【正文】 **市是一個(gè)與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個(gè)壩子，兩個(gè)國(guó)家的特殊地緣，美麗的瑞**滋潤(rùn)著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國(guó)的二十幾萬(wàn)邊疆人民。國(guó)內(nèi)外商家對(duì)**市住房的需求的調(diào)查分析。我們**市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨(dú)占地理區(qū)域優(yōu)勢(shì)，而且有二十年來(lái)的改革開放打牢的基礎(chǔ)。(一)根據(jù)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢(shì)，我國(guó)加快了對(duì)外開放的步伐。(二)項(xiàng)目規(guī)模建設(shè)周期規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。是**市這一明珠上一個(gè)閃光的亮點(diǎn)，進(jìn)而為美麗的邊境城市增輝添彩。我們?cè)谙嚓P(guān)部門的精心指導(dǎo)下，我公司對(duì)建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目積極開展了前期準(zhǔn)備工作，成立了項(xiàng)目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進(jìn)行了廣泛接洽。以便盡快展開實(shí)質(zhì)性工作。對(duì)經(jīng)營(yíng)決策、經(jīng)營(yíng)管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當(dāng)，組織有序、經(jīng)營(yíng)有方、管理得力、穩(wěn)步推進(jìn)、調(diào)整及時(shí)、決心下定、矢志不移。同時(shí)，要做好消費(fèi)導(dǎo)向宣傳，切實(shí)推出貨真價(jià)實(shí)，質(zhì)量?jī)?yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領(lǐng)和開拓XX的住宅房市場(chǎng)。尤其像XX這樣民族聚集居的邊境城市，這樣的差距還較為突出。不確定因素風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款條件，加強(qiáng)對(duì)房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對(duì)房地主市場(chǎng)的調(diào)控作用。最近國(guó)家的土地建設(shè)、銀行等部門已相繼出臺(tái)了若干宏觀調(diào)控的政策措施。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不起。增加地方財(cái)政收入在9800萬(wàn)元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財(cái)政600萬(wàn)元，(200畝X3萬(wàn)元/畝)。效益與風(fēng)險(xiǎn)分析(一)、預(yù)期效益企業(yè)利潤(rùn)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和市場(chǎng)景氣指數(shù)及社會(huì)平均利潤(rùn)()計(jì)算，9800萬(wàn)元的投資，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。公司的組織機(jī)構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、工程經(jīng)理部、財(cái)務(wù)部)。公司對(duì)資金的籌集將采用資本的營(yíng)運(yùn)方式，保證開發(fā)計(jì)劃實(shí)施。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時(shí)3年。四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬(wàn)元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時(shí)拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。20xx年投入2842萬(wàn)元，㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。⑤流動(dòng)資金投入1600萬(wàn)元。(4)投資分析：①。合計(jì)規(guī)劃面積約46103㎡。小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，可建房屋面積460000㎡。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機(jī)地結(jié)合，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)”的現(xiàn)代理念。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時(shí)又能展示現(xiàn)代氣息和時(shí)代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅。由于XX是的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像XX這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢(shì)的城市，因而在四萬(wàn)多人的流動(dòng)人口中，有相當(dāng)?shù)耐鈦?lái)居民是在XX經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營(yíng)店鋪和住房。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對(duì)住房的需求也由過(guò)去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時(shí)尚的較高層次追求，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期福利分房，按標(biāo)準(zhǔn)住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。XX市是一個(gè)與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個(gè)壩子，兩個(gè)國(guó)家的特殊地緣，美麗的瑞XX滋潤(rùn)著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國(guó)的二十幾萬(wàn)邊疆人民。國(guó)內(nèi)外商家對(duì)XX市住房的需求的調(diào)查分析。我們XX市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨(dú)占地理區(qū)域優(yōu)勢(shì)，而且有二十年來(lái)的改革開放打牢的基礎(chǔ)。(一)根據(jù)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢(shì)，我國(guó)加快了對(duì)外開放的步伐。(二)項(xiàng)目規(guī)模建設(shè)周期規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。是XX市這一明珠上一個(gè)閃光的亮點(diǎn)，進(jìn)而為美麗的邊境城市增輝添彩。我們?cè)谙嚓P(guān)部門的精心指導(dǎo)下，我公司對(duì)建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目積極開展了前期準(zhǔn)備工作，成立了項(xiàng)目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進(jìn)行了廣泛接洽。將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)可選擇、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。七、投資估算與資金籌措總投資造價(jià)見(jiàn)表5和附表1表5 項(xiàng)目投資估算單 位：萬(wàn)元詳見(jiàn)附表2八、經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目計(jì)劃在_____年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見(jiàn)表6。______年______月：主體工程斷水。______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計(jì)。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：______年______月______日：項(xiàng)目建議書批復(fù)。表4 項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(2)公用建筑。表1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 位置優(yōu)越 交通方便 建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備供水：____________________________供電：____________________________煤氣：____________________________通訊：____________________________場(chǎng)地：____________________________ 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 土地征用情況四、建設(shè)規(guī)模及功能 建筑使用功能 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)(2)小區(qū)配套設(shè)施 住宅戶型規(guī)劃依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表2。