【正文】 5）項報批手續(xù)的辦理。立項報批工作的主要工作內(nèi)容（1）根據(jù)各種立項報批的要求，收集整理有關(guān)的文件資料；（2）聯(lián)系有關(guān)的上級主管部門，辦理各種立項報批的手續(xù)，領(lǐng)取有關(guān)的證書；（3）協(xié)調(diào)解決立項報批中的有關(guān)工作。工程部：開發(fā)方案擬定。（4）開發(fā)部負(fù)責(zé)組織項目運作方案的策劃，編制可行性研究報告，收集所需資料。根據(jù)資料匯總情況，編制《項目建議書》。收集房地產(chǎn)市場及金融政策等方面的信息。房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題，你的借貸渠道和融資渠道是否可靠。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析（1）分析角度一：社會經(jīng)濟環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，國民經(jīng)濟的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而不是相反。（3）新形勢下如何重歸本原？嚴(yán)酷的政策環(huán)境，激烈的市場競爭下，為提高收益、降低風(fēng)險，可行性研究的重要性重歸本原。關(guān)于房地產(chǎn)可行性研究的思考：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。④在基于市場條件下利潤最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。是專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。③對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。（定性）在可行性研究中，除對以上各項經(jīng)濟指標(biāo)進(jìn)行計算、分析外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進(jìn)行分析。售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標(biāo) 預(yù)測售價90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價110% 預(yù)測售價120%營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率容積率變動各項指標(biāo)的變化主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹(jǐn)慎。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項目可行性研究的準(zhǔn)確性。C、寫字樓經(jīng)營的平衡點物業(yè)管理費按5元/㎡月計算，保平點是5247。36264+1300]247。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務(wù)評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價，盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。第六部分：不確定性分析在對建設(shè)項目進(jìn)行評價時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。（方案2）略方案的比較分析：幾種方案的投資回收期基本接近，但是幾種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入，A方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較大。（1193250）=。④項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟指標(biāo) 2001年 ﹒﹒﹒ 20年 合 計上半年 下半年上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)項目投資方案評價的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標(biāo)。第五部分：財務(wù)評價在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算得出的，借款償還計劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應(yīng)對下述內(nèi)容進(jìn)行說明?？尚行匝芯恐?，要對各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險等進(jìn)行比較，尋求財務(wù)費用最經(jīng)濟的籌資方案。籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有：國家預(yù)算內(nèi)撥款；國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項貸款等；國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償貿(mào)易等；自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金來源。附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬元）：時間項目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量合計 7794 463 –5409自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829借入資金 5000 現(xiàn)金流出量合計 7786 7701 707土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設(shè)配套費 847 建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利財務(wù)費用 250 250 250其他費用 250 258 457現(xiàn)金凈流量 6 7238 –6116啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅項目總投資估算表（方案1）項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）1）土地費用2）前期工程費用3）建筑安裝工程費用（含裝修費）4）建設(shè)配套費用5）室外工程費6）管理費用7）銷售費用8）財務(wù)費用9）各種稅金支出10）預(yù)備費綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。C營銷預(yù)算①項目前研究及可行性研究的開支②項目策劃的開支③銷售策劃的開支④廣告開支⑤項目公司日常運作的開支⑥項目及企業(yè)的公關(guān)開支⑤工程建設(shè)監(jiān)理費按建安工程總造價的1%計算，共計為 萬元。室外水電氣工程：按50元/㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。按建安成本的2%取費。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準(zhǔn)價在原基礎(chǔ)上預(yù)計上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計為：+100元/平方米=*34929平方米=③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支土地費用合計：本項目占地畝，每畝萬元，土地總價值為萬元。拆遷成本估算：按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)計劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式培訓(xùn)費用：一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。簡單項目的實施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項目的實施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。⑶本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個?！炎ⅲ和＼囄皇蹆r的核算：目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。（10020%+15030%+22040%+30010%）=66戶型配比：面積（㎡）比例（按戶數(shù)%） 備注100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割；大戶型集中于高層。①寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。⑦市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。⑤周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。③土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。⑤如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。①設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評估土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）政策性風(fēng)險評估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。①市場定位②目標(biāo)市場定位③項目產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)④價格定位：項目 銷售均價（元/㎡） 出租均價 （元/㎡月） 可租售面積（㎡） 備注寫字間配套功能停車場住宅銷售 序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注（詳細(xì)）1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8 戶型設(shè)計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高9 發(fā)展商信譽 100