬元 　　其中：自有資金萬元 　3建設期利息萬元 　4銷售收入萬元 　5銷售稅金萬元 　6銷售利潤萬元 　7所得稅萬元 　8稅后利潤萬元 　二主要經(jīng)濟評價指標　　　1項目財務內(nèi)部收益率%　%基準收益率Ic=8%2稅后項目財務內(nèi)部收益率%　%基準收益率Ic=8%3財務凈現(xiàn)值（稅后）萬元　4財務凈現(xiàn)值（稅前）萬元　5動態(tài)投資回收期（稅后）年　6動態(tài)投資回收期（稅前）年　7投資利潤率　%　8投資利稅率　%?。ㄈ╉椖靠尚行匝芯繄蟾婢幹埔罁?jù)國家計委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（2006年）；建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建標[2000]205號）；國家發(fā)展計劃委員會《投資項目可行性研究指南》（計辦投資[2002]15號）；武漢市城市總體規(guī)劃(19962020年)；武漢市及A區(qū)2002002003年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報；項目開發(fā)用地協(xié)議書；武漢市及A區(qū)以及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘查資料。4）項目市場調(diào)查工作已經(jīng)在進行并已取得階段性成果。表1－1 項目總體規(guī)劃指標序號項 目單位數(shù)量一規(guī)劃用地面積M2二總建筑面積M2 其中： 1多層、小高層、高層住宅M22別墅、聯(lián)排別墅、復式洋房M23公建面積M2 三道路及停車場　%四建筑密度　%五容積率　 六綠化率　%項目主要建設條件1）已簽訂“項目開發(fā)協(xié)議書”（2001年12月）。項目開發(fā)規(guī)模與目標項目擬規(guī)劃建成現(xiàn)代化的、具有前瞻性的高尚居住區(qū)，物業(yè)形態(tài)主要有多層及小高層住宅、別墅、聯(lián)排別墅、復式洋房等。項目所處的地理區(qū)位詳見《項目區(qū)位圖》（圖1－1）。更重要的是，擬于今年年內(nèi)動工的武漢城市輕軌1號線二期（宗關－三店，）預計2006年建成，屆時將A區(qū)與漢口中心城區(qū)連成一個整體。項目周邊擁有優(yōu)美自然景觀，且周邊視野開闊。A區(qū)憑借自然環(huán)境優(yōu)勢和完善的城市建設，該區(qū)域已成為“城在森林中、街在綠化中、樓在花園中、人在環(huán)境中”的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。項目地塊自然環(huán)境優(yōu)越，具有較好的升值潛力，適宜于建造大型高檔的園林式生態(tài)居住區(qū)。伴隨著城市人口的增加和建設規(guī)模的擴大以及人們對居住品質(zhì)要求的提升，越來越多的人選擇了湖泊旁邊作為自己的休養(yǎng)生息的地方。項目提出的理由與目的項目的提出主要基于項目地塊極佳的地理位置、良好的開發(fā)前景、成熟的開發(fā)條件、以及公司自身發(fā)展的需要。需要根據(jù)市場策劃擬定合適的項目名稱。項目承辦單位概況開發(fā)商：武漢C房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢C房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是浙江C實業(yè)集團有限公司的全質(zhì)子公司?！叭收邩飞?，智者樂水”，古往今來，歷代居民就有倚水筑屋，臨水而居的喜好和傳統(tǒng)，并且，千百年來，歷久不衰。項目位于A區(qū)“楚天第一路”金山大道以北，緊臨B，分布于環(huán)湖公路兩側(cè)，屬B生態(tài)旅游區(qū)的核心地段。在該宗地上規(guī)劃開發(fā)規(guī)模宏大、配套完善的居住區(qū)，對于武漢市、A區(qū)城市建設和社會經(jīng)濟發(fā)展以及承辦方自身的發(fā)展，都是十分必要和有利的。項目位于A區(qū)“楚天第一路”金山大道以北，緊臨B，分布于環(huán)湖公路兩側(cè)，屬B生態(tài)旅游區(qū)的核心地段。項目所在地B板塊水面面積超過2萬畝，河流湖泊星羅棋布，自然的綠化帶層瀾疊翠，天然的水循環(huán)系統(tǒng)使湖水清澈明亮，處處綠環(huán)水抱，空氣清新自然，形成了一整套天然的生態(tài)體系。并且規(guī)劃中的地鐵將橫貫B而過。項目土地現(xiàn)狀項目占地范圍內(nèi)地面較為平坦。根據(jù)項目所在地塊特點和開發(fā)策略分四期實施（詳見《項目開發(fā)分期安排》），各期實施后形成四個相對獨立的居住區(qū)，各空間既分離又有聯(lián)系。2）土地使用權出讓金已經(jīng)按合同約定開始支付，已取得部分土地使用權證，宗地拆遷工作已經(jīng)進行。