【正文】 含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi) 25 元/平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi) 40 元/平米、鍋爐房征地費(fèi) 17 元/平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為 40 元/平米；室外燃?xì)庀?,55652含氣源發(fā)展基金 20 元/平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi) 28 元/平米、灶表費(fèi) 3 元/平米；統(tǒng)室外高低壓3,353112室外消防系923統(tǒng)室外智能系67122統(tǒng)道路及廣場76325新城此項(xiàng)造價約為 元/平方米.綜合管網(wǎng)設(shè)2037工程費(fèi)的 2%。計五、園林環(huán)境1,77059依設(shè)計方案的不同而不同環(huán)境設(shè)計1615環(huán)境工程總造價*10%綠化建設(shè)費(fèi)1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為 65 元/平方米建筑小品923新城此項(xiàng)造價約為 元/平方米圍墻建造費(fèi)1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為 500 元/延米,本項(xiàng)目圍墻約為 2300米室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,新城此項(xiàng)造價約為 元/平方米室外零星設(shè)923各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等,新城此項(xiàng)造價約為 元/平方米施六、公建配套費(fèi)1,49550幼兒園2809按 2000 平米考慮，每平米土建 1200 元，配置費(fèi) 200 元/平米游泳池45015網(wǎng)球場753建造成本及配套物品購置,一個標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場為 40 萬兒童游樂設(shè)2408土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施,施非營業(yè)性公45015會所、居委會等 3000 平米，土建 1200 元/平米，設(shè)備及裝修 300 元/平建米七、直接費(fèi)合計80,302,676728
八、不可預(yù)見費(fèi)80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費(fèi)1,66455監(jiān)理費(fèi) 214 萬(7 元/平)/行政管理費(fèi) 960 萬(20 萬每月)/利息 730 萬十、開發(fā)成本82,772,7589十一、營銷費(fèi)用3,990133銷售收入*%十二、總投資86,762,8982A 市地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享 受所得稅 50%、營業(yè)稅 20%(區(qū)外項(xiàng)目均為 50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項(xiàng)目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定 的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的 3%；即使按法定所得稅率，因 A 市公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付 可能遠(yuǎn)低于 33%，但從項(xiàng)目評價角度，暫不考慮該因素。：根據(jù)上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營情況如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入3800114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤71621,475稅后利潤48014,388內(nèi)部收益率%銷售凈利率%總投資回報率16．58%銷售毛利率%獲利指數(shù)資金峰值比例地價支付貼現(xiàn)比29
啟動資金獲利倍數(shù)項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002 年2003 年2004 年合計結(jié)算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤(元/m2)480480480480利潤(萬元)47964796479614,388，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動比率。1） 成本變動對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本（?00%）（?5%）（?0%）（?05%）（?10%）單位成本(元/m2)2,2,2,2,3,總投資86,82,78,91,95,項(xiàng)目利潤25,29,34,21,16,稅后利潤14,17,20,11,8,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%%%%%2） 售價變動對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：一、售價的影響預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價敏感系數(shù)（?00%）（?5%）（?0%）（?05%）（?10%）銷售均價(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180營業(yè)收入114,000108,300102,600119,700125,400項(xiàng)目利潤25,46520,05314,64130,87736,289稅后利潤14,38810,7627,13618,01421,641銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%%%%%3） 容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化容積率主要指標(biāo)容積率（）容積率（）容積率（）容積率（（）可售面積（m2） 300,300,300,300,300,營業(yè)收入114,97,105,117,122,總投資86,78,82,93,100,項(xiàng)目利潤25,18,22,21,19,稅后利潤14,9,12,11,10,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%30（1） 保本售價：3046 元/m2（2） 保本銷售率： %：就項(xiàng)目本身的收益水平而言，%的銷售凈利率較高,但該項(xiàng)目尚存在以下操作層面上的因素對項(xiàng)目收益有較大影響：1）稅務(wù)資源的充分運(yùn)用：若實(shí)現(xiàn)用 B 公司住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項(xiàng)目，取得營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤 5472 萬元，使項(xiàng)目銷售凈利率達(dá)到 %。2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算，操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有 27000 平米配套及商業(yè)用地地價已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮 5000 平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約 15000 平米，按 容積率計算，可增加住宅 萬平米，增加凈利潤2000 萬元。總體上來看該項(xiàng)目收益水平相當(dāng)理想。 資金流量及有關(guān)指標(biāo)：01 年02 年03 年04 年05 年合計一、現(xiàn)金流入銷售面積（m2）100,000100,000100,000300,000平均售價(元/m2)15,20015,20015,20045,600銷售額38,00038,00038,000114,000回款額35,15038,57038,0002,280114,000小計35,15038,57038,0002,280114,000現(xiàn)金流入現(xiàn)值 NPV89,784二、現(xiàn)金流出付地價款8,09111,32011,98331,394付工程款1,80010,94215,68815,7515,54049,721開發(fā)間接費(fèi)2118293572671,664期間費(fèi)用1,3301,3301,3303,990稅金3,5474,3104,28170612,844小計10,10227,96833,66821,6296,24699,613現(xiàn)金流出現(xiàn)值 NPV80,155三、凈現(xiàn)金流量10,1027,1824,90216,3713,96614,387四、累計凈流量10,1022,9201,98218,35314,38714,387五、平均資金占用3,8045,0531,23231
六、資金成本245325570七、內(nèi)部收益率 IRR52%八、獲利指數(shù)九、資金峰值比例十、地價支付貼現(xiàn)比十一、啟動資金獲利倍數(shù)： 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計該項(xiàng)目資金缺口為：2001 年 3 季度缺口 5000 萬元、4季度缺口 5000 萬元、2002 年 1 季度約 500 萬元，A 市公司現(xiàn)有項(xiàng)目不能提供資金支持，希 望總部結(jié)算中心支持。第八章 可行性結(jié)論：（1）政府對梅江的宣傳導(dǎo)向，以及梅江項(xiàng)目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)的地 位，吸引了有效消費(fèi)群體的關(guān)注。宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營銷、 推廣。（2）B 公司的品牌已經(jīng)深得消費(fèi)者認(rèn)同，但由于 B 公司在西南部市場一直未有開發(fā)項(xiàng)目， 故造成了一定的追隨 B 公司品牌的潛在客群存在，宗地的開發(fā)，將極充分的調(diào)動這部分潛在人群。（3）B 公司的品牌及開發(fā)手法在 A 市處于一流水平，在競爭中處于有利位置。（4）本案所在區(qū)域的購買力較強(qiáng)，中高檔市場發(fā)育較為成熟，據(jù)統(tǒng)計，今年上半年成交貨 值在 30 萬元以上的產(chǎn)品占本區(qū)需求量的 52%，占全市該檔次產(chǎn)品成交的 32%，占全市該檔次產(chǎn)品成交之首。32（5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對規(guī)整，同時在項(xiàng)目周邊有大量的綠地和水面，在項(xiàng)目規(guī)劃中便于利用。：（1）但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有 A 市油氈廠、A 市無縫鋼管廠 等工廠企業(yè)，同時道路兩側(cè)房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地 理位置不占據(jù)絕對優(yōu)勢。（2）項(xiàng)目位于解放南路沿線的末端，距離外環(huán)線僅 公里，位置相對偏遠(yuǎn)，項(xiàng)目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。該項(xiàng)目在城市西