【正文】 及其他原因?qū)е卤卷?xiàng)目中止或無法實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)上述潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)及時(shí)采取對(duì)應(yīng)措施，努力將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。現(xiàn)在的國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策力度遠(yuǎn)超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅(jiān)定了中央持續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。要持續(xù)密切關(guān)注國家繼續(xù)出臺(tái)的相關(guān)政策，并根據(jù)政策及時(shí)轉(zhuǎn)變項(xiàng)目方向，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。重視項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，即重視事前控制：優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少不必要的設(shè)計(jì)變更；選擇優(yōu)良的施工單位；制定切實(shí)可行的施工方案。在工程實(shí)施過程中，加強(qiáng)項(xiàng)目管理工作，使項(xiàng)目的實(shí)施按照計(jì)劃執(zhí)行，以降低進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)本項(xiàng)目來說，工程風(fēng)險(xiǎn)較小。因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)地區(qū)場地較為平整，地形簡單，發(fā)生工程地質(zhì)條件與預(yù)測條件不符的可能性較小。此外，本項(xiàng)目擬用地所處的地理位置及交通運(yùn)輸方便，運(yùn)輸風(fēng)險(xiǎn)較小。當(dāng)?shù)赜谐渥愕乃?、電供?yīng)。由于該項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售，因此在項(xiàng)目前期做好詳細(xì)、周全的營銷計(jì)劃與宣傳計(jì)劃，在銷售階段加強(qiáng)管理，使資金快速回收以降低資金風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，也可以加速資金回收，降低資金風(fēng)險(xiǎn)。 8結(jié)論與建議，將成為青島市未來的居住重心，因此該項(xiàng)目的建設(shè)背景與發(fā)展市場良好。B該項(xiàng)目所在區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，交通便利，配套設(shè)施齊全。，市場與產(chǎn)品定位明確。，有其鮮明的規(guī)劃特點(diǎn)。就項(xiàng)目在自身所處主、客觀環(huán)境而言，通過SWOT分析，開發(fā)優(yōu)勢明顯。、清償能力分析、資金平衡能力分析來看，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。%，全部投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36%，具有較高的盈利能力。、盈虧平衡分析及概率分析來看，該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，本項(xiàng)目依據(jù)可行性分析結(jié)果，做出如下結(jié)論：根據(jù)目前的市場情況和未來市場預(yù)測，開發(fā)條件成熟。建議實(shí)施該項(xiàng)目,嚴(yán)格管理過程，爭取最大效益。，要有敏感性。及時(shí)了解國內(nèi)及青島市有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展的新動(dòng)向，運(yùn)用最先進(jìn)的管理、技術(shù)手段，降低風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品品質(zhì)，有效增強(qiáng)核心競爭力。，因此應(yīng)進(jìn)一步規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)，突出特色，將該項(xiàng)目做精細(xì)，從而提高該項(xiàng)目的競爭能力。，要規(guī)范、有序。盡快在人、才、物上作好準(zhǔn)備，建立一套規(guī)范、有序和高效的制度；嚴(yán)格依據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，對(duì)工程規(guī)劃、策劃、管理、質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，并加強(qiáng)安全管理。重視住宅產(chǎn)品的附加值，以最大限度的提高效益為最終目標(biāo)。6 附表1 銷售稅金及附加表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1銷售收入2銷售稅金及附加1031營業(yè)稅947城市維護(hù)建設(shè)稅65教育費(fèi)附加19 附表2 投資使用計(jì)劃表 序號(hào)項(xiàng)目合計(jì) 201520162341231總投資16346600020692069206920692071開發(fā)成本16346600020692069206920692071土地費(fèi)用4650465000000前期工程費(fèi)000000建安工程費(fèi)6243104010401040104210411041基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)152152152152152152公共配套設(shè)施建設(shè)開發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用00000開發(fā)期間稅費(fèi)116116116116116116其他費(fèi)用00000不可預(yù)見費(fèi)112112112112112112經(jīng)營成本0000000 附表3 序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)所占比例1總投資100%2資金籌措100%自有資金35%貸款65% 資金籌措表 單位：萬元 附表4序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期20152016234123411期初借款余額10255 2當(dāng)期還本付息　　　 其中：還本　　　 付息　　　 3期末借款余額10255 0 借款還本付息計(jì)劃表 單位：萬元 序 號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)0123456781經(jīng)營收入23020150208000銷售收入230201502080002經(jīng)營成本15071330010503營業(yè)稅金及附加2407利潤總額000000077609所得稅194010凈利潤582011期初未分配利潤582012可供分配利潤582013提取法定盈余公積金58214可供投資者分配的利潤523819未分配利潤523820息稅前利潤523821息稅后利潤5238附表5 利潤分配表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1銷售收入245242總成本費(fèi)用163464銷售稅金及附加10315利潤總額71476所得稅7稅后利潤53608盈余公積金9公益金9可分配利潤附表6 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目計(jì)算期（季度）0123456781現(xiàn)金流入8175121754175銷售收入81751217541752現(xiàn)金流出11449562187305126871873503272建設(shè)投資1050銷售費(fèi)用178178178財(cái)務(wù)費(fèi)用231231231231231管理費(fèi)用94.94.94.94.94.9494943凈現(xiàn)金流量114495621873051268763021167239034凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值1112 903 2009 2725 2333 5318 9575 3112 5累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值5687 6591 8600 11324 13657 8339 1236 4348