【正文】 ，散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少，98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大，80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內(nèi)部認購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現(xiàn)認購銷售 100 套。一期總建筑面積 萬平方米，容積率為 ，綠化率為 ％，項目總規(guī)劃有 3109 戶。同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。（2）項目區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，后湖鄉(xiāng)有大規(guī)模的開發(fā)建設，整個區(qū)域內(nèi)的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個后湖鄉(xiāng)的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。,各項基礎設施和市政設施都快更上。⑤在設計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本” 。③總體上來說，后湖花園的規(guī)劃方案中建筑單體設計采用靈活的戶型和變化的立體效果。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是: ，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎。①國家宏觀經(jīng)濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。 購買力來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強，已購放客戶的家庭月收入均在 4000 元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為 15 萬元左右，貸款年限為 1520 年，月還款額在 1300 元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費主流。中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。客戶主要為開發(fā)商的關(guān)系戶，直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。多層公寓起價 1625 元/平方米，最高價 2022 元/平方米，均價在 17001800 元/ 平方米之間，集合別墅起價 2280 元/平方米，最高價 2530 元/ 平方米，均價在 23002400 元/平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成 20 年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付．目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認購階段，2022 年武漢金秋貿(mào)易洽談會上首次亮相取得了相當?shù)某晒ΓS后又參加了 2022 年 11 月的房交會，同時在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設有一戶外廣告牌，售樓部設在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。其中3*2 的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求?？蛻糁饕且怨ど蹋悇?，證券，銀行，設計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。4000 平方米商網(wǎng)配套，綠化率達 48%，容積率為 ，有３棟６層，3 棟 11 層，1 棟 18 層，總建面配比 3:4:3，總戶數(shù)約 340 戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于 2022 年 10 月交房。 付款方式隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如后湖生態(tài)花園，80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達到88%，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局 P(2022)001 號拍賣地塊 125 畝,上方約168 畝,下方臨路邊有 36 畝地,再下方,京廣鐵路預留線兩邊為黃浦科技園,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點,菜地,魚塘,以南為菜地和魚塘,因石橋村村規(guī)劃未上報,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。 《武漢市城市總體規(guī)劃(19962020) 》中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局,屆時該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來?？偟膩碚f,人文環(huán)境幾生活配套設施較差,是項目開發(fā)的一大劣勢。二七路沿線景觀較差,正在進行基礎設施道路建設,旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田.人文環(huán)境:發(fā)展大道一帶科,教,文,衛(wèi),娛樂等公用設施一應俱全。沿線有 35 路車通行,基礎設施,公共設施相對滯后。經(jīng)濟環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當活力。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業(yè)。他們大多是出外打工來到這里，租用當?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋村大概?23 千人。地段入口處有大東門客運站，有許多通向周圍縣市的長途客車。北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。在充分的資料基礎上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說后湖花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據(jù)的。截至 11 月，全國商品房平均銷售價格為每平方米 2091 元，同比增長 %，是下半年以來的最高增幅。國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟、外商及港澳臺經(jīng)濟分別完成工業(yè)增加值 億元、 億元、 億元和 億元，比上年同期增長 %、%、%和 %； 1－10 月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 億元， 比上年同期增長 %。11 月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同月提高 個百分點，與上月產(chǎn)銷率基本持平。支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚，2022 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。4．2022 年，武漢市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。5．寶豐路、漢陽地區(qū)。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。住宅住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的 %, 個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的 %。10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。帶動了四號小區(qū)的銷售，2022 年已銷售了18 萬平方米，占總銷售的 50%以上。4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。截止 2022 年，共有218 家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務的有形網(wǎng)絡。2022 年新增歸集住房公積金 億元，比 1999年增長 %。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。2．空置商品房消化能力加強。（3）截止 2022 年 11 月份，全市完成住宅投資 億元，占房地產(chǎn)總投資的%，2022 年武漢市住宅累計總投資 億元，占房地產(chǎn)總投資的 %。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為 19481 戶，比 1999年增長 11%，租賃總面積為 萬平方米，比 1999 年增長 17%，年租金總額為 億元，比 1999 年增長 52%。其中建設銀行 2022 年末個人住房貸款余額達 1390 億元，占該行全部貸款余額的 %，當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的40%。2022 年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長 %，占固定資產(chǎn)投資的 %。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。本文通過對江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村 畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。二、報告編制依據(jù) 武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 億房網(wǎng)站（ ） ； 國家建設部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 武漢市 2022 房地產(chǎn)年鑒；現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。2022 年，個人購買商品住宅 億平方米，占商品住宅銷售面積的 % ，比上年提高 個百分點。5．需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。（1）個人購買率進一步增加。2022 年，武漢市正式步入住宅的商品時代。3． 經(jīng)濟適用房建設取得較好成效。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了武漢房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。2022 年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647 起，比 1999 年增長 %，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。2022 年武漢市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會” ，進一步了活躍住房市場。2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。6．從樓盤設計上看，2022 年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2022 年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。9．從樓盤的賣點來看，2022 年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。2022 年武漢房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。寫字樓由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境的轉(zhuǎn)好 2022 年我市寫字樓價格較往年都有提高。平均售價為 5036 元/平方米，平均月租金為 元/平方米，入住率為 55%，退居次席。商業(yè)服務用房2022 年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。1．2022 年武漢市的十大工程計劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達到 100 億，住宅竣工面積達 500 萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟熱潮。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。是亞洲金融危機以來表現(xiàn)最好的一年。 11 月份全國居民消費價格總水平比上月上漲 ％，比去年同月上漲 %，111 月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲 %。對外貿(mào)易 10 月份實現(xiàn)外貿(mào)出口 3451萬美元，比上年同期增長 %，保持較高的增長幅度。今年前 11 個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅比去年同期提高 個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達 %。該項目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 項目周邊情況我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道） ，北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。石橋村對面有華中高級中學，但距石橋村較遠。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。沿張公堤路段以綠地，防護林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成） 。沿漢興路至張公堤段,交通便利,有 560,711,805,71,527,35,41 路公交線路經(jīng)過,物業(yè)基本為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約 800 戶。二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經(jīng)濟環(huán)境會有大幅度的提高。該地塊南側(cè)的后湖路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管。規(guī)劃常住人口為 40 萬,人均 24 平方米居住用地,綠化率達到 40%以上,依據(jù)規(guī)劃,后湖地區(qū)將建有一個市級商業(yè)副中心,810 公頃的區(qū)級文化中心(含藝術(shù)館,圖書館,影劇院就,文化館等文化游樂設施),一平方公里的塔子湖體育中心,后湖成人職業(yè)學校和一所特殊教育學校,(12 公頃)一平方