【正文】 7直接成本*1%九、開發(fā)間接費1,66455監(jiān)理費 214 萬(7 元/平)/行政管理費 960 萬(20 萬每月)/利息 730 萬十、開發(fā)成本82,772,7589十一、營銷費用3,990133銷售收入*%十二、總投資86,762,8982A 市地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享 受所得稅 50%、營業(yè)稅 20%(區(qū)外項目均為 50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定 的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的 3%；即使按法定所得稅率，因 A 市公司虧損項目（業(yè)務(wù)）及公司本部費用的存在，實際稅付 可能遠低于 33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。（2）B 公司的品牌已經(jīng)深得消費者認同，但由于 B 公司在西南部市場一直未有開發(fā)項目， 故造成了一定的追隨 B 公司品牌的潛在客群存在，宗地的開發(fā)，將極充分的調(diào)動這部分潛在人群。該項目在城市西南。第八章 可行性結(jié)論：（1）政府對梅江的宣傳導(dǎo)向，以及梅江項目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)的地 位，吸引了有效消費群體的關(guān)注。費出讓金1,96065出讓面積 525 畝(35 萬平米)，評估價約 800 元/平米,應(yīng)按 17%計算，應(yīng)為 136 元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到 7%，計 56 元/平米大市政配套5,033168建筑面積 18 萬平米*165 元/平米,其中含污水 2雨水 3煤氣 自費來水 2道路及其他 45 元/平米交易費472評估值的 %契稅88429土地補償費/出讓金/大配套之和的 3%27
二、開發(fā)前期費5,205173勘察設(shè)計費1,19040報批報建費3,752125三通一平費1224場地具備道路\場地平整，按新城標準考慮臨水 31 萬元\臨電 92 萬元.臨時設(shè)施費1425臨時圍墻 31 萬/臨時辦公室 50(裝修)/臨時圍板 61 萬三、主體工程費28,50950新城東區(qū)多層簽約價 827 元/平米,變更及簽證 35 元/平米,本項目按 8600元/平米考慮。：玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進行調(diào)整后，項目總建筑面積為 萬平米,其中住宅面積約 萬平米，配套非營業(yè)性公建面積 萬平米，考慮配套的學(xué)校約1 萬平米由合作方建設(shè),我司建設(shè)約 萬平米的非營業(yè)性公建,可銷售住宅面積約 萬平米。總體來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。,該小學(xué)不單純?yōu)樵擁椖糠?wù),而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù),由于項目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學(xué)校距離本項目較近,本項目內(nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè),我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校,但目前未確定,在規(guī)劃時仍考慮建設(shè),同時合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費用。3. 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達到國家二級節(jié)能標準?？蛻糨o助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。：22該區(qū)域客戶基本分為三類：0 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對 住宅各項指標全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科 技運用、物業(yè)品牌等方面。（以上數(shù)據(jù)摘自《A 市日報》）規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的 21 世紀康居社區(qū)。 今年起步建設(shè) 萬建筑平方米，年底竣工 30 萬建筑平方米，預(yù)計明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M住，到 2005 年，整個梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。3．4 明都新園：該項目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以 90 平米兩室為主力。該項目 70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠 色，景觀均好性發(fā)揮到極至。具有代表性的項目有：項目規(guī)模發(fā)售資源建筑形式容積率均價主力產(chǎn)品消化名稱（m2）（元/m2）（m2）率順馳15 萬15 萬多層2800100120基本名都小高層售磬名都10 萬10 萬多層250090100（兩室）75%新園120125（三室）(3) 3500—4000 元/平米該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。：0 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況： 價格空間主要產(chǎn)品類型供應(yīng)比例2500 以下多層25%2500—3500多層、小高層50%3500—4000多層、小高層15%4000 以上多層、小高層、別墅10%各檔次產(chǎn)品 2001 年上半年需求狀況：由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠小于需求量的良好投資空間。
第四章 市場研究：：該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線 公里。（3） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。 200 萬元在上述第三次付款后 1 年內(nèi)分兩次付清。 、資料、證明等，并負責(zé)提供人員配合。
（1）與土地方 A 市遠洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進度①土地價款：總占地面積為 525 畝，土地補償費總額約為 22470 萬元（以 萬元/畝的價11格計算，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補償費。4. 政策性風(fēng)險評估 （1） 項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在 30 萬平米左右，是由政府組織實 施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護的原 因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于 政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù) A 市公司與當?shù)?政府的良好的關(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項問題。綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。③合計毛地補償費用為 23470 萬元，即 45 萬元/畝，折到住宅用地為 60 萬元/畝。排水：在該項目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河， 污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的 DN500 入珠江道干管,遠期在項目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵8站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃 DN800 污水管，由此進入紀莊子污水處理廠。（2）解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化 帶寬 50 米，并保留現(xiàn)狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào) 節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處可謂多多。1. 現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90 年代后期，隨著城 市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象 A 市市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅 小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開 發(fā)建設(shè)，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住 區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為 A 市 市區(qū)上佳居住區(qū)位。 、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無變電站、換熱站等設(shè)施？）（1）項目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。所有以上各種因素，為 B 公司在此地塊建設(shè)一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。A 市公司現(xiàn)狀項目及在談項目分布:該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于 A 市市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目 所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢:①根據(jù) A 市市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。結(jié)合 A 市的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在 A市的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目 錄第一章項目決策背景1.內(nèi)部因素2.外部因素第二章項目概述1.項目區(qū)位及用地第三章 項目法律及政策性風(fēng)險分析第四章市場研究1.區(qū)域市場成長狀況2.區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征3.整體市場對本案影響因素4.目標客戶、產(chǎn)品及價格定位第五章規(guī)劃設(shè)計要點1.初步規(guī)劃設(shè)計思路2.規(guī)劃設(shè)計的可行性分析第六章項目開發(fā)計劃1.開發(fā)機遇2.開發(fā)周期安排3.銷售周期安排第七章投資收益分析1.成本預(yù)測2.稅務(wù)分析3.經(jīng)濟效益分析4.項目資金預(yù)測第八章可行性結(jié)論1.項目優(yōu)勢2.項目劣勢3.結(jié)論及建議1第一章 項目決策背景 市 B 公司公司項目布局B 公司自 92 年進入 A 市市場以來，先后開發(fā)了城市花園、B 公司中心大廈、世貿(mào)廣場、 都市花園、B 公司新城等項目，其中城市花園、B 公司中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約 17 萬平方米，B 公司新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約 60 萬平方米。所以 B 公司有能力，也應(yīng)該去開發(fā) A 市的其他 市場，讓 B 公司物業(yè)深入 A 市每個角落。同時我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為 A 市城市建設(shè)做出貢獻。⑦項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積 192 公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進行拆 除或保留）。 3000 米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):公用設(shè)施種類公用設(shè)施名稱教育設(shè)施大學(xué)：A 市財經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大 A 市附中（市重點）、第四中學(xué)（市重點）、南樓中學(xué)（區(qū)重點）醫(yī)療設(shè)施A 市醫(yī)院，河西醫(yī)院，A 市醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施A 市日報大廈、河西圖書大廈、A 市科學(xué)技術(shù)館、A 市國展中心、A 市禮堂體育設(shè)施河西體育場6
大型公園A 市樂園大型賓館A 市賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、A 市鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、A 市科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、A 市日報大廈綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車 20 分鐘內(nèi)可方便到達以下二個中心，一是南樓市級商 業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項目服務(wù)。7（1）該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3 公里，東南半環(huán)的修建對該項目的出行 將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是 A 市市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是 A 市市規(guī) 劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善 A 市市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河 東西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃 2001 年開始修建，20