【正文】 但是通過敏感性可以看出項目產(chǎn)品價格降低或原材料價格提高時，會使項目效益大幅度下降，對項目效益影響很大，因此項目也存在一定風(fēng)險，建議在實施過程中應(yīng)采取有效措施，加強內(nèi)部經(jīng)營管理，降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量，增強企業(yè)的市場競爭力，注意防范風(fēng)險。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，%%，凈現(xiàn)值分別下降至1828萬元和1334萬元。由于項目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零?？偼顿Y100% =4146247。項目繳納的經(jīng)營稅金為802萬元，企業(yè)所得稅1368萬元，合計繳納稅金2170萬元，詳見附表10表104。表101 各類建筑物銷售計劃表單位：萬元項目合計200620072008多層住宅1006040高層住宅1005050地下室1004060所有業(yè)主均在交鑰匙前付清房款，簽合同付一半，交鑰匙前二個月付一半。詳見表92。二、項目總投資估算項目總投資估算包括主要工程費用及配套設(shè)施費用投資。⑷施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要是施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。二、施工期環(huán)境影響分析施工期污染源⑴施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。排水量按用水量?5%計算，每年為106415m3。由此求出燃氣污染物排放量為SO2121kg/a。大氣污染源—天然氣燃燒廢氣⑴本項目居民供暖采用分體壁掛式采暖爐，每天采暖5個小時，700戶居民共用天然氣588000m3/年，燃料廢氣由小排氣筒排至室外。項目招標(biāo)情況詳見表72。根據(jù)各關(guān)鍵程序要求，編制了施工進度計劃，詳見表71表71 項目實施進度計劃表序號項目2006年度2007年度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1項目前期工作——2施工圖設(shè)計審查——3工程招標(biāo)——4場地平整施工準(zhǔn)備——5建筑工程施工——————————6配套工程施工————————7竣工及交付使用——三、招標(biāo)具體招標(biāo)范圍為確保項目建設(shè)按期完成，并實現(xiàn)較高的質(zhì)量，本項目將按國家有關(guān)要求聘請有資質(zhì)的專業(yè)監(jiān)理公司進行全過程監(jiān)控。三、工程項目一覽表以據(jù)初步規(guī)劃方案，本項目主要工程項目見表62。⑵小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)內(nèi)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、地下室、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)機火災(zāi)報警系統(tǒng)、有線電視及通信系統(tǒng)，一級保安監(jiān)視系統(tǒng)等。根據(jù)這一趨勢，本項目住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較緊，能滿足服務(wù)半徑不同距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。⑶提高門窗的氣密性，減少空氣滲透耗熱量，提高門窗保溫性能和減少熱耗熱量。消防水池根據(jù)小區(qū)消防水量，消防水池與小區(qū)水域共用，按規(guī)定要求儲存充足的水量，以滿足消防的要求。⑸小區(qū)CATV由霸州市光纖電視網(wǎng)引入，每戶設(shè)2～3個電視用戶盒。⑵住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音模塊化插座。主要用氣地為住宅區(qū)，從迎賓道接入。在公用建筑疏散樓梯口，設(shè)安全出口標(biāo)志等；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志等。⑵照明及電力設(shè)計①配電方式：二級負荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按10（5）kW計算。供電⑴供配電系統(tǒng)①負荷等級：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余為三級負荷。②普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水管網(wǎng)和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。⑵給水①設(shè)300～500m3消防水池，安裝消防水泵2臺。上部結(jié)構(gòu)本項目建筑群地上部分有多層住宅、高層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下室為鋼筋混凝土柱或墻。住宅彈體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅達到700套，可容納居民2450人。因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形勢還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀新的居住理念。建筑物耐火等級均為一、二級，間距布置能滿足防火間距要求。沿道路建設(shè)大面積的公共綠地，小區(qū)布局合理。水岸尚城住宅小區(qū)工程整體規(guī)劃設(shè)計原則（1）提升城市地區(qū)競爭力，力求在該地區(qū)創(chuàng)造新的居住熱點，全面帶動該地區(qū)的發(fā)展，提升其在城市中的地位。首席突出項目在城市中的地位，以高端的姿態(tài)統(tǒng)領(lǐng)市場，打破現(xiàn)有競爭局面。未來新中心朝陽路計劃打通后變成“站前商業(yè)街”，將成為新的商業(yè)中心；迎賓道打造為霸州城市第一景觀大道；擬在火車站引入947路北京公交車，加強與北京之間的聯(lián)系。（2）益津北路：因城市北遷迅速形成的居住區(qū)，以吸納政府公務(wù)員、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)為主。產(chǎn)品水平低目前市場上所有規(guī)劃布局呆板，傳統(tǒng)兵營式布局、初級樓間綠化及空地廣場加簡易運動設(shè)施，尚未出現(xiàn)地下停車，消費者有潛在需求。已經(jīng)完成的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃及各區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，為新城鎮(zhèn)的發(fā)展奠定了堅實的理論基礎(chǔ)，開發(fā)區(qū)往往比城市中心區(qū)更多地接近自然，也比傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)擁有更多的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，同時開發(fā)區(qū)也比傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)更加具備按照市場經(jīng)濟條件進行市場運作的基礎(chǔ)，有利于將城市的物質(zhì)優(yōu)勢與自然環(huán)境要素完美結(jié)合，從而創(chuàng)造良好的人居環(huán)境。目前，由經(jīng)濟功能區(qū)轉(zhuǎn)型為新城鎮(zhèn)的思想正逐步在開發(fā)區(qū)改造中得以實現(xiàn)。由此，開發(fā)區(qū)開始承擔(dān)母城的部分或大部分產(chǎn)業(yè)功能，促進中心區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)疏散以及功能的優(yōu)化和升級，改善城區(qū)人居環(huán)境，加速城市郊區(qū)化進程。一般來說，在開發(fā)區(qū)建設(shè)初期，其對所在城市的影響較小，更多的是對母城的依賴和索取。國內(nèi)外大量的事實也表明，功能單一而空間尺度巨大的工業(yè)園區(qū)，由于難以生長成為一個有機的城市細胞而更容易喪失活力，同時也缺乏文化氛圍和特色，當(dāng)然更談不上良好的人居環(huán)境。