【正文】 盤處有戶外廣告。竹葉苑在戶型設計上以大面積為主，具體戶型指標如下：戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3面積 123130 137 180 222分布 D區(qū)C區(qū) C區(qū) A區(qū)B區(qū) A區(qū)B區(qū)比例 46% 9% 30% 15%竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內住戶，社交氛圍；小區(qū)內道路兩側鋪設植被花草并預留停車位，泊車位可達55%，廚房設置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ15水表，配置供電容量8ＫＷ，40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內控制開關．小區(qū)內還設有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區(qū)內還設有會所，幼兒園，金融，郵政服務等。前期推廣較為失敗，主要以報紙廣告和路版廣告為主，2000年10月請香港恒大行做企劃，在長江日報上做過幾期1/2版的廣告，效果不是很理想。項目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內以中低檔次的物業(yè)競爭最為激烈。已購房客戶區(qū)域分布如下：區(qū)域 江岸 江漢 其它比例 80% 15% 5%已購放客戶職業(yè)分布行政事業(yè)單位 科研教育單位 個體私營企業(yè)45% 45% 10%由于后湖屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。現(xiàn)對該項目真正的、突出于后湖鄉(xiāng)住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。①項目開發(fā)公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制，②項目開發(fā)公司領導層經(jīng)營思想應以營造精品品牌，為武漢市人民，后湖鄉(xiāng)政府作出貢獻。一、目標市場定位l 后湖花園位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)地區(qū)，這決定了主體目標對象為江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)周邊地區(qū)的中高層消費群。 ②總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。 住宅設計應充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應體現(xiàn)出對人的關懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開,潔污分開。 會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設一個大型豪華會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。 ③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 詳見表1：《項目總投資估算表》，更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調整。 小區(qū)配套費按80元/ M2，總計合896萬元。具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表—4）。 一、項目的價格定位 根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 1800元/ m 2 小高層住宅 2300元/ m 2 車庫 4萬元 二、項目銷售計劃 根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調查，以及本物業(yè)的設計水準，確定后湖花園項目銷售計劃表。 其中： 財務凈現(xiàn)值（FNPV）= 財務內部收益率（FIRR）=% 由上述計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）=%0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。 項目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表10)的情況看，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。另一方面，從武漢市居民的住房消費意向看，后湖地區(qū)有相當大的潛在居民，即與后湖花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。 企業(yè)風險 企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。房地產(chǎn)市場亦是如此。 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。 ④財務費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。 公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園、小學。 建設期利息。l 建筑形式組合式：多層60%，小高層40% （依據(jù)當?shù)厥袌銮闆r,加之該地塊將作為武漢市首次拍賣土地，在同類物業(yè)的比較后可以認為土地費用為40萬/畝較為適當符合實際情況,因此以之作為投資估算的依據(jù).） 土地取得費用為征地費與批租費之和。二、項目投資估算 項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。在當前以及未來相當長的一段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數(shù)10年內人們生活方式與需求的變化。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設建議。未來幾年里，這些設施將逐步完成，那么后湖花園銷售將適逢其時。（2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模①后湖花園的自然環(huán)境，在武漢市得地獨優(yōu)，其遠離市中心；②后湖花園可作為江岸區(qū)、后湖鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；③后湖花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟住房，是置業(yè)的理想地方。經(jīng)營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近后湖的范圍。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。綠化率40%．目前一半為現(xiàn)房，一半為準現(xiàn)房，別墅面積為240300平方米。有10棟集合別墅130戶，7棟多層公寓192戶，．綠化率為45%。一期總建筑面積約6萬平方米，16棟多層住宅498戶為全現(xiàn)房，一期主要戶型2*2和3*2，面積為90130平方米，具體指標如下：戶型 2*2 3*2 4*2 復式面積 90 120140 140170 190200比例 10% 45% 30% 15%二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０１４０平方米，具體指標如下：戶型 2*2 3*2 4*2 6*2面積 89,98 120,140 154 173比例 41% 44% 10% 5%小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會所，網(wǎng)球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設計在地下。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向?？梢赃@么說，未來一段時間內后湖地區(qū)住宅供應量將會不斷上升，同時需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢保持著相對的平衡。,已征用一萬畝,其中有征地指標的約為30家,但尚無項目,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔,將后湖地區(qū)分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊。電:該地塊現(xiàn)用電有西北側的新華路變電所的10kv架空線路引來。二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經(jīng)濟環(huán)境會有大幅度的提高。屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。沿漢興路至張公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路經(jīng)過,物業(yè)基本為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。沿張公堤路段以綠地，防護林區(qū)和湖面次第構成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成）。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。石橋村對面有華中高級中學，但距石橋村較遠。我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中調查。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調查分析。下圖表是江岸區(qū)2000年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)：為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。截止11月底，%，%。%%。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國完成工業(yè)增加值2171億元，%，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。2001年開發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務用房的發(fā)展提供了機會。3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。、404，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6%。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業(yè)管理費等。其實這個概念進入武漢的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了武漢房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。3． 經(jīng)濟適用房建設取得較好成效。2000年，武漢市正式步入住宅的商品時代。（1）個人購買率進一步增加。5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。②容積率：③總建筑面積：其中：多層住宅：小高層住宅及別墅：公建面積：④建筑密度：%⑤綠化率：40%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化）第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2000年國內經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)可行性研究內 容 提 要江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。對項目進行投資分析和風險分析。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下：①總用地面積：。其中：，%?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。以上情況表明：武漢市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉變。2．市場特點分析：〈億房網(wǎng)〉1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。1999年武漢市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。2000年武漢市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。2000年武漢市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。6．從樓盤設計上看，2000年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。9．從樓盤的賣點來看，2000年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。2000年武漢房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。寫字樓由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境的轉好2000年我市寫字樓價格較往年都有提高。平均售價為5036元/平方米，入住率為55%，退居次席。商業(yè)服務用房2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。1．2001年武漢市的十大工程計劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達到100億，住宅竣工面積達500萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟熱潮。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。是亞洲金融危機以來表現(xiàn)最好的一年。 ％，%，111月累計平均，%。對外貿易10月份實現(xiàn)外貿出口3451萬美元，%，保持較高的增長幅度。今年