【正文】 每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(左圖為一參考方案,附錄還有主要備選方案)。④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規(guī)劃上，未來后湖花園業(yè)主中因為位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。三、項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點（1）整個江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之后湖鄉(xiāng)的大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個后湖鄉(xiāng)的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 購買動機(jī)此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機(jī)主要為改善居住環(huán)境．購買動機(jī)如下：換環(huán)境 結(jié)婚用 投資87% 8% 5% 客戶認(rèn)同的因素選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：從成交客戶因素分析客戶多認(rèn)同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠(yuǎn)近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠(yuǎn)近） ，戶型合理，付款方式靈活，價格，地段發(fā)展前景。在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。世紀(jì)家園有中聯(lián)三星開發(fā)的世紀(jì)家園占地 600 畝，總建筑面積 萬平方米。目前處于前期的準(zhǔn)備階段，將于 45 月正式開盤。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。后湖生態(tài)花園后湖生態(tài)花園位于后湖發(fā)展區(qū)，正面沿 103 國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。多層主力戶型為 3*2，面積為 119 平方米；高層主力戶型為 3*2，面積為 148 平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為 1*1 和 2*1,面積為 5173 平方米。 物業(yè)形態(tài)本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個項目,朝北上方為東方恒星園,再向上為后湖鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀(jì)家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。居民習(xí)慣:此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,生活以打工 ,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動之余,以閑聊為主,對外界基本不關(guān)心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響,生活已開始城市化傾向。 市政配套設(shè)施水:該地塊用水有宗關(guān)水廠提供,在地塊南側(cè)的后湖路建有管徑為 300 毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。發(fā)展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路附近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在 20223000 人之間。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài),另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有武漢市勞教所,戒毒所。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約 400 平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。居民的房屋大體為 23 層，比較簡陋。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外） 。遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價格為 1886 元/平方米，低于江岸區(qū)的均價，本季度銷售了 萬方。第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。其中，商品住宅銷售價格為每平方米 1962 元，比前 10 個月增加 47 元。其中基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成 億元，增長 %；房地產(chǎn)完成 億元，增長%。111月累計，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同期提高 個百分點。另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如 2022 年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進(jìn)市場消化，提高市場價格起到積極作用。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進(jìn)市場流通將有重要的推動作用。3．2022 年及未來武漢市房地產(chǎn)市場展望（億房網(wǎng) 2022 年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。平均售價為 3810 元/平方米，平均月租價為 30 元/ 平方米，平均入住率為 80%左右。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在 7580 元/平方米 ，平均月租價為 60 元/平方米，平均入住率為 60%左右。2022 年四個季度我市住宅價格分別為 元/平方米、 1963 元/ 平方米、 元/平方米、 元/平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢， （見右圖）全年平均價格為 元/ 平方米。例如藍(lán)灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。8．從樓盤配套設(shè)施來看， 2022 年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如：統(tǒng)建千禧園，從 2022 年 11 月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。同樣光谷也是 2022 年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且 2022 年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報頻傳，其購買力的強(qiáng)勁推動都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。與此同時 2022 年 8 月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動” ，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場的服務(wù)行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級市場起到了十分重要的作用。共批準(zhǔn)發(fā)放個人住房貸款 9019 戶，共計 億元，同比增長%；支持個人購房建筑面積達(dá) 萬平方米，房屋總價值達(dá) 億元。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而武漢市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2022 年武漢房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表：各季度武漢市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示:通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647戶，比 1999 年增長 %，說明個人購房貸款正迅速地增長。4．二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。其中：商品住宅開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長 %。建筑形式采用組合式：多層 60%，小高層 40%,并初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積： 公頃，合 畝。 對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。內(nèi) 容 提 要 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。②容積率：③總建筑面積： 萬 M2 其中：多層住宅： 萬 M2 小高層住宅及別墅： 萬 M2 公建面積： 萬 M2 ④建筑密度：% ⑤綠化率：40%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2022 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。2．消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。以上情況表明：武漢市2022 年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。2．市場特點分析 宏觀市場特點：〈億房網(wǎng) 1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。1999 年武漢市空置商品房為 150 萬平方米，2022 年新增 9 萬平方米，到 2022 年底還剩 115 萬平方米，因此在 2022 年共消化了 44 萬平方米。2022 年武漢市增量房市場交易 30010 起，交易的建筑面積達(dá) 244 萬平方米，而存量房市場交易達(dá)到 27130 起，建筑面積為 萬平方米。 （上圖）6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。5．從價格上看，2022 元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認(rèn)為最為合理的價位，而經(jīng)濟(jì)適用房 100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價位在 13001400 元/平方米之間。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了武漢名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。1 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點；2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比 1999 年上漲%；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價在 1300 元1400 元/平方米之間；3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較 1999 年上漲 %，成為新的市場亮點。2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，武漢廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。加入 WTO 后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟(jì)的拉動。因此 2022年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》 ，切實解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。 （《長江日報》2022’9）(三)有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析（億房網(wǎng) （一）國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 截止 11 月份，我國經(jīng)濟(jì)保持 %的高速增長。前 11 個月累計出口交貨值比上年同期增長 %，仍保持了快速增長的勢頭。消費品市場繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，后湖地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。西對姑嫂樹路，進(jìn)處無高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。路邊附近有 23 個門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有 10001500 元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在 1500 元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺,打工,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環(huán)境一般,無污染.整個經(jīng)濟(jì)實力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng),交通也便利,基礎(chǔ)公共設(shè)施也相對完備,但自然環(huán)境,景觀不如其他村。經(jīng)濟(jì)環(huán)境:發(fā)展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業(yè)網(wǎng)點較多 。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。 后湖地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況后湖地區(qū)是武漢市十大綜合組團(tuán)之一,是以水面,城市綠地,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊,是以多層建筑為主,小高層,高層,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。 后湖地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢后湖地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有后湖生態(tài)花園，世紀(jì)家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個項目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個項目．后湖地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。戶型面積指標(biāo)如下：戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復(fù)式面積 5152 7073 119148 188200 245分布 18 層單身公寓18 層單身公寓多層，小高層 小高層 多層比例 20% 15% 45% 15% 5%多層價格為 17001820 元／平方米，小高層價格為 19352365 元／平方米，高層單身公寓價格為 18002100 元／平方米?？傉嫉孛娣e 420 畝，建筑面積 40 萬平方米，綠化率 30%，容積率為2。一期主要客戶為集團(tuán)購買，雷達(dá)學(xué)院購 6 棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5 棟