【正文】 一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。 ④對主要的對比方案進行說明。 變動因素一成本變動 成本 變動幅度（ %）對 各項經(jīng)濟指標變化的 影響。 50=10% 即出租率達到 10%即可以保本經(jīng)營。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。 （ 1193250） =。 項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮貨幣時間價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。 可行性研究中，要對各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風險等進行比較，尋求財務(wù)費用最經(jīng)濟的籌資方案。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 現(xiàn)金流量表 要求結(jié)果公司的具體情況，付款時間適當控制原則，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。 ⑥ 建設(shè)單位管理費 按前 五 項費用之和的 2%計提。 （ 規(guī)劃設(shè)計： 10 萬元 ； 建筑設(shè)計： 5元 /平方米； 地質(zhì)勘探： 2元 /平方米； 測量定位： 10萬元 ） ② 建筑安裝工程費用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按 1300元 /㎡（方案 1）， 1500元 /㎡（方案 2），綜合樓按 1600 元 /㎡，寫字樓裝修按 600 元 /㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000 元 /㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為 8472萬元（方案 1）， 9168萬元（方案 2） 。再者， A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎(chǔ)上預(yù)計上調(diào) 100元 /平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計為： /平方米 +100元 /平方米 = *34929平方米 = ③ 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 土地費用 合計： 本項目占地 畝，每畝 萬元，土地總價值為 萬元。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329平方米，經(jīng)營性用房 600平方米，合計住戶約 205 戶。 培訓(xùn)方式： 培訓(xùn)計劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式 培訓(xùn)費用： 合作方式及條件 ① 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 ② 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。根據(jù)分別確定的項目實施各階段所需時間，編制實施進度表，項目實施進度表有多種表示方法。8%= 萬元 /個 投資住宅（買房出租）的年回報率一般為 4%6%，這里按 5%計算， 300（元 /個 月） 12 （個月） 247。但建安成本后者比前者大。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、 “ 風水 ” 因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 ④ 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 項目 SWOT分析 項目定位方案 ① 市場定位 ② 目標市場定位 ③ 項目產(chǎn)品 定位 主要功能 /建筑規(guī)模 /主要技術(shù)經(jīng)濟指標 ④ 價格定位： 項目 銷售均價 （元 /㎡） 出租均價 （元 /㎡ 月） 可租售面積（㎡） 備注 寫字間 配套功能 停車場 住宅銷售 10 第 三 部分 ：項目 開發(fā)方案 項目 地塊 特性與價值分析 地塊特征分析 土地價值分析 1） 估價方法和計算公式 2） 估價過程 3） 拆遷成本估算 土地升值潛力初 步評估。 ② 供給預(yù)測 供 給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預(yù)測 未來 市場上該類物業(yè)的供給情況 （ 預(yù)測方法 ： 通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。 本市 房地產(chǎn)市場 現(xiàn)狀 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀 近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 2） 宗地周邊 3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④ 項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況 4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等） 6)周邊景觀 7)風水情況 8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心 /超市的建設(shè)等。 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等 。 撰寫本可行性研究報告。 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。 ① 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃 的意義（一般 3— 5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； ② 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用； ③ 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義； 4 項目概況 項目名稱 項目建設(shè)單位 概況 項目地塊位置 及 周邊現(xiàn)狀 ①地塊 位置 地塊 所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 9)其他 ⑤ 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。 項目規(guī)劃控制要點 規(guī)劃控制要點 ① 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 ② 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 ③ 綜合容積率 、住宅容積率 ④ 建筑密度 ⑤ 控高 ⑥ 綠化率 ⑦ 其他 項目發(fā)展概況 ① 已進行的調(diào)查研究項目及成果 ② 項目地塊初勘及初測工作情況 ③ 項目建議書編制、提出及審批過程 6 ④ 研究工作 進展 情況 可行性研究報告編制依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。 量值描 述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。 從地理位置、 周邊 土地供應(yīng) （ 價格 與 成交的情況） 、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 ⑤ 如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。 ⑤ 周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 綜合樓外觀風格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 18層差別不大。5%=萬元 /個 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應(yīng)定位在 6萬元 /個。簡單項目的實施進度可用橫道圖，復(fù)雜項目的實施進度可用網(wǎng)絡(luò)圖。中小型項目可采用兩級管理；大型 項目可采用三級管理。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。 B建設(shè)成本估算 前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項。 工程成本 ： 樁基： 59460*100元 /㎡ = 地下室： 4861*600元 /㎡ = 主體： 59460*900+2021*500= 電梯： 9棟 *50萬元 /棟 =450萬元 ③ 室外工程費 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。 ⑦ 預(yù)備費 由于項目開發(fā)的可預(yù)見性較強，預(yù)備費按建安成本的 6%計提。最后要給出資金需求的最高點。 （ 1） 資金來源可靠性分析 （ 2） 融資結(jié)構(gòu)分析 （ 3） 融資成本分析 投資使用計劃 投資使用計劃要考慮項目實施進度和籌資方案，使用相互銜接。 等額還本，利息照付。另一 類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。（假定貸款本金 ，經(jīng)營期每年只支付利息） 動態(tài)獲利分析 ① 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） ② 內(nèi)部收益率 貸款償還期等 償債能力分析 ① 流動比率 ② 杠桿比率 綜合指標表 主要經(jīng)濟指標 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率 財務(wù)評價 （ 方案 2） 略 財務(wù)評價結(jié)論 方案的比較分析： 幾 種方案的投資回收期基本接近，但是 幾 種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收 除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入， A 方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較大。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售 量又稱保本銷售量。 敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟 效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。例 如： 經(jīng)濟指標 預(yù)測成本 90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本 110% 預(yù)測成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 變動因素二售價變動 售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟指標 預(yù)測售價 9 0% 預(yù)測售價 預(yù)測售價 110% 預(yù)測售價 120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 24 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 變動因素一容積率變動 容積率變動各項指標的變化 主要指標 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 風險分析 風險因素的識別和評估 風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟效果的影響，對方案的經(jīng)濟效果指標作出某種 概率描述，從而對方案的風險情況作出比較準確的判斷。 ⑤可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。專業(yè) 人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。 ⑤相關(guān)的注意事項及建議 第 九 部分 ： 附錄 附件： 它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。 ③對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。 C、寫字樓經(jīng)營的平衡點 物業(yè)管理費按 5元 /㎡月計算，保平點是 5247。 根 據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務(wù)評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價， 23 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。50=6% ② 投資回收期 (Pt) 項目總投資的回收期為（ 154871794） 247?？疾祉椖拷ǔ珊蟮墨@利能力、債務(wù)償還能力等財務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項目的盈利能力。還本付息的方式有兩種： 等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。為保證項目有適宜 的籌資方案，要對可能的籌資方式進行比選。 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 ⑤ 工程建設(shè)監(jiān)理費 按建安工程總造價的 1%計算，共計為 萬元。按建安成本的 2%取費。 A 市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。其它房屋均為二 —— 四層。 人員培訓(xùn)及費用估算 人員來源分析，需培訓(xùn)的人 員總數(shù)。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。 項目實施進度 在可行性研究階段，需將項目實