【正文】 參考文獻：[1]：,1999（2）:44[2]張仕廉,[M].北京：.[3]熊梅,[J]..(2)：84[4]蘇偉倫主編：《項目策劃與運用》,中國紡織出版社,2000.[5]戚安邦主編：《項目管理學》,南開大學出版社,2003[6]王淑云,風險投資項目估評, [學位論文],天津,天津財經(jīng)大學,2007 [21].[7] [J].中國國際咨詢，2003（7）：4749[8]：中國人民大學出版社，2002[9]：中國建筑工業(yè)出版社，2004[10] 王澤亮。 工程風險對策嚴格把好建筑材料、半成品和設(shè)備報驗關(guān)，嚴格把好施工過程控制關(guān)，堅決執(zhí)行國家施工有關(guān)驗收規(guī)范及標準，關(guān)鍵部位實行旁站隱蔽工程驗收、分項工程驗收、竣工驗收職責，認真真實地作好各項保證資料，認真編制和審核施工組織設(shè)計，切實履行建設(shè)方、監(jiān)理方、承建方、設(shè)計方、勘探方各自的職責，防范工程質(zhì)量事故的發(fā)生。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計缺乏完善配套功能的方案，從方案的規(guī)劃上合戶型的設(shè)計上贏得消費者，減少項目的市場風險。 經(jīng)營管理風險項目由于管理不善導致失敗的實例也較為常見，如工程承包方式、建筑承包方的選擇、營銷渠道、價格定位決策、物業(yè)管理過程中與住戶之間的矛盾等，造成成本開支過大或延誤時機或影響聲譽，致使項目缺乏競爭力。資金風險方面存在較大風險，經(jīng)營管理風險、政策風險、工程風險、外部協(xié)作條件存在一般風險。 借款利息本項目向銀行申請貸款5000萬元，貸款期限為2年，%計算，應(yīng)支付銀行利息756萬元。只要抓緊銷售，財務(wù)指標均好。（2）申請銀行貸款5000萬元，%。各級職工的平均工資及福利費：高級技術(shù)人員和高級管理人員平均月薪50008000元；中級技術(shù)人員和中層管理人員平均月薪30005000元；一般員工平均月薪20003000元。具體進度計劃安排詳見下表：序號工程項目內(nèi)容開發(fā)期2013201420151項目前期工作上下上下上下2征地拆遷安置等3三通一平4勘察設(shè)計5工程施工6綠化7竣工驗收8銷售6 組織機構(gòu)與人力資源配置 組織機構(gòu)根據(jù)一般開發(fā)公司的管理模式，公司執(zhí)行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制。招標組織相識擬采取委托招標，招標方式擬采用邀請招標，招標范圍擬全部招標或部分招標。住宅600戶。 土地利用 土地所有權(quán)性質(zhì)項目用地位于XX市XX區(qū)荷葉路旁,㎡,屬城市三級土地。供電：附近有110KVA變電站，可在小區(qū)內(nèi)設(shè)配電所。(2)促銷本項目主要針對周邊多層次消費者，促銷手段以有針對性的舉辦展銷會為主，其余方式包括：內(nèi)部認購、現(xiàn)場樣板房促銷、廣告宣傳、靈活多樣的付款方式、工程質(zhì)量和進度的承諾等。高家坳板塊因商業(yè)（摩托及配件）概念提出而引人注目，商業(yè)流擬從白石港載流，抓穩(wěn)北向客流，吸引南向人流，輻射到河西。這為XX市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的市場，也為XX市的房地產(chǎn)企業(yè)提供了較長時間的發(fā)展空間。據(jù)測算，目前在XX市的城市流動人口約有10萬人。城市人員的增長，必然出現(xiàn)大量的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”現(xiàn)象，這些進入城市的農(nóng)民產(chǎn)業(yè)工人化，購買住宅將成為他們的首要消費。 商品房屋銷售總額、竣工價值情況2010年，178。 XX市房地產(chǎn)市場2009年以來，隨著房改政策的逐步到位，XX市房地產(chǎn)業(yè)各項經(jīng)濟指標保持穩(wěn)定增長。概括起來即“六個堅持”：一是堅持房地產(chǎn)市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系。過去5年，全國房價穩(wěn)中有升，商品住房平均價格平均上漲56%，低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長幅度。過去5年，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計竣工面積34億平方米。住房二級市場逐步開放，存量住房交易日趨活躍。央行121號文下發(fā)后，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸控制較嚴，不僅影響了部分購買力，而且降低了資金回款速度。本項目的建設(shè)規(guī)模較大，而市場消化有一個過程，因此，開發(fā)與銷售必須協(xié)同。 項目投入總資金及效益情況（1）。業(yè)主經(jīng)反復(fù)踏勘、論證，基本確立了投資項目。 