《馬丘比丘憲章》認為：城市的生命力源于城市中的人和他們的活動。經(jīng)過20年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)在投資環(huán)境、管理體制、產(chǎn)業(yè)聚集、人才等方面，已經(jīng)形成了不可替代的優(yōu)勢。一邊是城市中心人口擁擠，用地緊張，交通堵塞；一邊是大量即將涌入的人群，城市中心區(qū)將面臨空前的壓力和矛盾。地基土工程地質(zhì)評價項目區(qū)尚無進行地質(zhì)勘探，依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》（GB5002194）、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GBJ789）、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB J14590），參照鄰近地區(qū)地質(zhì)勘探報告，該地區(qū)地基土主要由人工填土、耕填土和沖洪積相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良現(xiàn)象。三、建設(shè)場地自然條件水文地質(zhì)根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。（4）供熱系統(tǒng)：采用燃氣采暖爐，分戶供暖，不再單設(shè)鍋爐房。形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。霸州市委、市政府對開發(fā)區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是打造成以無污染的輕工業(yè)為主，配合霸州地?zé)豳Y源豐富，以發(fā)展休閑旅游業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)為輔；對霸州市區(qū)及經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的重點為“合理改造益津區(qū)、適度開發(fā)河?xùn)|區(qū)、保護老城區(qū)”。第三章 建設(shè)條件一、項目選址霸州市勝興本項目銷售對象主要是：a、擬更新?lián)Q代商品房的消費者；b、收入較高者或中、高收入的消費者；c、企業(yè)經(jīng)營者和外來的經(jīng)商者；d、其他消費者。⑵促銷策略①促銷的階段性策略。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：⑴廣告宣傳策略由于霸州勝興的幾個住宅小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營，勝興房地產(chǎn)公司已經(jīng)在霸州市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利。⑶物業(yè)管理服務(wù)要周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。五、營銷策略根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：確定項目整體形象水岸尚城住宅小區(qū)處于霸州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)迎賓道，地段位置優(yōu)越，小區(qū)形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求與溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀高素質(zhì)物業(yè)，打造精品住宅小區(qū)。從霸州市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占據(jù)市場主導(dǎo)地位。目前，霸州市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近20個，除溫泉小區(qū)、西苑小區(qū)等小區(qū)外，大多規(guī)模較小。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。一是安全性問題，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。戶內(nèi)智型科技運用是目前住宅市場的亮點戶內(nèi)智型科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及室內(nèi)智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能是業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。霸州市作為廊坊市的次中心城市，大北京戰(zhàn)略增強了霸州與京津在經(jīng)濟要素上的互補性，在戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃上，霸州將更加有機地融入京津一體化發(fā)展格局，發(fā)揮預(yù)留發(fā)展空間相對充裕、生產(chǎn)要素價格相對較低的比較優(yōu)勢，更好地承接京津城市功能疏解和產(chǎn)業(yè)梯次轉(zhuǎn)移，特別是在交通、運輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及信息、技術(shù)、市場共享乃至政策等方面將得到更多的實惠。霸州市改革開發(fā)20余年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入有很大提高，進入國內(nèi)百強縣市，名列河北省30強縣市的前列，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占5%，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。商品房市場進入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。前兩年，霸州市住宅市場針對一些消費群體，推出的阿爾卡迪亞住宅小區(qū)，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，銷售火爆。隨著霸州城鄉(xiāng)居民收入的日益增長，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。從市場供應(yīng)與需求兩方面結(jié)合考慮，住宅面積在100平方米～120平方米的區(qū)段，供應(yīng)少于需求，建議加強，并拆分100平方米～110平方米的面積區(qū)域設(shè)計略緊湊的戶型，以在較高單價的前提下控制總價，并填補市場空白。霸州市投資的綜合運行成本低霸州市處于京津之間，不但與京津兩市共享投資黃金地帶的地域優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、信息優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢，而且其投資成本也低的多，使客商以最低的投入獲得最高利潤的回報。圍繞培植壯大主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)，霸州市一方面做大做強金屬延壓、鋼木家具、塑料加工、機械加工、林木加工、食品加工、線纜制造、樂器制造等8大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，另一方面下大力培育和發(fā)展電子信息、生物制藥、環(huán)境保護、旅游休閑等高科技、環(huán)保產(chǎn)業(yè)，在全市構(gòu)筑起強大產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。霸州經(jīng)濟發(fā)展趨勢霸州自古為“三關(guān)之鎖鑰”“冀中之機樞”，歷史上的霸州頗具水鄉(xiāng)之韻，霸州就因建于霸水河畔而得名。今年房地產(chǎn)市場的增長呈持續(xù)回落態(tài)勢，雖然國家“十五條”已經(jīng)出臺，但相關(guān)配套政策尚未落實，市場將繼續(xù)處于前期政策的消化期。住宅市場是中國市場體系中的重要組成部分，住宅產(chǎn)業(yè)的振興將根本上改變中國城鎮(zhèn)舊有的住宅投資與分配模式；住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有利于城鎮(zhèn)住房制度的