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱房地產(chǎn)時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境有害影響較小的最佳方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5第一部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目總論總論作為可行性報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問(wèn)題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過(guò)不用方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。項(xiàng)目投資估算即對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。4)開發(fā)進(jìn)度安排。2)市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。 對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)。 對(duì)保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性。 交通運(yùn)輸情況。如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目不可行。三棟 12層40*15*12層。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在 路靠近小區(qū)的橋旁。住宅：640元/平方米*(+++0)*34329平方米=34329*=經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*(++++)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：34929平方米*48元=1676592元搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等：1)、搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：64500元2)、過(guò)渡費(fèi)：住宅：34329平方米**6個(gè)月=514935元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用3)、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929平方米*15元/平方米=523935元4)、房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元5)、獎(jiǎng)勵(lì)：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。在不考慮有效購(gòu)買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。主城區(qū)竣工商品房面積 ，消化空置房2萬(wàn)平方米。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。(14)外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。(6)該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(2)a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場(chǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析汁匕較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。雨水排水量按當(dāng)?shù)亟涤陱?qiáng)度公式計(jì)算，設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度重現(xiàn)期以2年計(jì)。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網(wǎng)。每個(gè)地塊雨水通過(guò)室外管網(wǎng)收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網(wǎng)。滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501402005），在建筑室內(nèi)需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設(shè)置位置保護(hù)半徑和配置基準(zhǔn)按建筑物各功能區(qū)域分別考慮。室內(nèi)消防管道采用內(nèi)外壁熱鋅鋼管（管徑大于DN100的采用內(nèi)外壁熱鍍鋅無(wú)縫鋼管）。地下車庫(kù)水泵泵房?jī)?nèi)消防水池儲(chǔ)存2小時(shí)室內(nèi)消防用水量和1小時(shí)的噴淋用水量合計(jì)270m179。地下車庫(kù)按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)（噴水強(qiáng)度為8L/min本工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S。住宅、地下車庫(kù)、公建室內(nèi)消火栓系統(tǒng)合用，系統(tǒng)為臨時(shí)高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓泵從消防水池內(nèi)抽水（室內(nèi)消火栓泵設(shè)于地下車庫(kù)水泵房?jī)?nèi)），利用設(shè)于住宅樓屋頂消防水箱（有效儲(chǔ)水容積為18m179。消防給水系統(tǒng)本地塊室外消防管道為市政給水管網(wǎng)一路供水，室外生活、消防給水管網(wǎng)分開設(shè)置室外消防管路在基地內(nèi)成環(huán)布置，住宅、地下車庫(kù)、街道綜合服務(wù)中心和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等室外給水官網(wǎng)合用。本工程不設(shè)置集中熱水供水系統(tǒng)，其它部分休息室衛(wèi)生間內(nèi)洗浴熱水和廚房熱水可采用獨(dú)立和容積式電熱水器供應(yīng)。消防水量計(jì)算：室外消防用量為30L/S、最大一幛建筑室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40L/S、噴淋系統(tǒng)用水量為78L/S，消防總水量為148L/S。次 一日一次一次2h綠化用水定額：㎡ 設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（2009年版）GB 500152003《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（2005版）GB 5004595《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（2005版）GB 500842001《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB 5006797《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 501402005《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500132006《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014－2006《建筑給水鋼塑復(fù)合管管道工程技術(shù)規(guī)范》CECS125:2001《建筑給水聚丙烯管道工程技術(shù)規(guī)范》GB/T50349—2005《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5017693《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB501892005《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能專篇》（2007） 設(shè)計(jì)范圍室內(nèi)給排水、消防設(shè)計(jì)室外給排水、消防設(shè)計(jì) 給水系統(tǒng)水源：地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。為了控制好開發(fā)成本，進(jìn)而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，優(yōu)化設(shè)計(jì)將貫穿整個(gè)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)全階段。填充墻體：內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。 基礎(chǔ)方案本工程目前尚未進(jìn)行工程地質(zhì)勘察，因此本工程基礎(chǔ)擬采用鋼筋砼樁筏基礎(chǔ)。地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。（單體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)與按澄邁當(dāng)?shù)財(cái)?shù)據(jù)作調(diào)整）樓面(屋面)使用活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：臥室、客廳、㎡餐廳、廚房、㎡㎡㎡㎡地下車庫(kù)、㎡㎡㎡㎡。地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積合計(jì)7878平方米，設(shè)有兩個(gè)對(duì)外出口滿足消防規(guī)范要求，總停車數(shù)量為90輛。建筑風(fēng)格以典雅、莊重、清新為主基調(diào)，以配合高尚住宅小區(qū)的整體定位。地中海風(fēng)管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點(diǎn)。房型滿足多樣化和可變性的要求。在小區(qū)主干道外側(cè)設(shè)置地面停車解決小區(qū)地面停車的問(wèn)題。 ①市場(chǎng)定位②目標(biāo)市場(chǎng)定位③項(xiàng)目產(chǎn)品定位,主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).④價(jià)格定位：項(xiàng)目 銷售均價(jià)（元/㎡）出租均價(jià)（元/㎡