【正文】 商場(chǎng)現(xiàn)代化。在保證項(xiàng)目贏利的前提下適當(dāng)豐富建筑類型適度超前。(2）工程方案成熟可靠。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)引進(jìn)優(yōu)秀人才，特別是優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理。做好方案規(guī)劃。在我國，房地產(chǎn)業(yè)本身就因住房制度改革而啟動(dòng)，土地的一級(jí)市場(chǎng)完全由政府壟斷，近段時(shí)間土地政策限制別墅、高檔住宅項(xiàng)目，前不久央行也出臺(tái)了121號(hào)文，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸，而隨后國務(wù)院出臺(tái)18號(hào)文，重申限制別墅、高檔住宅項(xiàng)目，堅(jiān)持市場(chǎng)化原則。一方面，由于國家實(shí)施度從緊的貨幣政策，項(xiàng)目融資能力可能會(huì)受到 不定期的限制，資金供應(yīng)不足或者來源中斷導(dǎo)致項(xiàng)目工期拖延甚至中止。從外部來說，市場(chǎng)總供應(yīng)量在不斷放大。9 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素主要是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目計(jì)劃貸款5000萬元，期限為2年，于2009年年初到位，20140年底償還，根據(jù)該項(xiàng)目的現(xiàn)金流分析，截止2010年底，可見該項(xiàng)目部存在支付風(fēng)險(xiǎn)。采用單因素的分析方法，分別考察以上因素變動(dòng)率為+（一）10%時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度?；鶞?zhǔn)折現(xiàn)率選取時(shí)，將同期央行的長(zhǎng)期貸款上浮30%。表六 銷售收入及銷售稅金表 序號(hào)項(xiàng)目單位201320142015合計(jì)銷售比率%50501001銷售收入萬元住宅萬元銷售量6920㎡單位310元/㎡門面萬元0銷售量548㎡單位800元/㎡車庫萬元805銷售量230個(gè)單位 損益分析 項(xiàng)目利潤(rùn)總額：，稅后利潤(rùn)總額為：。8 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)與說明 （1）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)國家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）和國家建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》及國家現(xiàn)行有關(guān)的財(cái)稅制度； （2），分項(xiàng)工程交叉進(jìn)行。 估算說明 （1）開發(fā)建設(shè)投資估算范圍包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、銷售費(fèi)、其它費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等； （2）土地費(fèi)用參照XX市2010年公布的用地基準(zhǔn)地價(jià)，按實(shí)計(jì)算； （3）報(bào)建費(fèi)用按XX市建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)株政發(fā)【2008】26號(hào)文件執(zhí)行； 建設(shè)項(xiàng)目總投資（見項(xiàng)目概算表）。項(xiàng)目經(jīng)理屬關(guān)鍵人才，應(yīng)不限制范圍招聘。共計(jì)員工21人。設(shè)總經(jīng)理易人，副總經(jīng)理和總工程師各一人，由董事會(huì)聘任。②2014年1月動(dòng)工興建。 工程監(jiān)理該項(xiàng)目應(yīng)請(qǐng)有監(jiān)理資質(zhì)的工程監(jiān)理公司對(duì)工程施工進(jìn)行全過程監(jiān)理，嚴(yán)格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關(guān)，確保人民生命財(cái)產(chǎn)安全。5 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度 招投標(biāo)管理根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》、《湖南省實(shí)施中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法辦法》和《XX市招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》第十二條的規(guī)定，工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，達(dá)到國家、省規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，必須進(jìn)行招投標(biāo)。室內(nèi)外各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢(shì)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置辦法按XX市人民政府二OOO年第10號(hào)令《XX市城市拆遷補(bǔ)償安置條例實(shí)施辦法》實(shí)施。用地范圍內(nèi)原為簡(jiǎn)易的磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)。 地形地貌場(chǎng)地呈不規(guī)則多邊形，地勢(shì)略有起伏，用地范圍較開闊。排水：區(qū)內(nèi)污水、雨水可分別排入建設(shè)路的城市污水、雨水管網(wǎng)系統(tǒng)。 建設(shè)條件 交通項(xiàng)目位于XX區(qū)荷葉路旁，經(jīng)湘江大橋可與京珠高速公路和長(zhǎng)潭高速貫通，通過湘江大橋與河西聯(lián)為一體，可便捷到達(dá)市區(qū)中心；經(jīng)建設(shè)大道可與各區(qū)相通，從項(xiàng)目地到達(dá)城市任一片區(qū)的時(shí)間能控制在半小時(shí)之內(nèi)。價(jià)格浮動(dòng)策略：展銷會(huì)期間優(yōu)惠；限期優(yōu)惠；正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)；其他措施。 