【正文】 四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論從項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)分析，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率和投資利稅率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，均高于行業(yè)基準(zhǔn)值，各項(xiàng)指標(biāo)均表明，本項(xiàng)目盈利能力較好。詳見附表5《銷售收入和經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》總成本費(fèi)用估算銷售成本 工程造價(jià) 土地成本 萬元 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 詳見附表6《損益表》利潤(rùn)、稅金估算 銷售收入 總成本費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 利潤(rùn)總額 所得稅額 凈利潤(rùn) 三、財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)盈利能力分析 由附表7《現(xiàn)金流量表》（全部投資）計(jì)算可知： （1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％；％（2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）。詳見附表4《投資使用計(jì)劃與資金籌措表》、附表8《資金來源與運(yùn)用表》第十章 財(cái)務(wù)測(cè)算及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)一、測(cè)算依據(jù) 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 中華人民共和國(guó)建設(shè)部《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院1993年138號(hào)令） 國(guó)家現(xiàn)行稅費(fèi)政策及相關(guān)法規(guī) 委托單位提供的相關(guān)資料二、財(cái)務(wù)測(cè)算 銷售收入本項(xiàng)目建筑總面積345150㎡，銷售總收入為330410萬元，平均售價(jià)9923元／㎡。（7）％計(jì)。（4）根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)局、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)財(cái)稅字（1999）299號(hào)《關(guān)于暫停征收國(guó)家資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的通知》規(guī)定，從2000年1月1日起暫停征收固定資產(chǎn)投資方向稅。（2）搬遷過渡費(fèi)：本項(xiàng)目對(duì)搬遷戶（建筑面積3300㎡）提供3年期的搬遷過渡費(fèi)。第一期建設(shè)7，共4棟住宅樓，其中：（1） 主體工程建設(shè)10個(gè)月；（2） 室內(nèi)裝飾工程4個(gè)月；（3） 室外配套工程建設(shè)2個(gè)月第二期建設(shè)4＃、5＃、1共7棟商住樓，其中：（4） 主體工程建設(shè)16個(gè)月；（5） 室內(nèi)裝飾工程8個(gè)月；（6） 室外配套工程建設(shè)6個(gè)月；（7） 整體綠化工程3個(gè)月；全部工程竣工驗(yàn)收1個(gè)月。少量生活廢水經(jīng)排污管排到城市污水管網(wǎng)，施工時(shí)盡量減少噪音污染，夜間施工不影響周圍居民休息。廢氣：本項(xiàng)目廢氣主要是廚房煤氣燃燒廢氣，由住戶安裝排油煙機(jī)抽入室外。居民用水、電、氣、均計(jì)量設(shè)表。主要節(jié)能措施有：建筑物盡可能采用南北朝向。項(xiàng)目建成后以與原建筑面積（12170㎡）相同面積新房給予補(bǔ)償，作為地價(jià)使用權(quán)補(bǔ)償。（3）通風(fēng)和制冷原住戶搬遷與舊建筑拆除方案本項(xiàng)目場(chǎng)地原有建筑面積12170m2,其中出租給學(xué)校建筑7548 m2；修理廠占用1320 m2；住宅樓3300 m2.目前與學(xué)校的租期已到期。高層住宅樓各層均設(shè)消火栓、消防安全門和疏散樓梯。煤氣工程本項(xiàng)目住宅用城市煤氣，煤氣管網(wǎng)設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試均由市煤氣公司統(tǒng)一實(shí)施。每戶客廳和臥室均設(shè)有電話線、電視線和網(wǎng)絡(luò)線路接線盒，以滿足住戶的通訊、信息需求。低壓電纜枝狀直埋地下通向各建筑物。