5）項目建設資金已經(jīng)準備到位。（四）項目可行性研究報告研究范圍項目開發(fā)市場環(huán)境分析；項目建設初步方案；項目定位；項目開發(fā)經(jīng)營模式；項目環(huán)境影響評價；項目投資估算與資金安排；項目融資方案；項目財務評價；項目風險分析。4）項目開發(fā)總體規(guī)模較大，市場消化速度和能力會對項目構成嚴重影響。項目實施建議對本項目的實施建議主要有以下幾點：1）宜迅速解決余下部分土地使用權問題。5）項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調(diào)查工作。以增強承辦方自身在特大項目開發(fā)上的業(yè)務能力。同樣地，項目的開發(fā)經(jīng)營風險，也埋藏在項目依賴的市場環(huán)境的不確定因素集合之中。所以，對一個大型房地產(chǎn)投資項目來說，政策層面分析處于首要地位。各類房地產(chǎn)開發(fā)用地，除按規(guī)定可以劃撥外，一律實行招標拍賣掛牌出讓。嚴禁以科技、教育、觀光農(nóng)業(yè)和生態(tài)建設等名義取得享受產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開發(fā)；216。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權。將在總體上增大房地產(chǎn)投資風險。嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年。 216。著重規(guī)范商業(yè)銀行如何有效管控房地產(chǎn)貸款，包括管控開發(fā)貸款和個人住房貸款風險的手段和方法，提供和介紹最佳做法。它提高了開發(fā)商的入市門檻，資本實力弱的開發(fā)商面臨出局局面；它將以釜底抽薪強力打壓高檔高價位物業(yè)的發(fā)展勢頭。2003年8月12日，《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）《通知》指出 “房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)” 。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和基礎產(chǎn)業(yè)，是牽引力大、關聯(lián)性極強的產(chǎn)業(yè)，土地供給、房地產(chǎn)投資必須與其他相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整將繼續(xù)推進住宅業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)與消費熱點，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。2004年上半年，中國宏觀調(diào)控取得明顯成效，國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長，經(jīng)濟效益繼續(xù)提高，經(jīng)濟運行中的一些不穩(wěn)定、不健康因素得到初步抑制，整體經(jīng)濟正朝著宏觀調(diào)控的預期方向發(fā)展。（三）項目開發(fā)經(jīng)營的城市經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析上世紀90年代以來武漢市在全國的經(jīng)濟地位中的變化1992年到1998年，作為一個擁有近800萬人口的大城市，武漢經(jīng)濟曾連續(xù)7年年均遞增16%，一度被稱為上世紀90年代中國經(jīng)濟的“武漢現(xiàn)象”。按可比價格計算，%，為1998以來的最高增幅，連續(xù)13年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。%。武漢市近期及未來經(jīng)濟和社會發(fā)展趨勢受經(jīng)濟內(nèi)在增長機制增強的影響，2004年中國經(jīng)濟仍將保持高速增長的良好態(tài)勢。216。市場引導企業(yè)投資活力依然強勁，投資仍處于快速增長區(qū)間。同時，地處中部的各個省市，也相繼制定出臺了與武漢的合作與交流計劃。50年來該地區(qū)在區(qū)位條件不斷改善的情況下，由傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)和分蓄洪區(qū)逐漸演變成城市化生長區(qū)和農(nóng)業(yè)化產(chǎn)業(yè)區(qū)并重的區(qū)域。A區(qū)道路交通、環(huán)境、市政配套、城市功能開始從城關鎮(zhèn)向衛(wèi)星城升級換代。