【正文】 ，散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少，98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大，80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。竹葉苑在武洽會(huì)上取得了較大成功，在內(nèi)部認(rèn)購階段，積累了大量的意向客戶，同時(shí)已實(shí)現(xiàn)認(rèn)購銷售 100 套。一期總建筑面積 萬平方米，容積率為 ，綠化率為 ％，項(xiàng)目總規(guī)劃有 3109 戶。同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價(jià)格變化影響相對(duì)較小，決定價(jià)位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。③置業(yè)意識(shí)——古往今來中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。（2）項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，后湖鄉(xiāng)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)后湖鄉(xiāng)的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。⑤在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本” 。③總體上來說，后湖花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是: ，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。①國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。 購買力來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強(qiáng)，已購放客戶的家庭月收入均在 4000 元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為 15 萬元左右，貸款年限為 1520 年，月還款額在 1300 元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費(fèi)主流。中、低檔次樓盤之間的價(jià)格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價(jià)格差距則較為懸殊?？蛻糁饕獮殚_發(fā)商的關(guān)系戶，直接實(shí)現(xiàn)銷售僅兩三套。多層公寓起價(jià) 1625 元/平方米，最高價(jià) 2022 元/平方米，均價(jià)在 17001800 元/ 平方米之間，集合別墅起價(jià) 2280 元/平方米，最高價(jià) 2530 元/ 平方米，均價(jià)在 23002400 元/平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成 20 年銀行按揭，公積金貸款，同時(shí)推出零首付．目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認(rèn)購階段，2022 年武漢金秋貿(mào)易洽談會(huì)上首次亮相取得了相當(dāng)?shù)某晒?，隨后又參加了 2022 年 11 月的房交會(huì)，同時(shí)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。其中3*2 的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價(jià)格較低，戶型較好，迎合了客戶需求?？蛻糁饕且怨ど?，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。4000 平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá) 48%，容積率為 ，有３棟６層，3 棟 11 層，1 棟 18 層，總建面配比 3:4:3，總戶數(shù)約 340 戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于 2022 年 10 月交房。 付款方式隨著購房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如后湖生態(tài)花園，80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達(dá)到88%，按揭的成數(shù)高，年限長(zhǎng)，已成為吸引客戶購房的一個(gè)重要條件。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局 P(2022)001 號(hào)拍賣地塊 125 畝,上方約168 畝,下方臨路邊有 36 畝地,再下方,京廣鐵路預(yù)留線兩邊為黃浦科技園,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點(diǎn),菜地,魚塘,以南為菜地和魚塘,因石橋村村規(guī)劃未上報(bào),固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。 《武漢市城市總體規(guī)劃(19962020) 》中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局,屆時(shí)該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來?？偟膩碚f,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是項(xiàng)目開發(fā)的一大劣勢(shì)。二七路沿線景觀較差,正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè),旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田.人文環(huán)境:發(fā)展大道一帶科,教,文,衛(wèi),娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。沿線有 35 路車通行,基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施相對(duì)滯后。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營(yíng)，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營(yíng)企業(yè)仍具相當(dāng)活力。工廠很少，只有幾個(gè)村民自辦的個(gè)體小企業(yè)。他們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》浚芈返貛Ш褪瘶虼宕蟾庞?23 千人。地段入口處有大東門客運(yùn)站，有許多通向周圍縣市的長(zhǎng)途客車。北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說后湖花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。截至 11 月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米 2091 元，同比增長(zhǎng) %，是下半年以來的最高增幅。國(guó)有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值 億元、 億元、 億元和 億元，比上年同期增長(zhǎng) %、%、%和 %； 1－10 月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 億元， 比上年同期增長(zhǎng) %。11 月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同月提高 個(gè)百分點(diǎn)，與上月產(chǎn)銷率基本持平。支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，2022 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。4．2022 年，武漢市市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場(chǎng)即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。5．寶豐路、漢陽地區(qū)。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫字樓。住宅住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的 %, 個(gè)人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的 %。10．從樓盤銷售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購買決策會(huì)起到很重要的作用。帶動(dòng)了四號(hào)小區(qū)的銷售，2022 年已銷售了18 萬平方米，占總銷售的 50%以上。4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。截止 2022 年，共有218 家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。2022 年新增歸集住房公積金 億元，比 1999年增長(zhǎng) %。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。（3）截止 2022 年 11 月份，全市完成住宅投資 億元，占房地產(chǎn)總投資的%，2022 年武漢市住宅累計(jì)總投資 億元，占房地產(chǎn)總投資的 %。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶數(shù)為 19481 戶，比 1999年增長(zhǎng) 11%，租賃總面積為 萬平方米，比 1999 年增長(zhǎng) 17%，年租金總額為 億元，比 1999 年增長(zhǎng) 52%。其中建設(shè)銀行 2022 年末個(gè)人住房貸款余額達(dá) 1390 億元，占該行全部貸款余額的 %，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。2022 年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長(zhǎng) %，占固定資產(chǎn)投資的 %。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。本文通過對(duì)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村 畝的一國(guó)有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。二、報(bào)告編制依據(jù) 武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 億房網(wǎng)站（ ） ； 國(guó)家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 武漢市 2022 房地產(chǎn)年鑒；現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。2022 年，個(gè)人購買商品住宅 億平方米，占商品住宅銷售面積的 % ，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。5．需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。（1）個(gè)人購買率進(jìn)一步增加。2022 年，武漢市正式步入住宅的商品時(shí)代。3． 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。2022 年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647 起，比 1999 年增長(zhǎng) %，說明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。2022 年武漢市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)” ，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。6．從樓盤設(shè)計(jì)上看，2022 年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，2022 年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。9．從樓盤的賣點(diǎn)來看，2022 年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。2022 年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。寫字樓由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好 2022 年我市寫字樓價(jià)格較往年都有提高。平均售價(jià)為 5036 元/平方米，平均月租金為 元/平方米，入住率為 55%，退居次席。商業(yè)服務(wù)用房2022 年已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì)，開始反彈走強(qiáng)。1．2022 年武漢市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達(dá)到 100 億，住宅竣工面積達(dá) 500 萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡(jiǎn)化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好的一年。 11 月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上月上漲 ％，比去年同月上漲 %，111 月累計(jì)平均，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲 %。對(duì)外貿(mào)易 10 月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口 3451萬美元，比上年同期增長(zhǎng) %，保持較高的增長(zhǎng)幅度。今年前 11 個(gè)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá) %。該項(xiàng)目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)江岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 項(xiàng)目周邊情況我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道） ，北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。石橋村對(duì)面有華中高級(jí)中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢(shì)平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成） 。沿漢興路至張公堤段,交通便利,有 560,711,805,71,527,35,41 路公交線路經(jīng)過,物業(yè)基本為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約 800 戶。二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有大幅度的提高。該地塊南側(cè)的后湖路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管。規(guī)劃常住人口為 40 萬,人均 24 平方米居住用地,綠化率達(dá)到 40%以上,依據(jù)規(guī)劃,后湖地區(qū)將建有一個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心,810 公頃的區(qū)級(jí)文化中心(含藝術(shù)館,圖書館,影劇院就,文化館等文化游樂設(shè)施),一平方公里的塔子湖體育中心,后湖成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校,(12 公頃)一平方