地面雨水口設(shè)置間距40m。排水工程日排水量約1200 M3排水系統(tǒng)分為排污水系統(tǒng)和排雨水系統(tǒng)，排污水管道設(shè)置在小區(qū)道路下枝網(wǎng)狀通向各建筑物。d20065㎡計(jì)；不可預(yù)見用水182 m3/d；日最大用水量約1500 m3/d；消防用水量，高層建筑室內(nèi)消火栓用水量20L/S，室外消火栓給水量20 L/S，按同時(shí)火災(zāi)次數(shù)一次，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)計(jì)，最大消防用水量為144M3。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案高層住宅樓為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)為一級(jí)。底商裙房面積8860㎡.商鋪攤位面積可有60～270～700～2000㎡／個(gè)等多種類型設(shè)計(jì)，以滿足不同經(jīng)商、辦公客戶的需求。主要建筑物設(shè)計(jì)概況本項(xiàng)目地上建筑由高層商住樓、高層住宅樓及辦公樓裙房等構(gòu)成。人們首先映入眼簾的是一組具有標(biāo)志性的建筑綜合體。每一單元底層大堂立面的精心設(shè)計(jì)與不同處理，提高了物業(yè)可識(shí)別性與檔次。頂層復(fù)式、底層等特殊單元均統(tǒng)一設(shè)計(jì)，豐富建筑形體與戶型的選擇。其平面設(shè)計(jì)具有以下共同特點(diǎn)：平面布置均強(qiáng)調(diào)充分利用每一單元位置的獨(dú)特景觀，主臥室朝南布置，客廳或是朝南，或是朝向最佳景觀面。 2)架空的底層空間，沿主要步行帶局部架空作為社區(qū)內(nèi)半公共空間，結(jié)合建筑底層形狀，采用植草與鋪裝相結(jié)合，作為社區(qū)戶外活動(dòng)的泛會(huì)所，如兒童游戲場(chǎng)、成人休閑等半室外場(chǎng)所。 4)為了保證活動(dòng)場(chǎng)所的完整性，采用完全人車分流的交通組織，住戶從主要出入口返家的過程，完全不受機(jī)動(dòng)車干擾，接觸到的是豐富多彩、自然與人工相得益彰的景園環(huán)境．讓住戶感受到一種真正的“家’’的氛圍。小區(qū)南側(cè)建筑相對(duì)較低．以高層商住樓為主。而區(qū)內(nèi)道路采用自由的線型、伴以景觀與園林化處理，并沿景觀大道自然延伸到區(qū)內(nèi)各個(gè)景點(diǎn)。人車分流，而商業(yè)服務(wù)的部分建筑旁則采用有組織的人車混行的設(shè)計(jì)理念。四、交通組織系統(tǒng)合理進(jìn)行交通組織并建立與景觀相配合的有序的道路系統(tǒng)。如果說整體形態(tài)、空間布局是自由而浪漫的，方案對(duì)功能的理解和組織則是充滿理性的。在區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)居住單元不僅具有良好的朝向和通風(fēng)，而且具有寬廣深遠(yuǎn)的視覺景觀，有效地避免了高層密度居住環(huán)境中常見的視覺與空間壓抑的弊病。三、總圖布局珠海開發(fā)住宅小區(qū)基地方整，地勢(shì)北高南低，背靠鳳凰嶺。珠海屬亞熱帶海洋性氣候，溫潤(rùn)宜人，降水豐富。生態(tài)控制線面積485平方公里，%，%。羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)位于經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)，寶安區(qū)、隴口區(qū)、光明新區(qū)和坪山新區(qū)地處經(jīng)濟(jì)特區(qū)外。遼闊海域連接南海及太平洋。37′，北緯22176。本項(xiàng)目占地面積57330㎡，建筑面積345150㎡。小區(qū)南側(cè)泥崗東路、西側(cè)玉平快速干道、東側(cè)布吉路均為城市主干道。綜上，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好。這些群體金融意識(shí)較強(qiáng)，往往選擇按揭作為付款方式，他們對(duì)面積的要求一般都在120 ㎡以上，以三房和四房為主，構(gòu)成了商品住宅的消費(fèi)主體。三、本項(xiàng)目客戶特征分析本項(xiàng)目的商品住宅市場(chǎng)的潛在客戶可以分為四類：國(guó)企中等收入以上管理人員、隨軍家屬（主要為回遷住戶）和政府機(jī)關(guān)干部、私營(yíng)企業(yè)老板及白領(lǐng)階層、準(zhǔn)備在珠海長(zhǎng)期發(fā)展的外來人員，其中也包括周邊一些縣市的私營(yíng)企業(yè)老板。第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一、珠海市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查01.水榭山75000元/平方米02.