營(yíng)銷推廣(1)廣告宣傳針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳。從上表可看出，類似地段多開發(fā)為高品位商品住宅，價(jià)格一般在4700元/平方米左右，商鋪約在10000元/平方米之間。中心廣場(chǎng)板塊基礎(chǔ)配套完備，適宜商住，市區(qū)一級(jí)經(jīng)濟(jì)、文化中心。下表分別選擇XX區(qū)具有普通多層住宅、多層住宅、別墅、公寓功能的樓盤進(jìn)行比較，見下表。 若按近五年來XX市房地產(chǎn)開發(fā)中住宅建設(shè)投資比重占65%左右的平均水平計(jì)算，至2010年XX市投資開發(fā)（包括住宅、寫字樓、商業(yè)用房等）建筑面積將達(dá)到1600萬平方米。到2010年，XX市流動(dòng)人口預(yù)計(jì)將達(dá)到20萬人左右，按人平居住最低標(biāo)準(zhǔn)建筑面積8平方計(jì)算，則需要為新增的流動(dòng)人口建造80萬平方米的住宅，未來五年中，每年城建設(shè)16萬平方米的住宅。未來五年，XX市在城市建設(shè)中，將加大包括市政建設(shè)、道路修建舊城改造等建設(shè)力度，涉及這些建設(shè)的居民對(duì)住宅產(chǎn)生消費(fèi)需求。 從XX的城市化發(fā)展來看，未來五年將新增城市人口25萬人左右?！笆濉逼谖?，全區(qū)過億元以上市場(chǎng)達(dá)12個(gè)，隨著XX區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步推進(jìn)，科技創(chuàng)新工程和科技創(chuàng)新人才工程的實(shí)施，對(duì)各類人才形成相應(yīng)的需求。；。建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷史之最。2006年至2011年，年均15%。六是堅(jiān)持在統(tǒng)一政策指導(dǎo)下因地適宜，分別決策。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)用房，控制高檔寫字樓、別墅、高檔公寓和大戶型建設(shè)。如：限制大戶型、大面積、高檔房、別墅項(xiàng)目的借款；對(duì)未取得四證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款，自有資金（指所有者權(quán)益）不得低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，嚴(yán)禁銀行貸放的房地產(chǎn)貸款跨 地區(qū)使用，也不利用于繳交土地出讓金；個(gè)人購房貸款只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住宅的個(gè)人發(fā)放，對(duì)購買第二套以上（含第二套）住房的，適當(dāng)提高產(chǎn)值比例。二是部分地區(qū)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐步改善，2002年，%。第三、房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，商品住房供求兩旺。居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力。個(gè)人住房公積金貸款快速增長(zhǎng)，銀行房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整，住房金融作用不斷加強(qiáng)。公有住房改革穩(wěn)步推進(jìn)，城鎮(zhèn)可售公房80%以上已經(jīng)出售給了職工，%。2 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 政策及宏觀形勢(shì)1998年，國務(wù)院召開了住宅體制改革，加快住房建設(shè)工作會(huì)議，下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知》，自此，居民住房消費(fèi)有效起動(dòng)，住房商品化體制基本確立，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于改善居民居住條件、推動(dòng)投資和消費(fèi)增長(zhǎng)，以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)等方面都起到了積極的作用。因此，建議設(shè)計(jì)理念超前，適當(dāng)豐富建筑類型，品質(zhì)適度超前。（2） 重視建筑細(xì)節(jié)。通過過市場(chǎng)需求、工程方案以及財(cái)務(wù)效益等方面的分析，項(xiàng)目是可行的。（2）項(xiàng)目建設(shè)資金來源：企業(yè)自有資金6000萬元，銀行貸款5000萬元。建設(shè)期限：2013年6月——2015年12月。 項(xiàng)目概況 建設(shè)地點(diǎn)XX市XX區(qū)荷葉路。XX區(qū)是XX市商業(yè)活動(dòng)最為活躍的區(qū)域，第三產(chǎn)業(yè)成就裴然，非公有制經(jīng)濟(jì)得到了較快發(fā)展，飲食、文化、娛樂業(yè)形成了一定的規(guī)模，2009年，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)總額達(dá)70億元，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)年總收入達(dá)1000萬元，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過幾年調(diào)整、形成了北以建材裝飾材料為主，中以服飾為主，南以摩托車及配件為主，其間以電腦、建材產(chǎn)品、書刊、副食、煙酒批發(fā)等特色市場(chǎng)為補(bǔ)充體系，美食在XX，消費(fèi)在XX的格局其本形成。改革開放以來，XX的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。公司設(shè)有開發(fā)部、工程部、財(cái)務(wù)部、銷售部和綜合管理辦工室等部門，共有員工32人，其中80%以上具有工程、竣工商品房近140000平方米，投資逾14500萬元。XX房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1 總論 項(xiàng)目名稱XX 項(xiàng)目承辦單位及基本情況承辦單位：湖南XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)資金：2000萬元注冊(cè)地點(diǎn)：XX市XX區(qū)XX路法人代表：許XX湖南XX房地產(chǎn)開發(fā)限公司于2003年12月成立，房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)。 研究范圍與研究依據(jù) 研究主要范圍：