A區(qū)發(fā)展定位　今后五年武漢市將逐步把A區(qū)建設成為新型工業(yè)園、現(xiàn)代物流區(qū)、生態(tài)居住區(qū)和水鄉(xiāng)旅游區(qū)。將利用好B、徑河地區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，引進一批知名的房地產(chǎn)企業(yè)，高品位、高規(guī)格地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，形成具有A特色的最佳人居環(huán)境，推進城市化進程；對發(fā)展旅游業(yè)。在武漢市13個區(qū)中位列第二位。 “內(nèi)陸大城市”使之既無改革開放初期沿海城市的中央優(yōu)惠政策，又無西部大開發(fā)中西部城市享受的中央政策扶持，因而，經(jīng)濟發(fā)展速度相對較慢，居民收入水平相對較低，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也隨之速度較慢，投資增長速度低于全國水平，周期性波動存在而又不是很明顯。圖2－1 1999年～2003年武漢市房地產(chǎn)投資增長速度2）房地產(chǎn)開發(fā)市場供求呈現(xiàn)良性互動效應需求決定發(fā)展，發(fā)展適應需求。從上述數(shù)據(jù)來看，2003年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)快速增長的發(fā)展態(tài)勢，各項指標均創(chuàng)出歷史新高，增幅也大大超過往年，不僅建設規(guī)模逐步放大，而且商品房銷售市場也持續(xù)火暴，%，繼續(xù)保持供銷兩旺的良好局面（圖2－2），市場供求平衡，互動效應明顯。在規(guī)劃設計上紛紛請來外域或者外地大師參與，在建筑施工方面大量地運用了新技術、新工藝、新材料，尤其是在大規(guī)模社區(qū)體現(xiàn)得更加突出。在外地來漢投資的企業(yè)中，有一批是全國知名品牌企業(yè)，如大連萬達、深圳金地、上海復地、保利集團、龍騰置業(yè)、大華集團等等，這些外地企業(yè)的到來，加劇了武漢市房地產(chǎn)市場的競爭，進一步加快了市場調(diào)整組合的進程，推動了市場的發(fā)展。%。從商品房銷售價格指數(shù)變化情況看，基本呈平穩(wěn)上漲趨勢；從商品房銷售價格結構看， %；4000～3000元的占24%；3000～%；2000～ %；%；可見，武漢市商品房銷售價格的主體在30002000元。5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資能力不斷增強2004年上半年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資過億元的企業(yè)21家，年投資超過5000萬的企業(yè)63家，同比增長近35%左右。從上半年數(shù)據(jù)看，全國房地產(chǎn)投資仍保持快速增長，增速過猛勢頭得到初步遏制；銷售增速繼續(xù)快于竣工，但有所回落；房地產(chǎn)貸款得到有效控制，資金來源結構進一步調(diào)整；房地產(chǎn)市場結構逐步優(yōu)化。因此，發(fā)展仍是主導未來的主旋律，作為國民經(jīng)濟未來的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的潛力和空間是巨大的。這一現(xiàn)狀與武漢市特大城市的地位極不相稱，也表明武漢市商品住宅價格上升空間較大。5）開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐將大大加快今年4月以來，國家相繼出臺一些金融調(diào)控政策，對房地產(chǎn)業(yè)的影響較大。（六）項目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場分析A區(qū)房地產(chǎn)項目主要分布在D和B兩個地區(qū)。2）樓盤的品質(zhì)相對而言還較低。小區(qū)規(guī)劃設計無新意，更談不上景觀設計，營造良好的景觀環(huán)境了。4）目標顧客群基本相同。如果沒有明顯的自然資源可以借助，就打造一份與眾不同，如奧林匹克花園的超大型室內(nèi)運動場館。4）總體生活配套缺少或不便，大多沒有形成生活氛圍目前大多數(shù)樓盤的學校、幼兒園等公建配套和菜場等社區(qū)配套還是停在紙面上，公交線路車少間隔長，出租車難得一見，影響了居住者的出行方便程度，因此B板塊的樓盤普遍入住率較低。但作為不同板塊的競爭，就應該花氣力在配套及交通上，這樣才能突出優(yōu)勢。（七）項目開發(fā)經(jīng)營機會與風險分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機會是市場與環(huán)境諸條件綜合作用的結果，是這些條件與企業(yè)優(yōu)勢的結合，是區(qū)域市場個性、開發(fā)