十二橡樹莊園40000元/平方米03.萬科華府25000元/平方米04.書香門第上河22000元/平方米05.龍岸20000元/平方米06.溪山16000元/平方米07.金地上塘道花14500元/平方米08.佳兆業(yè)上品雅12500元/平方米09.榮域12000元/平方米2009年珠海市商品房?jī)r(jià)格調(diào)查結(jié)果（單位：元/平方米）商品房項(xiàng)目 規(guī)格標(biāo)準(zhǔn) 最低成交價(jià) 最高成交價(jià) 集中成交價(jià) （1）住宅 一類地段多層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 12000 22000 16000一類地段高層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 18000 25000 20000二類地段多層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 8000 18000 12000二類地段高層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 12000 21000 16000三類地段多層普通商品住宅 城區(qū)郊區(qū)地段 5000 12000 9000三類地段高層普通商品住宅 城區(qū)郊區(qū)地段 9000 15000 12000高檔商品住宅 不分地段 18000 40000 25000（2）非住宅寫字樓 不分地段 15000 30000 20000商業(yè)用房 不分地段 15000 35000 25000二、市場(chǎng)需求分析一個(gè)城市對(duì)于住宅需求進(jìn)而對(duì)于包括非住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，通常跟人口的增長(zhǎng)保持的正相關(guān)的關(guān)系，在宏觀房地產(chǎn)利好的形勢(shì)帶動(dòng)下，珠海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正趨向良性發(fā)展，老百姓入市的積極性很高，珠海市60%的家庭有住房消費(fèi)的愿望，30%的家庭有近二、三年住房消費(fèi)的需求，珠海市外來人口對(duì)住房的需求也很大，幾乎占本地需求量的1/3之多。第二章 項(xiàng)目提出的背景及必要性分析一、項(xiàng)目提出的背景該項(xiàng)目場(chǎng)地屬當(dāng)?shù)伛v軍的家屬院。（4）該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率和投資利稅率等指標(biāo)，均高于行業(yè)基準(zhǔn)值，各項(xiàng)指標(biāo)均表明項(xiàng)目盈利能力較好。項(xiàng)目建設(shè)期：3年二、項(xiàng)目主辦單位概況 項(xiàng)目主辦單位：珠海市萬眾投資有限公司 單位地址：珠海市羅湖區(qū)新秀村秀南路61號(hào)1棟312 法人代表: 注冊(cè)資本：500萬元 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)投資信息咨詢及其他信息咨詢（包含培訓(xùn)、人才中介服務(wù)、證券及其他限制項(xiàng)目）；投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國(guó)內(nèi)貿(mào)易（法律、行政法規(guī)、國(guó)務(wù)院決定規(guī)定在登記前須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目除外）三、可行性研究范圍及依據(jù)研究范圍 珠海投資房地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積57330㎡內(nèi)的住宅樓、商住樓的開發(fā)建設(shè)及總圖布置、配套工程的建設(shè)和效益測(cè)算。 研究要點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目選址工程設(shè)計(jì)方案投資估算及資金籌措經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)編制依據(jù)（1） 珠海投資房地產(chǎn)項(xiàng)目小區(qū)規(guī)劃（2） 委托方建設(shè)項(xiàng)目選址意見（3） 國(guó)家頒布的現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃（4） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃》GB5018093（5） 項(xiàng)目單位提供的相關(guān)資料及可行性研究報(bào)告編制委托書四、研究結(jié)論主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)