羅村房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 年輕人成為主力軍 購(gòu)房者的年齡 25 歲以下占 5％， 2535歲占 75％， 36－ 39 歲占 7％， 40－ 45 歲占 7％， 45歲以上占 6％。 SWOT 分析 （ 1） 交通便利（佛山西站地鐵，桂丹路） 本宗地項(xiàng)目 在羅村正中心，既有機(jī)場(chǎng)路西沿線和禪西大道北沿線貫通中西南北，直通佛山西站，也有桂丹路可到獅山、廣州，位置不可多得。 （ 2） 羅村人口少，商業(yè)氛圍比較差 羅村的常住人口只有 13萬(wàn)多，而且普遍消費(fèi)力差，消費(fèi)圈也聚集在禪桂，廣州，因此可以預(yù)期地下商鋪的售價(jià)將會(huì)比較低。 （ 2） 羅村光明新城和佛山西站的建設(shè) 。 周邊有 孝德湖水體公園，狀元公園等環(huán)境設(shè)施，可參照桂城千燈湖附近樓盤(pán)的升值情況，將來(lái)此地塊樓盤(pán)的升值潛力還是很大的。由于處于新規(guī)劃開(kāi)發(fā)期基礎(chǔ)公共配套設(shè)施不齊全，區(qū)域價(jià)值不明 顯。 B．本市高等收入階層。 客戶需求定位 A．周邊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員 和一般企業(yè)家 。 C．本地經(jīng)營(yíng)者、生意人、外來(lái)人員。從 南海 現(xiàn)在的 存量來(lái)看市區(qū)累計(jì)可售商品房面積 來(lái)看， 大戶型商品房 還是占一個(gè)比較大的比重 。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 。首先羅村的發(fā)展由于交通的貫通，肯定給羅村的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)無(wú)限的前景。因此社會(huì)效益極佳。關(guān)鍵是此地塊競(jìng)投的地產(chǎn)商肯定不在少數(shù)，需留意投入產(chǎn)出比例，如果土地成本太重，可以另謀他地。由于本 地段 住宅社區(qū)的自然環(huán)境營(yíng)造和濃厚的人文環(huán)境，它將成為本地區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)。 ，競(jìng)爭(zhēng)激烈。這在 客觀上不僅有利于 佛山 市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)，長(zhǎng)久的發(fā)展；還有利于改善開(kāi)放商的投資環(huán)境。再購(gòu)房目的上 60%的人群還是以滿足自住為主，同時(shí)也有超過(guò) 32%的人群為投資，可以看出經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)兩種不同的消費(fèi)能力。對(duì)于前一種客戶來(lái)說(shuō)住宅的整體環(huán)境，人文風(fēng)光和自然風(fēng)光都要求較高。此類(lèi)人群一般為個(gè)體工商戶、企業(yè)中級(jí)管理人員，在本市打拼多年屬于初次置業(yè)人員。此項(xiàng)目毗鄰周邊的 企業(yè)家，或者以佛山西站 物流特點(diǎn) 為發(fā)展方向的工作者 成為本項(xiàng)目的核心客戶。但是未來(lái)幾年地產(chǎn)還是政府重點(diǎn)打壓的對(duì)象，不排除未來(lái)幾年有政策風(fēng)險(xiǎn)。物流成本的降低，人氣的聚集，將會(huì)給羅村帶來(lái)很大的商機(jī)。 由 于羅村和樂(lè)從將會(huì)被規(guī)劃成佛山的兩個(gè)中心， 可預(yù)期羅村將會(huì)是市政府重點(diǎn)發(fā)展的城鎮(zhèn)，將會(huì)給人口帶來(lái)很大的增長(zhǎng)。 （ 1） 佛山機(jī)場(chǎng)導(dǎo)致羅村樓盤(pán)高度有限制 由于此地塊位于佛山機(jī)場(chǎng)航道管制區(qū)，因此建筑樓層高度有限制，必須控制在 54 米以下，導(dǎo)致樓盤(pán)質(zhì)素相對(duì)降低，而且能賣(mài)的樓也會(huì)減少，對(duì)銷(xiāo)售有一定的影響。 地勢(shì)、地形 本宗地項(xiàng)目處于 佛山機(jī)場(chǎng)航線管制區(qū)，因此高度有限制，限高 54米， 對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展有一定的制衡。整體選擇面積的中位數(shù) M0=104 平米； 70平米下, 6%7090平米,28%90110平米,32%110130平米,23%130平米以上,11% 70平米下7090平米90110平米110130平米130平米以上 按揭付款是主流 頻次分析表明購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中選擇按揭付款占 78％，一次性付款占 22％。 購(gòu)房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對(duì)主導(dǎo)，度假和購(gòu)房給親友的比例較少。占地約 25 萬(wàn)平方米，總建筑面積約 80 萬(wàn)平方米，首期共 12 座，八種住宅面積 (50 至 400 平 方米 ), 戶型豐富多樣，以小高層住宅 (9至 14 層 )、高檔情景洋房 (5至 6 層 )和單身公寓組成；外圍以小戶型、 3 房 2 廳 (90 至 120 平方米 )品字形住宅為主，小區(qū)中間設(shè)置兩戶 4 房 2 廳 (140 至 180 平方米 )到 7 房 3 廳 (270 至 350 平方米 )復(fù)式豪宅，全方位詮釋寫(xiě)意生活。 樓盤(pán)位置 南海區(qū)羅村街道羅湖北區(qū)北湖 一路東側(cè) 建筑面積 242135 平方米 容積率 主力戶型 98， 109， 117， 132 平米 31 座新品 98112 平米 建筑類(lèi)別 板塔結(jié)合 小高層 物業(yè)類(lèi)型 普通住宅 價(jià)格詳情 均價(jià) 6500 元 /平米 二期洋房單位 8000 元 /平米 項(xiàng)目通過(guò)內(nèi)部造街，分割成 A、 B 個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，商業(yè)街位于各組團(tuán)外圍，住宅則采取行列式布局，加大樓距，部分塔樓巧妙拼合，使各組團(tuán)更具圍合感，使小區(qū)園林更具私密 性；同時(shí)各組團(tuán)采取中心獨(dú)立大花園規(guī)劃，并將花園延伸至架空層泛會(huì)所。在教育方面，羅村實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園（規(guī)劃建設(shè)中）緊鄰項(xiàng)目，完善的教育配套讓您的孩子贏在起跑線上。商品房的獨(dú)特屬性有以下幾點(diǎn)： （ 1） 土地供給的稀缺性和壟斷性（中國(guó)城市土地屬于國(guó)家所有，具有壟斷性） （ 2） 房地產(chǎn)供給的滯后性和風(fēng)險(xiǎn)性 新建商品房的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)。 投資型需求 投資型需求是指居民為獲得房地產(chǎn)增值和租金收入而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)的需求。不過(guò)據(jù)合富輝煌 5月 14日公布的數(shù)據(jù)，翠湖綠洲 755套 5671平的公寓最近售出 525 套， 324 套 99129 平的洋房單位售出 52 套， 78套 140 平以上的洋房單位均未售出。自桂丹路開(kāi)通以來(lái)，從羅村到禪城市區(qū)僅需 10分鐘車(chē)程。但是國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的 40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的 60%以上，這說(shuō)明中國(guó)在大多數(shù)地方還是土
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