研究主要依據(jù)：（1）XX市人民政府令《XX市征地補償安置條例實施辦法》；（2）《XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要》；（3）《XX市城市總體規(guī)劃2001——2020》；（4）《投資項目可行性研究指南（試用版）》，國家計委計辦投資［2002］15號審定；（5）國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（6）建設(shè)部建材［2000］205號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；（7）XX市統(tǒng)計局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)；（8）建設(shè)方提供的其它資料；（9）建設(shè)單位關(guān)于編制項目可行性研究報告的委托書；（10）其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范。建筑材料批零兼營。進入21世紀，XX市人民政府通過實施“城市發(fā)展戰(zhàn)略”，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完完善，城區(qū)范圍不斷外延，城市容貌煥然一新，這極大地帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。總停車位325個，地面停車位95個，地下停車位118個，建筑底層架空停車位112個。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 表一 主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號指標名稱單位指標備注1總用地面積㎡2總建筑面積㎡住宅建筑面積㎡門面建筑面積㎡地下停車場㎡3住宅戶數(shù)戶6004建筑密度％5容積率6綠地率％7建設(shè)總工期年8總投資萬元9總收入萬元10銷售稅金萬元11所得稅萬元12利潤總額萬元13稅后利潤萬元14投資利潤率%15投資利稅率% 問題與建議本項目主要面向XX區(qū)私營業(yè)主及周邊藍領(lǐng)階層、灰領(lǐng)階層建設(shè)普通住宅區(qū)和市場區(qū)，并以市場化的方式進行開發(fā)，這與國務(wù)院國發(fā)［2003］18號《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》精神是一致的，其總體方向符合國家投資政策導向。就本項目而言，目標消費群體的收入處于中等偏上，銷售單價都較高，因此目標消費群體對建筑品質(zhì)的關(guān)心程度和遠景規(guī)劃可能高于價格。目前，住房實物分配已經(jīng)在全國范圍內(nèi)停止，大多數(shù)城市實施了住房分配貨幣化。2002年，個人購買新舊住房和建房支出總額約8000億元，其中，購買新建商品住宅交易額4500億元。5年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長直接和間接拉動GDP增長每年保持在于2個百分點左右。中國人民銀行［2003］121號文《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，主要從防范金融風險角度要求各金融機構(gòu)從嚴控制房地產(chǎn)貸款。五是堅持加強宏觀調(diào)控，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。%,178。 項目建設(shè)的必要性及目標市場 項目周邊從業(yè)人員對住宅的需求《XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃》明確指出，XX區(qū)將加大現(xiàn)有各類市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級；發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加大商品房和土地開發(fā)力度；加快發(fā)展文化、娛樂業(yè)，繁榮第三產(chǎn)業(yè)。2005年底，（），為達到2010年人均居住面積18平方米（建筑面積26平方米）的目標，20042010年，需新建住宅190平方米（按2004年底市區(qū)總?cè)丝?5萬人（）），平均每年需新建住宅38萬平方米。若按每平方米估算投資1000元計算，建設(shè)這些住宅需投資104億元。 就XX區(qū)來說，大體分為四個板塊：白石港板塊基本成為市區(qū)一級商業(yè)建材中心，商業(yè)開發(fā)潛力較大。(1)規(guī)劃按“園林式”概念設(shè)計，突出自然環(huán)境的優(yōu)越性；(2)配套設(shè)施宜完善，滿足入園業(yè)主多方面的需求；(3)物業(yè)管理周到，體現(xiàn)人性化服務(wù)；(4)引入智能化，提高標準檔次。距湘江一橋2公里，到XX區(qū)區(qū)政府新址約3公里。商業(yè)服務(wù)：項目區(qū)域為市區(qū)商業(yè)中心。 拆遷安置方案建設(shè)單位擬根據(jù)有關(guān)標準和安置辦法，對單位拆遷戶進行一次性貨幣之補償安置