【導(dǎo)讀】XX房地產(chǎn)項目可行性研究報告

　　

【正文】 169 建設(shè)配套費 847 建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利 財務(wù)費用 250 250 250 其他費用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 7238 – 6116 自有資金的核算 ① 建設(shè)期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 2021萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。 ② 經(jīng)營期自有資金占用 項目 資金占用量 (萬元 ) 計算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施： 2萬元 /每間客房；配套功能設(shè)備： 1000元 /㎡ 。酒店管理辦公設(shè)備： 50萬元； 流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業(yè)額的 50% 不可預(yù)見費 128 上述兩項費用之和的 10% 融資方案 項目融資主體 項目資金來源 籌措資金首先必須了解各種可能的資金 來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有： 國家預(yù)算內(nèi)撥款； 國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項貸款等； 20 國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償貿(mào)易等； 自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金； 其它資金來源。 可行性研究中，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。 融資方案分析 籌資方案要在對項目資金來源、建設(shè)進度進行綜合研究后提出。為保證項目有適宜 的籌資方案，要對可能的籌資方式進行比選。 可行性研究中，要對各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險等進行比較，尋求財務(wù)費用最經(jīng)濟的籌資方案。 （ 1） 資金來源可靠性分析 （ 2） 融資結(jié)構(gòu)分析 （ 3） 融資成本分析 投資使用計劃 投資使用計劃要考慮項目實施進度和籌資方案，使用相互銜接。 編制投資使用計劃表。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實際需要。 借款償還計劃 借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算得出的，借款償還計劃的最 長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應(yīng)對下述內(nèi)容進行說明。 還款資金來源、計算依據(jù)； 各種借款的償還順序； 計劃還款時間。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。還本付息的方式有兩種： 等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。 等額還本，利息照付。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。利息將隨本金 逐年償還而減少。 第 五 部分 ： 財務(wù)評價 在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。本部分的評價結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價格，分析測算擬建項目未來的效益費用。考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項目的盈利能力。 項目投資方案評價的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標(biāo)。另一 類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中 一般以動態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔 。 主要財務(wù)評價報表有：財務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財務(wù)平衡表。 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ ic）設(shè)定 21 財務(wù)評價 （ 方案 1） 財務(wù)盈利能力分析 財務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財務(wù)成本計算 。 ① 營業(yè)收入 估算 營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售 2330元 /㎡，公開銷售 3300元 /㎡ 寫字間出租 486/年 90%出租率； 50元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2床標(biāo)準(zhǔn)間 200元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出租 36/年 300元 /㎡ 月 個 合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入 1794萬元 ② 成本費用估算 例表： ___________項目測算表（萬元） 項目名稱 標(biāo)準(zhǔn) 說明 土地費用 土地為 ___萬 /畝 前期費用 設(shè)計規(guī)劃監(jiān) 理費 行政性收費 建安工程費 景觀及配套費用 銷售成本 按銷售收入 3%控制 財務(wù)費用 貸款按總投入 50%利率為 8% 管理費 按總投入的 3%計 合計 ③ 營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本） 營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/年 按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 36/年 100%出租率 合計 1129/年 未計住宅樓銷售利潤 1794萬元 ④ 項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟指標(biāo) 2021年 ﹒﹒﹒ 20 年 合 計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤 (元 /m2) 利潤 (萬元 ) 靜態(tài)獲利分析 ① 投資收益率 (R) 22 投資回報率計算 按 50年經(jīng)營周期（不變價）計算， 1192 （ ） +1794247。15487=300% 每年為 300%247。50=6% ② 投資回收期 (Pt) 項目總投資的回收期為（ 154871794） 247。 （ 1193250） =。（假定貸款本金 ，經(jīng)營期每年只支付利息） 動態(tài)獲利分析 ① 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） ② 內(nèi)部收益率 貸款償還期等 償債能力分析 ① 流動比率 ② 杠桿比率 綜合指標(biāo)表 主要經(jīng)濟指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率 財務(wù)評價 （ 方案 2） 略 財務(wù)評價結(jié)論 方案的比較分析： 幾 種方案的投資回收期基本接近，但是 幾 種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收 除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入， A 方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較大。 B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較小。 第 六 部分 ： 不確定性分析 在對建設(shè)項目進行評價時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結(jié)果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風(fēng)險。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險，要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響，以確定項目的經(jīng)濟上的可靠性。這項工作稱為不確定性分析。 根 據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務(wù)評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價， 23 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售 量又稱保本銷售量。 例如： A、住宅銷售的平衡點是 [（ 154878472）247。 36264+1300]247。 3300=98% 即出售掉 98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤?cè)肫渌ㄖ? B、酒店經(jīng)營的平衡點 200 50% 50%247。 200=25% 即住房率達(dá)到 25%能夠保本經(jīng)營。 C、寫字樓經(jīng)營的平衡點 物業(yè)管理費按 5元 /㎡月計算，保平點是 5247。 50=10% 即出租率達(dá)到 10%即可以保本經(jīng)營。 敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟 效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項目可行性研究的準(zhǔn)確性。 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)： 敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比 。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價增加 10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加 20％，則售價的敏感系數(shù) =20％ /10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏 感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹(jǐn)慎。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。 變動因素一成本變動 成本 變動幅度（ %）對 各項經(jīng)濟指標(biāo)變化的 影響。例 如： 經(jīng)濟指標(biāo) 預(yù)測成本 90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本 110% 預(yù)測成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 變動因素二售價變動 售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟指標(biāo) 預(yù)測售價 9 0% 預(yù)測售價 預(yù)測售價 110% 預(yù)測售價 120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 24 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 變動因素一容積率變動 容積率變動各項指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 風(fēng)險分析 風(fēng)險因素的識別和評估 風(fēng)險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟效果的影響，對方案的經(jīng)濟效果指標(biāo)作出某種 概率描述，從而對方案的風(fēng)險情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。 ① 風(fēng)險等級劃分 ② 風(fēng)險因素的識別和評估 風(fēng)險防范對策 ① 市場風(fēng)險分析 ② 經(jīng)營管理風(fēng)險分析 ③ 金融財務(wù)風(fēng)險分析 第 七 部分 ： 綜合評價 社會評價（定性） 在可行性研究中，除對以上各項經(jīng)濟指標(biāo)進行計算、分析外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進行分析?？梢詫Σ荒芏康男б嬗绊戇M行定性描述。內(nèi)容包括：項目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；項目對合理利用自然資源的影響。 環(huán)境評價 （影響及對策） （ 1） 工程建設(shè)對環(huán)境的影響 （ 2） 建設(shè)中環(huán)境影響的 緩解措施 公司資源匹配分析 第 八 部分 ： 研究結(jié)論與建議 結(jié)論 根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。主要內(nèi)容有： 25 ① 明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風(fēng)險能力 ②對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。 ③對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。 ④對主要的對比方案進行說明。 ⑤可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。 建議 是專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、 社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。 ①對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。 ②對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見。 ③對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。 ④在基于市場條件下利潤最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。 ⑤相關(guān)的注意事項及建議 第 九 部分 ： 附錄 附件： 它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè) 人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。 專家論證意見 主管部門意見 附表： 是可行性研究報告中涉及的諸多計算表， 如投資匡算表、 銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。 成本估算表 成本項目 總成本（萬元）